Immobilienverkauf Ablauf – Worauf müssen Verkäufer und Käufer achten?

---

Eine eigene Immobilie bietet Sicherheit und Stabilität und ist immer eine langfristige Investition. Trotzdem gibt es Situationen im Leben, in denen es am sinnvollsten ist, das Haus zu verkaufen. Beispielsweise wegen eines geplanten Ortswechsels, dem Wunsch, sich zu verkleinern oder aus anderen Gründen. Der Gesamtverkauf einer Immobilie ist ein aufwendiges Unterfangen, das aber mit der richtigen Vorbereitung und Unterstützung erfolgreich und zur Zufriedenheit abgeschlossen werden kann. Wir möchten Ihnen in diesem Beitrag erläutern, wie der gängige Ablauf bei einem Immobilienverkauf aussieht und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten. 

Inhaltsverzeichnis

Der Immobilienverkauf-Ablauf im Überblick

Der Ablauf beim Immobilienverkauf umfasst eine Vielzahl von Schritten, die für den erfolgreichen Verkauf wichtig sind. Sehen wir uns den Immobilienverkauf-Ablauf im Überblick an:

1. Vorbereitung der Unterlagen

   Vor dem Immobilienverkauf müssen bestimmte Unterlagen vorliegen, die Auskunft über die Eigentumsverhältnisse geben sowie wichtige Informationen zur Immobilie und zum Grundstück enthalten. Welche Unterlagen Sie benötigen, erfahren Sie weiter unten im Artikel.

2. Wertermittlung und Festlegung des Verkaufspreises

   Basierend auf den Unterlagen sowie der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt wird ein Preis ermittelt, zu dem die Immobilie angeboten wird.

3. Vermarktung der Immobilie

   Für bessere Verkaufschancen muss die Immobilie ansprechend und professionell präsentiert werden. Dies geschieht häufig über ein Exposé, das Fotos der Immobilie sowie die zentralen Daten zusammengefasst darstellt.

4. Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen

   Zunächst werden die Anfragen von Interessenten angenommen. Bei sehr vielen Anfragen wird hier häufig bereits eine Vorauswahl getroffen und anschließend mit geeigneten Interessenten ein Besichtigungstermin vereinbart.

5. Interessenten auf Kaufkraft hin prüfen

   Ist die Entscheidung für einen Interessenten gefallen, wird der endgültige Preis verhandelt. Anschließend muss der Verkäufer sich vergewissern, dass der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu bezahlen.

6. Aufsetzung des Kaufvertrags beim Notar

   Wenn sich die Parteien einig geworden sind und der Verkäufer Gewissheit bezüglich der Kaufkraft des Käufers hat, wird der Kaufvertrag beim Notar aufgesetzt und unterzeichnet.

7. Bezahlung des Kaufpreises und Übergabe der Immobilie

   Der Käufer überweist den Kaufpreis und der Notar veranlasst die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

8. Begleichung von Steuer- und Notarkosten

   Zuletzt müssen die Steuer- und Notarkosten beglichen werden. Damit ist der Immobilienverkauf-Ablauf abgeschlossen.

Für einen reibungslosen Immobilienverkauf-Ablauf ist eine Checkliste zunächst ein gutes Hilfsmittel, um den Überblick zu behalten. Grundsätzlich ist aber die Zusammenarbeit mit einem Fachmann unbedingt zu empfehlen. Dieser ist mit dem Immobilienverkauf-Ablauf vertraut und stellt sicher, dass der Verkauf ordnungsgemäß abgewickelt wird.

Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich meine Immobilie verkaufen möchte?

Während dem Ablauf eines Immobilienverkaufs müssen bestimmte Unterlagen vorgelegt werden. Diese liegen dem aktuellen Eigentümer aber nicht immer vor und müssen häufig erst beschafft werden. Mit den Unterlagen müssen zum einen die Eigentumsverhältnisse nachgewiesen werden, zum anderen die Angaben zur Immobilie. Des Weiteren ist für den Käufer von Bedeutung, ob auf dem Grundstück Lasten liegen und wie sich die Umgebung des Grundstücks voraussichtlich entwickeln wird. Diese Nachweise erfolgen über die folgenden Dokumente:

• Grundbuchauszug:

  Aus dem Grundbuchauszug gehen die Eigentumsverhältnisse hervor. Ebenso sind darin etwaige Rechte oder Belastungen aufgeführt, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken. Die Kosten für einen Grundbuchauszug liegen zwischen 10 und 20 Euro.

