Kurzdefinition
Das Grundbuch gibt genaue Auskünfte über ein Grundstück und klärt etwa über Eigentumsverhältnisse, Wegerechte oder Hypotheken auf. Ein Grundbucheintrag lässt erkennen, wer bereits im Besitz des Grundstücks und damit des Hauses war oder wer sich alles auf dem Grundstück aufhalten darf. Der Kauf/Verkauf einer Immobilie ist stets mit einem Grundbucheintrag verbunden.
Das Grundbuch gibt genaue Auskünfte über ein Grundstück und klärt etwa über Eigentumsverhältnisse, Wegerechte oder Hypotheken auf. Ein Grundbucheintrag lässt erkennen, wer bereits im Besitz des Grundstücks und damit des Hauses war oder wer sich alles auf dem Grundstück aufhalten darf. Sofern kein Widerspruch in das Grundbuch eingetragen wurde, gilt dessen Inhalt als richtig. Dies ist insbesondere für Käufer relevant.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein Register, das öffentlich von dem Grundbuchamt geführt wird. Hierin sind alle Grundstücke mit ihrer Größe und Lage verzeichnet, die in einem Bezirk liegen. Dies kann dazu führen, dass in größeren Städten mehrere Grundbuchämter gibt. Jedes Grundstück verfügt über ein eigenes Grundbuchblatt, in dem durch einen Grundbucheintrag der derzeitige Eigentümer, Grundpfandrechte oder Lasten ausgewiesen werden. Mit jeder Änderung im Grundbuch sind Kosten verbunden.
Der Grundbucheintrag: Die Dauer, was er ist und wer die Eintragung in das Grundbuch vornimmt
Ein Grundbucheintrag ist immer dann vorzunehmen, wenn eine Rechtsänderung eintritt. Dies bedeutet, dass eine Grundbucheintragung zugunsten des neuen Eigentümers eines Grundstücks vorzunehmen ist, aber auch etwaige Belastungen wie Grundschulden bedürfen einer Eintragung in das Grundbuch. Den Grundbucheintrag veranlasst ein Notar. Der Grundbucheintrag hat eine Dauer von einigen Wochen bis Monaten.
Der Kauf eines Grundstücks läuft dabei wie folgt ab: Einigen sich der Käufer und der Verkäufer vertraglich, veranlasst der Notar regelmäßig die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch bei dem Grundbuchamt. Dieser Grundbucheintrag verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück vor der Übereignung an einen anderen Interessenten verkaufen kann. Bei der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch sind bereits die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag zu beachten. Der Notar organisiert weiterhin durch einen Grundbucheintrag die Löschung eventuell bestehender Grundschulden des Verkäufers. In diesem Rahmen wird oft eine neue Grundbucheintragung zugunsten der Bank vorgenommen, die dem Käufer einen Kredit gewährt. Schließlich weist ein entsprechender Grundbucheintrag den Käufer als Eigentümer aus. Auch verursacht diese Eigentumsumschreibung im Grundbuch Kosten.
Ist ein Grundbucheintrag vererbbar?
Vererbbar sind nach deutschem Erbrecht alle Rechtspositionen und Ansprüche - demnach auch eine Eigentümerstellung bzgl. eines Grundstücks oder aber eine Stellung als Gläubiger einer Grundschuld und einer sonstigen Last. Demnach ist der Grundbucheintrag an sich vererbbar. Zu beachten ist jedoch, dass die Eintragung in das Grundbuch im Erbfall nicht automatisch berichtigt wird. Es bleibt vielmehr zunächst der Verstorbene eingetragen, zu dessen Gunsten ein Rechtsschein des Grundbuchs besteht. Der Erbe sollte daher so schnell wie möglich eine Grundbuchänderung beantragen, um hier als rechtmäßiger Eigentümer oder Begünstigter ausgewiesen zu werden. Hierfür wird der Erbe in der Regel einen Nachweis über seine Erbenstellung benötigen, der durch einen Erbschein erbracht werden kann. Mit welchen Kosten die Eintragung das Grundbuch verbunden ist, lesen Sie im Folgenden.
Der Grundbucheintrag - welche Kosten kommen auf Sie zu und verursacht ein Grundbuchauszug Kosten?
Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist hierfür die Höhe des Kaufpreises. Die Kosten für den Grundbucheintrag setzen sich aus den Grundbuch Kosten und den Notarkosten zusammen. Zu den Grundbuch Kosten zählen zum Beispiel die Kosten für die Grundbucheintrag des neuen Eigentümers, für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Kosten für den Grundbucheintrag der Grundschuld. Ebenso kommt ein Grundbuchauszug mit Kosten. Der Notar selbst stellt sodann die von ihm vorgenommene Beurkundung des Kaufvertrags, die Beglaubigung der durch die Parteien geleisteten Unterschriften, den Grundbucheintrag, die allgemeine Betreuung und seine Arbeitszeit in Rechnung. Zu rechnen ist insgesamt mit anfallenden Kosten in Höhe von rund 1% bis 1,5% des Kaufpreises.
Wurde im Rahmen des Kaufs eine Grundschuld (zum Beispiel zugunsten der Bank) bestellt, kann diese wieder gelöscht werden, sobald die Schuld bei dem Begünstigten beglichen wurde. Dies geschieht erneut durch einen Grundbucheintrag, der wiederum durch einen Notar veranlasst wird. Die Kosten für diesen Grundbucheintrag belaufen sich auf etwa 0,2% bis 0,3% der Grundschuld.
