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Vergleichswertverfahren

Kurzdefinition

Es ist immer vorteilhaft, den Wert der eigenen Immobilie zu kennen, besonders aber dann, wenn es um die Vermietung, den Gesamtverkauf, den Teilverkauf der Immobilie oder ähnliches geht. Das Vergleichswertverfahren ist eine von insgesamt drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) festgelegten und juristisch anerkannten Methoden zur Ermittlung des Verkehrs- oder Marktwertes von Immobilien. Bei der Immobilienbewertung durch das Vergleichswertverfahren bilden die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien sozusagen das Fundament, auf dem der konkrete Wert einer Wohnimmobilie oder eines Grundstücks berechnet wird. Das Vergleichswertverfahren gilt unter Immobilienexperten als besonders aussagekräftig, weil es – anders als beispielsweise das Sachwertverfahren – die aktuelle Dynamik am Immobilienmarkt mit abbildet.

Inhaltsverzeichnis

Was genau ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Ermittlung des Wertes von Immobilien. Wie der Name bereits andeutet, arbeitet das Vergleichswertverfahren mit Vergleichswerten. Das bedeutet: Bei Immobilien bestimmt das Vergleichswertverfahren den Wert eines konkreten Hauses oder einer Wohnung aus dem Vergleich mit ähnlichen Objekten, die in jüngerer Zeit am Markt vor Ort verkauft wurden. Das Vergleichswertverfahren fokussiert sich also nicht auf den Sachwert eines Gebäudes, auf die Herstellungskosten oder den monetären Wert des Baumaterials, sondern auf den Wert des Objekts, der sich aus den Marktfaktoren Angebot und Nachfrage ergibt. Im Kern geht das Vergleichswertverfahren in seiner Berechnung daher von der Annahme aus, dass jede Immobilie exakt so viel wert ist, wie potenzielle Käufer am lokalen Markt dafür bezahlen würden.

Für eine vollkommen identische Immobilie können sich daher ganz unterschiedliche Marktwerte ergeben – beispielsweise, wenn sie einmal in der Münchner Innenstadt steht oder zum anderen in den ländlichen Außenbezirken liegt. Sie erhalten also durch das Vergleichswertverfahren tatsächlich den Wert, den Ihre Immobilie erzielen kann. Dadurch können Sie sich beispielsweise bei einem Immobilien Teilverkauf mit diesem Wert rechnen um einzuschätzen, wie viel Prozent Ihrer Immobilie sie verkaufen wollen, um Ihre gewünschte Summe als Sofortauszahlung zu erhalten.

Worin unterscheiden sich direktes und indirektes Vergleichswertverfahren?

Im Idealfall kann das Vergleichswertverfahren bei der Berechnung von Immobilien- oder Grundstückswert auf unmittelbar vergleichbare Daten zurückgreifen. Wurden beispielsweise in einer Reihenhaussiedlung erst kürzlich mehrere weitgehend identische Objekte verkauft, so lassen sich diese Kaufpreise auch auf ein weiteres Objekt aus dem Komplex übertragen. Das Vergleichswertverfahren kann sich in diesem Fall auf direkte Vergleichswerte stützen. Im Normalfall sind die Bedingungen jedoch nicht so eindeutig, weil es keine hinreichend große Anzahl von Immobilien im unmittelbaren Umfeld gibt, die zudem eine ausreichend große Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Objekt aufweisen. Wenn man also keinen direkten Vergleich hat, wird das indirekte Vergleichswertverfahren zur Berechnung des Verkehrswertes angewendet.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren greifen Immobiliensachverständige auf die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinde zurück. Die Gutachterausschüsse sind unabhängige, mit Immobilienexperten besetzte Gremien, die den lokalen Immobilienmarkt transparent halten sollten. Zu diesem Zweck sammeln sie unter anderem alle Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien, die in der Region notariell beglaubigt wurden. Diese Kaufpreissammlungen werden von den Gutachterausschüssen nach bestimmten Kriterien sortiert – beispielsweise nach Lage oder Bauart. Für jedes so entstandene Segment wird ein Durchschnittswert ermittelt. Diese Mittelwerte fließen anschließend als Richtwerte in das indirekte Vergleichswertverfahren ein.

Welche Faktoren berücksichtigt das Vergleichswertverfahren bei Gebäuden?

Trotz dieser guten Aufarbeitung der lokalen Kaufpreissammlungen durch die Gutachterausschüsse, kann es auch beim indirekten Vergleichswertverfahren kaum gelingen, ausreichend viele Immobilien zu finden, die völlig mit dem zu bewertenden Gebäude übereinstimmen. Im Normalfall gleicht keine Immobilie exakt einer anderen. Zur Berücksichtigung und Würdigung der Unterschiede zwischen Immobilien bestimmt das Vergleichswertverfahren daher eine Reihe von Zu- und Abschlägen, die in die Wertermittlung einfließen. Diese sind verbindlich festgelegt und erfassen bei Immobilien im Vergleichswertverfahren besonders. 

Welche Kriterien spielen im Vergleichswertverfahren bei Grundstücken eine Rolle?

Analog zu den Zu- und Abschlägen gelten auch bei Grundstücken entsprechende Parameter, um die Abweichungen untereinander zu dokumentieren. Das Vergleichswertverfahren unterscheidet nach folgenden Kriterien:

Wie sieht beim Vergleichswertverfahren eine Beispielrechnung aus?

Rein theoretisch liefert das Vergleichswertverfahren das folgende Beispiel für eine Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern:

Um das Vergleichswertverfahren wie im Beispiel umsichtig und korrekt anwenden zu können, ist ein hohes Maß an Erfahrung und vor allem lokaler Marktkenntnis unabdingbar. Es empfiehlt sich daher immer, mit der Wertermittlung einen Experten zu beauftragen. Das hier aus dem Vergleichswertverfahren gebildete Beispiel dient vorrangig Veranschaulichungszwecken.

Bei welcher Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren nicht geeignet?

Das Vergleichswertverfahren genießt, wie bereits erwähnt, unter Immobiliensachverständigen ein sehr gutes Ansehen, weil es durch die Einbeziehung der entscheidenden Marktfaktoren valide Ergebnisse liefert. Selbst in der Kurzformel ergeben sich noch respektable Näherungswerte. 

Diese lautet für das indirekte Vergleichswertverfahren: 

Größe der Immobilie in qm × Vergleichspreis pro qm  = Verkehrswert

Auch die Algorithmen hinter den meisten kostenlosen Online-Bewertungen arbeiten nach dem Vergleichswertverfahren wie in der Beispielrechnung.

Trotzdem gibt es natürlich Fälle, bei denen das Vergleichswertverfahren unweigerlich an seine Grenzen stößt: Das ist immer dann der Fall, wenn die Datenbasis für ein Vergleichswertverfahren zu klein ist oder gar gänzlich fehlt. In dünn besiedelten Landstrichen, in denen von den wenigen Immobilien nur selten welche verkauft werden, ist das Vergleichswertverfahren ebenso wenig hilfreich wie bei außergewöhnlichen Gebäuden, die einen gewissen Status der Einzigartigkeit genießen. Wer beispielsweise eine denkmalgeschützte Immobilie beleihen oder verkaufen möchte, muss eine andere Form der Wertermittlung wählen.

Fazit: Das Vergleichswertverfahren bietet viele Vorteile 

Immobilienmärkte sind dynamisch und verändern sich kontinuierlich. Die Berücksichtigung des Marktgeschehens ist der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens. Daraus ergeben sich unmittelbare Pluspunkte: Die zuverlässige und transparente Bewertungsmethode ermittelt einen aktuellen Immobilienwert, der für anstehende Entscheidungen maßgeblich ist. Das Vergleichswertverfahren gibt Ihnen in diesem Fall recht präzise an die Hand, wie hoch der Wert ist, den Sie mit dieser Immobilie erzielen können.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen