Dingliches Recht

Das Immobilienrecht umfasst zahlreiche Begriffe, mit denen sich Immobilieneigentümer auseinandersetzen müssen. Das Sachenrecht im BGB regelt die Rechtsbeziehungen von Personen und Sachen und gewährt sogenannte dingliche Rechte, die die gesetzliche Grundlage für Eigentum und Grundstücke darstellen. Auch beim Immobilienteilverkauf spielen dingliche Rechte in Zusammenhang mit dem Nießbrauchsrecht eine Rolle. Im folgenden Artikel erfahren Sie, was unter einem „dinglichen Recht“ zu verstehen ist und was dieses für Immobilieneigentümer, -erwerber und Anspruchsberechtigte bedeutet.

Was bedeutet dingliches Recht?

Ein dingliches Recht ist einfach erklärt ein unmittelbares Recht an beweglichen oder unbeweglichen Sachen. Das dingliche Recht ist im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in den §§ 854-1296 geregelt. Es ist ein absolutes Recht, was heißt, dass der Eigentümer im Rahmen des gesetzlich Zulässigen die absolute Herrschaft über eine Sache hat und mit ihr, umgangssprachlich ausgedrückt, machen kann, was er will. Ein typisches dingliches Recht an einer unbeweglichen Sache ist das Eigentum an einem Grundstück. Neben dem Vollrecht, dass das Eigentum an einer Sache darstellt, gibt es auch sogenannte beschränkte dingliche Rechte, über die der Berechtigte nicht uneingeschränkt verfügen kann.

Was ist ein dingliches Recht bei Immobilien?

Bei Immobilien wird zwischen verschiedenen Formen dinglicher Rechte unterschieden:

• Vollrecht (nochmals unterschieden durch Eigentum und Teileigentum)
• Beschränkte dingliche Rechte (wie Nutzungsrechte, Verwertungsrechte, Erwerbsrecht)

Beschränkte dingliche Rechte bei Immobilien

Unter beschränkt dingliche Rechte fallen beispielsweise Nutzungsrechte wie etwa der Nießbrauch. Häufig kommt das Nießbrauchsrecht in Verbindung mit dem Modell des Immobilien-Teilverkaufs zum Tragen. Diese moderne Form der Immobilienverrentung stellt bei einem Finanzierungsbedarf eine gute und sichere Alternative zur Aufnahme eines Darlehens dar. Sie übertragen bis zu 50 % Ihres Immobilieneigentums an einen Immobilienpartner Ihrer Wahl und erhalten dafür eine Sofortauszahlung und ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Der Nießbrauch garantiert, dass Sie Ihre Immobilie nach einem Teilverkauf weiterhin wie gewohnt nach eigenem Ermessen nutzen und bewohnen können. Darüber hinaus behalten Sie auch bei Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten die volle Kontrolle und Entscheidungsmacht und Sie nehmen auch weiterhin an der Wertsteigerung Ihrer Immobilie teil.

Hinsichtlich der Frage, wann das Nießbrauchsrecht bei einem Teilverkauf beginnt, gilt es zwei Vorgänge zu unterscheiden. Im schuldrechtlichen Vertrag ist festgehalten, dass einerseits der Anspruch auf Nießbrauch mit Besitzübergang an den Käufer bereits wirksam wird, allerdings dinglich erst mit Eintragung in das Grundbuch entsteht. Das bedeutet, dass mit Vertragsabschluss und vor der Eintragung in das Grundbuch das Nießbrauchsrecht bereits wirksam besteht.

Vom Nießbrauchsrecht zu unterscheiden ist das dingliche Wohnrecht, das ebenfalls zu den Nutzungsrechten zählt. Wohnrechte kommen beispielsweise oft in Verträgen von sogenannten Leibrenten Modellen vor. Dabei ist ausschließlich die Nutzung durch Sie selbst gestattet, gegebenenfalls mit Ihrer Familie oder Ihrem Lebenspartner. Anders als beim Nießbrauch ist eine Vermietung, beispielsweise nach einem Umzug in ein Pflegeheim, ausgeschlossen.

Auch das Erbbaurecht zählt zu den Nutzungsrechten. Dies erlaubt, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein, was auch im Grundbuch festgehalten wird. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und kann somit verkauft, vererbt und belastet werden. Allerdings ist dafür sowie für andere Änderungen jeweils die Zustimmung des Grundstückseigentümers einzuholen.

Unter die Verwertungsrechte fällt zum Beispiel das Grundpfandrecht. Zur Finanzierung einer Immobilie ist es üblich, im Grundbuch eine Hypothek oder, häufiger, eine Grundschuld zu Gunsten des Darlehensgebers einzutragen. Kann das Darlehen nicht mehr bedient werden, kann der Darlehensgeber die Immobilie „verwerten“ und das geschuldete Geld beispielsweise durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie zurückerhalten.

Zu den Erwerbsrechten zählt auch das Vorkaufsrecht und das Ankaufsrecht. Ersteres berechtigt den Begünstigten, eine Immobilie vor dem eigentlichen Käufer zu den im Kaufvertrag ausgehandelten Konditionen zu erwerben. Bei Letzterem kann der Ankaufsrechtsinhaber dieses Recht jederzeit zu den vereinbarten Konditionen ausüben.

Kann ein Eigentümer das dingliche Recht auf Dritte übertragen?

Beim Vollrecht, also bei dem Eigentum an einer Immobilie, kann der Inhaber unbeschränkt über sein Recht verfügen und dieses auch auf Dritte übertragen. Inhaber von beschränkten dinglichen Rechten können ihr Recht hingegen nicht übertragen, es gilt nur für sie selbst.

Wie entsteht ein dingliches Recht im Grundbuch und was ist der Unterschied zum Schuldrecht?

Ein dingliches Recht bei Immobilen entsteht im ersten Schritt durch die dingliche Einigung, d. h. durch die beiderseitige Willenserklärung der Vertragspartner mit Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrags. Im zweiten Schritt erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, die sogenannte Auflassung, bei der das Eigentum auf den Erwerber umgeschrieben wird.

Damit wird eine Sache rechtlich einer oder mehreren Personen zugeordnet. Der Unterschied zwischen dinglichem Recht und Schuldrecht liegt darin, dass ein dingliches Recht gegenüber allen Personen gilt, während eine schuldrechtliche Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien wirkt und nicht gegenüber Rechtsnachfolgern, zum Beispiel den Erben, geltend gemacht werden kann.

Im Grundbuch eingetragene dingliche Rechte sind mit dem Grundstück verbunden und behalten auch im Falle eines Verkaufs ihre Wirksamkeit. So besteht ein eingetragenes Nießbrauchs- oder Wohnrecht zugunsten des Besitzers des dinglichen Rechts auch nach einem Verkauf weiter und kann nicht ohne dessen Zustimmung gelöscht werden.

Wie werden dingliche Rechte an einem Grundstück übertragen?

Bei Immobilien gilt der Publizitätsgrundsatz, nach dem das Eigentum an einem Grundstück sowie mit diesem verbundene Rechte oder Lasten im Grundbuch eingetragen werden müssen.

Für die Übertragung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück ist gemäß § 19 GBO die Bewilligung der Person erforderlich, deren Recht von der Eintragung betroffen ist. Anschließend müssen gemäß § 29 GBO alle Eintragungsvorraussetzungen durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden, damit die Eintragung erfolgen kann.

Fazit: Dingliche Rechte 

Immobilieneigentum unterliegt in Deutschland klaren Regelungen. Das Sachenrecht im BGB regelt die Rechtsbeziehungen von Personen zu Sachen und gewährt dazu “dingliche Rechte”. Dabei handelt es sich um absolute Rechte, die gegenüber jedermann wirken und ihren Inhabern die unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewähren. Ein typisches dingliches Recht ist das Eigentum an einem Grundstück. Die öffentlichkeitswirksame Eintragung im Grundbuch sichert die Ansprüche der Beteiligten, die für alle einsehbar sind. Immobilienbesitzern stehen im Rahmen der Regelungen auch im Falle eines (Teil-)Verkaufs Möglichkeiten zur Verfügung, ihr Immobilienvermögen weiterhin zu nutzen oder Einkommen daraus zu erwirtschaften.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.