Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen bietet eine interessante Möglichkeit für Hauskäufer, Bauherren und Immobilienbesitzer, sich langfristig niedrige Zinsen für eine Immobilienfinanzierung zu sichern. Sowohl Paare als auch Alleinstehende haben die Möglichkeit, sich damit ihre Wohnträume zu verwirklichen oder bestehende Finanzierungen zu optimieren, ohne sich um künftige Zinsänderungen sorgen zu müssen. Gleichzeitig sind Forward-Darlehen aber auch mit Kosten verbunden, die es im Blick zu haben gilt. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die Funktionsweise und die verschiedenen Aspekte eines Forward-Darlehens.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen Definition

Das Forward-Darlehen ist ein Kreditinstrument für Immobilienbesitzer, die bereits heute Kreditverträge zu aktuellen Konditionen abschließen möchten, das Darlehen jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigen. Es ermöglicht den Schutz vor künftigen Zinserhöhungen, da der Kreditnehmer bereits heute feste Konditionen für die Anschlussfinanzierung oder ein später benötigtes Darlehen vereinbart.

Forward-Darlehen und ihre Bedeutung in der Baufinanzierung

Um das Zinsänderungsrisiko in der Baufinanzierung auszugleichen, schließen viele Kreditnehmer ein Forward-Darlehen in Zeiten ab, in denen die Zinssätze niedrig sind. Dabei verlangen die meisten Anbieter einen Zinsaufschlag zum normalen Zinssatz von üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit. In der Regel kann je nach Anbieter eine Vorlaufzeit von 6 bis 66 Monaten vereinbart werden. Am häufigsten werden im Bereich der Baufinanzierung Forward-Darlehen angeboten, da die Rückzahlung der Verbindlichkeiten in der Regel über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren erfolgt und von den Kreditnehmern langfristige Sicherheit bezüglich des Zinsänderungsrisikos gewünscht wird.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen ist einfach erklärt: Wenn jemand ein solches Darlehen abschließt, sichert er sich die aktuellen Zinssätze für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren im Voraus. Das heißt, er kann den Kreditvertrag zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch nehmen, wenn beispielsweise die bestehende Finanzierung ausläuft. Das Forward-Darlehen wird also vorab abgeschlossen und tritt in Kraft, wenn der aktuelle Kreditvertrag endet.

Für das Forward-Darlehen fallen Zinsen an, wie bei anderen Darlehen auch. Die Höhe der Zinsen von Forward-Darlehen variiert dabei je nach Kreditinstitut. Weiter unten wird anhand eines Beispiels die Berechnung des Zinsaufschlags bei dieser Art von Darlehen deutlich.

Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?

Ein echtes und ein unechtes Forward-Darlehen unterscheiden sich insbesondere im Laufzeitbeginn der Zinsbindung und im Aufschlag für die Reservierung des Zinssatzes.

Echtes Forward-Darlehen:

Bei dieser Art von Anschlussdarlehen beginnt die Zinsbindung zwar erst in der Zukunft, die Konditionen werden aber bereits heute festgelegt. Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens wird ein Zinsaufschlag berechnet, der je nach Bank unterschiedlich hoch ist (0,01 bis 0,03 Prozent). In einigen Fällen wird für die ersten sechs bis zwölf Monate kein Aufschlag verlangt.

Beispiel:

• Abschluss: Januar 2023 mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren
• Datum der Anschlussfinanzierung: Januar 2028
• Beginn der Zinsbindung: Januar 2028
• Ende der Zinsbindung: Januar 2038
• Vorteil: längere Planungssicherheit hinsichtlich des Zinssatzes

Unechtes Forward-Darlehen:

Die Zinsbindungsfrist beginnt in diesem Fall unmittelbar bei Vertragsabschluss, die Auszahlung erfolgt jedoch erst zum Ablauf der bestehenden Finanzierung. Die Frist bis zum Ablösetermin wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt. Die Einzelheiten der Finanzierung, wie die Anzahl der bereitstellungszinsfreien Monate, sind von Bank zu Bank verschieden.

Beispiel:

• Abschluss: Januar 2023 mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren
• Datum der Anschlussfinanzierung: Januar 2028
• Beginn der Zinsbindung: Januar 2023
• Ende der Zinsbindung: Januar 2033
• Vorteil: In der Regel niedrigerer Zinsaufschlag

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen sind mit Kosten verbunden, zu denen mögliche Aufschläge auf den Zinssatz sowie Bereitstellungszinsen zählen. Gegebenenfalls hat der Kreditnehmer für einen bestimmten Zeitraum Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag zu zahlen. Es ist wichtig, diese Kosten bei der Entscheidung für ein Forward-Darlehen zu berücksichtigen und sie mit den potenziellen Zinseinsparungen durch die Zinssicherheit mit einem Forward-Darlehen-Rechner zu vergleichen.

Wer ein Forward-Darlehen berechnen möchte, sollte neben dem Zinssatz auch zusätzliche Gebühren wie beispielsweise für die Bereitstellungsfrist berücksichtigen. Sie sind je nach Kreditinstitut verschieden. Die Forward-Darlehen-Kosten können in einigen Fällen hoch ausfallen, insbesondere wenn während der Bereitstellung zusätzliche Zinsen berechnet werden. Die Kosten für Forward-Darlehen sind daher nicht zu vernachlässigen und sollten vorab genau geprüft werden.

Gibt es Forward-Darlehen ohne Aufschlag?

In der Regel ist für ein Forward-Darlehen stets ein Aufschlag zu zahlen. Einige Banken verzichten in den ersten Monaten eventuell auf die Bereitstellungszinsen. Dies ist jedoch von aktuellen Angeboten abhängig und je nach Anbieter verschieden.

Berechnung eines Forward-Darlehens

Zur Berechnung eines Forward-Darlehens sind zwei Variablen zu beachten: Die Restlaufzeit des aktuellen Darlehens und die Dauer der Zinsbindung. Daraus ergibt sich der Zinsaufschlag auf den Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung. Zu beachten ist dabei, dass der Zinsaufschlag höher ist, je länger das aktuelle Darlehen noch läuft und je länger die gewählte Zinsbindung ist.

Beträgt die Zeit bis zum Ende der Zinsbindung beispielsweise nur noch wenige Monate, ist das Forward-Darlehen bei vielen Banken aufschlagsfrei. Für jeden weiteren Monat danach fällt in der Regel ein Aufschlag an.

Beispiel zur Berechnung eines Forward-Darlehens

Sie möchten sich beispielsweise einen Hypothekenzins von 3,5 Prozent für 36 Monate im Voraus sichern. Die Bank berechnet dafür einen Aufschlag von 0,03 Prozent.

Dabei wird folgende Rechenformel angewendet:

Aufschlag x Vorlaufzeit + aktueller Zinssatz = Zinssatz für das Forward Darlehen.

\ In diesem Fall bedeutet das, dass Ihr Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bei 4,58 Prozent liegt.

Für eine konkrete Berechnung des Forward-Darlehens sind zudem die Kreditlaufzeit der Anschlussfinanzierung, der Darlehensbetrag sowie die gewählte Tilgung zu berücksichtigen. Wir empfehlen daher stets die Beratung durch einen Finanzexperten.

Forward-Darlehen: Ab wann lohnt es sich?

Ein Forward-Darlehen kann sich lohnen, wenn die aktuellen Zinsen niedrig sind und der Kreditnehmer erwartet, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden. In den meisten Fällen bietet es Schutz vor weiteren Zinserhöhungen und langfristige Kalkulationssicherheit.

Ob Kreditnehmer jetzt ein Forward-Darlehen abschließen oder warten sollten, richtet sich daher unter anderem nach der zu erwartenden Zinsentwicklung. Wird mit einem stark steigenden Zinsniveau in den nächsten fünf Jahren gerechnet, kann es sich durchaus lohnen, sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Bei moderat steigenden Zinsen sollte mit dem Abschluss des Forward-Darlehens noch ein wenig gewartet werden. Wie sich die Zinsen entwickeln werden, ist bei einer langen Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten schwierig einzuschätzen. Dabei ist auch zu beachten, dass Kreditnehmer Geld sparen, je später sie das Darlehen abschließen, da für jeden Monat Vorlaufzeit ein Zinsaufschlag anfällt. Je länger im Voraus also das Forward-Darlehen abgeschlossen wird, desto teurer wird die Anschlussfinanzierung.

Wann der optimale Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens ist, können selbst Experten nicht mit Sicherheit sagen. 

Für eine individuelle Auskunft über den Abschluss eines Forward-Darlehens empfehlen wir die Beratung durch einen Experten.

Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?

Ein Forward-Darlehen kann in der Regel nicht einfach gekündigt werden. Sobald der Vertrag abgeschlossen ist, ist man an die festgelegten Konditionen gebunden. Möchte der Kreditnehmer den Vertrag dennoch vorzeitig auflösen, berechnen die Banken in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung oder Nichtabnahmeentschädigung, die sich in der Regel aus der Differenz des aktuellen Zinsniveaus und dem mit dem Vertrag vereinbarten Zinssatz ergibt. Dies sollte bei der Entscheidung für ein solches Darlehen berücksichtigt werden.

Unter Umständen ist es möglich, ein Forward-Darlehen nach zehn Jahren zuzüglich einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kostenlos aufzulösen. Hierbei tritt gegebenenfalls das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB in Kraft.

Da dieser Artikel keine Rechtsberatung darstellt, empfiehlt sich in jedem Falle, einen Fachanwalt hinzuzuziehen, um individuelle Fragen zu klären.

Fazit: Kosten abwägen und Alternativen prüfen 

Das Forward-Darlehen ist eine interessante Finanzierungsoption für diejenigen, die Immobilien besitzen oder eine Immobilienfinanzierung planen. Es bietet die Möglichkeit, sich langfristig niedrige Zinssätze zu sichern und vor zukünftigen Zinserhöhungen geschützt zu sein. Die Kosten eines Forward-Darlehens sollten jedoch sorgfältig geprüft und die individuellen finanziellen Bedürfnisse und Ziele abgewogen werden, bevor man sich für diese Art der Finanzierung entscheidet. Es kann auch hilfreich sein, einen Forward-Darlehen-Rechner zu nutzen, um potenzielle Kosten und Zinseinsparungen im Voraus zu berechnen oder aber sich nach alternativen Modellen zu Krediten umzusehen. Verschiedene Modelle der Immobilienverrentung wie beispielsweise der Teilverkauf ermöglichen es, das in der Immobilie gebundene Vermögen freizusetzen. Auf diese Weise erhält man nicht nur finanzielle Mittel, sondern kann gleichzeitig die Immobilie auch weiterhin selbst bewohnen oder vermieten und bleibt Haupteigentümer.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.