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Kurzdefinition
Bezahlbarer Wohnraum ist begehrt, aber wird fortlaufend knapper - besonders in Ballungsräumen der Großstädte. Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete; viele sind immer wieder von Mieterhöhungen betroffen. Der Mietendeckel bzw. die Mietpreisbremse soll diesen Trend verlangsamen. Das Ziel: Verhindern, dass Mieten noch schneller steigen. Doch was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter? Und welche Regularien sollten Vermieter kennen?
Inhaltsverzeichnis
Seit dem 1. Juni 2015 eingeführt, gilt die Mietpreisbremse nach mehreren Anpassungen in ihrer aktuellen Version seit dem 1. April 2020. Inzwischen befindet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), dass die Mietpreisbremse merksam wirkt. Trotzdem rangieren in den Metropolen noch immer einige Wohnungsangebote oberhalb der erlaubten Mietobergrenze. Wo Bestandswohnungen in Bereichen mit angespanntem Wohnungsmarkt vermietet werden, dürfen Mieten maximal zehn Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Deren Höhe verrät ein Blick in den Mietspiegel von Stadt und Kommune. Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird mit Blick auf die letzten sechs Jahre eingeführt. Dies zu entscheiden, ist Sache des jeweiligen Bundeslandes. Die Bundesländer bewerten eine Region auf Grundlage von Bevölkerungswachstum, Leerstandsquoten sowie Mietentwicklungen und Mietbelastungen. Diese Bewertung und Mietpreisbremse behält für fünf Jahre Gültigkeit. Danach kann das betreffende Bundesland einen Antrag auf Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2025 stellen.
Der Mietspiegel von Stadt bzw. Gemeinde verrät, welcher Mietpreis pro Quadratmeter für ein Mietobjekt ortsüblich ist, das über bestimmte Eigenschaften verfügt. Der Mietspiegel kann bei der zuständigen Behörde, wie z. B. dem Amt für Wohnungswirtschaft, eingesehen werden. Auch Mietervereine und Interessenvertretungen für Vermieter stellen diese Informationen bereit.
§ 558 c BGB regelt den so genannten einfachen Mietspiegel, § 558 d BGB den qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel fußt auf professionellen Marktschätzungen, während die Anforderungen an den qualifizierten Mietspiegel höher sind, weil dieser fachlich-wissenschaftlichen Kriterien genügen muss. Sachverständigengutachten sind als solche Grundlage akzeptiert, ebenso wie der fundierte Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen. Gehen Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht, wird der qualifizierte Mietspiegel herangezogen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im örtlichen Mietspiegel als Nettokaltmiete ohne Heiz- und Nebenkosten aufgeführt. Auf diese dürfen Vermieter bei Neuvermietungen zehn Prozent aufschlagen. Im Juli 2022 tritt das ein neues Mietspiegelreformgesetz in Kraft. Ab dann werden Daten für den Mietspiegel alle zwei Jahre per Umfrage bei Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern erhoben. Vermieter und Mieter werden damit verpflichtet, Angaben zu Mietwohnung und Miethöhe machen.
Alle Vermieter, die eine Miete von mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung verlangen, sind verpflichtet, schriftlich und unaufgefordert Auskunft zu geben: Wie viel hat der Vormieter für diese Wohnung gezahlt? Zu nennen ist die Miete, die ein Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses verlangt wurde. Vermieter müssen dies potenziellen Neumietern vor Vertragsschluss transparent machen sowie darüber informieren, auf welche gesetzlichen Ausnahmen sie sich berufen. Je nach Ausnahme ist zu nennen
Die genannte Auskunftspflicht gilt nur für Mietverträge ab 1. Januar 2019, aber nicht rückwirkend. Vermieter können Ihrer Auskunftspflicht auch nach Vertragsschluss noch nachkommen, sollten es aber keinesfalls versäumen, denn nur dann können sie sich später darauf berufen - und so verhindern, dass der Mieter die Miete als zu hoch abmahnt.
Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung betrifft nur Bestandswohnungen. Bei neu errichteten Wohnungen darf der Eigentümer die Miethöhe ohne diese Beschränkung festlegen. Diese Ausnahme wurde eingeführt, um Investoren, die neuen Wohnraum schaffen möchten, keine Steine in den Weg zu legen. Vergleichbares gilt, wenn ein Vermieter plant, Bestandswohnungen zu modernisieren. Auch hier soll die Mietpreisbremse nicht als Hemmschuh wirken, denn eine umfassende Modernisierung muss sich für Vermieter rechnen. Eine Mietpreisbremse bei Neuvermietung direkt nach Modernisierung ist nicht wirksam. Manchmal jedoch liegt eine Miete bereits längere Zeit über dem Preisdeckel: Für solche Vermieter gilt Bestandsschutz: sie dürfen eine - rechtlich wasserdicht vereinbarte - Miete auch bei Wiedervermietung weiter verlangen.
Wohnungen und Wohngebäude mit erstmaliger Nutzung und Vermietung ab dem 1. Oktober 2014 gelten als Neubauten. Von umfassender Modernisierung wird gesprochen, wenn deren Kosten wenigstens ein Drittel eines Neubaus betragen, sich die Wohnung also nach der Modernisierung im Niveau mit einer Neubauwohnung vergleichen lässt. Daneben können Vermieter auch nicht umfassende Modernisierungen in den Mietpreis einfließen lassen, sodass in bestimmten Fällen Mieten oberhalb des Mietpreisdeckels zulässig sind. Bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden - bei einer Kappungsgrenze von maximal drei Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren. Wenn die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt, darf eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht mehr als zwei Euro betragen. Ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage gilt bei Modernisierungskosten von höchstens 10.000 Euro: Hier kann der Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand in Abzug bringen - und den Rest als Kosten der Modernisierung umlegen.
Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach einer teilweisen Sanierung gilt sie jedoch sehr wohl - egal, ob danach ein neuer Mieter einzieht oder der bisherige Mieter in der Wohnung verbleibt. Aber: Vermieter dürfen angestammte Mietparteien nicht durch gezielte Modernisierungen und die darauf folgenden Mieterhöhungen aus ihren Wohnungen verdrängen. So zu handeln gilt als Ordnungswidrigkeit.
Mieten oberhalb des Mietendeckels dürfen bei Neubauten sowie umfassend modernisierten Wohnungen verlangt werden - oder dann, wenn die Miete des Vormieters schon zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Allerdings gibt es für Vermieter Möglichkeiten, die Mietpreisbremse zu umgehen: So kann ein Vermieter für möblierte Einliegerwohnungen oder möblierte auf Zeit vermietete Objekte einen gewissen Betrag für die Ausstattung auf die zulässige Miete aufschlagen. Wie hoch dieser Aufschlag sein darf, ist gesetzlich (noch) nicht geregelt. Als üblich gelten zwei Prozent des Zeitwerts der Ausstattung auf die Monatskaltmiete.
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Bei der Indexmiete wird die zulässige Miethöhe auf Basis des Verbraucherpreisindexes festgelegt, der jährlich durch das Statistische Bundesamt herausgegeben wird. Nur die erste Anfangsmiete orientiert sich am Mietspiegel. Der Verbraucherpreisindex informiert über die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten sämtlicher deutscher Privathaushalte. Dies bedeutet: Wo die Lebenshaltungskosten steigen, geht auch die Miethöhe nach oben. Der Effekt: Was als Miete gezahlt wird, kann sich im Laufe der Jahre möglicherweise so erhöhen, dass die Miete über der Maximalmiete und der 10% Grenze liegt, die die Mietpreisbremse vorschreibt.
Anders als bei der Indexmiete gilt bei der Staffelmiete die Mietpreisbremse. Ein Staffelmietvertrag erlaubt es dem Vermieter, die Höhe der Miete für jedes einzelne Jahr festzulegen. Bezüglich der Mietpreisbremse zur Staffelmiete heißt dies, dass jede Mietpreissteigerung von mehr als zehn Prozent der Vergleichsmiete auf den Level der Zehn-Prozent-Grenze zu kappen ist. Vermieter profitieren insofern, als dass die Mietpreisbremse ihre Mieterhöhung nicht komplett, sondern nur partiell unwirksam macht.
Ebenso wie die Mietpreisbremse soll die - zwei Jahre vor dem Mietendeckel eingeführte - Kappungsgrenze Mieter von zu großen Mietsteigerungen bewahren. Doch während die Mietpreisbremse bei Neuvermietung dafür sorgt, dass Mietpreisen Grenzen gesetzt sind, greift die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverhältnissen. So darf die Miete für ein Objekt im Rahmen von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen. Ergänzend hat ein Bundesland die Möglichkeit, diese Kappungsgrenze in Regionen mit besonderer Wohnungsknappheit für den Zeitraum von fünf Jahren auf 15 Prozent abzusenken.
Vermieter, die mehr Miete verlangen, als die Mietpreisbremse erlaubt, müssen diese zurückerstatten, wenn
Entsprechend gilt eine Rüge nur für die Zukunft, wenn der Mieter diese erst nach zweieinhalb Jahren ausspricht oder der Mietvertrag vor dem 1. April 2020 geschlossen wurde. Ab dem Datum der Rüge ist der Vermieter zum Termin der nächstfälligen Mietzahlung zur Rückzahlung verpflichtet. Mit offiziellem Bekanntwerden des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ist ein Vermieter verpflichtet, die Miete zu senken. Mieter dürfen zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen - gemäß Mietpreisbremse rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre.
Dies ist formlos, unkompliziert und ohne Begründung der Rechtsverletzung im einzelnen möglich: Mieter müssen lediglich ein Schreiben an den Vermieter aufsetzen, in dem sie die Verletzung der Mietpreisbremse rügen. Die Voraussetzung dazu liegt vor, wenn Sie als Mieter dem Mietspiegel entnehmen, dass Ihre Miete zu hoch ist, weil diese die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitet. Verzichten Sie darauf, diese Rüge auszusprechen und Ihren Vermieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen, dürfen Sie eine zuviel verlangte Miete nicht einfach einbehalten. Denn ist die Miethöhe rechtens, riskieren Sie, wegen aufgelaufener Mietschulden gekündigt zu werden. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich daher, sich im Vorfeld durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.
Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen sind im Rahmen der genannten vertraglichen Vereinbarungen wie Staffel- oder Indexmiete möglich. Darüber hinaus ist eine - stets schriftlich zu erfolgende - Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis nur begründbar, indem diese auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird oder der Vermieter eine Modernisierung vornimmt. In dem Moment, wenn Ihnen das Mieterhöhungsschreiben zugeht, muss die Miete für wenigstens zwölf Monaten konstant gewesen sein. Erst nach zusätzlichen drei, also insgesamt 15 Monaten, wird eine solche Mieterhöhung wirksam. Auch darf die Mieterhöhungsschreiben keine Formfehler aufweisen - wie eine fehlerhafte Begründung, Fehler bei namentlicher Bezeichnung oder der Berechnung der Überlegungsfrist. Sind Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, haben Sie bis Ablauf von zwei Monaten nach Erhalt dieses Schreibens Zeit, der Mieterhöhung zu widersprechen oder von Ihrem Sonderkündigungsecht Gebrauch zu machen. Ihr Vermieter kann danach innerhalb einer Frist von drei Monaten Zustimmungsklage einreichen, um Ihre Zustimmung von Gericht durchzusetzen.
Ob Mieter oder Vermieter - die Regularien und Wirkmechanismen der Mietpreisbremse zu kennen, ist für beide Seiten von Wert. Man kann als Mieter die Rechte nur dann wahrnehmen, wenn man sie kennt. Und nur Vermieter, die die Mietpreisbremse im Detail verstehen und berücksichtigen, sind beim Thema Modernisierung, Neuvermietung und Mieterhöhung rechtlich auf der sicheren Seite.
*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen
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