Energieeinsparverordnung

Immobilien tragen einen wichtigen Teil zum landesweiten Gesamtenergieverbrauch bei und bieten damit ein großes Einsparpotenzial. Um das erklärte Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 zu erreichen, nimmt die Energieeinsparverordnung auch Immobilieneigentümer in die Pflicht. Die Anforderungen beziehen sich nicht nur auf Neubauten, sondern verpflichten unter Umständen auch bei Bestandsgebäuden zu bestimmten Nachrüstungsmaßnahmen. Was in der Verordnung geregelt ist, welche Ausnahmen darin vorgesehen sind und was die Vorgaben für Sie als Immobilienbesitzer bedeuten, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Was besagt die Energieeinsparverordnung?

Die Energieeinsparverordnung soll dazu beitragen, die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, “insbesondere einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2050” zu erreichen. Durch die Vorschriften der Energieeinsparverordnung soll also eine möglichst hohe Energieeffizienz von Gebäuden erreicht werden.

Zu diesem Zweck sieht die Energieeinsparverordnung verschiedene Pflichten für Immobilieneigentümern und Bauherren vor. Im Wesentlichen geht es dabei um die Gebäudeheizung, Warmwasserbereitung und Nutzung erneuerbarer Energien. Darüber hinaus finden sich in der Verordnung Regelungen zum Energieausweis, zu Verantwortlichkeiten sowie zum Verstoß gegen die Vorgaben.

Welche Energieeinsparverordnung gilt aktuell?

Die letzte aktuelle Energieeinsparverordnung war die Version aus dem Jahr 2016, die eine Verschärfung der Regelungen zum Neubau aus dem Jahr 2014 darstellte. Die Energieeinsparverordnung setzte die Vorgaben der EU, die einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand anstrebt, allerdings nur zum Teil um. Aus diesem Grund, aber auch zur Vereinfachung der Regelungen in Deutschland, wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) zum 1. November 2020 mit dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EWärmeG) im Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammengefasst und von diesem abgelöst. Eine neue Energieeinsparverordnung wird es also nicht mehr geben. 

Was wird in der Energieeinsparverordnung geregelt?

Die Regelungen der Energieeinsparverordnung unterscheiden zwischen Neubauten und Bestandsgebäuden. Bei neu zu errichtenden Gebäuden werden spezifische Richt- und Grenzwerte in Bezug auf Energieeffizienz und Wärmedämmung festgelegt. Wird bei der Energieversorgung Strom aus erneuerbaren Energien eingesetzt, erlaubt die Energieeinsparverordnung eine Anrechnung auf die vorgegebenen Höchstwerte. Bei Bestandsgebäuden macht die Energieeinsparverordnung Vorschriften zu Energieeffizienz-Maßnahmen bei Änderungen am Gebäude. Immobilieneigentümer, die keine baulichen Maßnahmen durchführen möchten, sind davon also zunächst nicht betroffen. Jedoch liegen zwei Fälle vor, in denen Eigentümer auch ohne geplante Renovierungsarbeiten zur Pflicht gezogen werden:

Der erste Fall bezieht sich auf die Heizungsanlage. Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, müssen, sofern sie nicht in die von der Energieeinsparverordnung vorgegebenen Ausnahmen fallen, nach Ablauf von 30 Jahren ersetzt werden. Solche, die vor diesem Datum eingebaut wurden, dürfen bereits seit 2015 nicht mehr betrieben werden. Zusätzlich werden Pflichten zur Wärmedämmung bei den Leitungen heizungstechnischer Anlagen festgelegt, wenn solche bis dato nicht vorhanden waren.

Der zweite Fall betrifft die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke. Sofern diese die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2: 2013-02 nicht erfüllt und auch das Dach darüber nicht über die entsprechende Wärmedämmung verfügt, sind bauliche Maßnahmen erforderlich.

Anforderungen der Energieeinsparverordnung zum Energieausweis

Der Energieausweis ist beim Hausverkauf ein wesentliches Dokument, das dem potenziellen Käufer Auskunft über den Energieverbrauch des Gebäudes gibt. Es wird unterschieden zwischen dem ausführlicheren Bedarfsausweis, bei dem ein Sachverständiger den Energieverbrauch ermittelt, und dem günstigeren Verbrauchsausweis, der die tatsächlich verbrauchte Energiemenge des Gebäudes ausweist.

Laut Energieeinsparverordnung ist der Energieausweis dem Interessenten bereits bei Besichtigung oder Anzeigenveröffentlichung vorzulegen. Die jeweiligen Energieeffizienzklassen des Hauses reichen von A+ (geringer Energieverbrauch) bis H (hoher Energieverbrauch). Für denkmalgeschützte Häuser, Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt werden, sowie Bauten mit einer Fläche unter 50 m² gelten Ausnahmen. Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre nach der Ausstellung gültig.

Wer ist von den Vorgaben der Energieeinsparverordnung betroffen?

Die Vorgaben der Energieeinsparverordnung sind im Falle eines Neubaus in vollem Umfang umzusetzen, wobei bestimmte Ausnahmen gelten können. Immobilieneigentümer von Bestandsgebäuden sind insbesondere bei geplanten Sanierungsarbeiten betroffen, während bei Neuvermietung oder beim Hauskauf ebenfalls Pflichten der Energieeinsparverordnung fällig werden. In den beiden oben erklärten verpflichtenden Fällen müssen Besitzer von Bestandsimmobilien unabhängig von anstehenden Änderungen ihre Immobilie nachrüsten. Eine energetische Sanierung kann allerdings auch in anderen als den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen sinnvoll sein. Beispielsweise aufgrund steigender Energiekosten, aber auch, weil eine geringere Energieeffizienzklasse in der Regel zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt.

Um die eigene Immobilie energetisch entsprechend der Energieeinsparverordnung zu sanieren, werden zinsgünstige Kredite und Fördermittel von der KfW angeboten. Je nach Förderprogramm kann diese finanzielle Unterstützung in Form eines Zuschusses oder eines zinsverbilligten Darlehens erfolgen. Beachten Sie aber, dass die Förderungen stets an Bedingungen geknüpft sind, die meist über den gesetzlichen Mindeststandard hinausgehen. Unterstützung bei energetischen Sanierungsmaßnahmen erhalten Sie in der Regel auch von Ihrem Immobilienpartner. Immobilienpartnerschaften erfahren zurzeit immer mehr Beliebtheit. Einen solchen Partner und Miteigentümer können Sie beispielsweise durch einen Immobilienteilverkauf gewinnen. Bei einem Teilverkauf beteiligt sich Heimkapital anteilig an sinnvollen Maßnahmen und steht Ihnen mit Fachwissen und Expertise beratend zur Seite. Dabei behalten Sie dank einem ins Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht stets die Kontrolle und entscheiden selbst über Art und Umfang der Maßnahmen. 

Gibt es Ausnahmen bei der Energieeinsparverordnung?

Die Energieeinsparverordnung sieht in verschiedenen Fällen Ausnahmen vor. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese bereits im Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind zum Beispiel von der Nachrüstpflicht bei Heizungsanlagen und der Dämmung der obersten Geschossdecke befreit. Die Vorgaben der Energieeinsparverordnung werden dann erst bei einem Eigentümerwechsel fällig. Eine weitere Ausnahme gilt für Baudenkmäler oder bei erhaltenswerter Bausubstanz. Würde die Umsetzung der Anforderungen deren Erscheinungsbild beeinträchtigen oder zu einem unverhältnismäßigen Aufwand führen, kann davon abgesehen werden. Ausnahmen können des Weiteren auf Antrag genehmigt werden, wenn die Ziele der Energieeinsparverordnung durch anderweitige Maßnahmen erreicht werden.

Fazit: Nachrüsten kann sich für die Umwelt und für Ihren Geldbeutel lohnen

Mit der Energieeinsparverordnung sollen Klimaschutzziele erreicht werden. Durch geringere Heizkosten und die Wertsteigerung durch die energetische Sanierung kann sich eine Nachrüstung langfristig aber auch finanziell lohnen. Welche Maßnahmen im konkreten Fall gesetzlich vorgeschrieben oder individuell sinnvoll sind, ist im jeweiligen Einzelfall durch die Hinzuziehung eines Experten zu klären. Wer sofort aktiv werden möchte, findet in unseren Tipps zum Energiesparen Ideen dazu, wie der Energieverbrauch bereits jetzt reduziert werden kann.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.