Übergabetermin – Erklärung, Rechte und Pflichten

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Nachdem der oftmals langwierige Immobilien Verkaufsprozess abgeschlossen ist, erfolgt beim klassischen Gesamtverkauf die Übergabe des erworbenen Hauses oder der Wohnung an den neuen Eigentümer. Beim Übergabetermin haben sowohl der Käufer als auch der Verkäufer gewisse Rechte und Pflichten. Was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einem Übergabetermin?

Nach einem klassischen Immobilien-Gesamtverkauf wird beim Übergabetermin das veräußerte Objekt an den neuen Eigentümer übergeben. Zu diesem Zeitpunkt ist die Immobilie zu räumen und besenrein zu hinterlassen. Schließen Sie einen Kaufvertrag für Ihr Haus ab, stellt der Übergabetermin daher in der Regel den Tag dar, an dem sämtliche Gefahren, Lasten und Pflichten bezüglich der Immobilie auf den Erwerber übergehen.

Es empfiehlt sich, bereits im Kaufvertrag klare Regelungen zum Gefahrenübergang zu treffen. Als Gefahrübergang wird die Verantwortung des Käufers bezeichnet, die mit der Übergabe der Immobilie verbunden ist. Er trägt also in der Regel nach dem Übergabetermin das Risiko, falls die Immobilie beispielsweise bei einem Blitzeinschlag beschädigt oder das Dach durch einen Sturm abgedeckt wird. Klären Sie daher bereits beim Notartermin, ob die Haftung für eventuelle Schäden vor, nach oder am Tag der Übergabe auf den Käufer übergeht. Damit der Käufer für Schäden nach dem Übergabetermin ausreichend abgesichert ist, sollte er seine Versicherungsgesellschaft unbedingt rechtzeitig über den Hauskauf informieren.

Selbst wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen, ist ein Zeitpunkt zu vereinbaren, an dem der Gefahrenübergang stattfinden soll. Der Übergabetermin spielt unter anderem auch für die Berechnung von Erschließungskosten eine Rolle. Soweit nichts anderes vereinbart wird, hat der Käufer sämtliche Kosten zu tragen, die nach dem Übergabetermin anfallen.

Wer vereinbart den Übergabetermin?

Bewohnt der Verkäufer das Haus oder die Wohnung selbst, ist er in der Regel auch mit der Vereinbarung eines Übergabetermins beauftragt. Soll der Notar einen Übergabetermin vereinbaren, ist er rechtzeitig darüber zu informieren, damit er eine entsprechende Mitteilung an den Käufer senden kann. Um sicherzustellen, dass der Auszug des Verkäufers fristgerecht erfolgt, kann die Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug mit der Übergabe der Immobilie erfolgen. Bereits mit dem notariellen Kaufvertrag kann eine Regelung für den Fall getroffen werden, dass sich die Räumung des Objekts verzögert. 

Was passiert, wenn beim Hauskauf der Übergabetermin nicht eingehalten wird?

Die Immobilie verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Dieses Vorgehen geht beim klassischen Immobilienverkauf natürlich nicht. Wird beim Hauskauf der Übergabetermin nicht eingehalten, droht Schadensersatz. Da es vorkommen kann, dass der Übergabetermin nicht eingehalten wird, integriert der Notar oft bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags eine entsprechende Klausel, die den Schadensersatz in einem solchen Fall regelt. Er setzt sich meist aus einer zeitanteiligen Nutzungsentschädigung sowie einer Vertragsstrafe zusammen. Neben der ortsüblichen Miete hat der Verkäufer dem Käufer also beispielsweise eine zusätzliche Strafzahlung zu leisten. Aus diesem Grund sollte der Übergabetermin unbedingt eingehalten werden.

Dies stellt keine Rechtsberatung dar. Wir empfehlen Ihnen daher, im jeweiligen individuellen Fall einen Fachanwalt hinzuzuziehen, um eventuelle Fragen direkt zu klären.

Wer seinen Wohnort nicht wechseln möchte, aber dennoch die Liquidität aus seiner Immobilie benötigt, sollte rechtzeitig und vorab an Alternativen zum Gesamtverkauf denken. Beim einem Immobilienteilverkauf veräußern Sie bis zu 50 % Ihrer Immobilie an einen Immobilienpartner. Im Gegensatz dazu erhalten Sie eine Sofortauszahlung und ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Da Sie weiterhin Mehrheitseigentümer bleiben und die Immobilie in den meisten Fällen auch weiterhin selbst bewohnen, findet beim Teilverkauf kein Übergabetermin im klassischen Sinne statt. Bereits vor einem teilweisen Hausverkauf sind Unterlagen wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Energieausweis an den Immobilienpartner zu übermitteln. Die Originale bleiben dabei bei Ihnen. Eine Räumungsverpflichtung erfolgt nicht, sondern der Nießbrauch gewährleistet die weitere Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer. Darin eingeschlossen sind sämtliche Rechte über die Immobilie und die Entscheidungsgewalt über mögliche Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten. Beim Teilverkauf einer Immobilie ist der Übergabetermin daher eher eine formelle Angelegenheit.

Was muss ich beim Übergabetermin beachten?

Um auf den Übergabetermin gut vorbereitet zu sein, sollten Sie sich vorab eine Checkliste zusammenstellen. Neben Zeugen sollten beim Übergabetermin der Wohnung oder des Hauses sowohl der Verkäufer als auch der Käufer persönlich anwesend sein. Auf Wunsch des Verkäufers kann er durch seinen Immobilienmakler vertreten werden.

Achten Sie darauf, dass der Übergabetermin erst stattfindet, nachdem der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat. Erst wenn der Notar den Geldeingang bestätigt hat, darf der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung in Besitz nehmen, also einziehen oder vermieten. Während des Übergabetermins werden eventuell vorhandene Mängel in einem Übergabeprotokoll vermerkt sowie zur Immobilie gehörende Unterlagen wie Baupläne, Grundrisse oder Grundsteuerbescheide im Original übergeben. Denken Sie auch daran, die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung für eine anteilige Hauskostenabrechnung zu notieren. Sollten Unterlagen oder Schlüssel beim Übergabetermin fehlen, ist dies auf dem Übergabeprotokoll zu vermerken, um später gegebenenfalls Schadensersatzansprüche beim Verkäufer geltend machen zu können.

Die Immobilie ist zum Übergabetermin zu räumen und besenrein zu hinterlassen, was bedeutet, dass grober Schmutz zu entfernen und Müll sowie Hausrat zu entsorgen sind. Da der Verkäufer einer Immobilie eine Aufklärungspflicht hat, muss er bereits vorab den Käufer auf Mängel hinweisen. Tut er das nicht, kann er im Nachhinein haftbar gemacht werden. Sichtbare Mängel zählen in der Regel jedoch nicht dazu. In der Praxis spricht man auch vom Prinzip „gekauft wie gesehen“. Versteckte Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind, sollten daher bereits in den Kaufvertrag aufgenommen werden, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Der Übergabetermin beim Hauskauf dient also neben dem Gefahrenübergang im Wesentlichen dazu, sich vom vereinbarten Zustand der Immobilie letztmals zu überzeugen sowie sämtliche Unterlagen und Schlüssel an den neuen Besitzer zu übergeben.

Fazit: Übergabetermin als Endpunkt des Verkaufsprozesses

Der Übergabetermin stellt ein wichtiges Datum beim Immobilienverkauf dar. Zu diesem Zeitpunkt gehen sämtliche Gefahren, Lasten und Kosten auf den neuen Eigentümer über, falls nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart wurde. Bei einem Immobilienteilverkauf findet hingegen kein Übergabetermin im klassischen Sinne statt, da die Verkäufer die Immobilie weiterhin meist selbst bewohnen. Grobe Mängel und fehlende Unterlagen oder Schlüssel sollten im Übergabeprotokoll vermerkt werden, um später eventuell Schadensersatz beim Verkäufer geltend machen zu können. Sollte der Übergabetermin nicht eingehalten werden, können unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Hierfür empfiehlt es sich, bereits vorab eine Regelung in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.