Warmmiete

Miete bedeutet nicht gleich Miete. Es wird allgemein unterschieden in Warm- und Kaltmiete. Doch worin liegt der Unterschied? Welche Kosten sind in der Warmmiete enthalten und welche nicht? Im folgenden Artikel geben wir Ihnen eine Definition der Warmmiete und erklären Ihnen, was die Warmmiete beinhaltet, ob in der Warmmiete Strom und Gas enthalten sind und ob sich die Warmmiete erhöhen kann.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Warmmiete?

Die Warmmiete ist der Gesamtbetrag der monatlichen Mietzahlung, die der Mieter an den Vermieter für die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses bezahlt. Gelegentlich wird die Warmmiete auch als Bruttomiete oder als Brutto-Warmmiete bezeichnet.

Sie setzt sich aus der Kaltmiete, die für die Raumnutzung anfällt, und aus den Nebenkosten zusammen. Was genau die Warmmiete beinhaltet, was zu den Nebenkosten zählt und welche Kosten nicht unter die Warmmiete fallen, erklären wir im Folgenden genauer.

Wie bestimmt man die Warmmiete?

Um die Warmmiete zu berechnen, wird als erstes die Kaltmiete berücksichtigt. Diese macht in der Regel den größten Teil der Warmmiete aus. Der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete liegt darin, dass in der Warmmiete die Nebenkosten enthalten sind. Dadurch fällt diese höher als die Kaltmiete aus. Je nach energetischem Zustand der Immobilie oder auch nach dem individuellen Verbrauch des Mieters bzw. der Personen, die das vermietete Objekt bewohnen, fällt der Unterschied größer oder kleiner aus.

Für die Festlegung der Kaltmiete pro Quadratmeter gibt es keine feste Regelung, allerdings einige Richtwerte: In Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, darf die Kaltmiete bei der erneuten Vermietung von Bestandswohnungen nicht über 10 % über der ortsüblichen Kaltmiete liegen. Ob eine solche Mietpreisbremse für einen bestimmten Ort greift, wird auf Länderebene entschieden. Dabei gilt jedoch eine Ausnahme, der sogenannte Bestandsschutz: Wenn die Kaltmiete einer Wohnung bereits vor der Wiedervermietung über diesem Betrag lag, darf die Kaltmiete weiterhin so berechnet werden.

Bei Neubauten gilt keine Mietpreisbremse, in diesem Fall kann die Kaltmiete ohne Einschränkungen festgelegt werden. Das gleiche gilt für die Neuvermietung nach der umfassenden Renovierung eines Gebäudes. Mit vergünstigten Konditionen soll die energetische Sanierung gefördert werden, und Beschränkungen bei der Festlegung der Kaltmiete würden Eigentümer eher abschrecken, eine solche Investition zu tätigen.

Die Warmmiete wird bestimmt, indem die Nebenkosten zur Kaltmiete, manchmal auch Nettomiete genannt, hinzugerechnet werden. In der Regel gehören zu den Nebenkosten zunächst die allgemeinen Betriebskosten. Dazu zählen zum Beispiel Kosten für Müllabfuhr, Grundstückspflege, Schornsteinfeger, Reinigung gemeinschaftlicher Bereiche oder für Aufzüge. Diese werden häufig als kalte Nebenkosten bezeichnet. Zu den warmen Nebenkosten zählen die Heizkosten sowie die Kosten für Warmwasser.

Sind Heizkosten in der Warmmiete enthalten?

Am häufigsten wird in Deutschland mit Gas geheizt. Ist in der Warmmiete Gas enthalten? Die Heizkosten zählen zu den warmen Nebenkosten. Sie sind in den meisten Fällen in der Warmmiete enthalten, das heißt, das Gas für die Heizung ist enthalten.

In seltenen Fällen kann es allerdings vorkommen, dass die Heizkosten nicht enthalten sind. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Gebäude über keine Zentralheizung verfügt, sondern etwa mit einer Etagenheizung ausgestattet ist. In diesem Fall muss der Vermieter sich selbst um die Versorgung kümmern.

Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist in der Heizkostenverordnung geregelt, die für Gebäude mit Zentralheizung gilt sowie für Gebäude, die mit Fernwärme versorgt werden. Nach dieser Verordnung ist der Vermieter zur Erfassung des Verbrauchs verpflichtet. Die Abrechnung der Heizkosten muss mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig sein. Zu diesem Zweck müssen alle Wohnungen oder alle Heizkörper mit sogenannten Heizkostenverteilern ausgestattet sein, die den Verbrauch erfassen.

Die Heiz- und Warmwasserkosten werden im Voraus bezahlt. Bei dem in den Nebenkosten dafür abgerechneten Betrag handelt es sich also um eine Schätzung des Verbrauchs. Am Ende des Jahres wird der tatsächliche Betrag ermittelt, die Differenz in der Nebenkostenabrechnung angegeben und über eine Nach- oder Rückzahlung korrigiert.

Ist in der Warmmiete Strom enthalten?

Nein, um die Stromversorgung kümmert sich der Mieter in den meisten Fällen selbst. Dies bedeutet, dass der Mieter seinen Stromanbieter selbst auswählen kann. Dadurch hat er auch die Wahl, für welchen Tarif er sich entscheidet, ob er Ökostrom möchte oder einfach das günstigste Angebot. Er schließt dann den entsprechenden Vertrag mit dem Anbieter selbst ab.

Dennoch können aber in den Nebenkosten in der Warmmiete Stromkosten enthalten sein, und zwar in den Betriebskosten. Zu diesen Stromkosten zählen etwa Kosten für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche, zum Beispiel des Treppenhauses, oder für den Betrieb von Aufzügen oder Heizungsanlagen.

Kann sich die Warmmiete erhöhen?

Ja, die Warmmiete kann sich erhöhen. Zum einen erhöht sich die Warmmiete, wenn die Kaltmiete erhöht wird. Der Gesetzgeber regelt in § 558 BGB, dass die Mieterhöhung frühestens 12 Monate ab der letzten Erhöhung oder Festlegung angekündigt werden darf. Die tatsächliche Erhöhung ist damit nach 15 Monaten ab diesem Zeitpunkt möglich. Die Erhöhung darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen, wobei als Vergleichsmiete der übliche Preis in der jeweiligen Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gilt. Die Vergleichsmiete kann dem Mietspiegel entnommen werden.

Die Erhöhung darf in einem Zeitraum von 3 Jahren die sogenannte Kappungsgrenze von maximal 20 % nicht übersteigen. In Gebieten, wo Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders knapp ist, können die Länder die Kappungsgrenze auf 15 % herabsetzen. Dieser niedrigere Mietpreisdeckel, der nicht mit der oben erklärten Mietpreisbremse zu verwechseln ist, wird für einen Zeitraum von 5 Jahren beschlossen. Derzeit gilt die Kappungsgrenze von 15 %, zum Beispiel in München, Stuttgart, Hamburg und in vielen anderen Städten, in denen Wohnraum knapp ist.

Eine Erhöhung der Warmmiete kann aber auch aufgrund gestiegener Nebenkosten erfolgen. Laut § 560 BGB ist der Vermieter berechtigt, die Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen. Dabei muss dies in Textform erklärt und der Grund für die Umlage erläutert werden. Bei Betriebskostenvorauszahlungen, wie bei den warmen Nebenkosten, gilt, dass eine Anpassung nach einer Abrechnung vorgenommen werden kann. Liegt der tatsächliche Verbrauch deutlich über dem geschätzten, werden die Vorauszahlungen und damit die Warmmiete erhöht. Das Gleiche gilt selbstverständlich im Falle steigender Energiepreise.

Unabhängig von dem Grund, eine Mieterhöhung stellt in jedem Fall eine Belastung dar und schreckt vor allem ab, wenn man es gewohnt ist, die eigene Immobilie zu bewohnen. Im Alter scheint oftmals der Gesamtverkauf der Immobilie und der Umzug in eine Mietwohnung am naheliegendsten, insbesondere wenn Liquidität für notwendige altersgerechte Umbauarbeiten oder andere Maßnahmen benötigt wird. Eine Alternative hierzu stellt der Teilverkauf der Immobilie dar. Neben dem Erhalt einer individuellen Sofortauszahlung ermöglicht dieses Modell auch, weiterhin die eigenen vier Wände zu bewohnen und als Haupteigentümer sämtliche Entscheidungsbefugnis zu behalten. 

Fazit: Warmmiete und zusätzliche Kosten korrekt einschätzen

Die Warmmiete ist der Betrag, den Mieter effektiv für die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses bezahlen. Mieter wissen damit, mit welcher finanziellen Belastung sie monatlich rechnen müssen. Allerdings muss auch berücksichtigt werden, dass nicht alle Kosten in der Warmmiete enthalten sind. So müssen zum Beispiel die Stromkosten separat bezahlt werden und somit erhöht sich die monatliche Belastung. Außerdem handelt es sich bei den warmen Nebenkosten um Vorauszahlungen, der tatsächliche Verbrauch kann unter Umständen deutlich höher sein. Für diesen Fall ist es wichtig, dass Mieter eine eventuelle Nachzahlung auch stemmen können. Vermieter und Mieter müssen daher die finanzielle Belastung korrekt einschätzen können, damit am Ende keine unangenehmen Überraschungen entstehen.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.