Katasteramt – Erklärung, Aufgaben und Kosten

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Wer sich für eine Immobilie interessiert, schaut in erster Linie auf die Beschaffenheit des Gebäudes und die Lage des Grundstücks. Oft lohnt sich auch ein Blick hinter die Kulissen und ein Weg zum Katasteramt, um mehr über die Nutzungsart, die Größe und die Begrenzung des Flurstücks zu erfahren. Auch beim Immobilienverkauf und Teilverkauf spielt die Zuwegung zum Grundstück eine Rolle. Dieser Artikel klärt Sie nicht nur darüber auf, sondern Sie erfahren auch, welche Aufgaben das Katasteramt hat und welche Auskünfte es erteilt.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Kataster?

Als Kataster wird in der Regel ein Register, eine Liste oder eine Sammlung von Informationen oder Sachverhalten mit Raumbezug bezeichnet. Das Liegenschaftskataster ist ein landesweit flächendeckendes Register sämtlicher Flurstücke (Parzellen, Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte) und wird in der Regel beim örtlichen Katasteramt geführt. Es besteht aus einem Katasterbuch oder auch Liegenschaftsbuch, in dem die Flurstücke näher beschrieben werden, sowie aus Flurkarten oder auch Liegenschaftskarten. Auf den Flurkarten sind die Lage, die Nutzungsart, die Geometrie sowie die auf den Flurstücken befindlichen Gebäude verzeichnet. Als Liegenschaften werden die Flurstücke und Gebäude selbst definiert.

Dies sind die Bestandteile des Katasters im Katasteramt:

• Katasterbuchwerk: Es gibt Auskunft über die Bezeichnung des Flurstücks nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, die Lage mit Adresse, die tatsächliche Nutzungsart und die Größe des Flurstücks sowie die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer.
• Katasterkartenwerk: Es besteht aus der Flurkarte mit Angaben zu eventuell landwirtschaftlich nutzbaren Flächen sowie einer Schätzungskarte mit der amtlichen Bodenschätzung. Es enthält unter anderem Informationen über die räumliche Lage, die Form und Abgrenzung der Flurstücke, die Flurstücksnummern, die Gebäude, die Nutzungsarten sowie die Flur- oder Gemarkungsgrenzen.
• Katasterzahlenwerk: Es umfasst die Vermessungsrisse, die Koordinaten und Koordinatenberechnungen sämtlicher im Katasteramt nachgewiesenen Vermessungs-, Grenz-, Gebäude- und topographischen Punkte. Bei Bedarf können Grenz- und Vermessungspunkte aufgesucht und fehlende Vermarkungen wiederhergestellt werden.
• Sonstige beschreibende Informationen: Hier werden beim Katasteramt beispielsweise die vertraglichen Vereinbarungen zur Anerkennung der Grundstücksgrenzen durch die Eigentümer aufgeführt.

Der Unterschied zwischen Grundbuch- und Katasteramt besteht darin, dass im Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse an den Grundstücken verzeichnet sind, während das Katasteramt Auskunft über die tatsächlichen Verhältnisse wie räumliche Lage, Nutzungsart und Größe gibt.

Welche Aufgabenbereiche umfasst das Katasteramt?

Häufig stellt sich die Frage: Was macht das Katasteramt und welche Aufgabenbereiche umfasst es? Das Katasteramt ist ein beschränkt öffentliches Register. Es ist für die Führung und Aktualisierung des Liegenschaftskatasters zuständig, das eine Aufstellung der vermessenen Flurstücke darstellt. Die Daten des Liegenschaftskatasters werden zunehmend digitalisiert. Die ehemalige Flurkarte wurde daher vom Katasteramt durch die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) ersetzt. Die ALK enthält neben den Angaben über Grenzen und Flächen der einzelnen Grundstücke auch weitere Details über die Nutzungs- und Bebauungsarten. Das automatisierte Liegenschaftsbuch (ALB) und das ALK bilden zusammen das elektronische Verzeichnis. Vom Katasteramt wurde außerdem eine spezielle Software entwickelt, die den Datenabgleich innerhalb der einheitlichen Datenstruktur erleichtert.

Vermessungs- und Katasteramt arbeiten Hand in Hand

Vermessungen dürfen in der Regel nur durch Ämter und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure durchgeführt werden. Grundstücks­vermessungen, oder auch Liegenschaftsvermessungen, werden unter anderem für Folgendes benötigt:

• Vermessung von Gebäuden
• Beglaubigung von Anträgen beispielsweise bei der Zusammenführung von Grundstücken
• Grenzbescheinigungen, Ergebnisse von Grenzverhandlungen
• Teilung von Flurstücken beispielsweise bei der Beschaffung von Baugrundstücken
• Übernahme alter Pläne in das Katasteramt

Das Katasteramt hat also die Aufgabe, in Zusammenarbeit mit dem Vermessungsamt Informationen zu den Grundstücken zu aktualisieren und zu führen. Diese sind auf Anfrage den Vermessungsingenieuren oder Grundstückseigentümern mitzuteilen. Das Katasteramt kann auch den Eigentümer ermitteln, falls dies erforderlich ist.

Wie sind die Vermessungsämter in Deutschland organisiert?

Nach dem Grundgesetz sind für das amtliche Vermessungswesen die Bundesländer zuständig. Aus diesem Grund sind die Vermessungsämter und das Katasteramt in jedem Land unterschiedlich organisiert. Eine zentrale Stelle für die amtliche Vermessung von Grundstücken gibt es daher nicht. Das Bundesamt für Kartographie und Geodäsie nimmt Aufgaben des Bundes im Bereich der Kartographie und Geodäsie wahr. Für das Seekartenwesen ist das Bundesamt für Seeschifffahrt und Hydrographie zuständig. In größeren Kommunen findet man oft ein eigenes Vermessungs- und Katasteramt. In einigen Bundesländern wurden die Aufgaben des Katasteramtes an die kommunalen Vermessungsämter übertragen, bei denen, außer in Bayern, die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure mitwirken. Die Aufteilung in kleinere Strukturen dient der Effizienzsteigerung. Dadurch kann jedes Vermessungsamt die Datenerfassung einfacher steuern, schneller auf Veränderungen in seinem Zuständigkeitsbereich reagieren und die Informationen zeitnah an das Katasteramt weiterleiten.

Was steht in einem Katasterauszug?

Beim Katasteramt können verschiedene Arten von Auszügen angefordert werden. Darunter zählen unter anderem der Bebauungsplan, die Liegenschaftskarte und der Flurstücksnachweis als Eigentumsnachweis. Auszüge aus dem Katasteramt enthalten detaillierte Informationen zu den Flurstücken und den darauf befindlichen Gebäuden. Die Flurkarte und das Liegenschaftsbuch geben beispielsweise Auskunft über die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Flächengröße, die Lagebezeichnung sowie die Nutzungsart. Zudem werden die Daten der Eigentümer und Erbbauberechtigten aufgeführt.

Wenn Sie Auskünfte über Grundstücke beim Katasteramt einholen möchten, reicht oft ein einfacher Antrag aus. Als Privatperson ist jedoch in der Regel ein berechtigtes Interesse nachzuweisen, falls persönliche Informationen zu den Eigentümern abgefragt werden. Sollte zum Beispiel ein Immobilienkauf anstehen, ist es ratsam, vorab einen Auszug mit Angaben zur Grundstücksgrenze beim Katasteramt anzufordern, um diese vor Ort zu überprüfen und spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Auch einige Banken fordern im Rahmen einer Baufinanzierung oft einen Auszug vom Katasteramt beim Kreditnehmer an, um genaue Informationen zum Grundstück zu erhalten.

Wem erteilt das Katasteramt Auskunft?

Im Allgemeinen kann jeder einen Einblick beim Katasteramt beantragen. Um beim Katasteramt die Flurkarte zu erhalten, kontaktieren Sie direkt das zuständige Amt der Stadt oder der Gemeinde, in dem sich das Flurstück befindet. Auskünfte mit personenbezogenen Daten, wie Angaben zu den Eigentümern, erhalten in der Regel nur Personen mit einem berechtigten Interesse. Dazu zählen der Eigentümer, Notare, Erbbauberechtigte und amtliche Stellen wie das Bauamt. Ein berechtigtes Interesse kann auch bei potenziellen Käufern vorliegen, sofern eine konkrete Verkaufsabsicht besteht. Ob das Katasteramt eine Eigentümerauskunft erteilt, entscheidet oft das Vermessungsamt, da nicht jedes Katasteramt eindeutig regelt, in welchem Fall ein berechtigtes Interesse besteht.

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure erhalten ebenfalls Auszüge aus dem Katasteramt, um einen amtlichen Lageplan zu erstellen, der für eine Grundstücksteilung oder einen Bauantrag benötigt wird.

Was kostet ein Auszug aus dem Katasteramt oder eine Vermessung?

Die Kosten für einen Auszug vom Katasteramt richten sich nach der Art des Auszugs und den Regelungen der einzelnen Bundesländer. Eine Flurkarte oder ein Eigentümernachweis kostet im Durchschnitt etwa 8 EUR. Die Ausstellung eines ausführlichen Katasterauszugs ist mit Kosten von rund 12 EUR bis 60 EUR verbunden.

Die Gebühren für eine Vermessung werden individuell berechnet. Sie basieren auf verschiedenen Faktoren, wie der Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, der Größe des Grundstücks und dem Bodenrichtwert.

Um zu erfahren, wie viel der Auszug beim Katasteramt kostet, wenden Sie sich einfach direkt an das für Ihr Grundstück zuständige Amt. Bei vielen Behörden kann der Auszug auch über das Internet beantragt werden. Ob Sie beim Katasteramt die Flurkarte online einsehen können, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Der Auszug vom Katasteramt wird in der Regel als PDF-Datei zur Verfügung gestellt oder alternativ per Post versandt. 

Welche Bedeutung hat das Katasteramt beim Immobilienverkauf?

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte den potenziellen Interessenten möglichst genaue Angaben zum Grundstück und zum Objekt zur Verfügung stellen. Neben den Daten zur Wohnfläche, Lage und Bauart zählen dazu auch detaillierte Informationen zum Flurstück.

Vermessung des Grundstücks

Sollte das Grundstück geteilt werden, um beispielsweise eine landwirtschaftliche Fläche in Bauland umzuwandeln, wird ein Vermessungstechniker benötigt, der die neuen Grundstücksgrenzen definiert. Die Daten werden anschließend an das Katasteramt übermittelt, das eine neue Flurstücksnummer erstellt. In der Regel ist eine erneute Grundstücksvermessung beim Immobilienverkauf jedoch nicht erforderlich, da die Daten beim Katasteramt bereits hinterlegt sind.

Grundstücksgrenzen

Um Streitigkeiten über den Grenzverlauf vorzubeugen, sieht das Nachbarschaftsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches die genaue Festlegung des Grenzverlaufs vor. Die Grundstücksgrenze ist oft durch einen Zaun oder eine Mauer markiert. Diese Grenzeinrichtungen haben jedoch keinen verbindlichen Charakter. In Deutschland besteht keine generelle Einfriedungspflicht. Der Verlauf der Grenze selbst ergibt sich nur anhand der amtlichen Nachweise wie der Flurkarte aus dem Katasteramt. Der potenzielle Käufer benötigt also einen aktuellen Auszug aus dem Katasteramt, um die Grundstücksgrenze einwandfrei identifizieren zu können.

Bodenwert und Eigentumsnachweis

Damit der Makler oder der Interessent den Bodenwert ermitteln kann, wird oft ein aktueller Auszug aus dem Katasteramt angefordert. Er enthält detaillierte Informationen zur Größe des Grundstücks sowie eine amtliche Bodenschätzung des Flurstücks. Der beim Katasteramt erhältliche Eigentumsnachweis gibt schließlich Auskunft darüber, wer berechtigt ist, den Verkauf des Objekts durchzuführen.

Nutzungsart

Der Auszug aus dem Katasteramt gibt auch Auskunft darüber, wie das Grundstück genutzt werden kann. Auf landwirtschaftlichen Flächen oder Gewerbeflächen dürfen beispielsweise keine Wohnhäuser errichtet werden. Sollten Sie am Kauf eines Grundstücks interessiert sein, erfahren Sie also mit einem Blick auf den Auszug aus dem Katasteramt, welche Nutzungsart für das Grundstück vorgesehen ist.

Wertermittlung mit Katasterauszug beim Teilverkauf einer Immobilie

Im Zuge des Immobilienteilverkaufs wird in der Regel ein Gutachten angefertigt, bei dem vom Anbieter unabhängige Sachverständige sämtliche Fragen rund um die Wertschätzung und den aktuellen Marktwert der Immobilie klären. Der Immobilienpartner benötigt dabei in der Regel auch eine Flurkarte, um die Zuwegung zum Grundstück zu sichern. Diese muss allerdings nicht vom Kunden selbst beim Katasteramt besorgt werden, sondern bei Heimkapital kümmert sich Ihr Kundenberater im Rahmen des Rundum-sorglos- Pakets um alle relevanten Unterlagen. Sprechen Sie bei Fragen diesbezüglich mit Ihrem persönlichen Kundenberater. 

Fazit: Ein Gang zum Katasteramt lohnt sich

Das Katasteramt arbeitet mit dem Vermessungsamt Hand in Hand, um Informationen zur Lage und Größe sämtlicher Grundstücke zu aktualisieren und zu verwalten. Die Daten sind beschränkt öffentlich einsehbar. Datenschutzrechtliche Informationen, wie Angaben zu den Eigentümern, sind in der Regel nur mit berechtigtem Interesse abrufbar. Der Auszug aus dem Katasteramt ist meist auch online erhältlich. Die Kosten und Zuständigkeiten sind in jedem Bundesland individuell geregelt. Beim Verkauf einer Immobilie ist es ratsam, dem Interessenten einen Katasterauszug vorzulegen, damit er genaue Informationen zur Größe des Flurstücks, dem Schätzwert und der Grundstücksbegrenzung erhält. Auch im Rahmen eines Immobilienteilverkaufs werden Informationen vom Katasteramt benötigt, um die sich in der Regel allerdings der Immobilienpartner kümmert. 

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.