Altbau sanieren – Was Sie beachten sollten

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Hohe Räume, breite Flügeltüren und Stuckverzierungen an der Decke– das Wohnen in einem Altbau hat zweifelsohne einen ganz besonderen Charme. Um den Zustand der Immobilie zu erhalten und gleichzeitig komfortabel und kosteneffizient zu wohnen, gilt es nach einer gewissen Zeit allerdings, Sanierungsmaßnahmen zu treffen. Neue Fenster, eine effiziente Heizung sowie eine fachgerechte Außendämmung sparen nicht nur Energiekosten, sondern erhöhen in der Regel auch den Wohnkomfort und den Marktwert der Immobilie. Wer einen Altbau sanieren möchte, sollte jedoch einiges beachten. In diesem Artikel erfahren Sie mehr darüber, welche Kosten bei der Sanierung eines Altbaus entstehen und welche Förderungen möglich sind.

Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einem Altbau?

Ob ein Gebäude als Altbau definiert wird, hängt nicht nur vom Baujahr, sondern auch vom Baustil und den verwendeten Baumaterialien ab. Nach dem Zweiten Weltkrieg änderte sich die Art des Bauens. Unter Verwendung neuer Materialien wie Beton und Verbundglas entstanden Gebäude, die vorrangig Wohnraum für die Bevölkerung schaffen sollten. Das Jahr 1949 gilt deshalb als Wendepunkt vom alten zum neuen Baustil. Wohnhäuser, die vor diesem Zeitpunkt entstanden, werden daher häufig als Altbauten bezeichnet. Sie zeichnen sich unter anderem durch hohe Decken, Dielenböden oder historische Parkettböden sowie Stuckverzierungen und Doppelkastenfenster aus.

Wer einen Altbau sanieren möchte, sollte daher nicht nur das Baujahr, sondern auch das Material der Bausubstanz berücksichtigen. Die Kernsanierung eines Altbaus erfordert spezielle Fachkenntnisse, um den heutigen Ansprüchen an Energieeffizienz gerecht zu werden. Bevor Sie einen Altbau renovieren oder die Sanierung eines Altbaus in Betracht ziehen, ist daher eine präzise Bestimmung der verwendeten Materialien erforderlich.

Wann sollte man einen Altbau sanieren?

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, die nicht den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht, sollte unbedingt seinen Altbau sanieren. Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern haben Käufer ihrer Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren ab Einzug nachzukommen. Dies gilt ebenso beim Eigentümerwechsel eines Mehrfamilienhauses.

Um den Altbau energetisch zu sanieren, sind die entsprechenden gesetzlichen Auflagen zu beachten. Sollte das Gebäude unter Denkmalschutz stehen, könnten weitere Vorgaben zu berücksichtigen sein, wenn Sie den Altbau renovieren oder im Altbau die Heizung sanieren möchten. Aus diesem Grund sollte frühzeitig mit einem Spezialisten geklärt werden, welche Genehmigungen erforderlich sind, um das Altbau-Haus zu renovieren oder den Altbau zu sanieren. 

Wann lohnt es sich, einen Altbau zu sanieren?

Viele Altbauten verfügen mit ihren hohen Decken und stilvollen Elementen über einen ursprünglichen Charme und ein gemütliches Ambiente. Da eine Kernsanierung von Altbauten jedoch zeit- und kostenintensiv sein kann, stellt sich einigen Eigentümern die Frage, ob es sich lohnt, den Altbau zu sanieren.

Im Jahr 2016 wurde von der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE//eV) die Studie „Bestandsersatz 2.0 – Potenziale und Chancen“ zu diesem Thema veröffentlicht. Demnach lohnt es sich nicht, einen Altbau zu sanieren, wenn die Modernisierungskosten über 2.500 EUR pro Quadratmeter liegen. In Deutschland betrifft dies etwa jedes zehnte Haus. Zwei Drittel davon stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren.

Unabhängig von den Kosten gibt es natürlich auch andere Gründe, die für eine Haussanierung und gegen einen Abriss sprechen. Einen Altbau zu kaufen und zu sanieren kommt vor allem dann infrage, wenn die Bausubstanz intakt ist und die Raumaufteilung den Vorstellungen der Hausbesitzer entspricht. Sollten die Vorbesitzer beispielsweise bereits damit begonnen haben, das Altbau-Haus zu renovieren, ist eine Haussanierung oft die bessere Wahl. Häufig gibt es für die Altbausanierung eine Förderung, die dazu beiträgt, den energetischen Stand zu verbessern. Die finanzielle Unterstützung durch Fördermittel sorgt meist dafür, dass es sich auch aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten lohnt, den Altbau zu sanieren.

In jedem Fall ist es klimafreundlicher, einen Altbau zu sanieren, da für einen Neubau viele Rohstoffe erforderlich sind. Für den Abriss und die Entsorgung wird viel Energie, sogenannte „graue Energie“, benötigt. Energetisch schneidet die Sanierung daher besser ab.

Was beinhaltet eine Altbausanierung?

Die Sanierung eines Altbaus geht über einfache Renovierungsmaßnahmen hinaus. Falls Sie planen, Ihren Altbau zu sanieren, sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

• Altbau energetisch sanieren
• Fassade sanieren beim Altbau
• Dachsanierung beim Altbau
• Fenstertausch beim Altbau
• Altbau Heizung sanieren 
• Badezimmer sanieren
• Altbau Boden sanieren 
• Außenwände dämmen
• Altbau Keller sanieren
• Deckensanierung beim Altbau
• Elektroinstallationen erneuern
• Balkon nachträglich anbauen

Sollten die Wände in der Substanz beschädigt sein oder die Raumaufteilung nicht den gewünschten Anforderungen entsprechen, kann auch eine Kernsanierung sinnvoll sein, um den Altbau zu sanieren. Einzelne Maßnahmen wie eine Wärmedämmung oder eine neue Heizungsanlage tragen jedoch oft bereits wesentlich zu einem höheren Wohnkomfort bei.

Was kostet es, einen Altbau zu sanieren?

Die Kosten für die Sanierung eines Altbaus richten sich in erster Linie nach den erforderlichen Bauarbeiten. Wer einen Altbau kaufen und sanieren möchte, sollte daher vorab mit einem Bausachverständigen klären, welche Maßnahmen durchzuführen sind. Er wird einen Sanierungsfahrplan erstellen und mögliche Fördermittel bei der Kostenaufstellung berücksichtigen.

Um eine Wohnung in einem Altbau zu sanieren, werden in der Regel 500 bis 600 EUR pro Quadratmeter fällig. In einem Haus sind die Altbau-Kernsanierungskosten meist höher, da Sie für den Tausch der Heizungsanlage und die Dach- oder Fassadendämmung allein aufkommen müssen.

Die Altbausanierungskosten richten sich im Einzelnen nach den verschiedenen Gewerken:

• Elektroinstallation: ca. 85 EUR/m²
• Heizung: ca. 1.100 EUR pro Raum
• Bad: ca. 1.300 EUR/m²
• Küche: ca. 240 EUR/m² (ohne Geräte und Möbel)
• Altbau-Boden sanieren: ca. 85 EUR/m²
• Malerarbeiten: ca. 120 EUR/m²
• Türen: ca. 110 EUR pro Tür

Diese Werte stellen lediglich eine ungefähre Orientierung dar. Die exakten Kosten im individuellen Fall sollten stets direkt mit dem jeweiligen Dienstleister besprochen werden.

Wer einen Altbau sanieren möchte, sollte daher nicht nur ausreichend Zeit, sondern auch ein gewisses Budget einplanen. Insbesondere die Kernsanierung erfordert oft eine hohe Investitionssumme. Für eine energetische Sanierung können in der Regel Fördermittel beantragt werden, insbesondere wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Handelt es sich bei den Bauarbeiten jedoch um rein optische Verbesserungen, sind sie vom Eigentümer selbst zu finanzieren. Sollten Sie planen, Ihren Altbau zu sanieren und Ihnen fehlen die nötigen finanziellen Mittel, besteht die Möglichkeit eines Immobilienteilverkaufs. Bei einem Teilverkauf Haus oder Wohnung verkaufen Sie bis zu 50% der Immobilie an einen stillen Partner und erhalten eine Sofortauszahlung und ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Im Gegensatz zu einem bloßen Wohnrecht garantiert Ihnen der Nießbrauch zusätzlich weiterhin die volle Kontrolle über Umbaumaßnahmen an der Immobilie, die Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren und die Teilhabe an der Wertsteigerung. Sie können also weiterhin die Immobilie selbst bewohnen und erhalten eine beliebige Summe zur freien Verfügung, um Ihren Altbau sanieren zu können oder aber auch um andere Träume zu realisieren oder Investitionen tätigen zu können.

Welche Förderung gibt es bei der Sanierung eines Altbaus?

In den meisten Fällen ist ein hoher finanzieller Aufwand erforderlich, um einen Altbau zu sanieren. Da die Modernisierungsmaßnahmen auch zum Umweltschutz beitragen, stellen die KfW und das BAFA Fördermittel zur Verfügung, damit die Altbausanierungskosten für Sie im Rahmen bleiben.

Bei einer Altbausanierung wird die Förderung in der Regel über die Hausbank beantragt. Die Bauherren erhalten dabei bis zu 45 Prozent ihrer Investitionskosten zurück. Gefördert werden unter anderem der Tausch der Heizung, die Dämmung der Fassade und das Erneuern der Fenster. Sollten Sie in Ihrem Altbau den Keller sanieren, gelten gewisse Kriterien für den Förderkredit. Die KfW bietet beispielsweise Förderprogramme mit zinsgünstigen Krediten bis zu 120.000 EUR und Tilgungszuschüssen bis zu 48.000 EUR an, wenn Sie Ihren Altbau sanieren.

Ein professioneller Energieberater kann Sie umfassend darüber informieren, wie Sie Ihren Altbau sanieren und die Förderung erhalten können.

Wie lange dauert es, einen Altbau zu sanieren?

Neben dem finanziellen Aufwand ist auch der Zeitplan im Blick zu behalten, wenn Sie Ihren Altbau sanieren. Das Haus ist in der Regel während der Bauarbeiten nicht bewohnbar, da Wasser, Strom und Heizung vorübergehend abgestellt werden. Zur Sanierung des Altbaus ist daher oft eine Ersatzwohnung erforderlich.

Eine Altbausanierung kann drei Wochen bis drei Monate dauern. Die tatsächliche Dauer hängt von mehreren Faktoren ab:

• Baujahr und Substanz der Immobilie
• Größe der Wohnung oder des Hauses
• Umfang der Sanierungsmaßnahmen
• Verfügbarkeit von Bauunternehmen und Handwerkern

Nachdem sämtliche Sanierungsmaßnahmen aufgelistet sind, die erforderlich sind, um den Altbau zu sanieren, wird der Bauzeitenplan erstellt. Er regelt die Koordination und den Ablauf der Baumaßnahmen.

Werden die Bauarbeiten zur Sanierung des Altbaus einzeln vergeben, übernimmt der Eigentümer die Aufgabe eines Bauleiters von der Planung bis zur Durchführung. Zuerst werden die einzelnen Sanierungsmaßnahmen geplant und im zweiten Schritt die Handwerker gesucht. Sie erstellen ein Angebot für die Kosten, die anfallen, um den Altbau zu sanieren. Nachdem mehrere Angebote vorliegen, werden die Handwerker nach Preis, Leistung, Qualität und Zuverlässigkeit ausgewählt.

Schließlich werden die Aufträge erteilt, um mit der Altbausanierung zu beginnen. Der Bauherr hat nun darauf zu achten, dass die Handwerker zur Umsetzung der einzelnen Sanierungsmaßnahmen koordiniert werden. Dies kann eine große Herausforderung darstellen, wenn Sie Ihren Altbau sanieren und sich für die Umsetzung in Einzelmaßnahmen entschieden haben.

Bei einer Kernsanierung ist es daher ratsam, sich einen Auftraggeber zu suchen, der alles aus einer Hand abwickelt. Er erstellt in der Regel ein Festpreisangebot und koordiniert anschließend die Maßnahmen, um den Altbau zu sanieren.

Fazit: Die Sanierung von Altbauten als eine teure aber lohnenswerte Investition 

Die Sanierung von Altbauten lohnt sich in den meisten Fällen nicht nur finanziell, sondern auch optisch, da ein sanierter Altbau einen unvergleichlichen Charme ausstrahlt. Um das eigene Haus auf den aktuellen Stand der Technik zu bringen und energieeffizient zu sanieren, stehen verschiedene Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Es empfiehlt sich, einen Energieberater zu beauftragen, der Sie bei Ihrem Projekt von der Beantragung von Fördermitteln bis zur Umsetzung begleitet. Die Altbausanierung trägt nicht nur dazu bei, Energie einzusparen und den Wohnkomfort zu erhöhen, sondern steigert in der Regel auch den Wert der Immobilie. 

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.