Schon gewusst: Bei einem Immobilien Teilverkauf trägt Heimkapital die Transaktionskosten wie etwa die anfallenden Kosten für den Notar. Dies ist jedoch nicht bei allen Anbietern und Modellen der Immobilienverrentung automatisch der Fall. Vergleichen lohnt sich.
Wer kann einen Grundbucheintrag einsehen?
Einsicht in einen Grundbucheintrag kann nicht jeder nach Lust und Laune nehmen. Nach § 12 GBO bedarf es hierfür vielmehr eines berechtigten Interesses, das der Interessierte darzulegen hat. Es muss zunächst ein Antrag auf Einsichtnahme bei dem zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Ein berechtigtes Interesse an einem Grundbucheintrag hat zum Beispiel der Eigentümer selbst oder aber der, zu dessen Gunsten ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht besteht. Weiterhin kann der Mieter die Einsicht in einen Grundbucheintrag beantragen, da es für ihn relevant ist, ob sein Vermieter tatsächlich der Eigentümer ist. Ein berechtigtes Interesse haben auch der Erbe des Grundstücks, ein Kaufinteressent oder ein potenzieller Kreditgeber. Beachten Sie, dass auch ein Grundbuchauszug Kosten verursacht. In der Regel übernimmt die Kosten derjenige welcher die Einsicht beauftragt und vornehmen möchte. Bei einem Immobilienverkauf ist das der Kaufinteressent, oder wie im Falle des Immobilien Teilverkaufs übernimmt die Kosten in der Regel auch der Teilkauf Anbieter.
Im Rahmen des Antrags bei dem Grundbuchamt ist das berechtigte Interesse am Grundbucheintrag durch den Antragsteller nachzuweisen. Hierfür werden die relevanten Unterlagen benötigt, wie etwa der Mietvertrag des Mieters oder ein Entwurf des Kaufvertrags. Nicht ausreichend ist hingegen eine bloße Verwandtschaft mit dem Eigentümer. Haben Verwandte kein weitergehendes Interesse, haben sie kein Recht darauf, die Eigentümerverhältnisse zu überprüfen.
Schließlich kann in wenigen Fällen die Presse Grundbucheinsicht nehmen. Hierfür muss aber der recherchierende Journalist nachweisen, dass ein öffentliches Interesse an der Aufklärung der Eigentümerverhältnisse durch den Grundbucheintrag besteht. Nicht ausreichend ist ein lediglich der Unterhaltung dienendes Thema.
Kann man einen Grundbucheintrag löschen?
Ein Grundbucheintrag kann durch das Grundbuchamt auf den Antrag des Begünstigten hin gelöscht werden. Regelmäßig liegt aber der Fall vor, dass nicht der Begünstigte, sondern jemand anderes - etwa der Schuldner der Grundschuld - einen Antrag auf Löschung stellen möchte. Hierfür benötigt er die Löschungsbewilligung des Begünstigten. Hat also beispielsweise der Käufer eines Grundstücks zur Finanzierung einen Kredit bei einer Bank aufgenommen, wird er in dem Rahmen eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt haben. Hat der Käufer nun seine Schuld bei der Bank vollständig beglichen, wird er von ihr eine Löschungsbewilligung einholen um den Eintrag der Grundschuld zu beseitigen. Dies geschieht durch einen Grundbucheintrag, der Kosten verursacht. Tut er dies nicht, besteht weiterhin ein Rechtsschein zugunsten der Bank, sodass diese die sich aus der Grundschuld ergebenden Rechte geltend machen kann.
Was gibt es sonst noch Wissenswertes zum Thema Grundbucheintrag?
Eine der wichtigsten Regelungen ist der Rechtsschein der Grundbucheintragung. Dieser besagt, dass der Inhalt des Grundbuchs als richtig anzusehen ist. Somit kann jeder, den der Grundbucheintrag als Eigentümer ausweist, frei über das Grundstück verfügen. Auf der einen Seite schafft dies eine große Rechtssicherheit, die einem potenziellen Käufer oder Mieter ein ruhiges Gewissen verschafft. Auf der anderen Seite sollte jeder, zu dessen Lasten ein Grundbucheintrag besteht, der so nicht oder nicht mehr korrekt ist, so schnell wie möglich die Löschung beantragen, auch wenn für diese Änderung im Grundbuch Kosten entstehen. Interessieren Sie sich neben dem Grundbucheintrag auch für das Thema Leibrente oder Immobilie beleihen, finden Sie Ratgeber und Informationen dazu, neben vieler weiterer Themen, in unserem Magazin.
Fazit: Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und ihre Kosten sind unkomplizierter, als gedacht
Der Grundbucheintrag klingt meist bürokratisch und kompliziert und viele fürchten hohe Kosten für die Eintragung in das Grundbuch. Werden aber erst einmal die Grundlagen verstanden, bietet der Grundbucheintrag ein hohes Maß an Sicherheit. Hinzu kommt, dass ohnehin der Notar den “Bürokram” übernimmt und bei Fragen und Zweifeln bzgl. der Kosten für Notar und Grundbucheintrag zur Seite steht. Wer schließlich als Eigentümer durch einen Grundbucheintrag ausgewiesen wird oder Begünstigter einer Vormerkung im Grundbuch ist, kann sich darauf verlassen, dass das Grundstück nicht ohne seine Zustimmung veräußert werden kann.
*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen