Grundbuch

Die Tradition der Aufzeichnung und der Offenlegung der Rechtsverhältnisse an Grundstücken reicht bis in die Antike zurück, zum Beispiel im alten Ägypten, aber auch bei germanischen Stämmen. Im späteren Verlauf der deutschen Geschichte wurden mündliche Erklärungen vor Zeugen durch Eintragungen in Bücher ersetzt, die im Laufe der Jahrhunderte mehr und mehr die Form annahmen, wie wir sie heute kennen. Im Jahr 1897 wurde schließlich die Grundbuchordnung im Deutschen Reich eingeführt – das moderne Grundbuch war geboren. Die lange Tradition zeigt, wie wichtig klare Verhältnisse in einem so relevanten Bereich wie dem Grundbesitz sind. Mittlerweile werden die Bücher in elektronischer Form geführt, wodurch die Bearbeitung wesentlich effizienter geworden ist. Immobilienbesitzer müssen sich unweigerlich mit dem Grundbuch auseinandersetzen, auch bei einem Teilverkauf. Im folgenden Artikel haben wir für Sie die wichtigsten Informationen zum Grundbuch zusammengefasst.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Grundbuch?

Ein Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird und in dem Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Die Grundbuchordnung (GBO) stellt die rechtliche Grundlage dar. Im Grundbuch sind sämtliche Rechte und Pflichten eines Grundstücks erfasst. Was steht also konkret im Grundbuch? Die Angaben umfassen Informationen über Eigentumsverhältnisse, Lage und Flurnummer, Belastungen wie z. B. ein Nießbrauchrecht, Wegerechte sowie dingliche Verwertungsrechte. Das Grundbuch setzt sich aus den einzelnen Grundbuchblättern zusammen, wobei jedes Grundbuchblatt einem Grundstück entspricht.

In der Vergangenheit lag das Grundbuch ausschließlich als Papier-Grundbuch, also als tatsächliches Buch, vor. 1993 wurde bereits die rechtliche Grundlage für die elektronische Führung des Grundbuchs geschaffen. Mittlerweile wird das Grundbuch in elektronischer Form geführt. Dadurch kann zum Beispiel auch die Einsicht in das Grundbuch online beantragt werden, was eine erhebliche Beschleunigung der Prozesse im Zusammenhang mit dem Grundbuchverfahren ermöglicht.

Warum gibt es ein Grundbuch?

Im geschichtlichen Verlauf hat sich gezeigt, wie wichtig klare Verhältnisse beim Grundbesitz sind. Aus dieser Notwendigkeit heraus wurden mündliche Erklärungen durch schriftliche Aufzeichnungen ersetzt, die letztlich zum Grundbuch in der heutigen Form geführt haben. Das Grundbuch sorgt für eine lückenlose Dokumentation der Rechtsverhältnisse an einem Grundstück. Durch das Grundbuch wird Klarheit über die Rechtsverhältnisse geschaffen und damit für Rechtssicherheit gesorgt. Es besitzt öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass eingetragene Rechte als solche bestehen und gelten und der Inhalt als korrekt und vollständig angesehen wird. Liegen Einwände vor, muss erst das Gegenteil nachgewiesen werden.

Dies ist für Immobilienbesitzer auch aus dem Grund wichtig, dass sich die Grundbesitzabgaben nach dem jeweiligen Grundstück richten. Für die Berechnung der Grundsteuer spielt zum Beispiel in allen deutschen Bundesländern, neben anderen Daten, die Grundstücksfläche eine maßgebliche Rolle bei der Ermittlung des Werts des Grundbesitzes. Die im Grundbuch vermerkte Größe ist hier eindeutig und gilt als richtig.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

In der Grundbuchordnung ist geregelt, dass jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle erhält, das sogenannte Grundbuchblatt. In diesem sind alle Informationen zu dem Grundstück zu finden. Für die lückenlose Dokumentation werden bei Änderungen alte Einträge nicht einfach gelöscht, sondern durch Unterstreichung als nicht mehr gültig gekennzeichnet. Ein Grundbuchblatt setzt sich aus fünf Bestandteilen zusammen, dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III. In bestimmten Fällen ist ein Auszug aus dem Grundbuch erforderlich. Dieser Auszug entspricht dem Grundbuchblatt und ist wie folgt aufgebaut.

Der Grundbuchauszug

Deckblatt

Auf dem Deckblatt (auch Aufschrift genannt) werden das zuständige Amtsgericht, die Gemarkung und die Blattnummer angegeben.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis finden sich alle Grundstücke, die zum Grundbuchblatt gehören, mit den Angaben des Katasteramts. Dazu zählen die laufende Nummer der Grundstücke, wenn mehrere Grundstücke vorhanden sind, die Lage – die Gemarkung, die sich aus einzelnen Fluren zusammensetzt, welche wiederum aus Flurstücken bestehen –, die Wirtschaftsart und die Größe.

Abteilung I

Unter Abteilung I wird der bzw. die Eigentümer des Grundstücks aufgelistet. Bei mehreren Eigentümern wird auch das Rechtsverhältnis angegeben. Dies kann etwa eine Erbengemeinschaft oder ein Miteigentumsanteil sein. Die Art des Eigentumserwerbs wird ebenfalls vermerkt, beispielsweise durch Kauf oder durch Erbe.

Abteilung II

In Abteilung II werden alle Belastungen des Grundstücks angegeben. Dazu zählen Dienstbarkeiten, mit Grunddienstbarkeiten wie etwa einem Wegerecht und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten, beispielsweise einem Wohnrecht. Ebenso zählen hierzu der Nießbrauch, Reallasten und Vorkaufsrechte. Außerdem werden in Abteilung II Einschränkungen der Verfügungsrechte des Eigentümers, zum Beispiel im Falle einer Testamentsvollstreckung, Anordnung der Zwangsversteigerung oder eines Insolvenzverfahrens angegeben.

Abteilung III

In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen. Zu diesen zählen die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Dabei wird neben der Art des Rechts auch der Betrag angegeben. Die Grundschuld ist hier am häufigsten vorzufinden. Wie die Hypothek dient sie zur Sicherung von Bankdarlehen. Im Gegensatz zur Ersteren ist sie allerdings nicht akzessorisch zur Forderung, was bedeutet, dass sie auch nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens weiter besteht und zur Sicherung späterer Darlehen genutzt werden kann. Zur Löschung einer Grundschuld muss der Eigentümer die Löschungsbewilligung beim Darlehensgeber beantragen. Sind alle Voraussetzungen für die Löschung erfüllt, wird der Löschungsvermerk in Abteilung III eingetragen.

Wann erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch?

Beim Grundbuch gilt gemäß § 13 GBO und § 873 BGB der Eintragungsgrundsatz. Das bedeutet, dass alle eintragungsfähigen Rechte für die Wirksamkeit im Grundbuch eingetragen werden müssen. Eintragungen werden auf Antrag des Berechtigten, d. h. desjenigen, dessen Recht davon betroffen ist, veranlasst. Eine Eintragung im Grundbuch ist immer mit Kosten verbunden. Die Hinzuziehung eines Notars ist verbindlich vorgeschrieben, wodurch Notarkosten fällig werden. Aber auch für den Grundbucheintrag selbst fallen Gebühren an, die sich nach der Art der Eintragung und, im Falle eines Eigentumswechsels, nach der Höhe des Kaufpreises richten.

Eigentumswechsel

Wechselt eine Immobilie oder ein Grundstück den Besitzer, muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Nach Abschluss des Kaufvertrags und der notariellen Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, welche sicherstellt, dass die Immobilie nicht mehr an einen anderen Interessenten verkauft werden kann. Nach Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises sowie der Grunderwerbsteuer erfolgt die Umschreibung im Grundbuch, mit der das Eigentum auf den Käufer übergeht.

Kreditabsicherung durch Grundschuld

Wird für den Kauf ein Bankdarlehen aufgenommen und dieses mit einer Grundschuld abgesichert, ist die Grundschuld ebenfalls in das Grundbuch einzutragen. Eine eingetragene Grundschuld kann auch nach Rückzahlung des Darlehens bestehen bleiben und bei später aufgenommenen Krediten als Sicherung genutzt werden. Dies hat den Vorteil, dass keine erneute Eintragung erforderlich ist und damit keine Notar- und Grundbuchkosten anfallen.

Vereinbarung von Dienstbarkeiten

Ebenfalls einzutragen sind Dienstbarkeiten. Ein Wegerecht eines anderen Grundstücks etwa, das nur über das betroffene Grundstück zugänglich ist, ebenso wie ein Wohnrecht müssen im Grundbuch eingetragen werden. Auch ein Nießbrauchrecht ist im Grundbuch einzutragen. Durch die Eintragung besteht für den Inhaber des Rechts zum Beispiel die Sicherheit, dieses auch im Falle eines Verkaufs der Immobilie an Dritte zu behalten. Dies kann zum Beispiel interessant sein, wenn Sie sich bei einem Finanzierungsbedarf, zum Beispiel für eine Modernisierung Ihrer Immobilie, für einen Immobilien-Teilverkauf entscheiden. Bei einem Teilverkauf übertragen Sie bis zu 50 % Ihres Immobilieneigentums an einen Anbieter Ihrer Wahl und erhalten im Gegenzug eine Sofortauszahlung. Gleichzeitig wird ein Nießbrauch im Grundbuch zu Ihren Gunsten eingetragen, der garantiert, dass Sie Ihr Haus weiterhin wie gewohnt nutzen können. Dies beinhaltet auch, dass Sie bezüglich anstehender Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen die volle Kontrolle behalten und weiterhin an der Wertsteigerung Ihrer Immobilie teilnehmen. Die anfallenden Kaufnebenkosten für Gutachter, Notar und Grundbuch werden von seriösen Anbietern in der Regel übernommen. Sollte ein Teilverkauf für Sie interessant sein, können Sie hier ein kostenloses Infopaket anfordern und sich unverbindlich beraten lassen.

Wer ist zur Einsicht in das Grundbuch berechtigt?

Die Einsicht in das Grundbuch ist laut § 12 GBO neben dem Eigentümer und anderen Personen, die im Grundbuch vermerkt sind, jeder Person mit einem berechtigten Interesse gestattet. Ein berechtigtes Interesse haben beispielsweise Kaufinteressenten, Gläubiger oder Kreditinstitute, Notare und Behörden. Für die Gestattung der Einsicht müssen gewisse Zulassungskriterien erfüllt werden. Die endgültige Entscheidung über die Gestattung der Einsichtnahme in das Grundbuch liegt dann jeweils beim Urkundsbeamten des Grundbuchamts.

Die Einsicht muss beim zuständigen Grundbuchamt schriftlich beantragt werden, in der Regel ist dies auch online möglich. Es besteht außerdem die Möglichkeit, über das Justizportal des Bundes und der Länder auf elektronischem Weg Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Für die Einsichtnahme fallen Kosten an, ebenso wie für den Fall, dass eine Abschrift des Grundbuchblattes, also ein Grundbuchauszug, benötigt wird. 

Fazit: Das Grundbuch schafft Klarheit und Rechtssicherheit für alle Betroffenen

Grundbesitz unterliegt in der deutschen Rechtsprechung klaren Regelungen. Mit dem Grundbuch liegt ein Dokument vor, in dem die Besitzverhältnisse klar und eindeutig dargelegt und gleichzeitig bewiesen sind. Dies schafft Klarheit und garantiert vor allem Rechtssicherheit für alle Parteien, etwa Eigentümer, Erben, Inhaber von bestimmten Rechten an einem Grundstück, Kreditgeber oder Kaufinteressenten. Letztere sind damit vor bösen Überraschungen nach dem Kauf geschützt. Inhaber eines Wohn- oder Nießbrauchrechts können sich durch die Eintragung ihres Rechts im Grundbuch darauf verlassen, dass dieses Recht auch gewahrt wird.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.