Was das Baulastenverzeichnis ist und was Sie darüber wissen sollten

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Jeder, der sich schon einmal mit den Kauf oder Verkauf einer Immobilie beschäftigt hat, oder dies gerade tut, stößt unweigerlich auf den Ratschlag: “Überprüfen Sie unbedingt etwaige Einträge im Baulastenverzeichnis.” Schon das reine Wort “Baulast” suggeriert dabei Unheilvolles und Wertminderung. Doch was genau steht eigentlich in diesem Baulastenverzeichnis? Wer führt es? Und wie kann ich es einsehen? Lesen Sie in diesem Beitrag, warum es das Baulastenverzeichnis überhaupt gibt und warum die dort eingetragenen Baulasten auch beim Teilverkauf Ihrer Immobilie durchaus von Bedeutung sind.

Inhaltsverzeichnis

1. Was genau ist das Baulastenverzeichnis?

Der Begriff “Baulast” hat seinen Ursprung im Bauordnungsrecht und besagt, dass der Eigentümer eines bestimmten Grundstücks konkrete öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu erfüllen hat. Das heißt: Er muss mit Rücksicht auf öffentlich-rechtliches Interesse auf seinem Grundstück einige Dinge “dulden, unterlassen oder tun.” Das Baulastenverzeichnis ist sozusagen das zentrale Archiv aller dieser eingetragenen Baulasten. Es wird in Deutschland von den Bauaufsichtsbehörden der Städte, der Gemeinden und der Landkreise geführt. Nur in Bayern existiert kein Baulastenverzeichnis: Dort wird eine Baulast im Grundbuch vermerkt. Auch in Brandenburg wurde zwischen 1994 und 2016 so verfahren. Seither wird allerdings (wieder) ein Baulastenverzeichnis geführt.

2. Wie können Baulasten entstehen?

In aller Regel sind Baulasten immer dann erforderlich, wenn ein Bauvorhaben auf einem Grundstück nicht realisiert werden kann, weil es in der geplanten Form gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen würde. Um trotzdem eine Baugenehmigung zu erhalten, können Bauherren die Nachbargrundstücke miteinbeziehen - um beispielsweise benötigte Abstandsflächen zu realisieren. Die Belastungen müssen gleichwohl trotzdem in Einklang mit den übergeordneten Vorschriften des Flächennutzungs- oder Bebauungsplans stehen.

Rein theoretisch kann jeder Eigentümer eines Grundstücks Baulasten eintragen lassen. Die Bereitschaft dazu unterliegt allein der Freiwilligkeit. Allerdings: Ist der Eintrag ins Baulastenverzeichnis einmal erfolgt, gilt er verbindlich.

3. Was sind die häufigsten Belastungen im Baulastenverzeichnis?

Zumeist ist es fehlender Platz, der zur Eintragung von Baulasten in das Baulastenverzeichnis führt. Die häufigsten Arten:

Baulast zur Abstandsfläche

In diesem Fall erklärt sich ein Grundstückseigentümer bereit, bestimmte Grundstücksflächen nicht zu bebauen, sodass der Nachbar die gesetzlich festgeschriebenen Abstandsflächen einhalten kann. In einzelnen Bundesländern wird je nach Distanz zur jeweiligen Grundstücksgrenze auch eine sogenannte Baulast zur Grenzbebauung eingetragen.

Erschließungsbaulast

Der Eigentümer stimmt zu, dass andere Grundstücke über seinen eigenen Besitz an das öffentliche Straßennetz und die Netze der öffentlichen Versorger (Wasser, Abwasser, Strom, Gas) angeschlossen, also erschlossen, werden.

Stellplatzbaulast

Hier verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, eine Stellflächennutzung durch Fahrzeuge Dritter (zumeist des Nachbarn) auf seinem Grundstück zu dulden. Vor allem in Innenstadtlagen mit vorgeschriebener Stellplatz-Anzahl für neue Bauvorhaben ist dies eine häufig genutzte Möglichkeit.

Vereinigungsbaulast

Baurechtlich werden zwei oder auch mehrere, nebeneinander liegende Grundstücke als Einheit behandelt. Die jeweiligen Eigentumsrechte bleiben dabei jedoch erhalten.

Anbaubaulast

Diese Belastung verpflichtet den Bauherrn, das eigene Haus unmittelbar an ein Gebäude anzubauen, das an/auf der Grenze zum Nachbargrundstück steht.

4. Wie wirken sich Einträge im Baulastenverzeichnis auf den Immobilienwert aus?

Je nachdem, welche Belastungen im Baulastenverzeichnis vermerkt sind, können diese natürlich den Wert eines Grundstücks - und damit auch der Immobilie - ganz erheblich beeinflussen. Grundsätzlich wirken sich Belastungen, die die Nutzbarkeit des Grundstücks beschneiden, negativ auf die Wertanalyse aus. Zumal Baulasten beim Immobilienkauf grundsätzlich auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Aber: Nicht jede im Baulastenverzeichnis vermerkte Belastung führt zwangsläufig zu einem Negativ-Effekt. Liegt beispielsweise eine Baulast zum Wegerecht vor, die allein der Stadt bei Feuer und Brand eine Durchfahrt sichert, hat dies in aller Regel kaum Auswirkungen auf den Immobilienwert und fällt damit nur sehr marginal ins Gewicht, wenn Sie über einen Teilverkauf nachdenken oder Ihre Immobilie beleihen möchten.

5. Wo und wie werden Baulasten in das Baulastenverzeichnis eingetragen? 

Da jedes Baulastenverzeichnis von der Baubehörde der jeweiligen Stadt, Gemeinde oder des Landkreises geführt wird, und sich die gesetzlichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern zum Teil leicht unterscheiden, kann die Beantragungsform zur Eintragung einer Belastung in das Baulastenverzeichnis variieren. Detaillierte Auskünfte erteilt im Zweifelsfall die zuständige Baubehörde. Prinzipiell benötigen Sie jedoch die folgenden Unterlagen:

• einen vollständig ausgefüllten und unterschriebenen Baulastantrag einschließlich der Einverständniserklärung,
• einen Lageplan,
• einen Grundbuchauszug und eventuell
• einen Handelsregisterauszug, wenn sich das zu belastende Grundstück nicht in Privathand befindet.

6. Wie viel kostet es, eine Belastung ins Baulastenverzeichnis eintragen zu lassen? 

Jede Kommune kann eigenständig entscheiden, mit welchen Gebühren sie sich einen Eintrag ins Baulastenverzeichnis vergüten lässt. Wie hoch die Beträge ausfallen (können), ist in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt und hängt entscheidend von der Art der Belastung und Ihrem “wirtschaftlichen Wert” sowie dem allgemeinen Verwaltungsaufwand ab. Verschiedene Immobilienportale haben beispielsweise für Hamburg eine Bandbreite von 60 bis 1.000 Euro ermittelt, in Düsseldorf hingegen liegt das Maximum bei 250 Euro, in Leipzig bei 350 Euro. Verbindliche Einheitlichkeit herrscht im Übrigen auch nicht bei der Frage, wer die Kosten zu tragen hat. Allerdings verhält es sich in der Praxis so, dass derjenige, der von der Eintragung im Baulastenverzeichnis profitiert, auch die Gebühr dafür bezahlt.

7. Gibt es einen Entschädigungsanspruch für die Übernahme einer Belastung?

Wird eine Belastung in das Baulastenverzeichnis eingetragen, so gibt es in aller Regel einen Grundstückseigentümer, der dadurch einen Vorteil erhält - und einen anderen, der billigend einen mehr oder weniger großen Nachteil für sein Eigentum akzeptiert. Da liegt natürlich die Frage auf der Hand, warum dieser das überhaupt tun sollte. Selbstverständlich sind hier Entschädigungszahlungen im Spiel. Ebenso freiwillig wie der anschließend “benachteiligte” Eigentümer einer Eintragung in das Baulastenverzeichnis zustimmen kann, kann er auch über eine Ausgleichssumme für die Übernahme einer Belastung verhandeln. Dabei können nicht nur die Wertminderung des betreffenden Grundstücks, sondern auch eventuell wiederkehrende Kosten geltend gemacht werden - die beispielsweise bei einer Baulast zum Wegerecht für die Unterhaltung der Zufahrt anfallen.

8. Worin unterscheiden sich Baulastenverzeichnis und Grundbuch?

Das Baulastenverzeichnis für Ihr Grundstück und Ihr entsprechendes Grundbuchblatt sind zwei grundsätzlich verschiedene Immobilien-Dokumente, die nur in sehr wenigen Fällen gemeinsame Berührungspunkte haben. Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt und geben in erster Linie Auskunft über die (privatrechtlichen) Eigentumsverhältnisse von Grundstück und Immobilie. Mit einem Grundbucheintrag können überdies Nutzungs- und/oder Nießbrauchrechte festgelegt werden - ebenso Pfandrechte oder ein Wegerecht des Nachbarn.

Das Baulastenverzeichnis steht hingegen unter Verwaltung der Bauaufsichtsbehörde und dokumentiert die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des jeweiligen Eigentümers - die in Form von Baulasten eingetragen sind. Im Baulastenverzeichnis vermerkte Belastungen gehen automatisch auf den Rechtsnachfolger, also den Käufer, über - Unwissenheit schützt in diesem Fall nicht vor späteren Nachteilen. Ausnahme: Nur in Bayern wird die Baulast ins Grundbuch eingetragen.

9. Wer kann das Baulastenverzeichnis einsehen?

Eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis steht nicht jedem zu. Bedingung dafür ist der Nachweis eines sogenannten “berechtigten Interesses”. Dabei wird unterstellt, dass dieses Interesse beim Eigentümer stets und ohne Abstriche gegeben ist. Aber auch ein potentieller Käufer des Grundstücks und/oder der Immobilie muss natürlich wissen, welche Einträge eventuell im Baulastenverzeichnis vorhanden sind - besonders wenn sie eine eingeschränkte Nutzung des Grundstücks zur Folge haben. Um Einsicht nehmen zu können,  benötigt der mögliche Käufer oder ein beauftragter Makler hierbei eine Vollmacht des Eigentümers.

10. Ist ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kostenpflichtig?

Ja. Eine schriftliche Baulastenauskunft lassen sich Städte und Gemeinden grundsätzlich bezahlen. Auch hier gelten - wie schon bei den Gebühren für einen Eintrag in das Baulastenverzeichnis - in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Sätze. Dabei reicht das Spektrum an Festpreisen von 25 bis zu 150 Euro. Gelegentlich gibt es aber auch überhaupt keine Fixpreise, sondern die Baulastenauskunft wird nach Zeit- und Verwaltungsaufwand abgerechnet.

11. Steht das Baulastenverzeichnis online zur Verfügung?

Nein. Das Baulastenverzeichnis kann in aller Regel nicht im Netz aufgerufen werden. Auf den Seiten der zuständigen Baubehörde können Sie allerdings gelegentlich die erforderlichen Formulare herunterladen, die Sie benötigen, um eine Einsicht in das Verzeichnis zu beantragen. Je nach Stadt und Gemeinde können Sie diesen Antrag auch online stellen.

12. Welche unterschiedliche Bedeutung haben Grunddienstbarkeit und Baulast?

Der wesentliche Unterschied zwischen Grunddienstbarkeiten und Baulasten liegt zuallererst in ihrer rein formellen Natur: Erstere werden im Grundbuchblatt vermerkt, Zweitere finden sich ausschließlich im Baulastenverzeichnis. Hintergrund: Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber der Baubehörde, Grunddienstbarkeiten betreffen hingegen zivilrechtliche Sachverhalte. Die Grunddienstbarkeit beinhaltet Rechte, die ein Grundstückseigentümer seinem Nachbarn zubilligen muss. Der belastete Grund und Boden wird “dienendes Grundstück”, die Flächen, die profitieren, “herrschendes Grundstück” genannt.

Beispiel Wegerecht als Grunddienstbarkeit

Der Eigentümer eines in “zweiter Reihe” liegenden Grundstücks darf das vorgelagerte Grundstück als Zufahrt zu seinem Eigentum nutzen. Da die Grunddienstbarkeit als ein sogenanntes “dingliches Recht” gilt, also nicht an eine Person gebunden ist, bleibt sie auch bei Kauf und Verkauf bestehen.

Anders sieht es jedoch aus, wenn das Wegerecht als Belastung im Baulastenverzeichnis vermerkt ist: Dann bezieht es sich nicht auf eine private, sondern auf eine Nutzung in “öffentlich-rechtlichem Interesse”, also beispielsweise auf eine Feuerwehrdurchfahrt. Ähnlich wie bei der Baulast zur Abstandsfläche - oder der Baulast zur Grenzbebauung - dient der Eintrag im Baulastenverzeichnis quasi der Sicherheit der Allgemeinheit, nicht einem einzelnen Nutznießer.

13. Kann eine Belastung, die im Baulastenverzeichnis vermerkt ist, gelöscht werden?

Obwohl der Eintrag einer Belastung ins Baulastenverzeichnis aus freien Stücken erfolgt, können Baulasten nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Baubehörde - beziehungsweise mit einer eindeutigen Verzichtserklärung - wieder aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden. Generell sind die Vermerke im Baulastenverzeichnis verbindlich und dauerhaft. Die Löschung einer Belastung setzt zudem das Einverständnis aller Beteiligten voraus. Ein entsprechender Antrag wird zumeist vom Baulastgeber gestellt. Die Hürden sind gleichwohl hoch,bevor die Bauaufsichtsbehörde den schriftlichen Verzicht erklärt, durch den alleine (!) der Eintrag getilgt werden kann: Sie benötigen einen Nachweis, dass das öffentliche Interesse am Fortbestehen der Belastung weggefallen ist, ebenso wie einvernehmliche Einverständniserklärungen der beteiligten Grundstückseigentümer.

Fazit zum Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis ist ein Archiv der kommunalen Baubehörden, aus dem sich wichtige Hinweise auf die eingeschränkte Nutzbarkeit - oder auch die erweiterte Flächennutzung - eines Grundstücks gewinnen lassen. Deshalb empfiehlt es sich, dieses Register bei jedem Immobilienkauf zu Rate zu ziehen. Wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie verkaufen möchten - ganz klassisch, als Teilverkauf oder mit der Option auf eine Leibrente - sollten Sie vorsorglich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beantragen. Nicht jede Belastung führt unweigerlich zu einer Wertminderung - das wissen auch Kaufinteressenten. Sie fühlen sich aber sicherer, wenn Sie Ihnen die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis unaufgefordert zur Verfügung stellen.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen