Kurzdefinition
Bei einer Denkmalschutz Immobilie gilt es, so viel historische Substanz wie möglich zu erhalten und so wenig wie möglich am Erscheinungsbild zu verändern. Bestimmte Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen dürfen daher gesetzlich nicht ausgeführt werden.
Es sind nicht immer Schlösser, Kirchen oder Burgen - als Denkmalschutz Immobilien werden auch besonders schützenswerte Wohn- und Geschäftshäuser, Fachwerkhäuser oder Kasernen aus bestimmten Epochen eingeordnet. Der Charme solcher Denkmalimmobilien liegt aber nicht nur in der Architektur, auch steuerlich kann ein Investment sehr interessant sein. Hier gelten jedoch einige wichtige Regeln, die nicht zuletzt beim Verkauf zu beachten sind - hier eine Zusammenfassung.
1. Was bedeutet Denkmalschutz bei Immobilien?
Nicht jede alte Villa wird automatisch unter Denkmalschutz gestellt, weil sie im Jugendstil erbaut wurde. Bei der Bewertung, die einerseits vom Amt für Denkmalschutz überwacht und andererseits vom jeweiligen Bundesland verantwortet wird, spielen zahlreiche Aspekte eine Rolle: Neben dem Alter ist es die Besonderheit des Bauwerkes, die als Zeugnis der Kulturgeschichte bewertet wird. Ein altes Kloster oder eine Burg sind naturgemäß interessant, aber auch ganz Straßenabschnitte, die typisch für eine bestimmte Epoche sind, können unter Denkmalschutz fallen. Ziel ist es, die Zeugnisse der Kulturgeschichte und Stadtbilder authentisch für die Nachwelt zu erhalten.
In einigen Bundesländern können Sie als Bürger selbst Gebäude für den Denkmalschutz vorschlagen, wenn diese wegen ihrer Bedeutung in Bezug auf Geschichte, Wissenschaft oder Kunst schützenswert sind oder dem charakteristischen Stadtbild entsprechen. In diesen Fällen besteht ein öffentliches Interesse daran, sie zu Denkmalschutz Immobilien zu erklären - und die Eigentümer bei der Erhaltung der Bausubstanz zu unterstützen.
2. Welche Maßnahmen an Denkmalschutz Immobilien sind genehmigungspflichtig?
Nun können Sie denkmalgeschützte Immobilien nicht ohne Weiteres Ihren Bedürfnissen anpassen, das liegt in der Natur der Dinge. Doch die Auflagen des Amtes für Denkmalschutz können durchaus unterschiedlich ausfallen. Sie hängen nicht nur von der Art und dem Alter des Gebäudes selbst ab, sondern auch von den Vorschriften der lokalen Denkmalschutzbehörde. Diese schätzt ein, ob die geplanten Maßnahmen dem Schutz des Kulturgutes zuwiderlaufen. Allgemein gilt, dass jeder Umbau an Denkmalschutz Immobilien einer Genehmigung bedarf. Insbesondere folgende Maßnahmen sollten Sie zuvor abklären:
- Innen- und Außenwände streichen
- Fenster und Türen austauschen
- Dachstuhl erneuern oder ausbauen
- Bodenbeläge wechseln
- An- und Einbauten wie beispielsweise eines Fahrstuhls
- Bäder sanieren
- Entkernung oder Abriss
- energetische Sanierung
Die Auflagen können die Kosten schnell in die Höhe treiben, wenn Fassaden oder Dachstühle wieder authentisch hergestellt werden müssen. Deswegen können Sie die im Vergleich zu normalen Gebäuden eine höhere Denkmalschutzabschreibung nutzen.
3. Wie hoch ist die Abschreibung für Denkmalschutz Immobilien und damit der Steuervorteil?
Sanieren Sie denkmalgeschützte Häuser, können Sie die Kosten steuerlich geltend machen:
- Vermieten Sie die Häuser unter Denkmalschutz, schreiben Sie die Kosten in zwölf Jahren ab: In den ersten acht Jahren setzen Sie neun Prozent an, in den restlichen vier Jahren je sieben Prozent der Kosten - Sie kommen also insgesamt auf 100 Prozent der Sanierungskosten.
- Bewohnen Sie die Immobilie selbst, dann können Sie 90 Prozent der anfallenden Kosten in zehn Jahren abschreiben - zu je neun Prozent pro Jahr.
Wichtig: Der anteilige Wert eines Grundstücks unterliegt nicht der Abschreibung, wird von den Finanzbehörden auf der Grundlage der Bodenrichtwerte ermittelt und beim Kauf in Abzug gebracht.
Im Vergleich zur normalen Abschreibung, die sich auf zwei oder 2,5 Prozent pro Jahr beläuft, bringen Denkmalschutz Immobilien insbesondere für Besserverdienende die höheren steuerlichen Effekte.
4. Lohnt sich der Verkauf von Denkmalschutz Immobilien - welche Vor- und Nachteile gibt es?
Das hängt davon ab, wie lange Sie die Denkmalschutz Immobilien schon besitzen: Für vermietete Denkmalschutz Immobilien gilt nämlich ebenso wie bei jeder anderen Immobilie die Zehn-Jahres-Frist. Verkaufen Sie vor Ablauf dieser Frist, fällt Spekulationssteuer an - und die kann die bereits generierten Steuervorteile durchaus zunichtemachen. Erzielen Sie nämlich beim Verkauf einen Gewinn, haben Sie diesen mit Ihren individuellen Einkommensteuersatz zu versteuern. Anders stellt sich die Situation bei selbst bewohnten Denkmalschutz Immobilien dar: Haben Sie diese seit dem Kauf selbst zu Wohnzwecken genutzt, reduziert sich die Spekulationsfrist auf höchstens drei Jahre, wobei Sie das erste und das dritte Kalenderjahr nur teilweise erfüllen müssen. In diesen Fällen kann sich der Verkauf von Denkmalschutz Immobilien durchaus lohnen, denn der erzielte Gewinn bleibt steuerfrei - doch die steuerlichen Abschreibungsvorteile gehen verloren.
Hier bieten sich jedoch einige interessante Alternativen an:
- Immobilien Teilverkauf
Für selbst bewohnte Denkmalschutz Immobilien kommt durchaus der Immobilien Teilverkauf in Frage, bei dem Sie weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer bleiben, aber einen stillen Teilhaber bekommen. Sie erhalten bei Wohn- und Rückkaufsrecht die benötigte Liquidität. Sollte Spekulationssteuer anfallen, was angesichts der kurzen Fristen unwahrscheinlich ist, lassen sich die mit dem Teilverkauf verbundenen Kosten gegenrechnen.
- Umkehrhypothek
Eine andere Variante ist die Umkehr- oder Rückwärtshypothek: Eine Bank oder eine Versicherung reicht Ihnen gegen Grundschuld und Nießbrauchrecht ein Darlehen aus, das Sie nicht zurückzahlen müssen. Erst mit Auszug oder im Todesfall werden die Denkmalschutz Immobilien verkauft, sodass die Bank das Darlehen zurückführen und eventuelle Überschüsse an die Erben auszahlt.
- Leibrente
Sie können Denkmalschutz Immobilien natürlich in einem Leibrenten-Modell einsetzen: Sie verkaufen heute an den Anbieter, um im Gegenzug eine Rente ausgezahlt zu bekommen. Da Sie ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, können Sie weiter in Ihrem gewohnten Umfeld leben. Allerdings geht im Vergleich zu einem Teilverkauf ihr gesamtes Eigentum dann an den Leibrenten Anbieter und Sie partizipieren nicht mehr am Immobilienmarkt. Zusätzlich müssen Sie unter Umständen hohe Abschläge für Ihr Wohnrecht und weitere Risikoabschläge auf den Kaufpreis hinnehmen.
- Modernisierungskredit
Eine Modernisierung kann bei denkmalgeschützen Immobilien durchaus hohe Kosten mit sich bringen. Andererseits kann es aus den bereits genannten Steuervorteilen gerade bei Denkmalgeschützten Immobilien ein sinnvolles Investment sein. Benötigen Sie Liquidität, um wichtige Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, kann ein flexibler Kredit weiterhelfen - bei Bedarf auch gegen Eintragung einer Grundschuld auf die Denkmalschutz Immobilien. Sollten Sie eine Verschuldung vermeiden wollen, so können Sie natürlich auch hierfür einen Teilverkauf Ihrer Immobilie nutzen, um die benötigte Liquidität zu erhalten.
Fazit
Wie Sie sehen, können Denkmalschutz Immobilien durchaus attraktiv sein: Selbst im Alter haben Sie vielfältige Möglichkeiten, das Beste aus dem Objekt herauszuholen - und in Ihrer vertrauten Umgebung einen angenehmen Lebensabend zu genießen.
*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen