Hammerschlagsrecht – Erklärung und Rechte des Nachbarn

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Als Immobilienbesitzer waren Sie vielleicht bereits in der Situation, dass Sie das Nachbargrundstück betreten mussten, um Instandhaltungsmaßnahmen an Ihrem Gebäude durchführen zu können. Erlaubt ist das aufgrund des sogenannten Hammerschlagsrechts. Was Sie dabei beachten sollten und welche Rechte Nachbarn in diesem Fall haben, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet das Hammerschlagsrecht?

Das Hammerschlagsrecht regelt die Befugnis des Grundstückseigentümers, das Nachbargrundstück für Arbeiten an seinem Gebäude und seinen baulichen Anlagen betreten zu dürfen. Es wird um das Leiterrecht ergänzt, mit dem es gestattet ist, auf dem Nachbargrundstück beispielsweise ein Gerüst aufzustellen. Unter Umständen dürfen auch Geräte und Materialien vorübergehend dort gelagert werden.

Hammerschlagsrecht im BGB

Hammerschlagsrecht und Leiterrecht sind in den Nachbarrechtsgesetzen der jeweiligen Bundesländer geregelt. In einigen Bundesländern, wie Bayern und Hamburg, gelten jedoch Ausnahmen. Die Vorschriften sind hier im AGBGB (Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) oder der Landesbauverordnung zu finden. Die einzelnen Regelungen unterscheiden sich teilweise im Detail. 

Wann darf ich laut dem Hammerschlagsrecht das Nachbargrundstück nutzen?

Das Nachbarrechtsgesetz besagt zum Hammerschlagsrecht und Leiterrecht im Allgemeinen, dass der Eigentümer und Nutzungsberechtige für Bau- oder Instandsetzungsarbeiten an seinem Gebäude, einschließlich seiner baulichen Anlagen, das Nachbargrundstück vorübergehend betreten und nutzen darf. Dies gilt unter folgenden Bedingungen:

• Die Arbeiten können auf andere Weise nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden.
• Die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen sind nicht unverhältnismäßig.
• Es werden ausreichende Vorkehrungen zur Minderung der Nachteile und Belästigungen getroffen.
• Das Vorhaben widerspricht nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Hammerschlagsrecht und Leiterrecht ermöglichen somit dem Eigentümer beispielsweise, das Nachbarschaftsgrundstück zu betreten und dort ein Baugerüst aufzustellen, um den Zaun oder die Fassade zu streichen. Der Bauherr darf außerdem Baumaterial über das Nachbargrundstück zur Baustelle befördern sowie unter Umständen Baumaschinen und Material während der Bauarbeiten dort lagern. Wird das Baumaterial mit einem Kran über das Nachbargrundstück durch den Luftraum befördert, gilt das Leiter- und Hammerschlagsrecht nur vorübergehend für die Zeit der Baumaßnahme. Der Baukran darf nicht dauerhaft in Betrieb sein. Auch in diesem Fall gelten Ausnahmen in den einzelnen Bundesländern. In Berlin dürfen beim Nachbarn zum Beispiel nur Baumaschinen aufgestellt, jedoch keine Baumaterialien gelagert werden. Hammerschlagsrecht und Leiterrecht berechtigen in jedem Fall nicht dazu, in die Bausubstanz des Nachbargrundstücks einzugreifen. Baugruben dürfen daher nicht ausgehoben werden.

Welche Rechte und Pflichten umfasst das Hammerschlagsrecht?

Das Hammerschlagsrecht räumt dem Eigentümer einer Immobilie gewisse Rechte ein, es ist aber auch mit einigen Pflichten verbunden. Wenn Sie das Hammerschlagsrecht in Anspruch nehmen möchten, sind dem Nachbarn zwei Monate vor Beginn der Bauarbeiten sämtliche Details zur Inanspruchnahme seines Grundstücks schriftlich mitzuteilen. Sie dürfen in der Regel erst mit den Bauarbeiten beginnen, nachdem diese Frist abgelaufen ist. Das Hammerschlagsrecht sieht eine Entschädigung für den Nachbarn vor. Er hat Anspruch auf die Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für die Dauer der Beanspruchung seines Grundstücks. Die Nutzung unbebauter Grundstücke ist für einen Zeitraum von zwei Wochen oft kostenlos.

Da dieser Artikel keine Rechtsberatung darstellt, empfiehlt sich in jedem Falle, einen Fachanwalt hinzuzuziehen, um individuelle Fragen zu klären. 

Welche Bedeutung hat das Hammerschlagsrecht beim Immobilienverkauf?

Bieten Sie Ihre Immobilie zum Verkauf an, werden potenzielle Interessenten unter anderem darauf achten, ob das Objekt in einem einwandfreien Zustand ist. Sollten Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, für die die Nutzung eines anderen Grundstücks gemäß Nachbarschaftsrecht erforderlich ist, wäre es ratsam, bereits vorab die Geltendmachung des Hammerschlagsrechts mit den Nachbarn zu klären. Bestehen Unstimmigkeiten mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks, die die Baumaßnahme verzögern könnten, sollten Sie dies im Rahmen Ihrer Aufklärungspflicht den Interessenten rechtzeitig mitteilen. Es besteht zwar eine Duldungspflicht der Nachbarn, ein langwieriger Rechtsstreit zur Durchsetzung des Hammerschlagsrechts kann sich jedoch wertmindernd auf Ihre Immobilie auswirken.

Derzeit sehr beliebt sind sogenannte Immobilienteilverkäufe bei denen Sie bis zu 50% der Immobilie an einen stillen Immobilienpartner verkaufen. Auch bei einem Teilverkauf Haus sind Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie problemlos und ohne Einschränkungen möglich. Dank des im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht behalten Sie dabei die volle Kontrolle und Entscheidungsfreiheit. Als Mehrheitseigentümer mit Nießbrauchsrecht sind Sie auch im Bezug auf das Hammerschlagsrecht natürlich gleich uneingeschränkt wie zuvor. 

Fazit: Rahmenbedingungen zum Hammerschlagsrecht kennen

Das Hammerschlagsrecht und das Leiterrecht ermöglichen Ihnen als Immobilienbesitzer, das Nachbargrundstück vorübergehend zur Renovierung oder Instandsetzung Ihres Gebäudes in einem gewissen Rahmen zu betreten und zu nutzen. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks ist rechtzeitig im Voraus darüber zu informieren. Gegebenenfalls ist eine Nutzungsentschädigung an ihn zu zahlen. Eingriffe in die Bausubstanz des Nachbargrundstücks sind gemäß Hammerschlagsrecht jedoch nicht erlaubt.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.