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Kurzdefinition
Das Annuitätendarlehen gehört zu den verbreitetsten Darlehensformen. Gerade bei der Immobilienfinanzierung spielt das Annuitätendarlehen beim Berechnen von Tilgungsplan, Tilgung, Annuität und Co. eine tragende Rolle. Beliebt ist diese Darlehensform durch ihre Flexibilität sowohl bei Immobilienkäufern als auch bei Bauherren, die von stabilen Raten profitieren möchten.
Inhaltsverzeichnis
In den meisten Fällen erfolgt eine Immobilienfinanzierung über ein Annuitätendarlehen. Hinter dem Begriff der Annuität verbirgt sich das lateinische Wort “annus”. Dieses bedeutet so viel wie “Jahr” und deutet darauf hin, dass eine fällige Rückzahlung ehemals auf jährlicher Basis erfolgte. Heute wird ein solches Darlehen allerdings meist monatlich abgerechnet.
Die Annuität bezeichnet dabei die jährlich fällige Rückzahlung an den Kreditgeber. Sie setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Letzterer entspricht der Summe, um die der Schuldbetrag (das Darlehen) mit jeder Rate reduziert wird. Der Zinsanteil der Annuität umfasst die auf die monatliche Rate heruntergerechneten Zinskosten für den Kredit. Weiter unten ist für die Nachvollziehbarkeit eine beispielhafte Rechnung aufgeführt.
Typisch für das Annuitätendarlehen ist die gleichbleibende Höhe der monatlich zu zahlenden Rate (Annuität). Dabei verändert sich jeweils mit jeder Rate das Verhältnis zwischen dem sogenannten Zinsanteil und dem Tilgungsanteil, während die Gesamthöhe über die volle Laufzeit gleich bleibt.
Mit jeder Rate, mit der das Darlehen abgezahlt wird, sinkt der Zinsanteil. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Was zunächst paradox klingt, ist einfach erklärt: Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, sinkt die Summe der Zinsen, die im Tilgungsverlauf auf die Restschuld zu zahlen sind.
Wie schnell ein solches Darlehen abbezahlt ist, hängt in erheblichem Maße von den Zinskonditionen ab. Je höher die Zinsen u.a. durch den Einfluss des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bonität des Kreditnehmers ausfallen, desto länger dauert die Abzahlung. Wird das Annuitätendarlehen für eine Immobilie verwendet, ist es samt jährlicher Annuität über einen Grundbucheintrag auf die Immobilie abgesichert.
Beim Annuitätendarlehen wird zwischen zwei Tilgungsarten unterschieden. Einerseits die Tilgung über eine Pauschalrate und andererseits die Tilgung via Kapitalrate. Bei der Pauschalrate wird die monatlich gleichbleibende Annuität aus Tilgungen und Zinsen auf einmal abgebucht.Eine Änderung des Zinsanteils findet lediglich bei nachträglichen Zinsanpassungen statt. Diese können bei langen Laufzeiten dann anstehen, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist. Bei der Kapitalrate dagegen werden Tilgung und Zinsen separat abgebucht. Die Tilgungsrate wird dabei monatlich und die Zinssumme meist quartalsweise eingezogen.
Schon gewusst? Die Annuität stammt nicht aus der Immobilienfinanzierung. Tatsächlich stammt sie aus einem anderen ökonomischen Kontext. Im Rahmen der sogenannten Annuitätenmethode spielt sie bei der Investitionsrechnung eine große Rolle. Dort dient die Annuität oftmals als Ergänzung der sogenannten Kapitalwertmethode, um die Kosten für Investitionen mit jeweils gleicher Laufzeit vergleichen zu können.
Die Annuität beschreibt die Gesamtsumme, die auf jährlicher Basis (in der Regel in Monatsraten) zurückzuzahlen ist. Sie bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Die Tilgung ist ein Teil der Annuität, der dem Abtrag der Restschuld dient.
Der Tilgungsanteil steigt mit zunehmender Laufzeit. Die Höhe der Tilgung kann beim Tilgungsplan für das Annuitätendarlehen an die Wünsche und finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers angepasst werden. Je höher der vereinbarte Tilgungsanteil, desto geringer fallen Laufzeit und Zinskosten aus.
Bei einem Annuitätendarlehen ist die Höhe der Annuität von Bedeutung, wenn es um die finanzielle Machbarkeit eines Finanzierungsvorhabens geht. Wie hoch sie ausfällt, hängt in erster Linie von der Darlehenshöhe und der Laufzeit ab.
Wer also ein Darlehen in Höhe von 500.000 Euro bei einer Laufzeit von 30 Jahren aufnimmt, hat eine höhere Annuität, als jemand, der in Bezug auf die gleiche Laufzeit nur 300.000 Euro aufnimmt. Durch die Kombination aus Laufzeit, Darlehenssumme und dem Zinssatz des Darlehens lässt sich letztlich die Annuität berechnen.
Ein Annuitätendarlehen berechnen ist vergleichsweise unkompliziert. Benötigt werden dafür neben dem Darlehensbetrag die Tilgungs- und Zinssätze, jeweils in Prozent. Der Tilgungssatz wird zu Anfang mit der Bank vereinbart. Die formelle Berechnung lautet:
Das Ergebnis ist die jährliche Annuität. Um nun die monatliche Annuität zu berechnen, muss die Summe nochmals durch 12 geteilt werden. Die jährliche bzw. monatliche Annuität, ist ideal für einen Annuitätendarlehen-Vergleich unterschiedlicher Anbieter. Hier ist beispielhaft aufgeführt, wie sich ein Annuitätendarlehen berechnen lässt:
Angenommen, es wird ein Darlehen in Höhe von 400.000 Euro aufgenommen. Der anfängliche Zins beträgt 2,5 Prozent p.a. Die Tilgung liegt ebenfalls bei 1,5 Prozent p.a. So ergibt sich folgende Berechnung für die Annuität im ersten Jahr des Annuitätendarlehens:
Die Annuität beträgt somit 16.000 Euro. Im ersten Jahr liegt der Zinsanteil bei 10.000 Euro. Der Tilgungsanteil dagegen beträgt 6.000 Euro. Die Summe von 6.000 Euro gilt nun als getilgt und wird wiederum von der Restschuld abgezogen. Dieser liegt nun noch bei 394.000 Euro.
Die Restschuld bildet nun wieder die Basis für die Berechnung des Zins- und Tilgungsanteils des nächsten Jahres. Der Zinsanteil sinkt in der zweiten Periode auf 9.850 Euro, der Tilgungsanteil steigt dagegen auf 6.150 Euro. Dieser Berechnungs-Algorithmus wird so lange fortgeführt, bis die Restschuld des Annuitätendarlehens vollständig getilgt ist.
Der große Vorteil der Annuität und damit des Annuitätendarlehens ist die konstante Rate über den Zeitraum, für den die Zinsfestschreibung gilt. Das schafft für Kreditnehmer über viele Jahre hinweg ein hohes Maß an Planungssicherheit. Darüber hinaus bieten sich Annuitätendarlehen mit einer langen Laufzeit von 10, 15, 20 oder 25 Jahren mit höchstmöglicher Transparenz an.
Diese beruht darauf, dass die Banken als Darlehensgeber zur hohen Nachvollziehbarkeit verpflichtet sind. Sie müssen nach der Preisangabenverordnung nämlich sowohl den Sollzins als auch den Effektivzins angeben, wodurch die Kosten direkt sichtbar und vergleichbar werden.
Wo Vorteile sind, gibt es auch Nachteile. Im Vergleich zu einem klassischen Tilgungsdarlehen existiert eine zeitlich begrenzte Zinsbindung. Das bedeutet, dass Darlehensnehmer nur bis zum Ende der Zinsbindung Gewissheit über die Höhe des Zinssatzes und damit der Annuität haben. Der neue Zins kann (muss aber nicht) deutlich höher liegen.
Die Annuität bleibt also nur dann über die gesamte Laufzeit hinweg gleich, wenn die Zinsbindung über die komplette Laufzeit vereinbart wurde. Zudem ist eine Kündigung des Annuitätendarlehens während der Phase der Zinsfestschreibung nicht möglich, was diese Finanzierungsform in dieser Hinsicht vergleichsweise unflexibel macht. Auch Sondertilgungen müssen zuvor vertraglich vereinbart werden.
Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate während der gesamten Laufzeit gleich. Die Zinsbelastung dagegen sinkt von Monat zu Monat. Damit sinkt auch die Gesamtbelastung monatlich. Allerdings ist die Belastung gerade zu Beginn der Laufzeit hoch. Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Belastung in Form der Annuität gleich. Lediglich Zins- und Tilgungsanteil verschieben sich. Welches Darlehen besser geeignet ist, hängt von den persönlichen Prioritäten ab.
Durch die konstant hohe Tilgungsrate ist ein Tilgungsdarlehen bei sonst gleichen Konditionen hinsichtlich der Zinskosten etwas günstiger als ein Annuitätendarlehen. Die gleichbleibende monatliche Belastung (Annuität) verspricht dagegen eine gleichbleibende Belastung und ist damit ideal für alle Kreditnehmer, die maximale Konstanz und Planungssicherheit bevorzugen.
Das Annuitätendarlehen samt der stabilen Annuität ist von Bedeutung, wenn es einem Kreditnehmer um die Minimierung des Zinsrisikos geht. Auch für Kreditnehmer mit dem Befürfnis nach Planungssicherheit ist ein Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung bis zum Laufzeitende ideal. Damit bietet sich diese Darlehensform insbesondere für eine Baufinanzierung sowie beim Immobilienkauf für die Selbstnutzung an. Wenn man durch seine Immobilie finanzielle Freiheit erlangen möchte, ohne die gewohnte Umgebung aufzugeben, bietet sich ein Immobilien Teilverkauf als sinnvolle Alternative zu einem Darlehen an. Dabei wird ins Grundbuch ein sogenanntes Nießbrauchsrecht eingetragen, durch das Sie die volle Kontrolle über Ihre Immobilie behalten und diese dadurch weiterhin nach Ihren Wünschen gestalten können.
Ein Annuitätendarlehen berechnen, einen Tilgungsplan aufstellen und diesen unterschreiben ist nichts, was voreilig getan werden sollte. Vielmehr ist es wichtig, Tilgungsplan und das Annuitätendarlehen inklusive allen Konditionen und Details genau zu prüfen. Ideal ist immer ein Vergleich zwischen verschiedenen Anbietern und Alternativen. Auf diesem Weg sichern Sie sich die günstigsten Konditionen.
*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen
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