Leibrente


Die Leibrente für eine Immobilie beruht auf folgendem Prinzip: Eine Immobilie wird verkauft, statt des Kaufpreises zahlt der Erwerber eine Leibrente gegen die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchsrechts. Alles was Sie über diese Verrentungsform wissen müssen stellen wir Ihnen im Detail vor.

Inhaltsverzeichnis

Die Leibrente

Die Leibrente ist im deutschen Recht klar geregelt: Demnach handelt es sich dabei um eine regelmäßige Zahlung bis zu einem definierten Ereignis, wobei es sich in der Regel um den Tod des Rentenempfängers handelt. Neben den versicherungstechnischen Lösungen, bei denen Sie entweder laufende Beiträge oder einen Einmalbeitrag einzahlen, um im Anschluss die monatliche Rentenleistung zu beziehen, gibt es auch Alternativen: Sie können das eigene Haus auf Leibrente verkaufen, ein Haus auf Leibrente kaufen oder auch die Immobilie in Form einer Leibrente an Kinder übergeben.

Das Modell fußt auf einem Grundprinzip: Sie setzen einen Vermögenswert ein, um aus dessen Verwertung eine ratierliche Zahlung zu erhalten. Wichtig ist demnach die Frage der Sicherheiten, schließlich werden in der Regel nicht unerhebliche Beträge oder Vermögenswerte zur Verrentung übergeben. Als Rentenbezieher sollten Sie daher darauf achten, dass die vertraglichen Details genau und in Ihrem Interesse geregelt sind - insbesondere bei der Immobilien Leibrente.

Wie funktioniert die Leibrente?

Die Leibrente für eine Immobilie eröffnet älteren Eigentümern die Möglichkeit, ihr Haus heute zu verkaufen, ohne deswegen ausziehen zu müssen: Der Käufer erwirbt Ihre Immobilie zwar, räumt Ihnen aber im Gegenzug als bisherigen Eigentümern ein lebenslanges Wohnrecht ein. Den Kaufpreis erhalten Sie jedoch nicht wie sonst üblich bei Vertragsabschluss ausgezahlt, sondern Sie beziehen eine monatliche Rente - entweder bis zu Ihrem Lebensende oder für eine zuvor festgelegte Zeit. Wahlweise kann eine zusätzliche Einmalzahlung vereinbart werden. Dieser Anspruch auf Leibrente und das Wohnrecht werden an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen. Erst mit dem Ableben des Verkäufers kann der neue Eigentümer frei über die Immobilie verfügen.

So funktioniert die Leibrente

Abhängig von der konkreten vertraglichen Gestaltung geht die Pflicht zur Werterhaltung der Immobilie auf den neuen Eigentümer über: Wurde Ihnen beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, haben Sie keinerlei Einfluss mehr darauf, welche Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten an der Immobilie ausgeführt werden - diese Pflicht obliegt nun dem neuen Eigentümer. In der Regel verpflichten sich die Anbieter einer solchen Leibrente dazu, das jeweilige Objekt bis zum Lebensende der Verkäufer im eigenen Bestand zu behalten - ein weiterer Eigentümerwechsel ist also nicht zu erwarten.

Lohnt sich die Leibrente?
Wir beraten Sie gerne

Wie wird die Leibrente berechnet?

Eine der wesentlichen Berechnungsgrößen ist der aktuelle Marktwert der Immobilie. Dieser hängt wiederum von der Art und der Größe des Gebäudes, dem Bauzustand, den verarbeiteten Materialien und der Ausstattung sowie nicht zuletzt von der Lage ab. Werden Immobilien in dieser Region nämlich stark nachgefragt, steigt im Spiel von Angebot und Nachfrage der Verkehrswert. Bei der Berechnung der Leibrente sind insbesondere folgende Kriterien zu berücksichtigen:

  • der Immobilienwert
  • der Wert des eingeräumten Wohnrechts
  • die statistische Lebenserwartung

Vom ermittelten Wert der Immobilie wird zunächst ein Risikoabschlag in Abzug gebracht. Dieser dient dazu, das sogenannte Langlebigkeitsrisiko auszugleichen: In der Regel wird eine Leibrente nämlich bis zum Tod des Rentenbeziehers ausgezahlt. Um den dazu notwendigen Betrag zu kalkulieren, verwenden Versicherer und auch Anbieter einer Leibrente die Sterbetafeln, die das Statistische Bundesamt regelmäßig aufstellt. Hier werden die statischen Lebenserwartungen je Geburtenjahrgang und Geschlecht kontinuierlich aktualisiert und veröffentlicht. Doch dabei handelt es sich eben nur um statistische Größen: Leben Rentenbezieher länger, kann dies zum finanziellen Risiko für die Anbieter einer Leibrente werden. Alternativ lässt sich eine zeitlich begrenzte Rentenzahlung vereinbaren, wie beispielsweise zehn oder 15 Jahre. Sollten Rentenbezieher vor Ablauf versterben, erhalten die Erben die Rente bis zum vertraglich fixierten Zeitpunkt weiterbezahlt.

Im nächsten Schritt wird der Wert Ihres lebenslangen Wohnrechtes ermittelt: Sie können in der Regel ja auch nach Abschluss einer Leibrente für Ihr Haus weiterhin dort wohnen - und sparen sich die Mietzahlung. Daraus errechnen die Anbieter einen Ausgleichsbetrag, der vom aktuellen Immobilienwert ebenso abgezogen wird wie eine eventuelle Einmalauszahlung, die Sie im Vertrag vereinbart hatten. Viel bleibt dabei oft -gerade bei noch jungen Immobilienbesitzern - nicht übrig. Sobald alle Abzüge vorgenommen wurden, kann der Restbetrag auf die Anzahl der laut Sterbetafel noch zu erwartenden Lebensmonate aufgeteilt und zur Auszahlung gebracht werden.

Bevorzugen Sie den Immobilien Teilverkauf, können Sie gravierende Vorteile generieren:

  • Sie verkaufen nur einen Teil Ihrer Immobilie, bleiben demnach Eigentümer und haben lediglich einen stillen Teilhaber.
  • Sie bleiben verantwortlich für Ihre Immobilie, niemand kann Ihnen in Entscheidungen hineinreden.
  • Damit partizipieren Sie an der künftigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie, erhalten aber gleichzeitig die gewünschte Auszahlung.
  • Die können Sie nach Belieben anlegen oder konsumieren.
  • Sie bleiben flexibel, können den Teil zurückkaufen, das gesamte Objekt verkaufen oder auch vererben.
  • Sie profitieren im Gegensatz zur Leibrente nicht nur, wenn Sie lange leben, sondern sofort.

Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?

Um es vorweg zu nehmen: Für Laien ist die exakte Berechnung einer Leibrente kaum machbar: Einerseits variieren die Leibrente Modelle, zum anderen können selbst Leibrentenrechner nur ungenaue Ergebnisse liefern. Zum einen ist der Marktwert der Immobilie zunächst zu ermitteln - und der hängt von zahlreichen Faktoren ab. Zum anderen spielen die konkreten Vereinbarungen eine entscheidende Rolle, wie beispielsweise die Dauer der Rentenzahlung und die statistisch wahrscheinliche Lebensdauer.

Wie viel Sie für Ihr Haus als Leibrente ausgezahlt bekommen, wird in mehreren Schritten ermittelt, sobald der Verkehrswert Ihrer Immobilie feststeht. Der letztendliche Betrag hängt hauptsächlich von folgenden Faktoren ab:

  • Lebenslanges Wohnrecht:
    In einem ersten Schritt wird der Wert für das lebenslange Wohnrecht angesetzt. Dazu wird die ortstypische Jahresmiete mit dem sogenannten Vervielfältiger, der sich aus der statistischen Lebensdauer des Rentenbeziehers ergibt, multipliziert.
  • Rentenzahlung:
    Im zweiten Schritt wird der verfügbare Betrag für die Rentenumwandlung ermittelt. Vom Immobilienwert werden der Wert des Wohnrechts, der Risikoabschlag und eventuelle weitere Kosten abgezogen.
  • Leibrente:
    In einem dritten Schritt wird der Rentenbetrag ermittelt. Der zur Verrentung zur Verfügung stehende Betrag wird durch den Leibrentenfaktor, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Rentenbeziehers ergibt, dividiert.

Viele Immobilienverrentungs-Rechner, die Sie im Internet finden, fragen nur Ihre Daten für ein Verkaufsgespräch ab und liefern Ihnen kein sinnvoll zu verwendendes Ergebnis um sich zur möglichen Rentenhöhe einen Eindruck zu verschaffen. Im Gegensatz dazu können Sie mit dem Heimkapital Rechner einen annähernd genauen individuellen Wert für einen Immobilien Teilverkauf berechnen.

Mit dem Heimkapital Rechner können Sie Ihre ganz einfach und unverbindlich Ihre persönliche Sofortauszahlung durch einen Teilverkauf mit Heimkapital berechnen.

Rechner Jetzt berechnen

Wie wird die Leibrente besteuert/versteuert?

Auch eine Leibrente ist zu versteuern - allerdings kommt es hier auf die Details an: Sobald eine Immobilie auf Leibrentenbasis verkauft wird, enthält die Rente einen steuerpflichtigen Anteil - nämlich den Ertragsanteil. Allerdings variiert dessen Höhe in Abhängigkeit vom Alter des Rentenbeziehers zu Beginn der Rentenzahlung. Sind Sie beispielsweise zum vereinbarten Rentenbeginn 65 Jahre alt, haben Sie 18 Prozent der Rente Ihren Gesamteinkünften hinzuzurechnen. Je älter Sie sind, wenn Sie sich für einen Immobilienverkauf auf Rentenbasis entscheiden, desto niedriger ist der zu versteuernde Ertragsanteil. Der einmal ermittelte Prozentsatz wird dann für die gesamte Rentenzahlungsdauer festgeschrieben. Sollten Sie sich jedoch für eine sogenannte Zeitrente entscheiden, kann die Steuerpflicht die gesamte Rente betreffen.

Leibrente Steuerlast

Wichtig: die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Wer ist bei der Leibrente der Eigentümer?

Eigentümer wird der Anbieter der Leibrente - Sie verkaufen ihm die Immobilie, auch wenn Sie diese weiter nutzen dürfen. Allerdings hängen die Details vom jeweiligen Modell ab, sodass Sie sich im Vorfeld unbedingt über die Ausgestaltung der Leibrente informieren lassen sollten: In der Regel wird ein lebenslanges Wohnrecht zu Ihrer Sicherheit eingeräumt, damit gehen alle Pflichten rund um die Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Einigen Sie sich jedoch auf ein Nießbrauchsrecht, müssen Sie für alle anfallenden Reparaturen, Wartungen und Instandhaltungen selbst eintreten, behalten dafür aber die Entscheidungshoheit.

Da Sie jedoch nicht mehr Eigentümer sind, partizipieren Sie nicht mehr an der Wertentwicklung der Immobilie: Investieren Sie beispielsweise nach wie vor Ihre Arbeit in Haus und Außenanlagen, profitieren am Ende die neuen Eigentümer. Insbesondere in begehrten Wohngegenden können Sie davon ausgehen, dass sich der Immobilienwert in den nächsten Jahren weiter erhöhen wird - Sie haben aber mit dem Verkauf und dem Bezug der Leibrente die Chance aufgegeben, daran teilhaben zu können.

Vergleichen lohnt sich

Die Attraktivität einer Immobilien Leibrente hängt nicht nur davon ab, für welches der verschiedenen Leibrente Modelle Sie sich entscheiden, sondern auch vom Anbieter. Sie haben die Wahl zwischen institutionellen Anbietern, Stiftungen und natürlichen Privatpersonen, mit denen Sie eine derartige Vereinbarung treffen können. Während sich die Angebote der gewerblichen Anbieter vergleichen lassen, gibt es nur einzelne Stiftungen, die eine derartige Leibrente einräumen - Sie können die Konditionen demnach nur schwer einschätzen. Aufmerksamkeit sollten Sie in jedem Fall den Kosten schenken, die immer transparent aufgezeigt werden sollten.

Heimkapital Leibrente Gesamtverkauf
Auszahlung sofort i.d.R. monatlich sofort
Verbleibender Hausanteil mind. 50% 0% 0%
Abschläge vom Markwert Keine Wert des Wohn-/ Nießbrauchs­rechts + Risiko­abschlag Je nach Marktlage
Entscheidungs­hoheit Weiter beim Kunden, Ver­mietung durch Nieß­brauch möglich Keine, liegt nun beim Eigentümer Entscheidungs­hoheit liegt beim neuen Eigentümer
Rückkauf/ Vererben möglich? Ja Nein Nein
Wert­steigerung Ja, mit dem verbleibendem Anteil Nein Nein
Transaktions­kosten Heimkapital trägt die Transaktions­kosten Kunde Käufer/Kunde

Wann endet die Leibrente bzw. wie lange wird die Leibrente gezahlt?

Wie lange die Rente ausgezahlt wird, richtet sich nach dem jeweiligen Vertrag: Sie können wahlweise eine lebenslange oder eine Rentenzahlung für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. Naturgemäß variiert dadurch die Rentenhöhe, denn je länger diese ausgezahlt werden soll, desto weniger werden Sie im Monat erhalten. Lohnt sich eine Leibrente? Diese Frage lässt sich nur im konkreten Fall beantworten: Es werden nämlich vom faktischen Immobilienwert einige gewichtige Posten wie der Wohnrechtwert oder ein Risikoabschlag abgezogen, sodass nur ein Bruchteil als Rente zur Auszahlung kommt.

Darüber hinaus ist eine Leibrente immer eine Art Wette auf den Todesfall: Je länger ein Rentenbezieher lebt, desto mehr lohnt sich die Leibrente für ihn. Verstirbt er hingegen bereits kurze Zeit nach Rentenzahlungsbeginn, macht der Anbieter das Geschäft. Hier kann sich die Vereinbarung einer Zeitrente lohnen, denn diese wird in jedem Fall ausgezahlt - nach dem Todesfall des Rentenbeziehers an die Erben. Allerdings kann dann die Steuerfrage relevant werden.

Kurz zusammengefasst

Was ist die Leibrente?

Bei einer Leibrente handelt es sich um eine regelmäßige Rentenzahlung, deren Ende im Vorfeld festgelegt wird. Dabei kann es sich um den Todesfall des Beziehers oder eine bestimmte Frist handeln.

Wie funktioniert die Leibrente?

Die Leibrente für eine Immobilie beruht auf folgendem Prinzip: Eine Immobilie wird verkauft, statt des Kaufpreises zahlt der Erwerber eine Leibrente gegen die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchsrechtes.

Wie wird die Leibrente berechnet?

Die monatliche Leibrente variiert in Abhängigkeit von einigen Variablen, wie beispielsweise vom Verkehrswert des Objektes, vom anzusetzenden Wohnrechtwert und der statistischen Lebenserwartung des Rentenbeziehers.

Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?

Vom Verkehrswert werden nicht nur der Wohnrechtwert und ein Risikoabschlag abgezogen, sondern auch eventuelle Teilauszahlungen. Der Restbetrag wird durch die Anzahl der statisch zu erwartenden Rentenzahlungen geteilt.

Wie wird die Leibrente besteuert/versteuert?

Eine lebenslang ausgezahlte Leibrente wird im Ertragsanteil besteuert, dessen Höhe hängt vom Eintrittsalter bei Rentenbeginn ab.

Wer ist bei der Leibrente der Eigentümer?

Da die verschiedenen Modelle auf dem Verkauf einer Immobilie beruhen, geht das Eigentum bei einer Leibrente für Ihr Haus auf den Erwerber über.

Wann endet die Leibrente bzw. wie lange hält die Leibrente an?

Die Rentenzahlung kann wahlweise lebenslänglich oder auf eine bestimmte Dauer vereinbart werden, was jedoch drastische Folgen in puncto Steuer und Rendite haben kann.

Was sollte man noch über die Leibrente wissen?

Wollen Sie Ihr Haus auf Leibrente verkaufen, sollten Sie insbesondere auf die Konditionen und die Seriosität des Anbieters achten.

Was sind die Vorteile vom Immobilien Teilverkauf gegenüber der Leibrente?

Im Vergleich zur Leibrente können Sie mit einem Teilverkauf Ihrer Immobilie einige wichtige Vorteile generieren: Sie bleiben Eigentümer, entscheiden weiterhin über Ihre Immobilie und können sofort individuell über den Verkaufserlös bestimmen.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Immobilienwissensseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen