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Nießbrauchsrecht - So wird das Eigenheim im Alter zur Geldquelle


Nießbrauchsrecht

Das Nießbrauchsrecht erlaubt Ihnen, Ihre Immobilie zu verkaufen und trotzdem weiter darin wohnen zu bleiben. Neben der potenziellen Geldquelle gibt es noch weitere Gründe, sich für dieses Modell zu entscheiden. Denn das Nießbrauchsrecht spielt eine Rolle, wenn es darum geht, Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu sparen. Hier erfahren Sie, was bei einem Nießbrauch bei Immobilien beachtet werden muss und welche Alternativen Sie haben.

Inhaltsverzeichnis

Was ist das Nießbrauchsrecht?

Nießbrauchsrecht bezeichnet das Nutzungsrecht an einer Sache, meistens einer Immobilie. Oft ist auch der Nießbrauch beim Erbe von Bedeutung, wenn Haus oder Wohnung schon zu Lebzeiten des Besitzers an die Angehörigen weitergegeben werden. Der Nießbrauch bei Immobilien kann allerdings auch an eine nicht verwandte Person erfolgen - zum Beispiel, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen, aber darin wohnen bleiben möchten. Wenn ein Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen wird, wechseln Haus oder Wohnung zwar den Besitzer, doch im Grunde bleibt alles beim Alten. Denn im Zuge des Übertrags wird ein Nutzungsrecht des Vorbesitzers eingetragen. Das kann lebenslang gelten oder befristet sein. Geregelt ist das Nießbrauchsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1030 ff. Dabei kennt das BGB zwei verschiedene Arten von Nießbrauch: 

  • Vorbehaltsnießbrauch
  • Zuwendungsnießbrauch

Vorbehaltsnießbrauch

Hier wechselt der Besitz den Eigentümer, gleichzeitig erhalten Sie den Nießbrauch an der Immobilie. Diese Art des Nießbrauches wählen Sie, wenn Ihr Sohn oder Ihre Tochter Eigentümer Ihres Hauses wird, Sie aber das lebenslange Wohnrecht erhalten möchten oder Kapital erhalten wollen. Sie können ebenfalls den Nießbrauch für eine Wohnung nutzen, in der Sie selbst nicht leben. So behalten Sie bei der Übertragung das Recht auf die Mieteinnahmen. Der Vorbehaltsnießbrauch wird im Grundbuch eingetragen.

Zuwendungsnießbrauch

Das Nießbrauchsrecht funktioniert auch umgekehrt. Bei dieser Variante bleiben Sie zivilrechtlich der Eigentümer, geben aber das Recht auf Mieteinnahmen oder das Wohnrecht ab. Die von Ihnen bedachte Person kann in der Immobilie wohnen oder das Objekt vermieten. Zieht der von Ihnen Beschenkte ein, genießen alter und neuer Eigentümer steuerliche Vorteile. Mieteinnahmen werden nicht versteuert, aber Instandhaltungskosten können steuerlich abgesetzt werden. Bei einer Vermietung ist das nicht der Fall, der Beschenkte muss die Einnahmen besteuern lassen. Wichtig: die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Nießbrauchsrecht vs. Wohnrecht: Diese Unterschiede müssen Sie kennen

Das lebenslange Wohnrecht ist beim Nießbrauchsrecht von Bedeutung. Daneben sind individuelle Absprachen wie das Recht auf Vermietung möglich, die in das Grundbuch eingetragen werden. Sie dürfen Ihre Immobilie nicht verkaufen. Besteht lediglich ein Wohnrecht bedeutet das nur, dass Sie in dem Haus oder der Wohnung bis zu Ihrem Tod leben dürfen, aber nicht mehr der Eigentümer sind.

Schon gewusst: Ein Teilverkauf mit Heimkapital beinhaltet ein lebenslanges Nießbrauchsrecht. Informieren Sie sich telefonisch bei uns.

Auf einen Blick: Ihre Rechte und Pflichten beim Nießbrauchsrecht

Das Nießbrauchsrecht gewährt Ihnen über das Wohnrecht hinaus weitere Nutzungsrechte.

Beim Nießbrauch von Bedeutung ist der wirtschaftliche Besitz: Wenn Sie nicht mehr die Immobilie bewohnen können, weil Sie in ein Pflegeheim müssen, können Sie weiterhin von Mieteinnahmen profitieren. Wenn Sie nicht mehr der Eigentümer sein sollten, so haben Sie natürlich auch nicht mehr das Recht dazu die Immobilie zu verkaufen. Außerdem verfällt auch das Recht die Immobilie zu vererben, denn Nießbrauch ist nicht vererbbar. In Deutschland wird das Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen.

Auf einen Blick: Ihre Rechte und Pflichten bei einem Wohnrecht

Sie verschenken oder verkaufen Ihre Immobilie und erhalten im Gegenzug das Recht, darin bis zu Ihrem Tod zu wohnen

In Abgrenzung zum Nießbrauch haben Sie kein Recht mehr, Ihre Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen

Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Wird das Haus verkauft, bleibt das Wohnrecht in vollem Umfang bestehen.

Welche Gründe gibt es für ein Nießbrauchsrecht?

Gerade für Senioren ist das Nießbrauchsrecht an einer Immobilie interessant. Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge hat der Nießbrauch eine Bedeutung beim Sparen von Steuern. Der Eigentümerwechsel erfolgt zu Lebzeiten des Besitzers als Schenkung, was je nach persönlicher Situation dazu beitragen kann, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zu sparen. Freibeträge bei der Schenkungssteuer richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Befindet sich der Wert der Schenkung unter dem Freibetrag, müssen keine Steuern bezahlt werden. Der Freibetrag kann nach zehn Jahren erneut genutzt werden.

Beispiel: Der steuerliche Wert einer Eigentumswohnung beträgt 450.000 Euro. Ein Vater möchte seiner Tochter diese Wohnung schenken, die einen Freibetrag von 400.000 Euro hat. Bei einer Schenkung muss die Differenz versteuert werden. Bei einer Schenkung mit Nießbrauchsrecht auf die Wohnung wird der Nießbrauchswert vom Wohnungswert abgezogen - damit schöpft die Tochter den Freibetrag nicht aus und muss keine Steuern zahlen. Wichtig: die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Das Nießbrauchssrecht bei einem Erbe wird zudem gerne gewählt, um bei ungeliebten Erben den Pflichtteilsanspruch geringer ausfallen zu lassen. Die Schenkung an eine andere Person reduziert die Erbmasse je länger die Schenkung zurückliegt. Zehn Jahre nach der Schenkung können keine Ansprüche von Erben mehr geltend gemacht werden. Beachten müssen Sie jedoch, wenn Sie den Nießbrauch beim Erbe als Option wählen, dass der Pflichtteilergänzungsanspruch bestehen bleibt.

Der Nießbrauch an einer Wohnung oder einem Haus, das Sie selbst nicht bewohnen, kann zudem eine Option sein, wenn Sie Ihre Kinder oder Enkel mit den generierten Mieteinnahmen während Studium oder Ausbildung unterstützen möchten. Deren geringere Einnahmen ermöglichen es, die Mieterlöse günstiger zu versteuern als das bei Ihnen der Fall wäre. Ein weiterer, guter Grund besteht darin, das Nießbrauchsrecht zu nutzen, um schnell an Kapital zu kommen, aber trotzdem im Haus wohnen zu bleiben.

Der Nießbrauch im Grundbuch

§ 873 BGB fordert, ein Nießbrauchsrecht notariell zu beurkunden und ins Grundbuch einzutragen. Dieser Eintrag erfolgt in Abteilung II im Grundbuch, wo Belastungen und Beschränkungen vermerkt sind. Sofern der Nießbrauch nicht an Ehepartner oder Kinder erfolgt, ist Grunderwerbssteuer zu entrichten. Es ist möglich, den Nießbrauch zeitlich zu begrenzen oder das Nießbrauchsrecht wieder zu löschen, wenn der Nießbraucher sein Recht aufgeben will. In diesem Fall muss die Löschungsbewilligung von einem Notar beglaubigt, der Eintrag im Grundbuch gelöscht werden und der Nießbraucher übergibt die Immobilie wieder an den Eigentümer. Es besteht die Möglichkeit, für die Aufgabe des Nießbrauchs eine Entschädigung zu vereinbaren.

Gut zu wissen: Der Verzicht auf den Nießbrauch kann Schenkungssteuer verursachen. Grundlage für die Bemessung ist der Wert des Nießbrauchsrecht. Lassen Sie sich auf jeden Fall von einem Experten beraten. Der Nießbrauch ist nicht vererbbar. Der Eintrag im Grundbuch wird nach Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht. Laut § 1059 BGB haben Sie jedoch die Möglichkeit, die Ausübung des Nießbrauchrechts einer dritten Person zu übertragen.

Nießbrauch im Grundbuch

Wussten Sie schon: Beim Teilverkauf von Heimkapital wird ein lebenslanges Nießbrauchsrecht für Sie und Ihren Partner in das Grundbuch eingetragen.

Wertermittlung beim Nießbrauchsrecht

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen und einen Nießbrauch eintragen zu lassen, muss der Wert des Nießbrauchrechts ermittelt werden. Potenzielle Mieteinnahmen, aber auch Geschlecht und Alter spielen eine Rolle, um zu ermitteln, wie viele Jahre der Nießbrauch eine Immobilie belasten wird. Denn bei Eintrag des Nießbrauchs in das Grundbuch verringert sich der Wert der Immobilie um den Gegenwert des Nießbrauchs. Der Wert eines Nießbrauch ist von Bedeutung, um zu ermitteln, ob der Verkaufspreis einer Immobilie angemessen ist, aber auch relevant, wenn zur Löschung eines Nießbrauchrechts eine Ablösesumme vereinbart werden muss. So gehen Sie vor:

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So können Sie den Jahreswert beim Nießbrauch ermitteln

Ermitteln Sie zunächst den jährlichen Ertrag nach Abnutzung der Werbungskosten. Nutzen Sie die Immobilie selbst, legen Sie die Miete für eine vergleichbare Wohnung oder ein Haus zugrunde und multiplizieren den Wert mit 12. Sie erhalten den Jahreswert des Nießbrauch. Ist das Objekt vermietet, setzen Sie die jährliche Miete als Jahreswert für den Nießbrauch an. Beachten Sie die Deckelung nach § 16 Bewertungsgesetz (BewG). Demzufolge darf der Jahreswert nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6.

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Vervielfältiger und Kapitalwert beim Nießbrauch

Nun kommt es darauf an, ob das Nießbrauchsrecht zeitlich begrenzt oder lebenslang gewährt wird. Bei einem lebenslangen Nießbrauch finden Sie den Vervielfältiger in § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG. Geht es um eine zeitlich begrenzte Nutzung, kommt der Vervielfältiger gemäß der Tabelle in § 13 BewG zustande. Wenn Sie den Jahreswert mit dem Vervielfältiger multiplizieren, erhalten Sie den Kapitalwert des Nießbrauchrecht.

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Rechenbeispiel

Ein 62 Jahre alter Ehemann möchte seiner Frau ein lebenslanges Nießbrauchsrecht einräumen. Laut Gutachten beträgt der Wert der Immobilie einschließlich Bodenwert 1 Million Euro. Abzüglich Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz auf den Bodenwert belaufen sich die Mieteinnahmen im Jahr auf 30.000 Euro. Gerechnet werden muss gemäß BewG mit einem Vervielfältiger von 18,26, woraus sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 547.800 Euro ergibt.

Wer trägt die Kosten bei einem Nießbrauch?

Bei einem Nießbrauch von Wohnung oder Haus muss der neue Eigentümer nicht automatisch die gesamten Nebenkosten zahlen. Wer das Nießbrauchsrecht hat, kommt für die gewöhnlichen Kosten auf:

  • Grundsteuer
  • Schornsteinfeger
  • kommunale Abgaben
  • Versicherungen
  • normale Verschleißreparaturen

Instandhaltungsmaßnahmen und außerordentliche Lasten wie Erschließungsbeiträge zahlt der Eigentümer, wobei Sondervereinbarungen möglich sind. Wird ein Nießbraucher zum Vermieter, tritt er rein rechtlich gesehen an die Position des Eigentümers. Die Mieteinkünfte müssen versteuert werden.

Gibt es eine Alternativen zu Verrentungsmodellen mit Nießbrauchsrecht?

Verkaufen Sie die Immobilie und lassen sich ein Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eintragen, erhalten Sie eine relativ hohe Summe auf einen Schlag, die Sie zur freien Verfügung einsetzen können. Gleichzeitig genießen Sie eine hohe Sicherheit, denn das Nießbrauchrecht bleibt sowohl bei einem Weiterverkauf als auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Ziehen Sie aus, können Sie das Objekt auch vermieten.

Ein Modell, das ebenfalls praktiziert werden kann, stellt die Leibrente dar. Das Objekt wird verkauft und der ehemalige Besitzer erhält ein Wohnrecht. Die Rente orientiert sich an Alter, Geschlecht und dem Verkehrswert der Immobilie. Wichtig ist, sich ein lebenslanges Wohnrecht in das Grundbuch eintragen zu lassen, da bei einem Umzug ins Seniorenheim sonst dieser Anspruch erlischt.

Eine weitere Alternative ist der Immobilien Teilverkauf. Das Prinzip dahinter ist leicht zu verstehen. Ihnen wird ein Teil Ihrer Immobilie abgekauft, wodurch Sie sofort Bargeld zur Verfügung habennum Investitionen zu tätigen und den Lebensstandard zu sichern, bleiben aber in Ihrem Zuhause. Sie sind weiterhin der Herr im Hause. Im Todesfall wird Ihren Erben ein Rückkaufsrecht des Anteils gewährt.


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Fazit: Mit dem Nießbrauchrecht zu Kapital kommen

Ein Nießbrauchsrecht kann eine gute Option sein, um Ihnen im Alter ein umfassendes Nutzungsrecht an Ihrem Eigentum und gleichzeitig Liquidität zu gewähren, was wichtig sein kann, wenn Sie Ihr Anwesen renovieren möchten, Ihnen die Bank jedoch keinen Kredit mehr bewilligt. Gleichzeitig sparen Sie mit dem Einrichten eines Nießbrauch unter Umständen Erbschafts- und Schenkungssteuer. Experten empfehlen Senioren meist den Nießbrauch, da dieses Modell ein Maximum an Rechten zusichert und flexibel ausgestaltet werden kann. Bei einem Immobilienteilverkauf von Heimkapital wird genau dieses Recht ein Leben lang garantiert und in das Grundbuch eingetragen. Lassen Sie sich von unseren Experten rund um das Thema Immobilienteilverkauf und Nießbrauchsrecht, die verschiedenen Möglichkeiten sowie die Alternativen beraten.


*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.

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