Umkehrhypothek


Bei der auch als umgekehrte Hypothek bezeichneten Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag, dem eine Immobilie in Form einer verbrieften Grundschuld als Sicherheit dient. Hier erfahren Sie alle Grundlagen zu einer Form der Immobilienverwertung welche sich in Deutschland bislang nicht durchsetzen konnte. Auch aus diesem Grund zeigen wir am Ende des Beitrags interessante Alternativen auf.

Die Umkehrhypothek

Das Problem ist nicht neu: Menschen nehmen hohe Kredite auf, um ihre eigenen vier Wände zu finanzieren. Sie wollen im Alter mietfrei wohnen, sodass das im Vergleich zum Berufsleben niedrigere Renteneinkommen für ein angenehmes Leben reicht. In einer Wohnimmobilie ist also viel Geld gebunden - davon können Senioren jedoch meist nur indirekt profitieren. Außerdem kostet eine Immobilie auch dann noch Geld, sie muss renoviert, repariert und in größeren Abständen auch modernisiert werden. Ein Modernisierungskredit kann die Lösung sein, allerdings wird dieser nur erschwert eingeräumt und muss zurückgezahlt werden - die monatlichen Raten schmälern die Renteneinkünfte demnach noch zusätzlich.

Verkauf und Umzug sind für die meisten Betroffenen keine annehmbare Lösung, sie müssten die eigenen vier Wände und somit ihr vertrautes Umfeld verlassen. An diesem Punkt kommen verschiedene Modelle der Immobilienverrentung ins Spiel. Eine dieser Alternativen ist in den USA und in Großbritannien schon seit Jahren etabliert, wird in Deutschland jedoch nur von wenigen Banken, Versicherungen und Vereinen angeboten: die sogenannte Reverse Mortgage, also Rückwärts- oder Umkehrhypothek. Auch dabei handelt es sich um einen Kreditvertrag, für den die eigene Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird. Allerdings wird dieser Kredit erst getilgt, wenn der Kreditnehmer auszieht oder verstirbt - und das gesamte Objekt verkauft wird. Wie immer hat auch dieses Modell zwei Seiten, die vor einer Entscheidung genau abgewogen und den anderen Alternativen gegenübergestellt werden sollten.

Wofür wird eine Umkehrhypothek verwendet?

Dem Grunde nach zählt die auch die Umkehrhypothek zur Altersvorsorge, denn Sie können mit diesem Instrument Ihre Rentenbezüge aufbessern: Wahlweise wird als Gegenleistung entweder eine monatliche Rente oder die Auszahlung eines Einmalbetrages angeboten. Im Prinzip beleihen Sie Ihr Wohneigentum, um von diesem relativ unflexiblen Vermögenswert zu Lebzeiten zu profitieren. Das heißt im Umkehrschluss: Sie nehmen wieder Schulden auf, um Ihr Einkommen im Rentenalter aufzubessern und bei Bedarf auch größere Kosten bequem bestreiten zu können. Denn Sie bleiben bei dieser Variante Eigentümer mit allen Rechten Pflichten - und sind nach wie vor für alle anfallenden Werterhaltungs- und Wertsteigerungsmaßnahmen selbst verantwortlich.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek folgt einem klaren Prinzip:

  • Sie wenden sich an einen Umkehrhypothek Anbieter, der Ihre Wohnimmobilie zunächst bewertet.
  • Aus dem Wert ermittelt er die Höhe des Auszahlungs- oder Verrentungsbetrages, wobei Sie mit einigen Abzügen rechnen müssen.
  • Nehmen Sie das Angebot an, lässt sich der Anbieter eine entsprechende Grundschuld ins Grundbuch eintragen.
  • Sie müssen grundsätzlich weder Zinsen noch Tilgung bezahlen, die fallen erst zum Schluss an - allerdings kann es hier auch abweichende Regelungen geben.
  • Die Umkehrhypothek wird erst dann abgelöst, wenn das Objekt verkauft wird - also nach Ihrem Auszug oder Todesfall: Entweder werden die Verbindlichkeiten getilgt oder die Bank übernimmt die Immobilie.

Fakt ist: Je jünger Sie bei Aufnahme einer solchen umgekehrten Hypothek sind, desto weniger können Sie als Einmal- oder Rentenzahlung in Anspruch nehmen - im höheren Alter können Sie entsprechend mehr erwarten. Das mag zunächst widersprüchlich klingen, ist aber allein eine Tatsache geschuldet: Je älter ein Kreditnehmer ist, desto weniger Jahre wird er noch in der Immobilie bleiben - und Rente beziehen. 

Angesichts der relativ hohen Risikoabschläge und niedrigen Beleihungsgrenzen dürften viele Senioren von diesem Angebot enttäuscht sein. Da die Berechnungen ausgesprochen kompliziert sind, findet man online leider keinen zuverlässigen Umkehrhypothek Rechner, der bei der Entscheidungsfindung helfen könnte. Dazu lässt sich die Umkehrhypothek mangels Anbieter in Deutschland leider nur sehr schwer mit den klassischen Verrentungsmodellen vergleichen. Wenn Sie dennoch die verschiedenen Modelle vergleichen sollten Sie immer abwägen, wie anfallende Kosten im Verhältnis zu den erwartenden Rentenleistungen stehen. Achten Sie zusätzlich auf die je nach Modell unterschiedlichen rechtlichen Konsequenzen.

Abhängig von der konkreten vertraglichen Gestaltung geht die Pflicht zur Werterhaltung der Immobilie auf den neuen Eigentümer über: Wurde Ihnen beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, haben Sie keinerlei Einfluss mehr darauf, welche Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten an der Immobilie ausgeführt werden - diese Pflicht obliegt nun dem neuen Eigentümer. In der Regel verpflichten sich die Anbieter einer solchen Leibrente dazu, das jeweilige Objekt bis zum Lebensende der Verkäufer im eigenen Bestand zu behalten - ein weiterer Eigentümerwechsel ist also nicht zu erwarten.

Sinn­volle Alter­nat­iven zur Umkehr­hypothek? Wir beraten Sie gerne

Wie wird die Umkehrhypothek berechnet?

Es ist kaum möglich, genau nachzuvollziehen, wie die Anbieter die Umkehrhypothek berechnen: Ausschlaggebend sind jedoch in jedem Fall der Verkehrswert Ihrer Immobilie und Ihr Alter bei Vertragsabschluss. Vom Immobilienwert ziehen die Anbieter einen Risikoanteil ab, um dann die individuelle Beleihungsgrenze zu ermitteln. Die hängt wiederum davon ab, wie lange Sie die Rente beziehen wollen - und wie sich die statistische Lebenserwartung darstellt.

Die sich daraus ergebende Höhe der Umkehrhypothek dürfte in den meisten Fällen enttäuschen, Sie können mit 15 bis 35 Prozent des aktuellen Wertes Ihrer Immobilie rechnen. Entscheidend ist Ihr Alter: Setzen wir einen Immobilienwert von 300.000 Euro voraus, würde ein 65-Jähriger höchstens 45.000 Euro, ein 75-Jähriger jedoch 85.000 Euro in Anspruch nehmen können. Allerdings beruhen diese Angaben nur auf Erfahrungswerten, denn die genauen Berechnungsformeln sind nicht bekannt.

Fakt ist jedoch, dass sich der Anbieter für die Umkehrhypothek auch bei Rentenzahlungen die komplette Grundschuld eintragen lässt. So soll der Anstieg der Umkehrhypothek vorsorglich abgesichert werden.

Was kostet eine Umkehrhypothek?

Die Kosten der Umkehrhypothek sind im Vergleich zur tatsächlichen Auszahlung relativ hoch: Zunächst fällt der Risikoabschlag an, dann schlagen natürlich auch die Zinsen zu Buche. Die sind zwar nicht direkt zu bezahlen, summieren sich aber im Laufe der Zeit auf. Je nach Anbieter können dafür noch Stundungs- oder andere Gebühren anfallen, die auf die Kreditsumme aufgeschlagen werden und nach Veräußerung der Immobilie zurückzuzahlen sind.

Welche Vorteile bietet Heimkapital im Gegensatz zu einer Umkehrhypothek?

Mit dem Immobilien Teilverkauf gehen Sie einen ganz anderen und vollkommen transparenten Weg: 

  • Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie - und zwar bis zu 50 Prozent, behalten als Haupteigentümer aber alle Rechte und Pflichten. 

Sie nehmen keine wachsenden Schulden wie bei der Umkehrhypothek auf, sondern haben lediglich einen stillen Teilhaber. Dafür erhalten Sie eine Einmalauszahlung. Im Gegenzug fällt nur eine überschaubare Nutzungsgebühr an. 

Ob Sie die Immobilie später verkaufen oder vererben wollen - all dies ist weiterhin ohne Probleme möglich. Damit gehen Sie in jedem Fall auf Nummer sicher. Nutzen Sie diese Möglichkeit gezielt aus, wir unterbreiten Ihnen gerne ein kostenloses und unverbindliches Angebot.

Heimkapital Umkehrhypothek Gesamtverkauf
Auszahlung sofort sofort oder monatlich sofort
Verbleibender Hausanteil mind. 50% 0% 0%
Abschläge vom Markwert Keine Hoher Risikoabschlag + Zinsen Je nach Marktlage
Verschuldung Nein Ja Nein
Entscheidungs­hoheit Weiter beim Kunden, Ver­mietung durch Nieß­brauch möglich Weiter beim Kunden Entscheidungs­hoheit liegt beim neuen Eigentümer
Rückkauf/ Vererben möglich? Ja Grds. Ja, aber erschwert durch Verschuldung Nein
Wert­steigerung Ja, mit dem verbleibendem Anteil Ja, aber dagegen steigende Schulden Nein
Transaktions­kosten Heimkapital trägt die Transaktions­kosten Kunde Käufer/Kunde

Mit dem Heimkapital Rechner können Sie Ihre ganz einfach und unverbindlich Ihre persönliche Sofortauszahlung durch einen Teilverkauf mit Heimkapital berechnen.

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Umkehrhypothek im Vergleich zur Leibrente

Im Vergleich zu einer Leibrente, bleiben Sie bei einer Umkehrhypothek Eigentümer und bleiben damit auch für alle Werterhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Bei einer Leibrente gehen die Rechte und Pflichten an den Immobilienrenten Anbieter über - Sie haben dann nur noch ein Wohnrecht. Unabhängig von der Rentenhöhe sollten Sie diese Konsequenz in jedem Fall bedenken. Auch hier lohnt sich nochmal ein Vergleich zum Teilverkauf. Eine Vergleichstabelle dazu finden Sie in unserem Artikel Immobilienwissen Leibrente.

Kurz zusammengefasst

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek beruht auf einem mit einer Grundschuld gesicherten Kredit, den Sie entweder als Renten- oder Einmalzahlung in Anspruch nehmen können. Zinsen und Tilgungen werden gestundet, müssen aber zum Ablauf zurückgezahlt werden.

Wofür wird eine Umkehrhypothek verwendet?

Sie können auf dies Weise Ihr Einkommen im Rentenalter aufstocken, die Rückzahlung der Umkehrhypothek wird erst nach Ihrem Auszug oder Todesfall durch Veräußerung der Immobilie erledigt.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Zunächst ermittelt der Umkehrhypothek Anbieter den Verkehrswert und kalkuliert abhängig von Ihrem Alter und der Rentenzahlungsdauer die Höhe der Auszahlungen. Angesichts der Abschläge und Gebühren sind die Renten jedoch relativ gering.

Wofür sollte ich mich entscheiden Umkehrhypothek oder Leibrente?

Ob eine Umkehrhypothek oder eine Leibrente besser zu Ihrem Bedarf passt, ist schwer einzuschätzen. Fakt ist: Die meisten Immobilienrente Anbieter werden Eigentümer, sodass Sie nur noch ein Wohnrecht in Anspruch nehmen können.

Wie wird die Umkehrhypothek berechnet?

Die Berechnung der Umkehrhypothek ist sehr kompliziert, da nicht nur verschiedene Faktoren, sondern auch Abschläge und Gebühren zu berücksichtigen sind. Erfahrungsgemäß beläuft sich eine solche Umkehrhypothek jedoch nur auf 15 bis 35 Prozent des Verkehrswertes.

Was kostet eine Umkehrhypothek?

Die Kosten sind relativ hoch, allerdings hängt die Höhe der Umkehrhypothek vor allem von Ihrem Alter ab: Je jünger Sie sind, desto weniger können Sie aus diesem Modell erwarten.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Immobilienwissensseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen