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Beurkundung

Kurzdefinition

Je komplizierter, weittragender und vielschichtiger ein Vertrag ist, desto größeres Interesse haben die Vertragsparteien daran, dass alle Einzelheiten vor dem Gesetz Bestand haben. Darum verlangt der Gesetzgeber für solche existenziellen Vertragswerke wie Testamente, Erb- oder Eheverträge und Immobilien-Kaufverträge eine Beurkundung durch den Notar. Dieser setzt im Beisein der Vertragsparteien die Urkunde auf, prüft alle Vorgänge und Inhalte und bestätigt mit seiner Unterschrift die Authentizität aller Erklärungen. Mit dieser Unterschrift übernimmt er auch die Haftung für die Rechtsgültigkeit des Vertrags - beispielsweise bei einem Hausverkauf.

Inhaltsverzeichnis

Können Sie sich die Notarkosten auch sparen?

In Deutschland braucht es eine Beurkundung durch den Notar - andernfalls gilt der gesamte Hausverkauf als rechtswidrig. Das hat der Gesetzgeber so eingerichtet, um durch die Gesetzeskenntnis dieser Experten alle Vertragsparteien vor Fallen und Fehlformulierungen zu schützen.Außerdem sind Verträge nach der Beurkundung maximal beweiskräftig. In Streitfällen lässt sich aus ihnen ableiten, wer welche Pflichten übernommen und dafür gegengezeichnet hat. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer die Notarwahl trifft. Natürlich kann der Verkäufer dennoch Vorschläge einbringen und die Vertragsparteien sich auf einen Kompromiss einigen. Ob eine Immobilie nun im Ganzen oder nur in Teilen verkauft wird - der Ablauf ist immer der gleiche. Es wird also auch bei einem Immobilien Teilverkauf ein Notar zur Beurkundung benötigt. 

Welche Unterlagen benötigen Sie für die Beurkundung?

Ein ganz wichtiges Dokument für jede Beurkundung ist Ihr Ausweis. Sollte dieser vor der Beurkundung abgelaufen sein und sich nicht rechtzeitig verlängern lassen, informieren Sie am besten das Sekretariat des Notars. Auch abgelaufene Ausweisdokumente werden teilweise zur Beurkundung zugelassen - vorausgesetzt, das Lichtbild ist eindeutig erkennbar. Außerdem benötigt der Notar noch weitere Unterlagen, beispielsweise das Grundschuldformular der finanzierenden Bank, das am besten schon ein paar Tage vor der Beurkundung vorliegt. Sollte die Immobilie noch mit Grundschulden belastet sein, muss der Verkäufer dem Notar alle entsprechenden Darlehensunterlagen mitbringen.

Notarielle Beglaubigung: Die Kosten

Zunächst muss hier bemerkt werden, dass Beurkundung und Beglaubigung nicht das Gleiche sind: Die notarielle Beglaubigung attestiert die Authentizität eines Dokuments oder die Korrektheit einer Unterschrift unter einem Dokument. Solche Beglaubigungen stellen in manchen Fällen auch Rathäuser, Kirchen und Bürgerämter aus. Die notarielle Beglaubigung ist weitaus weniger aufwändig als eine Beurkundung. Darum liegen für die notarielle Beglaubigung die Kosten deutlich niedriger. Eine Unterschriftsbeglaubigung ohne Entwurf ist nach der Gebührentabelle mit 27,37 Euro abgegolten. Mit Entwurf wird es schon teurer, nämlich 160,65 Euro einschließlich Umsatzsteuer und Postpauschale.

Ablauf der notariellen Beurkundung

Die notarielle Beurkundung ist viel umfangreicher. Ihr Ablauf folgt streng festgelegten Schritten:

  1. Die Vertragsparteien versammeln sich persönlich oder vertreten durch Bevollmächtigte beim Notar
  2. Der Notar überprüft die Identität der Vertragsparteien und ihre Geschäftsfähigkeit
  3. Der Notar belehrt die Parteien über ihre Rechte und Pflichten
  4. Der Notar integriert alle Erklärungen der Vertragsparteien in die Urkunde
  5. Der Notar liest den Text der Beurkundung vor
  6. Die Parteien bestätigen mit ihrer Unterschrift die Korrektheit der notariellen Niederschrift
  7. Auch der Notar setzt seine Unterschrift unter das Dokument

Eine durch den Notar geleitete Beurkundung dient dazu, alle Unklarheiten zwischen den Vertragsparteien auszuräumen und die Vertragsinhalte im gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren. Mitunter kommt es tatsächlich vor dem Verlesen der endgültigen Beurkundung zu Nachverhandlungen oder Einwänden. Alle Änderungswünsche vermerkt der Notar vor der Beurkundung handschriftlich am Rand des Kaufvertrags. Diese Korrekturen bleiben so in der Originalurkunde stehen. Auf diese Weise können die Änderungen und die Vorversion von den Vertragsparteien auch nach Jahren noch eingesehen werden.

Wichtige Punkte einer Beurkundung

Man sollte stets alles aufmerksam miteverfolgen. Oft fällt einer Partei, wenn ein Dritter die Vertragsinhalte vorträgt, noch der eine oder andere Einwand ein. Auch Fragen dürfen noch gestellt werden. Hier ein paar besonders wichtige Punkte, die im Umfeld des Beurkundungs Vorgangs aufgezählt werden: 

Getrennte und öffentliche Beurkundung - die Unterschiede

Der Akt der Beurkundung, bei dem beide Parteien anwesend sind und der Notar ihre Vertragsregelungen durch seine Unterschrift bestätigt, gilt als öffentliche Beurkundung. Sie ist eine zentrale Rechtsvorschrift und bei komplexen Vertragswerken wie beispielsweise einem Immobilien Teilverkauf mit eingetragenem Nießbrauchsrecht zwingend notwendig. Aber es gibt auch eine Form der Beurkundung, bei der die Vertragsparteien nicht gemeinsam vor dem Notar erscheinen müssen. Gemeint ist die getrennte Beurkundung beim Notar. Ist einem auswärts wohnenden Vertragsteil die lange Anreise nicht zuzumuten oder bestehen andere Verhinderungsgründe, läuft die getrennte Beurkundung beim Notar folgendermaßen ab: Der Käufer setzt sein Kaufangebot bei einem Notar seines Wohnorts auf; und der Verkäufer lässt seine Annahme dieses Angebots bei sich vor Ort von einem anderen Notar protokollieren und bestätigen. Dabei handelt es sich eine Behelfslösung, die ihre Legitimation hat, wenn anders kein Vertragsabschluss zu erzielen ist. Die gemeinsame Beurkundung stellt aber das übliche und sicherere Verfahren dar.

Außer der getrennten Beurkundung gibt noch zwei weitere Alternativen, einen gültigen, notariell beurkundeten Kaufvertrag abzuschließen. Der Notar kann einem von Ihnen benannten Vertreter eine Vollmacht ausstellen, die ihn dazu berechtigt, bei der Beurkundung Ihre Vertragspartei zu repräsentieren. Diese Vollmachterstellung ist kostenpflichtig. Des weiteren gibt es die Möglichkeit einer vollmachtlosen Vertretung mit Nachgenehmigung. Sie benennen einen Vertreter mit Unterzeichnungsgewalt, der Ihre Position bei der Beurkundung einnimmt. Der Vertrag ist dann allerdings noch nicht rechtsgültig. Dazu bedarf es der notariellen Nachgenehmigung. Vollmachtlose Vertretungen gelingen nur zur Zufriedenheit, wenn alle Details des Kaufvertrags bis ins Kleinste festgelegt worden sind.

Weitere Aufgaben des Notars

Neben der Beurkundung fallen dem Notar noch einige andere wichtige Aufgaben zu. Er prüft im Vorfeld der Beurkundung alle Verkaufsbedingungen. Auch wacht er darüber, dass keine Schulden mehr im Grundbuch stehen. Im Anschluss an die erfolgreiche Beurkundung veranlasst er einen Grundbucheintrag, der sich exakt nach den Regelungen des aufgesetzten Kaufvertrages richtet. Als Wächter über das Grundbuch vertritt den Notar nicht die Interessen einzelner Parteien. Er bewahrt den Verkäufer davor, sein Eigentum zu übertragen, bevor er den Kaufpreis erhalten hat. Außerdem sichert er dem Käufer den Gegenwert für sein Geld und schützte die Bank vor dem Verlust der Eintragung ins Grundbuch, bevor alle offenen Restbeiträge gezahlt werden

Wer übernimmt die Kosten, wenn der Termin für die Beurkundung abgesagt wird?

Wenn der Beurkundungstermin abgesagt wird, nachdem der Notar den Entwurf des Kaufvertrages nach allen juristischen Regeln fertiggestellt hat, übernimmt meist nicht die absagende Vertragspartei sie Kosten, sondern der potenzielle Käufer. Nach den juristischen Gepflogenheiten hat dieser den Notar beauftragt. 

Beurkundung beim Notar: Die Kosten

Den Großteil der Kosten für den Notar trägt beispielsweise bei einem Immobilienverkauf der Käufer. In der Regel übernimmt der Verkäufer nur einen Kostenanteil, wenn es etwas im Grundbuch zu ändern gilt - zum Beispiel bei der Löschung einer Hypothek oder beim Nießbrauchsrecht. 

Notarkosten sind nicht verhandelbar. Denn sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschrieben. Es ist also auch nicht möglich, sich für die Beurkundung einen besonders günstigen Notar zu suchen, denn die Entgelte sind in dieser Gebührenordnung fixiert und überall gleich. Die einzige Möglichkeit, hier Geld zu sparen, liegt in der Umgehung des Notaranderkontos. Das ist ein vom Notar verwaltetes Konto, auf das der Käufer der Immobilie den Kaufpreis einzahlt, den der Notar sodann an den Verkäufer weiterleitet. Besteht ein besonderes Sicherungsinteresse (zum Beispiel wenn die Immobilie schon vor dem abgeschlossenen Grundbucheintrag an den neuen Besitzer übergeben werden soll), muss ein solches Konto eingerichtet werden. In allen anderen Fällen können Sie den Kaufpreis auch direkt an den Verkäufer überweisen. Das spart die Gebühren für die Verwaltung des Notaranderkontos.

Die gebührenpflichtigen Leistungen des Notars im Umfeld der Beurkundung

Die Kosten der Beurkundung beim Notar und alle anderen Dienstleistungen des Notars summieren sich auf 1,5 bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie. Diese Summe setzt sich aus den Gebühren für folgende Dienstleistungen zusammen:

Fazit - Die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung

Die Beurkundung ist ein unverzichtbarer rechtlicher Bestandteil beim Immobilienverkauf. Die Rechtskenntnis und Unparteilichkeit eines öffentlich bestellten Notars garantiert beiden Vertragsparteien eine legale, korrekte Abwicklung, die niemanden bevorzugt. Unstimmigkeiten können im Rahmen der Beurkundung aus dem Weg geräumt werden. Sollte es später zu Meinungsverschiedenheit über den Kaufvertrag kommen, lässt sich der notariell verbriefte Wortlaut jederzeit nachvollziehen. Damit schafft die Beurkundung für alle beteiligten Parteien Sicherheit und Transparenz.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen