Wohngeldabrechnung

Wohneigentum bietet viele Vorteile, unter anderem ist eine Immobilie eine hervorragende Wertanlage für die Zukunft. Obgleich sich Immobilienbesitzer die monatliche Mietzahlung sparen, darf nicht vergessen werden, dass der Unterhalt einer Immobilie dennoch mit Kosten verbunden ist. Während Besitzer eines Einfamilienhauses selbst die Verantwortung für laufende Kosten und anfallende Reparaturen tragen, braucht es bei Gebäuden mit Eigentumswohnungen eine klare Regelung, wer welche Kosten und welchen Anteil daran zu tragen hat. Im Rahmen dieser Regelung hat jeder der Eigentümer monatlich Wohngeld, auch Hausgeld genannt, zu zahlen. Dabei handelt es sich, ähnlich wie bei den Nebenkosten, die ein Mieter monatlich zahlt, um eine Vorauszahlung. Im Zuge der sogenannten Wohngeldabrechnung werden die Zahlungen mit Abschluss des Wirtschaftsjahres mit den tatsächlich angefallenen Kosten abgeglichen. Im folgenden Artikel erfahren Sie mehr dazu.

Inhaltsverzeichnis

Worum handelt es sich bei einer Wohngeldabrechnung?

Das Wohngeld, das Besitzer einer Eigentumswohnung zahlen, wird häufig mit den Nebenkosten von Mietern verglichen. Allerdings fällt das Wohngeld in der Regel deutlich höher aus als die Nebenkosten. Aber wie bei den Nebenkosten handelt es sich beim Wohngeld um eine Vorauszahlung, und damit um eine Schätzung. Am Ende des Wirtschaftsjahres müssen daher die Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten abgeglichen werden.

Zu diesem Zweck wird die Wohngeldabrechnung bzw. Hausgeldabrechnung erstellt. Die Wohngeldabrechnung führt alle Einnahmen und Ausgaben auf, die innerhalb eines Wirtschaftsjahres für die Wohnungseigentümergemeinschaft angefallen sind, aufgeschlüsselt nach den jeweiligen Eigentumsanteilen. Für Sondereigentum entstandene Kosten sind nicht Teil der Wohngeldabrechnung.

Welche Kosten sind in der Wohngeldabrechnung enthalten?

Die Wohngeldabrechnung enthält alle Kosten, die im vergangenen Wirtschaftsjahr für die Verwaltung sowie die Instandhaltung angefallen sind. Dazu zählen neben den Verwaltungskosten auch alle laufenden Betriebskosten, also die Kosten für Warmwasser, Abwasser, Müllbeseitigung sowie die Heizkosten, wenn das Gebäude über eine gemeinschaftliche Heizungsanlage verfügt. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen rund um Haus und Garten sowie Handwerkerleistungen werden in der Wohngeldabrechnung aufgeführt.

Ein wichtiger Teil der Wohngeldabrechnung ist außerdem die Rücklage für anfallende Reparaturen, auf die wir weiter unten genauer eingehen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen können einige der Positionen der Wohngeldabrechnung vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Dazu zählen neben den Kosten für Wasser, Abwasser und Heizung zum Beispiel auch Betriebskosten für Müllbeseitigung, Hausstrom, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Aufzugwartung.

Die Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft sowie die Instandhaltungsrücklage in der Wohngeldabrechnung sind vom Eigentümer selbst zu tragen.

Einige Positionen der Wohngeldabrechnung können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dazu zählen zum einen haushaltsnahe Dienstleistungen, zum Beispiel die Treppenhausreinigung oder der Winterdienst. Zum anderen können auch in der Wohngeldabrechnung aufgeführte Handwerkerleistungen für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen von der Steuer abgesetzt werden. In beiden Fällen werden 20 % der Kosten von der Steuerschuld abgezogen. Erste können mit maximal 4.000 € pro Jahr angesetzt werden, letztere mit bis zu 6.000 €.

Für eine individuelle Beratung empfiehlt es sich immer, einen Steuerberater zu konsultieren. Dieser Beitrag dient rein informativen Zwecken.

Welchem Zweck dient die Wohngeldabrechnung?

Die genaue Aufschlüsselung der Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft dient zum einem dem Zweck, die geleisteten Zahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten zu vergleichen und etwaige Unter- oder Überzahlungen durch Nach- bzw. Rückzahlungen auszugleichen.

Die Wohngeldabrechnung ist aber auch die Grundlage für die Erstellung des Wirtschaftsplans. Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose für die Kosten, die voraussichtlich im folgenden Wirtschaftsjahr anfallen. Dafür wird aus den Positionen aus der Wohngeldabrechnung des Vorjahres ein Ergebnis berechnet. Auch absehbare Kostenerhöhungen werden miteinbezogen.

Wer erstellt die Wohngeldabrechnung?

Die gesetzliche Grundlage für die Erstellung der Wohngeldabrechnung ist in § 28 Absatz 2 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes gegeben: „Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.“

Bei dem Verwalter kann es sich um einen externen Verwalter handeln, möglich ist aber auch, dass eine Eigentümergemeinschaft selbst die Aufgabe des Verwalters übernimmt. Viele Verwalter bieten auf Ihrer jeweiligen Webseite übrigens die Möglichkeit, sich eine Wohngeldabrechnung anhand eines Musters genauer anzusehen.

Der Verwalter muss die Wohngeldabrechnung auf der jährlich abgehaltenen Eigentümerversammlung vorstellen, die Eigentümer müssen die Wohngeldabrechnung anschließend genehmigen. Für die Genehmigung ist eine Stimmenmehrheit erforderlich. Sind die Eigentümer mit der erstellten Abrechnung nicht einverstanden, kann diese mit einer absoluten Mehrheit auch abgelehnt werden.

Welche Rolle spielt die Wohngeldabrechnung beim Immobilienverkauf?

Beim Immobilienverkauf stellt sich die Frage, was mit der Wohngeldabrechnung geschieht. Grundsätzlich handelt es sich bei der Wohngeldabrechnung um eine jährliche Abrechnung – die Erstellung einer Zwischenabrechnung ist rechtlich ausgeschlossen. Das Wohngeld selbst wird ab dem Übergang des Eigentums vom neuen Eigentümer gezahlt.

Für die Wohngeldabrechnung gilt, dass diese objekt- und nicht personenbezogen ist. Somit hat die Zustellung der Wohngeldabrechnung bei einem Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres immer an den aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu erfolgen. Der vorherige und der aktuelle Eigentümer müssen sich untereinander einigen, wer welche Kosten zu tragen hat bzw. wem ein eventuelles Guthaben zusteht. In der Regel wird dies im notariellen Kaufvertrag geregelt.

Wie sieht es aber bei einem Teilverkauf der Immobilie aus? In diesem Fall wird ein weiterer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der bisherige Eigentümer bleibt Haupteigentümer und erhält ein Nießbrauchrecht, durch das er die Wohnung oder das Haus weiterhin wie gewohnt selbst nutzen oder auch vermieten kann. Aufgrund der Objektbezogenheit wird weiterhin nur eine Wohngeldabrechnung erstellt, die dem Haupteigentümer und Nutzer der Eigentumswohnung zugestellt wird. Demnach bleibt bei einem Teilverkauf Haus alles beim Alten und es muss sich um nichts zusätzlich gekümmert werden.

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Wie ist der Zusammenhang der Instandhaltungsrücklage und der Wohngeldabrechnung?

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Art der Spareinlage, die die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bilden, um größere Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum zu bezahlen. Im Wohnungseigentumsgesetz wird lediglich empfohlen, eine solche Rücklage anzulegen, gesetzlich verpflichtet sind die Eigentümer dazu allerdings nicht. Viele Eigentümergemeinschaften legen dennoch eine Rücklage an, um den Werterhalt der Immobilie zu sichern.

Aufgebaut wird sie durch monatliche Zahlungen der Eigentümer, die mit dem Wohngeld gezahlt werden. Fallen größere Reparaturen an, können diese aus der angesparten Rücklage bezahlt werden. Reicht diese nicht aus, um die anfallenden Kosten zu decken, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Möglich ist auch eine Erhöhung des Beitrags und damit auch des Wohngelds.

Die Entwicklung der Rücklage, mit dem Wert zu Beginn und Ende des Wirtschaftsjahres, muss in der Hausgeldabrechnung aufgeführt werden. Daraus geht dann ebenfalls hervor, ob eine Erhöhung der Beiträge nötig ist, oder ob eine Beibehaltung oder möglicherweise sogar eine Senkung sinnvoll ist.

Fazit: Die Wohngeldabrechnung ist notwendig und praktisch

Die in der Wohngeldabrechnung aufgeschlüsselten Informationen geben Aufschluss über die Kosten, die in einem Wirtschaftsjahr für eine Eigentümergemeinschaft angefallen sind. Diese Abrechnung korrigiert zum einen die im Voraus gezahlten Beiträge und bildet zum anderen die Grundlage für die im neuen Wirtschaftsjahr zu zahlenden Hausgeldbeiträge. Sie ist also für jede Eigentümergemeinschaft unverzichtbar und nicht umsonst rechtlich vorgeschrieben. Die übersichtliche Auflistung stellt für Eigentümer aber auch eine Erleichterung dar, etwa bei der Erstellung der Steuererklärung oder bei Verkaufsverhandlungen, wenn diese über den Verkauf ihrer Immobilie nachdenken.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.