• Energieausweis:

  Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis beim Verkauf einer Immobilie für fast alle Häuser gesetzlich vorgeschrieben. Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Hauses. Die Kosten für einen Energieausweis bewegen sich zwischen 50 Euro für den günstigeren Verbrauchsausweis und bis zu 500 Euro für den Bedarfsausweis.

• Bau- und Lagepläne:

  Aus diesen geht die genaue Lage und Größe der Immobilie hervor. Die Kosten für den Bauplan richten sich nach der Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes, in dem dieser ausgestellt wird. Die Kosten für den Lageplan können je nach Grundstücksgröße 15 bis 60 Euro betragen.

• Bebauungsplan:

  Der Bebauungsplan gibt Auskunft über die geplante Entwicklung eines Ortsteils oder einer Siedlung. Die Einsichtnahme in den Bebauungsplan ist kostenlos, für eine Kopie des Plans verlangen die Gemeinden in der Regel eine Gebühr.

• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis:

  Baulasten werden mit einem Verkauf automatisch übertragen. Diese können die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken und sind daher von großer Bedeutung für den Käufer. Die Gebühren hierfür liegen in der Regel zwischen 15 und 50 Euro.

• Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und umbautem Raum:

  Ist eine Neuberechnung erforderlich, liegt der Preis meistens zwischen 160 und 250 Euro.

Welche allgemeinen Kosten fallen beim Immobilienverkauf für Käufer und Verkäufer an?

Neben den bereits erwähnten Kosten für die erforderlichen Unterlagen fallen während dem Immobilienverkauf-Ablauf weitere Kosten für Verkäufer und Käufer an.

Wurde der Wert der Immobilie zum Beispiel durch einen Immobiliengutachter ermittelt und ein Wertgutachten erstellt, werden die Kosten dafür vom Verkäufer getragen.

Wurde der Immobilienverkauf über einen Makler durchgeführt, teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühr seit dem 23. Dezember 2020, als das „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft trat.

Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen. Zusätzlich entstandene Notarkosten wie etwa durch die Löschung von Belastungen, einer Grundschuld usw. werden hingegen üblicherweise vom Verkäufer übernommen. Grundsätzlich sind bei den Notarkosten aber immer individuelle Vereinbarungen hinsichtlich der Kostenübernahme möglich.

Abschließend erfolgt der Eigentumswechsel durch Umschreibung im Grundbuch. Die hierfür anfallenden Kosten werden in der Regel vom Käufer getragen.

Was gilt, wenn ich verkaufen, aber nicht umziehen möchte?

Die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind vielfältig. Häufig wird Kapital benötigt, um einerseits den Lebensabend den eigenen Wünschen entsprechend zu gestalten oder andererseits reicht die Rente nicht, um Haus und Garten Instand zu halten. Ein anderer Grund ist, dass die Immobilie im Alter nicht mehr den Ansprüchen an eine barrierefreie Nutzung entspricht. Schließlich sind Baumaßnahmen für ein altersgerechtes Bad oder der Einbau eines Treppenlifts meist kostspielig. Ein Gesamtverkauf der Immobilie samt Umzug scheint dann oftmals die einzige Möglichkeit zu sein, um finanzielle Mittel freizusetzen. Es gibt allerdings durchaus auch andere Optionen, um solche Situationen zu lösen. Die verschiedenen Formen der Immobilienverrentung bieten vorrangig älteren Eigentümern die Möglichkeit, Geld aus ihrer Immobilie zu ziehen, ohne aus ihrer gewohnten Umgebung ausziehen zu müssen.

Eine Option ist zum Beispiel die Leibrente. Hier geht das Eigentum vollständig auf den Käufer über, der Verkäufer erhält im Gegenzug nicht den Verkaufspreis, sondern eine monatliche Rente sowie ein Wohnrecht in der Immobilie. Diese Option wird zum Beispiel gerne gewählt, wenn die Immobilie an Kinder übergeben wird. Grundsätzlich gilt in diesen Fällen für den Immobilienverkauf-Ablauf das gleiche, wie oben beschrieben. Sind Verkäufer und Käufer aber bekannt oder verwandt, können bestimmte Schritte wie die Vermarktung entfallen. Auch ein Makler ist dann nicht nötig. Ein Notar ist jedoch in allen Fällen erforderlich. Die Höhe und Dauer der Zahlung der Leibrente wird vertraglich festgehalten und das Wohnrecht muss zusätzlich zum Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden.

Eine andere Form, bei der Sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, ist der Immobilien-Teilverkauf. Hier verkaufen Sie bis zu 50% Ihrer Immobilie an einen professionellen Immobilienpartner. Sie bleiben Haupteigentümer, erhalten ein vollumfängliches Nießbrauchrecht und bleiben in Ihrer gewohnten Umgebung. In diesem Fall gestaltet sich der Immobilienverkauf-Ablauf für Sie anders. Nachdem Sie ein vorläufiges Angebot erhalten haben, bewertet ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter vor Ort Ihre Immobilie. Auf dieser Basis wird das finale Angebot erstellt und ein Notartermin vereinbart. In der Regel kümmern sich seriöse Anbieter dabei um alle erforderlichen Schritte und koordinieren den gesamten Prozess, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen.



Werden Steuern fällig, wenn ich mein Haus verkaufe?

Beim Immobilienverkauf zwischen Privatpersonen beinhaltet der Ablauf auch die Bezahlung anfallender Steuern. Dabei handelt es sich um zwei Steuern – die Spekulationssteuer und die Grunderwerbsteuer. Die Spekulationssteuer wird in Deutschland auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erhoben. Die Spekulationssteuer wird vom Verkäufer getragen. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, fällt diese Steuer nicht an. Das gleiche gilt, wenn die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren zuvor selbst genutzt wurde.

Beim Immobilienkauf in Deutschland wird grundsätzlich die Grunderwerbsteuer fällig. Diese wird üblicherweise vom Käufer übernommen. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer sind jedoch beim Verkauf innerhalb der Familie möglich, wenn die Parteien in gerader Linie miteinander verwandt sind.

Im oben aufgeführten Immobilienverkauf-Ablauf erfolgt die Bezahlung der Steuern am Ende des Ablaufs. Die Bezahlung der Grunderwerbsteuer ist allerdings Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und damit für den endgültigen Eigentumsübergang und hat daher direkt nach der Bezahlung des Kaufpreises zu erfolgen.

Übrigens: Bei einem Immobilienteilverkauf ist die Immobilie in der Regel selbst bewohnt und das oftmals sogar bereits länger als zehn Jahre. Demnach ist die Spekulationssteuer in der Regel kein Thema für Teilverkäufer. Ihre individuelle Situation sollten Sie jedoch in jedem Fall mit einem Steuerberater besprechen. Die Grunderwerbsteuer fällt auch bei einem Immobilien-Teilkauf an. Sie wird allerdings in der Regel vom Käufer, also dem Immobilienpartner, übernommen.

Wie wähle ich den richtigen Käufer, wenn ich mein Haus verkaufe?

Wie bereits oben erwähnt, müssen Sie sich bei der Entscheidung für einen Käufer über dessen Kaufkraft vergewissern. 

Um sich ein Bild über die finanzielle und persönliche Zuverlässigkeit des Käufers zu machen, können Sie den Käufer zum Beispiel nach Referenzen bitten, etwa von seinem Arbeitgeber oder seiner Bank. Sie können sich außerdem bestimmte Unterlagen wie Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder Steuererklärungen von ihm vorlegen lassen. Auch ein Auszug aus Auskunfteien wie zum Beispiel der Schufa kann einen Hinweis auf die Bonität des Käufers bieten.

Grundsätzlich sollten Sie sich auf mehreren Wegen versichern und sich nicht auf eine einzige Quelle verlassen.

Fazit: Mit Expertenhilfe zum erfolgreichen Immobilienverkauf

Ob Sie Ihre Immobilie ganz verkaufen möchten oder lieber eine Form der Immobilienverrentung wählen – die Zusammenarbeit mit einem Experten ist in jedem Fall ein wichtiger Faktor, der für einen erfolgreichen Verkauf ausschlaggebend ist. Die Übersicht über den Immobilienverkauf-Ablauf kann Ihnen als eine wichtige Grundlage zur Erstellung Ihrer persönlichen Checkliste dienen, ersetzt aber keine fachmännische Beratung und Unterstützung.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.