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Bodenrichtwert

Kurzdefinition

Wenn Sie ein Stück Land kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie über dessen Wert Bescheid wissen. Gleiches gilt im Erbfall, bei einer Schenkung, bei Scheidung und für die Besteuerung. Einen guten Anhaltspunkt liefert der Bodenrichtwert der Stadt, Gemeinde oder der Region, in der sich das Grundstück befindet. Insbesondere bei unbebauten Grundstücken lässt sich der ungefähre Grundstückswert über den Bodenrichtwert ermitteln.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt an, welchen Wert ein Quadratmeter Grund und Boden innerhalb einer Gemeinde, eines Stadtteils oder eines bestimmten Gebietes besitzt. Er basiert auf den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke und bezieht sich ausschließlich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Wertanteile von Gebäuden, baulichen und sonstigen Anlagen, die sich auf dem Anwesen befinden, lässt er außer Acht.

Laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) helfen Bodenrichtwerte dabei, den Grundstückswert zu ermitteln. Sie werden immer dann herangezogen, wenn sich der Wert nicht im Vergleichswertverfahren feststellen lässt. Außerdem dient der Bodenrichtwert als Richtschnur für die Besteuerung von Grundstücken, sowie für die Berechnung von Immobilienrenten und als preisliche Orientierung wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie beleihen möchten. In diesem Fall kann der Bodenrichtwert ein nützliches Hilfsmittel zur Einschätzung des Grundstückswerts und der möglichen Kredithöhe sein.

Was ist der Unterschied zum Verkehrswert?

Nicht gleichzusetzen ist der Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert, der den aktuellen Marktwert einer Immobilie darstellt. Es handelt sich lediglich um einen nicht bindenden Richtwert für die Berechnung des Grundstückswerts.

Wo bekommt man den Bodenrichtwert?

Veröffentlicht wird der Bodenrichtwert für ein bestimmtes Gebiet mithilfe einer Bodenrichtwerttabelle oder einer Bodenrichtwertkarte. Bei Letzterer handelt es sich um eine spezielle Karte, in der der jeweils geltende Bodenrichtwert unter Angabe wertbeeinflussender Lagemerkmale grafisch dargestellt wird.

Gemäß § 196 BauGB Abs. 3 werden die aktuellen Richtwerte mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt und veröffentlicht. Dafür zuständig ist das Vermessungs-, Kataster- oder Bauamt. Jeder Bürger ist berechtigt, diese Werte kostenfrei über Bodenrichtwertkarten oder -tabellen einzusehen. Benötigt wird hierfür entweder die Adresse des Grundstücks oder die Flurstück-Kennzeichnung. Schriftliche Auskünfte gibt es in der Regel gegen Gebühr.

Mittlerweile bieten alle Bundesländer den Abruf von Bodenrichtwerten über das Internet an. Die meisten nutzen neben ihren landesspezifischen Informationssystemen das Gemeinschaftsportal “BORIS-D”, das die Werte der Öffentlichkeit erstmals länderübergreifend einheitlich zugänglich macht. Derzeit noch nicht dort verfügbar sind die Richtwerte für das Saarland und Baden-Württemberg (Stand: Dezember 2021).

Amtliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten sowie weiteren Daten der Gutachterausschüsse bleiben den jeweiligen Landesportalen und den örtlichen Gutachterausschüssen vorbehalten. Dort können Sie die Informationen zum Bodenrichtwert üblicherweise per Telefon oder E-Mail beantragen.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten obliegt den Gutachterausschüssen der Gemeinden. Diese unabhängigen Institutionen wurden 1960 zusammen mit dem damaligen Bundesbaugesetz geschaffen, um die Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu erhöhen.

Der Vorsitzende eines solchen Gutachterausschusses ist in aller Regel ein Bediensteter der Behörde, welcher der Ausschuss zugeordnet ist (Katasteramt, Landratsamt, Vermessungsamt, Kreisverwaltungsreferat). Er hat mehrere Stellvertreter, welche in aller Regel den gleichen Bestellungsvoraussetzungen genügen müssen wie er selbst. Zu den weiteren Mitgliedern zählen beispielsweise Mitarbeiter der zuständigen Finanzbehörden und Finanzämter. Darüber hinaus umfasst der Gutachterausschuss ehrenamtliche Mitglieder, die als Immobiliensachverständige tätig sind.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Laut Baugesetzbuch sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte dafür verantwortlich, statistische Daten über Grundstückskaufpreise zu sammeln und auf deren Grundlage mindestens alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte ihres Zuständigkeitsbereichs zu ermitteln. Alle Notare sind gesetzlich verpflichtet, Kopien der von ihnen beurkundeten Grundstückskaufverträge an den jeweils zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln. Dort werden diese Daten in einer sogenannten Kaufpreissammlung zusammengeführt.

Auf Basis einer solchen Kaufpreissammlung wird eine Bodenrichtwertkarte und/oder eine Bodenrichtwerttabelle erstellt, die den Bodenrichtwert in der jeweiligen Zone widerspiegeln. Diese Zonen können einzelne Straßen und Straßenzüge, aber auch ganze Stadtteile und Ortschaften umfassen.

Welche Faktoren nehmen Einfluss auf den Bodenrichtwert?

Die Hauptrolle bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts spielt der Durchschnitt der amtlich gesammelten Grundstückskaufpreise in einer bestimmten Region. Es gibt jedoch einige wertbeeinflussende Faktoren, die sich sowohl günstig als auch ungünstig auf den Bodenrichtwert auswirken können. Dazu gehören:

Vor allem die Lage des Grundstücks, zu der auch die Infrastruktur, die Versorgungslage und Einrichtungen in der Nachbarschaft zählen, kann den Bodenrichtwert stark positiv oder negativ beeinflussen. Ein schöner Ausblick oder die Lage mitten im Grünen oder in einem beliebten In-Viertel schlagen sich häufig in einem höheren Bodenrichtwert nieder. Nachteilig wirken hingegen Kriterien wie eine nahe gelegene Mülldeponie, eine Schnellstraße in Sichtweite oder eine Großbaustelle, die noch für Jahre Lärm verursacht.

Wie hoch ist der Bodenrichtwert im Allgemeinen?

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiges Hilfsmittel für alle, die einen Grundstückspreis ermitteln wollen. Möchten Sie ein Grundstück verkaufen oder teilverkaufen, bietet Ihnen der Bodenrichtwert eine grobe Orientierung für den Verkaufspreis. Steht ein Grundstückskauf an, sehen Sie auf einfache Weise, ob der Verkäufer den Preis nicht zu hoch angesetzt hat.

Die Höhe des Bodenrichtwertes hängt maßgeblich vom Entwicklungszustand und vom Erschließungszustand ab. Ersterer besagt, ob das Grundstück mit den Versorgungs- und Verkehrsanlagen verbunden ist, Letzterer, inwieweit es für die bauliche Nutzung bereit ist. Nach § 5 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind folgende Grundstücksarten zu unterscheiden:

Das baureife Land bezeichnet dabei den höchsten Entwicklungsstand. Insgesamt ist die Spannweite bei den Bodenrichtwerten in Deutschland erheblich. So kann der qm-Preis für Gartenland ohne Verkehrsanbindung beispielhaft einen Euro betragen, während für absolute Top-Wohnlagen bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter veranschlagt werden.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks?

Bei Grundstücken ohne Bebauung fließt der Bodenrichtwert in die Berechnungsformel für den Wert des Bodens ein. Dieser errechnet sich wie folgt:

Bodenrichtwert (in EUR/m²) × Grundstücksfläche (in m²)  = Bodenwert

Damit bildet der Bodenrichtwert eine realistische Grundlage für die Wertfeststellung bei unbebauten Flächen. Je höher er ist, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleicher Grundstücksfläche. Lediglich die Lage des Grundstücks und individuelle Grundstücksmerkmale können zu Zu- oder Abschlägen und somit zur Wertsteigerung oder zur -minderung führen.

Bei bebauten Objekten sind neben dem Bodenrichtwert in der Berechnungsformel weitere Bewertungsfaktoren einzukalkulieren. Daher ist hierfür eine komplexe Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung von Einflussgrößen wie Sachwert-, Gebäude- und Ertragsfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Baukosten, Gesamtnutzungsdauer und Mietroherträgen erforderlich. Steht auf einem Grundstück beispielsweise eine abbruchreife Ruine, liegt der Grundstückswert niedriger als bei einem vergleichbaren unbebauten Anwesen.

Bei einem herkömmlichen Hausverkauf spielt der Bodenrichtwert nur eine untergeordnete bis überhaupt keine Rolle. Üblicherweise erfolgt die Hausbewertung nach dem Vergleichswertverfahren. Das heißt: Ein Sachverständiger, der sich sowohl mit dem aktuellen Marktgeschehen als auch mit vergleichbaren Objekten auskennt, besichtigt und bewertet die Immobilie.

Da der Verkehrswert bebauter Grundstücke oft weit über dem Bodenrichtwert liegt, sollten Sie vor einem Verkauf die Bewertung keinesfalls allein anhand auf dessen Grundlage vornehmen. Ob der Verkaufswert letztendlich dem hypothetischen Verkehrswert entspricht, richtet sich danach, ob die Käufer am freien Markt bereit sind, diesen Preis zu zahlen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Besteuerung eines Grundstücks?

Wenn Sie vermietete Immobilien, beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, kaufen, können Sie den anteiligen Kaufpreis für das Gebäude über 40 bis 50 Jahre mit 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben, aber nicht den auf das Grundstück anfallenden Kaufpreisanteil. In diesem Fall werden die Finanzämter den anteiligen Grundstückswert über den Bodenrichtwert ermitteln. Auch bei Schenkungen, Scheidungen und Erbschaften ist häufig die Feststellung des Immobilienwertes erforderlich. Hier kann der Bodenrichtwert ebenfalls weiterhelfen.

Fazit: Bodenrichtwert hilft bei der Wertbestimmung von Grundstücken

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Informationsquelle für Grundstückskäufer und -verkäufer, Wirtschaft, Verwaltung und Wissenschaft. Er informiert darüber, wie teuer Grundstücke in einer bestimmten Gegend, einer Gemeinde, einer Stadt oder einem Stadtteil sind und bietet eine gute Basis, um den ungefähren Grundstückspreis selbst zu ermitteln. Jeder Interessent kann diese Richtwerte über die Bodeninformationssysteme der Länder oder BORIS-D online einsehen oder sie per schriftlicher oder telefonischer Anfrage anfordern.

Grundsätzlich eignet sich der Bodenrichtwert gut als Ausgangspunkt, um einen ungefähren Grundstückswert zu ermitteln. Er ersetzt jedoch nicht die Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder einen Immobiliensachverständigen. Sofern nicht erst kürzlich erstellt, ist der Bodenrichtwert immer eine Aussage über die Vergangenheit. Innerhalb der zwei Jahre bis zur Neuberechnung kann sich die Marktsituation jederzeit ändern und damit auch der Wert des Grundstücks. Zudem gilt der Bodenrichtwert stets nur für Grundstücke mit bestimmten Eigenschaften. So ist der qm-Preis für Gartenland ein völlig anderer als der für Bauland.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen