Immobilientausch

Die eigene Immobilie ist für viele ein großes Ziel im Leben und häufig wird ein halbes Leben gespart und darauf hingearbeitet. Im Alter ändern sich jedoch häufig die Ansprüche an die Wohnsituation. Haus und Garten sind für die eigene Nutzung etwa plötzlich zu groß und erfordern viel Zeit bei der Pflege, die man lieber in Reisen oder andere Aktivitäten investieren möchte. Viele Menschen möchten sich außerdem gerade in der Rente lang gehegte Träume erfüllen und dafür das Vermögen nutzen, das in der Immobilie „feststeckt“. Junge Familien haben hingegen oft genau entgegengesetzte Bedürfnisse. Sie wollen vorsorgen und benötigen häufig mehr Platz. Treffen diese beiden Parteien aufeinander, können sie sich im Idealfall gegenseitig das bieten, was der jeweils andere sucht, und ihre Immobilien tauschen. So „einfach“ und praktisch wie dies klingt, muss dabei jedoch einiges beachtet werden. Im folgenden Artikel möchten wir uns dies genauer ansehen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Immobilientausch?

Beim Immobilientausch wechseln zwei Immobilien den Besitzer. Im Gegensatz zum Normalfall, bei dem ein Eigenheimbesitzer seine Immobilie verkauft und anschließend ein neues Objekt kauft, tauschen beim Immobilientausch zwei Eigenheimbesitzer ihre Immobilie. Dabei wird der jeweilige Wert miteinander verrechnet. Dies kann etwa wie im folgenden Beispiel ablaufen:

Für ein älteres Ehepaar ist das Haus zu groß geworden. Die Kinder sind schon lange aus dem Haus und der Erhalt der Immobilie und des Gartens ist immer schwieriger zu bewältigen. Am liebsten wäre den beiden eine kleine Wohnung ohne Treppen oder andere Hürden. Für ein junges Ehepaar ist die Eigentumswohnung hingegen nach der Geburt ihrer Tochter zu klein geworden. Sie wünschen sich stattdessen ein Haus mit Garten und ausreichend Platz für weiteren Nachwuchs.

Der Wert des Einfamilienhauses liegt bei 450.000 €, die Eigentumswohnung wird mit 300.000 € angesetzt. Die beiden Parteien tauschen ihre Immobilien. Der Preis wird gegeneinander aufgerechnet, sodass das junge Ehepaar 150.000 € an die beiden Senioren zahlt.

Was gilt es bei einem Immobilientausch mit Eigentum zu beachten?

Ein Immobilientausch wie in dem aufgezeigten Beispiel klingt einfach und vor allem nach einer Win-Win-Situation für beide Parteien. In der Realität gestaltet sich der Tausch aber nicht ganz so unkompliziert. Zunächst ist zu beachten, dass beim Immobilientausch, genau wie bei einem normalen Immobilienkauf und -verkauf, Kaufnebenkosten anfallen. Je nachdem, wie sich die Tauschpartner gefunden haben, sparen Sie sich unter Umständen die Maklergebühr. Allerdings können gerade durch das Fehlen einer fachmännischen Begutachtung hohe Kosten entstehen, weil versteckte Mängel nicht entdeckt werden oder der Wert falsch eingeschätzt wird. Die Notarkosten für den Tauschvertrag und für die Umschreibung im Grundbuch fallen aber genauso an wie bei einem normalen Kauf. Ebenso fällt bei einem Immobilientausch die Grunderwerbsteuer an. Auf die steuerlichen Aspekte gehen wir weiter unten in diesem Artikel noch genauer ein.

Ein finanzieller Vorteil ergibt sich jedoch in der Regel daraus, dass keine Zwischenfinanzierung erforderlich ist. Eine Zwischenfinanzierung ist nötig, wenn eine neue Immobilie gekauft wird, die bisherige jedoch noch nicht verkauft ist. Der erwartete Erlös aus dem Verkauf der Immobilie wird dann zwischenfinanziert. Nach dem Verkauf wird der Zwischenfinanzierungskredit mit dem Verkaufserlös getilgt. Da Kauf und Verkauf beim Immobilientausch gleichzeitig ablaufen, kann auf eine Zwischenfinanzierung verzichtet werden und es fallen keine zusätzlichen Kosten für die Zinsen an.

Wie funktioniert ein Immobilientausch bei einer Mietwohnung?

Der Immobilientausch bei einer Mietwohnung ist grundsätzlich möglich und funktioniert im Prinzip genau wie beim Eigentum. Zwei Parteien, die jeweils genau dies bieten können, was der andere sucht, einigen sich auf einen Tausch ihrer Wohnungen. Allerdings besteht hier die Einschränkung, dass es sich nicht um das Eigentum der Parteien handelt. Aus diesem Grund müssen die jeweiligen Vermieter dem Tausch zustimmen. Da es sich seitens der Vermieter um eine Neuvermietung handelt, werden die gleichen Schritte wie bei einer ganz normalen Neuvermietung getroffen. Ein Vorteil beim Immobilientausch bei einer Mietwohnung ist allerdings, dass die dreimonatige Kündigungsfrist durch den nahtlosen Übergang in der Regel entfallen kann.

Was gilt es steuerlich bei einem Immobilientausch zu beachten?

Ob bei einem Immobilientausch Steuern anfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab – steuerlich wird der Immobilientausch wie ein normaler Immobilienkauf behandelt. Dabei können zwei Arten von Steuer fällig werden, die Grunderwerbssteuer und die sogenannte Spekulationssteuer.

Bei einem Immobilientausch innerhalb der Familie fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Tauschparteien in gerader Linie miteinander verwandt sind. Das bedeutet, dass ein Tausch zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln von der Grunderwerbsteuer befreit ist. Das Gleiche gilt für getrennt lebende Ehepartner, solange diese noch nicht geschieden sind. Bei einem Tausch zwischen Geschwistern muss die Grunderwerbsteuer hingegen gezahlt werden.

Bei der sogenannten Spekulationssteuer handelt es sich um die Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte. Diese Steuer wird fällig, wenn eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft wird. Dabei ist die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis zu versteuern. Die Spekulationssteuer kann beim Immobilientausch in zwei Fällen vermieden werden. Der erste Fall wäre, dass der Tausch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt. Der zweite Fall ist gegeben, wenn die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren zuvor selbst genutzt wurde.

In Bezug auf individuelle steuerliche Fragen empfiehlt es sich, in jedem Fall immer fachliche Beratung einzuholen. Dieser Beitrag dient lediglich zu informativen Zwecken und kann die Einholung von Rechtsrat keinesfalls ersetzen. 

Wie genau läuft ein Immobilientausch ab?

Zunächst einmal müssen sich die Parteien jeweils unabhängig voneinander für die Möglichkeit eines Immobilientauschs entscheiden. Hinter dieser Entscheidung steht häufig die Problematik, die Zeit zwischen dem Kauf einer neuen Immobilie und dem Verkauf der aktuellen zu überbrücken. Dann müssen sich diese Parteien finden. Bei einem Immobilientausch innerhalb der Familie ergibt sich dies häufig von alleine. Wer jedoch erst einen Tauschpartner suchen muss, dem stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Es gibt verschiedene Online-Portale, auf denen man das zu tauschende Objekt inserieren und nach einer passenden Immobilie suchen kann. Es ist auch ratsam, einen Makler einzuschalten, der eventuell bereits Tauschwillige kennt.

Haben sich die Tauschpartner gefunden, müssen sie sich über die Konditionen einig werden. Anschließend wird der Tauschvertrag beim Notar aufgesetzt. Die Partei mit der Immobilie mit dem geringeren Wert muss sich um die Finanzierung kümmern. Ganz wichtig ist außerdem für beide Parteien, klarzustellen, ob vor dem Einzug Renovierungsarbeiten notwendig sind. Bei größeren durchzuführenden Arbeiten müsste gegebenenfalls eine Unterkunft für die Zeit bis zum Abschluss der Renovierung gesucht werden. Nach Bezahlung des Differenzbetrags an die Partei mit der Immobilie mit dem größeren Wert erfolgt der Eigentumsübergang mit der Eintragung in die beiden Grundbuchblätter.

Für wen eignet sich ein Immobilientausch?

Ein Immobilientausch eignet sich für Personen, deren Immobilie nicht mehr ihren Bedürfnissen entspricht. Gerade in der Rente kommt es häufig vor, dass das Haus zu groß geworden ist. Häufig werden auch Treppen zu einem Problem und Immobilieneigentümer wünschen sich eine altersgerechte, barrierefreie Wohnung, um möglichst lange im eigenen Zuhause wohnen bleiben zu können.

Der größte Nachteil beim Immobilientausch ist, dass man aus der gewohnten Umgebung ausziehen muss. Oftmals hat man einen Großteil des bisherigen Lebens für die eigene Immobilie gespart oder Kredite abbezahlt und die eigenen vier Wände umgeben von der bekannten und geschätzten Nachbarschaft sind zum Lebensmittelpunkt der ganzen Familie geworden. So etwas aufzugeben fällt meist schwer. Eine Alternative zum Immobilientausch und einem damit verbundenen Auszug ist der Teilverkauf der Immobilie. Sie erhalten für den verkauften Teil eine Sofortauszahlung und können auf diese Weise einen altersgerechten Umbau oder den Einbau eines Treppenlifts finanzieren. Gleichzeitig bleiben Sie Haupteigentümer und können weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen. 

Fazit: Am besten professionellen Rat einholen

Finden sich zwei Parteien, deren Immobilien zum jeweils anderen passen, ist dies eine Win-Win-Situation, die sich finanziell für beide lohnen kann. Wichtig ist aber, den Tausch nicht ohne professionelle Unterstützung durchzuführen. Unter Umständen sind in einer lang bewohnten Immobilie umfassende Renovierungsarbeiten bereits überfällig und verzögern den Einzug, oder es liegen Baumängel vor, welche von Laien vielleicht nicht erkannt werden. Wer über einen Immobilientausch nachdenkt, um Liquidität für größere Projekte freizusetzen, sollte sich also gut informieren und beraten lassen sowie verschiedene Alternativen wie den Teilverkauf prüfen.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.