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Ertragswertverfahren

Kurzdefinition

Das Ertragswertverfahren lässt sich einsetzen, um zu erfahren, wie viel eine Immobilie momentan wert ist. Hier erfahren Sie, was es mit der Ertragswertmethode auf sich hat, welche Formeln Sie benötigen und was Sie in diesem Zusammenhang sonst noch beachten sollten.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Ertragswert?

Bei diesem Wert handelt es sich um eine Schätzung des bei einem Immobilienverkauf zu erzielenden Gewinns. Der Ertrags- oder Verkehrswert variiert je nach Art und Zustand des Objekts, der Grundstückslage und der verbleibenden Nutzungsdauer. Ermittelt wird er mit Hilfe des sogenannten Ertragswertverfahrens.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie bezüglich des möglichen Ertrags, den ein Investor bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer daraus erwirtschaften kann. Der Wert des Objekts an sich ist dabei nicht maßgeblich. Eine Wohnung in einem Dorf wird bei dieser Art der Berechnung einen niedrigeren Wert erzielen als eine vergleichbare Wohnung im Zentrum einer beliebten Großstadt.

Angewandt wird das Ertragswertverfahren insbesondere dann, wenn eine zum Verkauf stehende Immobilie bereits vermietet ist oder künftig vermietet werden soll. Alternativen hierzu sind das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sowie bei Grundstücken zur Anwendung. Relevant hierfür sind die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der näheren Umgebung, die Marktberichte der Immobiliengutachter und der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses entnehmen.

Das Sachwertverfahren findet bei der Wertermittlung in der Praxis seltener Verwendung als das Ertragswertverfahren. Es bildet einen Gesamtwert aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert, wobei Ersterer von den Baukosten für das Gebäude, den Außenanlagen und der altersbedingten Wertminderung der Immobilie abhängt.

Welche rechtlichen Grundlagen hat das Ertragswertverfahren?

Die rechtlichen Grundlagen für das Ertragswertverfahren finden sich in den Paragraphen §17 bis §20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

§17 ImmoWertV legt fest, dass die Ertragswerte mit dem Ertragswertverfahren auf Grundlage marktüblicher Erträge zu ermitteln sind. Somit sind für die Berechnung nicht zwingend die tatsächlichen Mieteinnahmen heranzuziehen, da diese sich von der ortsüblichen Miete unterscheiden können. Leerstandszeiten bleiben dabei unberücksichtigt.

In §18 ImmoWertV ist festgelegt, dass sich der sogenannte Reinertrag für eine Immobilie durch den Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag ergibt. Dieser wiederum errechnet sich aus den marktüblich erzielbaren Erträgen.

§19 ImmoWertV bestimmt, welche Aufwendungen zu den Bewirtschaftungskosten zählen. Auf den Mieter umlegbare Kosten gehören nicht dazu.

In §20 ist geregelt, dass zur Kapitalisierung und Abzinsung geeignete Barwertfaktoren berücksichtigt werden müssen, die sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ergeben.

Wie lässt sich der Ertragswert berechnen?

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert von Immobilien aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert. Der Gebäudeertragswert beinhaltet den Ertrag, der sich mit der Wohnung, dem Haus oder den Gewerbeflächen für gewöhnlich erzielen lässt. Um diesen Wert zu ermitteln, müssen Sie von der zu erwartenden Miete die Bewirtschaftungskosten und mögliche ertragssenkende Baumängel abziehen.

Der Bodenwert bezieht sich auf den Wert des unbebauten Grundstücks. Berechnen können Sie ihn anhand der Referenzwerte anderer Grundstücke in der Nachbarschaft, die vom örtlichen Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre gesammelt und veröffentlicht werden.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Berechnung Schritt für Schritt erklärt

Die Ertragswertberechnung ist nicht ganz unkompliziert. Für eine exakte Bewertung mit der Ertragswertmethode sollten Sie sich daher immer an einen Sachverständigen wenden. Sie können jedoch auch selbst den ungefähren Verkehrswert Ihrer Immobilie mit einem vereinfachten Ertragswertverfahren ermitteln. Hierfür gehen Sie wie folgt vor:

1. Schritt: Bodenwert ermitteln

Hierfür verwenden Sie am besten den Bodenrichtwert Ihrer Kommune. Entsprechende Angaben finden Sie in aller Regel auf der Internetseite Ihrer Gemeinde oder Stadt. Andernfalls erfragen Sie ihn einfach bei der zuständigen Behörde.

Anschließend berechnen Sie den Bodenwert anhand dieser Formel:

Bodenrichtwert × Grundstücksfläche  = Bodenwert

2. Schritt: Jahresreinertrag ermitteln

Zur Feststellung des Jahresreinertrags benötigen Sie die Bewirtschaftungskosten und den Jahresrohertrag. Bei Letzterem handelt es sich um die Einnahmen aus der Vermietung. Sind entsprechende Werte aus den Vorjahren verfügbar, setzen Sie diese in die folgende Formel ein.

Wohnfläche × Miete je Quadratmeter × 12 Monate   = Jahresrohertrag

Soll die Immobilie erstmals vermietet werden, verwenden Sie stattdessen die angesetzte Kaltmiete.

Normalerweise werden beim Ertragswertverfahren die exakten Bewirtschaftungskosten abgezogen. Diese können Sie durch das Addieren der Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Mietausfallwagnis ermitteln. Vereinfachen können Sie das Ganze durch die Verwendung des ungefähren Richtwertes, der bei 20 Prozent der Nettoeinnahmen liegt.

Jahresrohertrag × 0,2  = Bewirtschaftungskosten

Aus den so bestimmten Werten können Sie dann mit dieser Formel den Jahresreinertrag kalkulieren:

Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag

3. Schritt: Gebäudereinertrag ermitteln

Der Grundstücksreinertrag umfasst neben dem Ertrag des Gebäudes auch die zu erwartende Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks. Um die doppelte Erfassung des Grundstückswerts zu vermeiden, müssen Sie die Verzinsung des Bodenwertes vom Grundstücksreinertrag abziehen.

Grundstücksreinertrag - Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

Die Grundlage für die Verzinsung des Bodenwertes bildet der Liegenschaftszinssatz. Dieser beschreibt das künftig zu erwartende Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einnahmen. Bei einem Wohngebäude können Sie eine Verzinsung von 5 Prozent zugrunde legen, bei Gewerbeimmobilien sind es 6,5 Prozent. Hier lautet die Gleichung:

Bodenwert × Liegenschaftszinssatz  = Bodenwertverzinsung

4. Schritt: Gebäudeertragswert ermitteln

Bei der Berechnung des Gebäudeertragswerts müssen Sie den sogenannten Vervielfältiger berücksichtigen. Hierbei handelt sich um einen Faktor, der sich nach folgender Formel aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer berechnet:

Vervielfältiger = (Liegenschaftszins + 1)n -1 ÷ ((Liegenschaftszins + 1)n × Liegenschaftszins)

n steht dabei für die Restnutzungsdauer in Jahren

Der Vervielfältiger ist umso höher, je länger die Immobilie nutzbar ist. Bei noch bewohnbaren Gebäuden schreibt der Gesetzgeber eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vor. Diese ist ebenfalls im Bewertungsgesetz rechtlich geregelt. Für Mehrfamilienhäuser beträgt sie zum Beispiel 70 Jahre.

Den Gebäudeertragswert berechnen Sie anschließend wie folgt:

Gebäudereinertrag - Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

5. Schritt: Verkehrswert ermitteln

Nach Abschluss der Schritte 1 bis 4 können Sie abschließend den endgültigen Marktpreis Ihrer Immobilie berechnen. Die Formel hierfür lautet:

Bodenwert + Gebäudeertragswert ± wertsteigernde bzw. wertmindernde Faktoren = Ertrags- bzw. Verkehrswert

Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?

Gegenüber dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren bietet das Ertragswertverfahren den Vorteil, dass sich damit eindeutige, marktnahe Immobilienwerte ermitteln lassen. Aufgrund seiner realistischen Datengrundlage ist das Verfahren sehr aussagekräftig.

Ein Nachteil am Ertragswertverfahren besteht in seiner großen Abhängigkeit von der Höhe des Liegenschaftszinses. Ist dieser ungenau, kann der Verkehrswert stark verzerrt werden. Insbesondere in ländlichen Gegenden ist die Datenlage für diesen Wert häufig sehr gering. Zudem bildet das Ertragswertverfahren eine Mietentwicklung nur als Schätzwert ab. Zukünftig stark steigende Mieten werden bei der Ertragswertberechnung beispielsweise nicht berücksichtigt. Dadurch können realisierte Ertragswerte am Ende deutlich höher liegen, als im Ertragswertverfahren ermittelt. Bei sinkenden Mieten bewegen sie sich entsprechend unterhalb der berechneten Werte.

Wo kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung?

Da beim Ertragswertverfahren die Berechnung auf Grundlage zukünftig zu erwartender Einnahmen erfolgt, eignet es sich nur für bestimmte Gebäude und Grundstücke wie:

Häufig kommt das Ertragswertverfahren bei der Unternehmensbewertung zum Einsatz. Nicht geeignet ist es hingegen zur Berechnung des Wertes kommunaler und öffentlicher Objekte wie Schulen oder für öffentlich betriebene kulturelle Einrichtungen. Bei diesen wird, wie auch bei Immobilien, die keine Erträge erwirtschaften, auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen.

Für wen ist das Ertragswertverfahren interessant?

Das Ertragswertverfahren ist das richtige Instrument zur Ermittlung des Verkehrswertes vermieteter Immobilien. Interessant ist es sowohl für verkaufswillige Besitzer entsprechender Objekte als auch für potenzielle Käufer. Ersteren verschafft die Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren eine solide Basis für das Ansetzen eines realistischen Verkaufswertes. Letztere können damit herausfinden, ob die zu erwartende Rendite den Kauf rechtfertigt. Nachdem Verkäufer bei einem Immobilien Teilverkauf durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht weiterhin Haupteigentümer der Immobilie bleiben und somit von Wertsteigerungen profitieren können, ist das Ertragswertverfahren auch für diese Verkaufsalternative relevant.

Was hat es mit den internationalen Ertragswertverfahren auf sich?

Internationale Ertragswertverfahren sind beim Immobilienhandel innerhalb Deutschlands nicht relevant. Sie gewinnen jedoch durch internationale Transaktionen zunehmend an Bedeutung. Der Hauptunterschied zum deutschen Ertragswertverfahren besteht darin, dass der Wert des bebauten Grundstücks vorrangig aus aktuellen Mietverträgen und Wiedervermietungsszenarien hergeleitet wird. Eine Trennung der Erträge von Boden und Gebäude gibt es nicht. Auch das Alter des Gebäudes ist bei internationalen Ertragswertverfahren weniger wichtig, wird aber über höhere Kostenansätze und Risikoaufschläge auf den Kapitalisierungszins miteinbezogen.

Fazit: Ertragswertverfahren ist präzise aber komplex

Das Ertragswertverfahren ist eine zuverlässige Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien. Um exakte Werte hervorzubringen, müssen jedoch einige Informationen wie der Liegenschaftszins vorhanden sein. Mit einem vereinfachten Verfahren können auch Laien mit dem Ertragswertverfahren für ihre Immobilien einen guten Schätzwert ermitteln. Es ist jedoch in jedem Fall ratsam, eine genaue Berechnung durch einen Gutachter oder einen Immobilienmakler vornehmen zu lassen. Wenn das Ertragswertverfahren einer Unternehmensbewertung dienen soll, ist das Hinzuziehen eines Experten unverzichtbar. 

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen