Kappungsgrenze

Der große Vorteil am Besitz einer eigenen Immobilie ist das Gefühl der Sicherheit und das Privileg, mietfrei wohnen zu können. Dies gilt vor allem in Zeiten, in denen die Mietpreise immer weiter ansteigen und Mieter zunehmend an ihre Belastungsgrenze stoßen. Der deutsche Gesetzgeber versucht daher dafür zu sorgen, dass Wohnraum für den Großteil der Bevölkerung bezahlbar bleibt. Zu diesem Zweck wurden verschiedene Instrumente geschaffen, die in die natürliche Marktentwicklung eingreifen. Eines dieser Instrumente ist die Kappungsgrenze, die wir im folgenden Artikel genauer beleuchten.

Inhaltsverzeichnis

Worum handelt es sich bei einer Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze ist ein Instrument des deutschen Gesetzgebers, mit dem dafür gesorgt werden soll, dass Wohnraum bezahlbar bleibt. Der Gesetzgeber greift dadurch in das natürliche Marktgeschehen ein, in dem der Preis über Angebot und Nachfrage geregelt wird. Er regelt dazu in § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB, wie hoch eine Mieterhöhung in einem bestimmten Zeitraum maximal ausfallen darf. Der maßgebliche Zeitraum beträgt dabei drei Jahre, während dem die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. In Gebieten, wo die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum besonders gefährdet ist, kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt werden. Eine weitere Grenze, die neben der Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung nicht überschritten werden darf, ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Als Vergleichswert wird die Kaltmiete pro Quadratmeter herangezogen.

Die Kappungsgrenze ist übrigens nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln. Zwar dient auch die Mietpreisbremse dazu, den Anstieg der Mietpreise zu begrenzen, sie bezieht sich allerdings im Gegensatz zur Kappungsgrenze auf die Neuvermietung: In Gemeinden, in denen Wohnraum knapp ist, darf die Miete einer Bestandswohnung bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wo gilt die Kappungsgrenze und wo gilt sie nicht?

Die Verordnung zur Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB gilt bundesweit, das heißt, sie gilt in ganz Deutschland. Die Bundesländer haben allerdings die Möglichkeit, wie oben bereits erwähnt, anstatt einer Kappungsgrenze von 20 Prozent eine niedrigere Kappungsgrenze für den Mietpreis festzulegen, und zwar von 15 Prozent. Dies ist für Gemeinden vorgesehen, in denen bezahlbarer Wohnraum besonders knapp ist.

Diese niedrigere Kappungsgrenze wird von den Ländern für einen Zeitraum von 5 Jahren beschlossen. Derzeit wird die Kappungsgrenze von 15 % in zahlreichen Städten in fast allen Bundesländern umgesetzt – zum Beispiel in München, Regensburg, Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Hamburg, Berlin, Frankfurt am Main und in vielen weiteren Städten.

Was muss ich bei einer Indexmiete und der Kappungsgrenze beachten?

Bei einer Indexmiete ist im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete mit steigenden Verbraucherpreisen erhöht. Hierfür darf ausschließlich der “Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland”, der sogenannte Verbraucherpreisindex (VPI), des Statistischen Bundesamts herangezogen werden. Dieser Wert entspricht der durchschnittlichen Inflationsrate. Die Miete erhöht sich allerdings nicht automatisch. Eine Erhöhung muss vom Vermieter in Textform, zum Beispiel per E-Mail, angekündigt werden. Sie darf maximal einmal pro Jahr nach zwölf Monaten angehoben werden. Theoretisch ist bei der Indexmiete übrigens auch eine Korrektur nach unten möglich, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. In diesem Fall muss allerdings der Mieter aktiv werden und die Mietpreissenkung einfordern.

Bei einer Indexmiete gilt die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent nicht. Aus diesem Grund sind Mieter in diesem Fall nicht gegen stark steigende Mietpreise geschützt. Der Bundesrat hat die Bundesregierung mit Beschluss vom 8. November 2022 aber bereits zur Vorlage eines Gesetzes zur Anpassung von Indexmieten aufgefordert, um Mieter angesichts des energiekostenbedingt gestiegenen Verbraucherpreisindex vor drastischen Mietpreissteigerungen zu schützen.

Was muss ich bei einer Staffelmiete und der Kappungsgrenze beachten?

Bei einer Staffelmiete werden zukünftige Mietpreiserhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Die Erhöhung wird nicht in Prozent, sondern in absoluten Werten ausgewiesen. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Dies hat den Vorteil für den Vermieter, aber auch für den Mieter, dass die Einnahmen bzw. die Kosten vorhersehbar sind. Zusätzliche Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit sind ausgeschlossen, selbst im Falle einer Modernisierung.

Die Kappungsgrenze gilt bei einer Staffelmiete grundsätzlich nicht. Allerdings gilt in Gebieten mit Wohnungsknappheit ebenfalls, dass die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Laut § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gilt eine Miete außerdem als unangemessen hoch, wenn sie in Gebieten mit knappem Wohnraum 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ist dies der Fall, drohen dem Vermieter sogar Bußgelder.

Gilt die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Vergleichsmiete?

Laut § 558 Absatz 1 kann der Vermieter „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.“ Diese Erhöhung des Mietpreises wird in Absatz 3 durch die Kappungsgrenze eingeschränkt: „Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen“. Wie oben bereits erwähnt, darf die Erhöhung in Gebieten, in denen Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders knapp ist, nur 15 Prozent betragen.

Grundsätzlich gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze bei einer Mieterhöhung. Nur wenn die bisherige Miete weit unter der ortsüblichen Miete liegt, kommt die Kappungsgrenze ins Spiel. Die Kappungsgrenze greift also bei einer Mieterhöhung, welche bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mehr als 20 bzw. 15 Prozent betragen würde.

Gibt es Ausnahmen bei der Kappungsgrenze?

Eine Ausnahme von der Kappungsgrenze gilt bei öffentlich geförderten Wohnungen, bei denen die Preisbindung entfällt. Laut § 558 Absatz 4 Satz 1 kann der Vermieter in diesem Fall die Miete bis zu der Höhe anheben, die bis dahin einschließlich Fehlbelegungsabgabe bezahlt wurde, auch wenn diese Erhöhung 20 bzw. 15 Prozent übersteigen würde.

Des Weiteren gilt die Kappungsgrenze nicht bei Neuvermietung. Allerdings muss bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Mietpreisbremse beachtet werden. Bei Erhöhung des Mietpreises infolge einer Modernisierung gelten die Vorgaben in § 559 Absatz 3a BGB, nach denen die Miete innerhalb von sechs Jahren maximal um 3 Euro pro Quadratmeter angehoben werden darf. Bei einem Mietpreis bis zu 7 Euro pro Quadratmeter darf die Miete sogar nur um 2 Euro erhöht werden. Ebenso wenig gilt eine Kappungsgrenze bei Mietsteigerungen aufgrund gestiegener Betriebskosten, welche im Anschluss an die Abrechnung an den tatsächlichen Verbrauch angepasst wird. Und auch Mietsteigerungen, welche durch eine neue gewerbliche Nutzung einer Wohnung erfolgen, sind nicht von der Kappungsgrenze betroffen.

Wer überlegt, seine Immobilie aus verschiedenen Gründen zu verkaufen und wieder zur Miete zu wohnen, sollte zuerst die Möglichkeit eines Teilverkaufs in Erwägung ziehen. Schließlich bieten die eigenen vertrauten vier Wände viele entscheidende Vorteile und ein Gesamtverkauf ist längst nicht mehr die einzige Möglichkeit, um das Vermögen aus der Immobilie zu nutzen. Gleichzeitig können Sie weiterhin in Ihrem gewohnten Umfeld wohnen bleiben und sich vor steigenden Mietpreisen schützen. Sie erhalten eine Sofortauszahlung und es wird ein vollumfängliches Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Auch über Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen entscheidet der Inhaber weiterhin selbst, der Immobilienpartner wird lediglich stiller Teilhaber. Darüber hinaus sind Sie weiterhin an der Wertsteigerung der Immobilie beteiligt, können die Immobilie jederzeit verkaufen, vererben oder vermieten und profitieren somit auch von steigenden Mietpreisen.

Fazit: Kappungsgrenze schafft klare Regelungen zur Mietpreisfestlegung

Mit der Kappungsgrenze hat der Gesetzgeber neben anderen Regelungen ein Instrument geschaffen, um die Mietpreisentwicklung zu regulieren. Eine Miete kann also nicht willkürlich festgelegt oder erhöht werden. Zunächst ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein wichtiger Indikator, an dem sich Vermieter bei der Festlegung orientieren können. Mit der Kappungsgrenze soll dann verhindert werden, dass die Mietpreise infolge der Wohnungsknappheit ausufern und für den Großteil der Bevölkerung nicht mehr zu tragen sind.

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