Verkehrswert ermitteln: Hierauf sollten Sie unbedingt achten

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Es gibt einige gute Gründe, für ein Gebäude den Verkehrswert zu ermitteln - von geplanten Kauf-, Sanierungs- oder Verkaufsvorhaben über Erbschaftsangelegenheiten bis hin zu Scheidungen, anderweitigen vermögensrechtlichen Auseinandersetzungen oder Steuerangelegenheiten. Letztendlich gibt der Verkehrswert den aktuellen Marktwert eines Objektes an. Qualifizierte Sachverständige, die Sie sorgfältig auswählen sollten, bewerten deswegen alle relevanten Aspekte einer Immobilie. Welche Methode zum Einsatz kommt, hängt letztendlich von der Art der Immobilie ab - hier alle Fakten für Sie im Überblick.

Inhaltsverzeichnis

Wer darf den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Grundsätzlich sind Sachverständige oder Gutachter dafür zuständig, den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln - in manchen Fällen sind auch Immobilienmakler oder -fachleute dafür qualifiziert. Angesichts der Vielfalt an Immobilien stehen unterschiedliche Verfahren zur Auswahl, um zuverlässig den Verkehrswert zu ermitteln. Die Ergebnisse fließen dann in ein Verkehrswertgutachten ein. Der Beruf eines Sachverständigen ist jedoch nicht geschützt - von Ausnahmen im Schall-, Wärme-, Standsicherheits- oder Brandschutz abgesehen.

Deswegen sollten Sie bei der Auswahl eines Sachverständigen darauf achten, dass dieser nicht nur unabhängig agiert, sondern vor allem die Region und die jeweilige Marktlage gut kennt. Einige Zertifizierungen renommierter Institutionen sind ebenfalls ein gewichtiges Indiz für Seriosität und Sachverstand. 

Stehen Sie vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung, sollten Sie einen anerkannten Immobiliengutachter damit beauftragen, den relevanten Verkehrswert zu ermitteln. Wenden Sie sich am besten an den zuständigen Gutachterausschuss.

Wer beauftragt die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses?

Das kommt darauf an: Einerseits hängt die Antwort vom Verwendungszweck der Wertermittlung ab. Wollen Sie beispielsweise den Verkehrswert für das Haus ermitteln, um

• einen Modernisierungskredit zu beantragen,
• die komplette Immobilie zu verkaufen,
• einen Immobilien Teilverkauf mit Nießbrauchsrecht vorzubereiten oder
• eine Immobilienrente zu beziehen,

werden in der Regel vom jeweiligen Anbieter Sachverständige gestellt, die den Verkehrswert ermitteln. Es empfiehlt sich besonders beim Verkauf an und mit Immobilienmaklern darauf zu achten, dass der Gutachter vom Anbieter unabhängig ist. Beim Immobilien Teilverkauf mit Heimkapital wird beispielsweise ein unabhängiger zertifizierter Gutachter mit der Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt.

Geht es stattdessen etwa um die Einschätzung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, liegt es bei Ihnen, den Verkehrswert zu ermitteln und dem Finanzamt vorzulegen. Je seriöser und qualifizierter dabei der von Ihnen beauftragte Sachverständige ist, desto wahrscheinlicher Ihr Erfolg bei der Finanzbehörde. Sie können damit eine übermäßige Steuerbelastung vermeiden. Auch bei Gerichtsverfahren empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobiliengutachter damit zu beauftragen, für den jeweiligen Streitgegenstand den Verkehrswert zu ermitteln.

Andererseits spielt aber auch die Art der Immobilie eine Rolle, welche Sachverständigen oder Gutachter überhaupt in Frage kommen. Es sind unterschiedliche Fachkenntnisse notwendig, um den Verkehrswert für ein Grundstück zu ermitteln, für ein Wohngebäude oder eine Gewerbe-Immobilie. Entsprechend variabel sind auch die Kosten, die für ein solches Verkehrswertgutachten anfallen. Grundsätzlich lässt sich aber festhalten: Der Aufwand, von einem ausgewiesenen Fachmann den Verkehrswert ermitteln zu lassen, rechnet sich. Sie erhalten nämlich eine belastbare Grundlage dazu, welchen Preis die jeweilige Immobilie derzeit einspielen kann. Der Fachmann weiß genau, welche Kriterien dabei zu berücksichtigen sind.

Wie ist das Vorgehen bei der Ermittlung des Verkehrswertes?

Zunächst ist es essentiell wichtig, dass Sie mit dem Sachverständigen die Immobilie besichtigen - nur so kann dieser nämlich fundiert den Verkehrswert ermitteln. Er muss das Objekt in Augenschein nehmen, um eventuelle Schäden oder Mängel, aber auch den Standard der Ausstattung zu erfassen. Wichtig ist, dass er Schritt für Schritt sein Vorgehen und die Ergebnisse dokumentiert.

Der Sachverständige kann grundsätzlich verschiedene Verfahren nutzen, um für ein Grundstück oder ein Gebäude den Verkehrswert zu ermitteln - so sieht es die Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) vor.

Das Vergleichswertverfahren

Eines der gängigen Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Hier wird der Verkehrswert aus den in aktuellen Marktberichten einer Stadt oder einer Region abgeleitet. Es werden also die realisierten Kaufpreise für ähnliche Immobilien herangezogen. Die relevanten Daten werden von den Gutachterausschüssen erfasst. Es liegt auf der Hand, dass eine möglichst große Übereinstimmung der Immobilienmerkmale essenziell wichtig ist, um einen zuverlässigen Verkehrswert ermitteln zu können. Die relevanten Kriterien sind u. a. die Lage, die Größe, das Alter und die Nutzung. Es liegt also in der Verantwortung des Sachverständigen, vergleichbare Immobilien als Bewertungsgrundlage zu suchen und die entsprechenden Werte sorgfältig zu überprüfen: Soll der Fachmann zum Beispiel der Verkehrswert einer Wohnung ermitteln, wählt er in der jeweiligen Umgebung ähnliche Objekte aus, die in jüngster Vergangenheit verkauft wurden.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren kann bevorzugt zum Einsatz kommen, wenn Sie für ein relativ neues Bauwerk den Verkehrswert ermitteln lassen. Alle ganz real angefallenen Kosten für die Herstellung des Gebäudes werden zusammengetragen. Sollte das Haus tatsächlich erst erbaut worden sein, dann können die Herstellungskosten als Wert herangezogen werden. Hier orientiert sich der Sachverständige am sogenannten Baupreisindex, alternativ ermittelt er die Normalherstellungskosten. Dazu ermittelt er im Vorfeld, mit welchem Gebäudetyp er es zu tun hat und welche Grundfläche aller Ebenen des Grundrisses zu bewerten ist. Dazu kommt jedoch der Bodenwert, also der Wert des Anwesens ohne die Bebauung. Trotzdem wird der Sachverständige prüfen, ob und wie stark das Bauwerk bereits abgenutzt und gealtert ist, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.

Das Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren, den Verkehrswert zu ermitteln, bezieht sich der Sachverständige auf die Erträge, die eine Immobilie abwirft. Als Grundlage für den Verkehrswert ist die Wohnfläche zu ermitteln, aber auch der Mietpreis je Quadratmeter Wohnfläche. Doch es wird deutlich komplexer, denn es sind weitere Berechnungen anzustellen:

• Um den Bodenwert zu errechnen, orientiert sich der Sachverständige in erster Linie am Bodenrichtwert in diesem Gebiet.
• Der Gebäudeertragswert setzt sich wiederum aus den Mieteinnahmen einerseits und andererseits allen Kosten, die bei der Bewirtschaftung des Objektes anfallen, zusammen. Hier werden auch die laufenden Kosten für die Nutzung, also auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten berücksichtigt, um einen korrekten Verkehrswert zu ermitteln.
• Darüber hinaus ist der Liegenschaftszins mit einzubeziehen, um den Verkehrswert zu ermitteln: Für diesen Zinssatz zeichnet der Gutachterausschuss der Gemeinde zuständig. Die Höhe des Liegenschaftszinses hängt von mehreren Faktoren ab, dazu gehören zum Beispiel die Lage, die Art und die Größe des Gebäudes. 

Welche Unterlagen sind notwendig, um den Verkehrswert zu ermitteln?

Wollen Sie sich vorbereiten, wenn der Verkehrswert zu ermitteln ist, dann stellen Sie am besten folgende Unterlagen und Dokumente zusammen:

1. aktueller Grundbuchauszug
2. aussagekräftiger Grundriss Ihrer Immobilie
3. Berechnung der Wohnfläche
4. Flurkarte, Lageplan und Baubeschreibung
5. Energieausweis
6. Belege zu eventuellen Modernisierungsmaßnahmen

Handelt es sich um eine Wohnung, für Sie den Verkehrswert ermitteln lassen wollen, dann benötigen Sie zusätzlich:

1. die Teilungserklärung
2. den Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung
3. sämtliche Protokolle zu den Eigentümerversammlungen
4. Dokumentation zur Instandhaltungsrücklage
5. bei Vermietung: aktuelle Verträge

Liegen alle benötigten Dokumente vor, beschleunigt das den Prozess, den Verkehrswert zu ermitteln. 

Wo kann man den Verkehrswert eines Hauses erfahren? 

Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass seriöse Immobilienmakler den realistischen Immobilienwert ermitteln, wenn sie ein Objekt vermarkten. Studieren Sie also die aktuellen Angebote, erhalten Sie einen Eindruck vom realistischen Verkehrswert. Es hat sich nämlich längst herausgestellt, dass überzogene Preisvorstellungen einem zügigen Verkauf zum bestmöglichen Preis ebenso im Weg stehen wie zu niedrige Einstiegspreise. Erfahrungsgemäß erzielen Makler den besten Erfolg, wenn sie den Verkehrswert ermitteln und nur einen überschaubaren Aufschlag auf den ermittelten Marktpreis vornehmen.

 

Was sagt der Verkehrswert aus?

Ganz allgemein: Lassen Sie für Ihre Immobilie den Verkehrswert ermitteln, erhalten Sie eine Aussage zum Wert, den das Objekt im Verhältnis zum Immobilienmarkt zum Zeitpunkt der Wertermittlung hat. Bei der Ermittlung werden nicht nur Alter, Größe, Lage und Zustand, sondern auch die aktuelle Lage am Markt berücksichtigt. Unwesentlich sind hingegen Ihre persönlichen Verhältnisse. Angesichts des dynamischen Immobilienmarktes liegt es auf der Hand, dass das Ergebnis durchaus variabel ist - oft genug ändert sich die Marktlage ausgesprochen schnell. Wenn Sie den Verkehrswert ermitteln lassen, gilt dieser für den Tag, an die Begutachtung erfolgt. 

Ist der Verkehrswert auch der Verkaufswert?

Die Begriffe werden gerne verwechselt, dabei muss der Wert, den Sie als Verkehrswert ermitteln lassen, keineswegs dem beim Verkauf zu realisierenden Preis entsprechen. Die Erklärungen der Begriffe zeigen Ihnen die Unterschiede auf:

Verkehrs- oder Marktwert

Beide Begriffe dürfen synonym verwendet werden - und zwar seit 2004. Vor allem im Europäischen Recht wird bevorzugt der Begriff Marktwert verwendet. Es handelt sich dabei um den Wert, den eine Immobilie am Tag ihrer Bewertung im Verhältnis zum Immobilienmarkt und unter Berücksichtigung aller relevanten Kriterien wert ist. Welches Verfahren angewendet wird, um den Verkehrswert zu ermitteln, ist dabei unerheblich.

Verkaufswert oder Kaufpreis

Der Verkaufswert kann deutlich vom ermittelten Verkehrswert, der dem Grunde nach ja ein Schätzwert ist und eine Einordnung darstellt, abweichen. Wie viel ein Käufer tatsächlich für die Immobilie bezahlt, hängt von anderen Kriterien ab. Wesentlich ist hier die aktuelle Marktlage, also das konkrete Verhältnis von Angebot und Nachfrage: Je höher die Nachfrage bei einem begrenzten Angebot ist, desto höher der Verkaufswert. Darüber hinaus können sich besondere Umstände auf den Kaufpreis auswirken. Befindet sich der Verkäufer zum Beispiel in einer Notlage, wird er wahrscheinlich auch zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis verkaufen. 

Was mindert den Wert einer Immobilie? 

Es müssen zahlreiche Aspekte rund um Ihre Immobilie berücksichtigt werden, wenn Sie den Verkehrswert ermitteln lassen. Dazu zählen zum Beispiel:

• die Lage und das Umfeld des Objektes
• die aktuelle Situation am Markt
• Art, Zuschnitt und Grundfläche des Objektes
• das Alter und der Zustand der Immobilie - insbesondere die energetische Beschaffenheit
• die Ausstattung des Objektes
• eventuelle Verunreinigungen in Grund und Boden
• die rechtlichen Bedingungen wie Erbbaurecht, Denkmalschutz usw.

Sobald es hier Abweichungen von der Norm gibt, wird sich das negativ auswirken, wenn Sachverständige den Verkehrswert ermitteln.

Wie stark die Auswirkungen negativer Merkmale tatsächlich ausfallen, hängt von der aktuellen Marktlage ab. Ist die Nachfrage größer als das Angebot, müssen Sie weniger Abstriche machen. Im Gegenzug gewinnen diese Merkmale jedoch an Gewicht, wenn das Angebot an ähnlichen oder besseren Objekten die tatsächliche Nachfrage übersteigt.

Wie wird der Wert eines Hauses im Erbfall ermittelt?

Sie können davon ausgehen, dass das Finanzamt bei einer Erbschaft oder Schenkung die fällige Steuer verlangen wird. Zur Bemessung der Höhe lässt die Behörde den Grundbesitzwert des Objektes erheben. Dabei werden aber weder die Lage noch die Ausstattung oder der Zustand berücksichtigt. Das führt oft genug zu einem deutlich höheren Wert, als die Immobilie tatsächlich aufweist. Die Folge: Auch die auf dieser Grundlage berechneter Erbschafts- oder Schenkungssteuer ist zu hoch.

Sie haben jedoch die Möglichkeit der Anfechtung. Lassen Sie von einem qualifizierten Sachverständigen den tatsächlichen Verkehrswert ermitteln für das Finanzamt und reichen Sie dort das Ergebnis ein. In der Regel kann auf diese Weise eine Korrektur der Steuerberechnung erreicht werden.

Fazit: Verkehrswert ermitteln - belastbare Grundlage für Ihre Vorhaben

Überlassen Sie also nichts dem Zufall. Benötigen Sie eine belastbare Wertangabe zu Ihrer Immobilie, dann lassen Sie von einem zertifizierten Sachverständigen, der sich in Ihrer Region und mit dem aktuellen Immobilienmarkt auskennt, den Verkehrswert ermitteln. Natürlich gibt es unterschiedliche Herangehensweisen. Wenn Sie den Verkehrswert für ein Grundstück ermitteln lassen, werden andere Kriterien herangezogen, als wenn der Gutachter den Verkehrswert einer Wohnung ermitteln soll. Darüber hinaus spielt der konkrete Verwendungszweck eine wichtige Rolle, da zum Beispiel vor Gericht nur Immobiliengutachter zugelassen sind.

Befassen Sie sich jedoch mit dem Teilverkauf Ihrer Immobilie, dann können wir den Verkehrswert für Ihr Haus ermitteln - ohne Anmeldung und ganz unkompliziert. Auf Basis des ermittelten Wertes unterbreiten wir Ihnen dann ein Angebot. Rufen Sie uns einfach an - wir beraten Sie umfassend und leiten alle notwendigen Schritte in die Wege.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen