Ankaufsrecht

Die eigenen vier Wände sind oft über Jahrzehnte der Lebensmittelpunkt der gesamten Familie. Daher wünschen sich viele, dass die Immobilie in der Zukunft in den Besitz der Erben übergeht. Neben dem klassischen Erbe haben Immobilieneigentümer aber weitere Möglichkeiten, über ihr Haus oder die Wohnung zu verfügen. Beispielsweise besteht die Möglichkeit einer Schenkung oder eines klassischen Immobilienverkaufs. In diesem Zusammenhang fallen oftmals die Begriffe Vorkaufsrecht oder Ankaufsrecht, die aber unbedingt zu unterscheiden sind. In diesem Beitrag erfahren Sie, was unter einem Ankaufsrecht zu verstehen ist und inwiefern sich beide Begrifflichkeiten unterscheiden.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Ankaufsrecht?

Unter einem Ankaufsrecht versteht man einfach gesagt das Recht auf den Kauf eines Gegenstands bei Eintritt einer bestimmten Bedingung und zu vorab festgelegten Konditionen. Das Ankaufsrecht entsteht durch einen Vertrag zwischen zwei Parteien, dem Verkäufer und dem Ankaufsberechtigten. Seitens des Verkäufers handelt es sich bei dem Ankaufsrecht um ein bindendes Angebot an den Käufer.

Dabei haben die Vertragsparteien Freiheit bei der Ausgestaltung des Ankaufsrechts, denn dieses ist mit der Ausnahme von § 57 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht gesetzlich geregelt. Es finden sich also keine grundlegenden Vorschriften zum Ankaufsrecht im BGB. 

Bezieht es sich allerdings auf eine Immobilie, schreibt § 311b BGB für das Ankaufsrecht die notarielle Beurkundung vor. Darüber hinaus ist es zur Absicherung empfehlenswert, das Ankaufsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Somit besteht das Ankaufsrecht auch dann, wenn die Immobilie in der Zwischenzeit den Eigentümer gewechselt hat.

Was ist der Unterschied zwischen einem Ankaufsrecht und einem Vorkaufsrecht?

Die sehr ähnlich klingenden Begriffe sind klar voneinander abzugrenzen. Beim Vorkaufsrecht, das übrigens ausschließlich für Immobilien existiert, hat der Vorkaufsberechtigte einen Anspruch darauf, zu den zwischen dem Verkäufer und einer dritten Partei – dem Kaufinteressenten – ausgehandelten Vertragsbedingungen anstelle des Kaufinteressenten in den Kaufvertrag einzutreten.

Das Vorkaufsrecht ist zum Beispiel gängige Praxis beim Immobilien-Teilverkauf. Wer sich dafür entscheidet, das in der Immobilie gebundene Vermögen zu nutzen, ohne aus dieser ausziehen zu müssen oder seine Entscheidungsmacht in Bezug auf sein Eigenheim aufzugeben, ist mit dem Teilverkauf Haus oder Wohnung häufig gut beraten. Für die an den Teilkäufer verkauften Anteile, die bis zu 50 Prozent an der Immobilie betragen können, wird ein Vorkaufsrecht für die Erben eingetragen. Somit kann die Immobilie später ohne Probleme vererbt werden.

Das Ankaufsrecht ist im Unterschied zum Vorkaufsrecht nicht auf Immobilien beschränkt und kann sich auch auf andere Gegenstände beziehen. Ein weiterer wichtiger Unterschied liegt darin, dass beim Ankaufsrecht für eine Immobilie der Kaufpreis bereits mit Einräumung des Rechts festgelegt wird. Zudem hängt das Ankaufsrecht vom Eintritt eines vorher festgelegten Ereignisses ab und wird ausschließlich zwischen zwei Parteien ausgehandelt.

Was beinhaltet das Ankaufsrecht?

Beim Ankaufsrecht legen die Vertragsparteien alle Voraussetzungen und Konditionen für den Kauf zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest.

Maßgeblich bei der vertraglichen Ausgestaltung ist neben der Nennung des Verkaufsgegenstands, zum Beispiel der Immobilie oder des Grundstücks, die Nennung eines bestimmten Ereignisses sowie die Festlegung des Kaufpreises und weiterer Konditionen.

Der Verkäufer verpflichtet sich dabei also, den Vertragsgegenstand beim Eintritt eines bestimmten Ereignisses zu den festgelegten Konditionen an den Ankaufsberechtigten zu verkaufen, sofern dieser sich innerhalb der festgelegten Frist für den Kauf entscheidet. Das Ankaufsrecht ist für ihn bindend.

Umgekehrt steht es dem Ankaufsberechtigten frei, von seinem Recht Gebrauch zu machen. Für ihn ist der Kauf also optional. Macht er nicht davon Gebrauch, erlischt das Ankaufsrecht nach einer bestimmten Frist. Diese Frist wird in der Regel neben dem jeweiligen Ereignis im Vertrag festgelegt und läuft ab dem Zeitpunkt des Eintritts des Ereignisses.

Wurde für die Geltendmachung des Ankaufsrechts keine Frist vereinbart, gilt § 196 BGB zur Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück. In diesem Fall gilt bei einem Ankaufsrecht die Verjährung des Anspruchs auf den Kauf nach zehn Jahren ab dem Zeitpunkt, ab dem der Anspruch besteht – also ab Eintritt des Ereignisses.

Welche Formen des Ankaufsrechts gibt es?

Mangels gesetzlicher Regelungen kann ein Ankaufsrecht in vielerlei Form vereinbart werden. Zwei Formen, die sich jedoch häufig finden, sind der Mietvertrag mit Ankaufsrecht und das Ankaufsrecht im Rahmen eines Vermächtnisses.

Bei einem Mietvertrag mit Ankaufsrecht wird der Mieter zum Ankaufsberechtigten. Er erhält in diesem Fall das Recht, die gemietete Immobilie beispielsweise nach Ablauf einer bestimmten Laufzeit des Mietvertrags zu erwerben.

Ein Ankaufsrecht kann außerdem in einem Testament festgelegt werden. Dabei erhält einer der Erben oder eine bestimmte Person im Falle des Ablebens des Erblassers das Recht, die betroffene Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zum Verkehrswert oder zu einem vergünstigten Kaufpreis zu erwerben. Wie bei jeder anderen Form des Ankaufsrechts bleibt es dem Ankaufsberechtigten überlassen, ob er sein Recht wahrnimmt oder nicht.

Das Ankaufsrecht selbst ist nicht vererbbar oder übertragbar.

Mit welchen Kosten ist bei einem Ankaufsrecht zu rechnen?

Wird ein Ankaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie vereinbart, muss dieses, wie bereits erwähnt, notariell beurkundet werden. Aus diesem Grund entstehen bereits bei der vertraglichen Vereinbarung eines Ankaufsrechts Notarkosten. Bei einem Ankaufsrecht mit Eintragung im Grundbuch fallen zusätzlich Grundbuchgebühren an.

Darüber hinaus fällt, wie bei jedem Immobilien- oder Grundstückskauf, beim Kauf im Rahmen der Ausübung eines Ankaufsrechts Grunderwerbsteuer an. Diese wird allerdings erst bei der tatsächlichen Ausübung fällig und nicht bereits bei der Vereinbarung.

Bei der Ausübung eines Ankaufsrechts im Rahmen eines Vermächtnisses ist es zudem möglich, dass die Erbschaftsteuer anfällt. Dies ist der Fall, wenn der festgelegte Kaufpreis unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt und das Ankaufsrecht damit eine Zuwendung für den Ankaufsberechtigten darstellt. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer gilt dann die Differenz zwischen dem Verkaufswert und dem Kaufpreis als Grundlage.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Ankaufsrecht?

Das Ankaufsrecht hat klare Vorteile für den Ankaufsberechtigten. Er erhält dadurch einen Anspruch an einer Immobilie, häufig zu vergünstigten Konditionen, ist aber in keiner Weise dazu verpflichtet, diesen auch wahrzunehmen.

Der Verkäufer kann mit einem Ankaufsrecht einer von ihm gewählten Person einen Vorteil beim Kauf seines Eigentums verschaffen und damit beeinflussen, was damit nach Eintritt eines gewissen Ereignisses geschieht. Sicherheit hat er dahingehend jedoch nicht.

Jedoch stellt ein Ankaufsrecht mit Eintragung im Grundbuch eine Belastung des Grundstücks dar und schmälert damit dessen Wert. Dies kann sich in mehrerlei Hinsicht negativ auswirken. Zum Beispiel wird es schwieriger, oder vielleicht sogar unmöglich, die Immobilie zu beleihen – etwa im Rahmen eines Modernisierungskredits –, da sie dem Kreditgeber nicht mehr die gleiche Sicherheit bietet.

Fazit: Beratung einholen, um eine mögliche Benachteiligung auszuschließen

Immobilieneigentümer, die darüber nachdenken, ein Ankaufsrecht zu vergeben, müssen sich der Folgen einer solchen Vereinbarung bewusst sein. Daher ist eine Beratung unbedingt empfehlenswert. Nur so können mögliche Nachteile vermieden und sichergestellt werden, dass die beste Lösung für eine mögliche Übertragung des Eigentums an der Immobilie gefunden wird.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.