Zwischenfinanzierung

Steht ein Hauskauf, der Erwerb einer Ferienimmobilie oder eine Sanierung der eigenen Immobilie an, wird in der Regel eine höhere Geldsumme benötigt. Häufig ist das vorhandene Vermögen jedoch in Versicherungen, Sparplänen oder auch Immobilien gebunden und steht nicht sofort zur Verfügung. In diesem Fall bietet sich eine Zwischenfinanzierung an, mit der das Kapital bereits vorab eingesetzt werden kann. Bei uns erfahren Sie, was es dabei zu beachten gilt.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Als Zwischenfinanzierung wird eine kurzfristige Finanzierung mit einem variablen Zinssatz bezeichnet, die in der Regel in einer Summe getilgt wird. Die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf dient häufig der Überbrückung von Auszahlungen aus Bausparverträgen oder Versicherungspolicen, die erst in einigen Monaten zuteilungsreif, beziehungsweise fällig werden. Die Rückzahlung der Haus-Zwischenfinanzierung kann aber auch durch den Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie erfolgen. Anzumerken ist allerdings, dass eine Zwischenfinanzierung in einigen Fällen nur noch von sehr wenigen Banken genehmigt wird, da der Aufwand für die Kreditinstitute sehr hoch ist. Es lohnt sich daher, Alternativen im Blick zu haben.

Zur Finanzierung einer Immobilie wird im Allgemeinen Eigenkapital benötigt, um die Höhe der Kredite und damit die finanzielle Belastung zu reduzieren. Ist das Eigenkapital jedoch in Versicherungen, Bausparverträgen oder anderen Immobilien gebunden, muss es bis zum Fälligkeitstermin dieser Verträge oder dem Verkauf der Immobilie zwischenfinanziert werden. In den meisten Fällen ziehen Kreditinstitute bei einer Zwischenfinanzierung von Immobilien die Versicherungspolice oder den Bausparvertrag als zusätzliche Sicherheit heran, um die Rückzahlung der Immobilien-Zwischenfinanzierung sicherzustellen. In einigen Fällen wird auch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.

Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 400.000 EUR kaufen möchten und bereits eine Eigentumswohnung im Wert von 250.000 EUR besitzen, kann dieses Vermögen als Eigenkapital für den Immobilienkauf eingesetzt werden. Da Sie die Wohnung jedoch erst verkaufen möchten, nachdem Sie in das neue Haus umgezogen sind, benötigen Sie für die Summe von 250.000 EUR eine Zwischenfinanzierung. Dieser kurzfristige Kredit wird zurückgezahlt, sobald Sie die Wohnung verkauft haben.

Die Zwischenfinanzierung ist nicht nur der Überbrückung eines Immobilienkaufs vorbehalten. Sie kann auch genutzt werden, um vorzeitig Kapital zur Sanierung eines Gebäudes oder zum Kauf größerer Anschaffung zu erhalten. 

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Nachdem Sie wissen, welchen Betrag Sie zur Finanzierung einer Immobilie, einer Sanierung oder eines lang ersehnten Traums benötigen, schauen Sie sich Ihre bereits vorhandenen Vermögenswerte an. Erstellen Sie eine Liste, welche Beträge bei Lebensversicherungen und Sparplänen zu welchem Zeitpunkt ausgezahlt werden. Setzen Sie auf Ihre Liste auch Bausparverträge, die demnächst zuteilungsreif werden. Da die vorzeitige Auflösung dieser Verträge meist mit finanziellen Einbußen verbunden ist, lohnt sich oft eine Zwischenfinanzierung.

Reichen die Beträge aus, die am Ende der Laufzeit fällig werden, um den Kauf einer Immobilie oder eine Sanierung zu finanzieren, kann der Vertrag meist zwischenfinanziert werden. Ihren Kredit tilgen Sie erst, wenn die zugrunde liegenden Verträge ausgezahlt werden oder der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung beträgt im Allgemeinen maximal 24 Monate. In dieser Zeit zahlen Sie monatlich oder vierteljährlich die Zinsen für den Kredit. Beachten Sie, dass Sie eventuell vereinbarte Sparraten für die Verträge weiterhin bedienen müssen, damit das benötigte Guthaben am Ende der Laufzeit erreicht wird. Nur auf diese Weise ist sichergestellt, dass auch die gesamte Kreditsumme abgelöst wird.

Ist Ihr Vermögen in Form von Immobilien gebunden, beantragen Sie bei einem Finanzierungspartner Ihrer Wahl eine Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf der alten Immobilie. Die Rückzahlung erfolgt schließlich mit dem Erlös aus dem Hausverkauf. Sowohl bei einer Zwischenfinanzierung als auch bei einem Modernisierungskredit wird das Kreditinstitut in der Regel die Immobilie beleihen und eine Grundschuld eintragen.

Es lohnt sich in jedem Fall, Alternativen zu einer Verschuldung zu prüfen und einen Experten hinzuzuziehen, der Ihnen in Ihrer individuellen Situation beratend zur Seite steht und Sie über sämtliche Optionen informiert.

Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Wann sich eine Zwischenfinanzierung lohnt, hängt davon ab, in welcher Form und wie langfristig Ihr Kapital gebunden ist. Bei der Berechnung sollten Sie berücksichtigen, welche Abschläge vorgenommen werden, falls Sie einen Sparplan oder eine Versicherungspolice vorzeitig kündigen. Sind die Kreditzinsen, die bis zum Ablauf des Vertrages berechnet werden, günstiger, lohnt sich in der Regel die Zwischenfinanzierung.

Die Zwischenfinanzierung eines Hauskaufs oder Ferienhauskaufes beispielsweise erfordert meist größere Beträge. Je nach vereinbartem Zinssatz für die Zwischenfinanzierung kann es zu einer hohen monatlichen Belastung kommen. Erfolgt der Verkauf zeitnah, wird der Kredit schnell getilgt. Sollte er sich jedoch länger hinziehen, kann es unter Umständen erforderlich sein, den Preis des Hauses zu senken, um den Verkauf voranzutreiben. Vereinbaren Sie zur Zwischenfinanzierung Konditionen, die sich nach einem variablen Zinssatz richten, besteht gegebenenfalls ein Zinsänderungsrisiko. Der monatliche oder vierteljährliche Zinssatz kann sich ändern.

Bei einer Grundstück-Zwischenfinanzierung sollte beachtet werden, dass noch genügend finanzieller Spielraum vorhanden bleibt und die monatlichen Belastungen nicht zu hoch werden, um den Bau des Hauses finanzieren zu können. 

Wenn Sie kurzfristig Kapital benötigen, gibt es auch andere, sichere und zuverlässige Optionen. Eine interessante Alternative zu einer Form der Zwischenfinanzierung bietet der Immobilienteilverkauf, eine Unterform der Immobilienverrentung. Im Gegensatz zu klassisch unflexiblen Verrentungsmodellen wie der Leibrente bleiben Sie Mehrheitseigentümer Ihrer Immobilie. Sie übertragen beim Teilverkauf bis zu 50 % an Ihren Immobilienpartner und erhalten neben der Sofortauszahlung ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Auf diese Weise können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung weiterhin wie gewohnt nutzen oder auch vermieten. Da die Sofortauszahlung in der Regel nicht zweckgebunden ist, können Sie den Betrag individuell für anstehende Sanierungen, den Kauf einer Ferienimmobilie, den Hauskauf in Ihrer neuen Wunschheimat in welche Sie planen auszuwandern, oder für andere größere Anschaffungen verwenden. Im Gegensatz zu einer Zwischenfinanzierung müssen Sie das erhaltene Kapital nicht zurückzahlen und anstelle von volatilen Zinssätzen tritt ein vorab festgelegter monatlicher Nutzungsbeitrag. Später entscheiden Sie selbst, ob Sie die gesamte Immobilie veräußern, vererben oder auch zurückkaufen möchten.

Wie teuer ist eine Zwischenfinanzierung?

Wie bei jedem Kredit werden auch bei einer Zwischenfinanzierung Zinsen fällig, die sich nach dem mit der Bank vereinbarten Zinssatz richten. In der Regel wird ein variabler Zinssatz angeboten. Der Vorteil ist, dass der Kredit damit jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden kann. Ein variabler Zinssatz wird jedoch regelmäßig an die Marktsituation angepasst, wodurch ein Zinsänderungsrisiko besteht. Wie teuer eine Zwischenfinanzierung ist, hängt also vom derzeit gültigen Zinssatz ab. Das Kreditinstitut kann je nach Bonität des Kunden auch einen Sicherheitsaufschlag vornehmen, der den Kredit zusätzlich verteuert.

Bei der Zwischenfinanzierung über einen Teilverkauf hingegen vereinbaren Sie mit Ihrem Immobilienpartner vorab feste Zahlungen in Form eines Nutzungsbeitrags. Dies bietet Planungssicherheit und verlangt außerdem keine Rückzahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt. Da Sie Mehrheitseigentümer bleiben, partizipieren Sie außerdem an der Entwicklung der Immobilienpreise. Ein Vergleich lohnt sich also, besonders wenn die Zwischenfinanzierung für eine längere Zeitstrecke und nicht für einen kurzfristigen Zeitraum geplant ist. 

Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Die Immobilien-Zwischenfinanzierung bietet verschiedene Vor- und Nachteile. Wird der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zwischenfinanziert, ergeben sich für den Kunden folgende Vorteile:

• Sparverträge und Versicherungspolicen müssen nicht vorzeitig gekündigt werden – mögliche finanzielle Einbußen werden somit umgangen.
• Gebundenes Kapital kann vorzeitig verwendet werden, um ein Gebäude zu sanieren, eine Immobilie zu erwerben oder einen lang ersehnten Traum zu erfüllen.
• Die neue Immobilie kann erworben und saniert werden, während die alte Immobilie noch bewohnt und erst anschließend verkauft wird.
• Eine Zwischenfinanzierung kann in der Regel jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden.

Eine Zwischenfinanzierung kann jedoch auch mit Nachteilen verbunden sein. Achten Sie daher insbesondere auf folgende Punkte:

• Kreditinstitute vereinbaren in der Regel einen variablen Zinssatz, der höher als ein fester Zinssatz ist.
• Variable Zinssätze können mit einem Zinsänderungsrisiko verbunden sein – die Höhe der monatlichen Belastung kann sich während der Laufzeit daher ändern.
• In einigen Fällen ist die Kreditvergabe aufgrund einer Altersbeschränkung der Kreditnehmer nicht möglich.
• Eine Zwischenfinanzierung ist oft auf eine Laufzeit von 24 Monaten begrenzt.
• Sollte sich der Verkauf einer Immobilie in die Länge ziehen, ist unter Umständen der Verkaufspreis zu reduzieren. Neben den Kreditkosten ist gegebenenfalls der Fehlbetrag zur Rückzahlung der Zwischenfinanzierung anderweitig auszugleichen.

Im Vergleich bietet ein Teilverkauf durch vorab festgelegte Zahlungen mehr Planungssicherheit. Sowohl der Auszahlungsbetrag als auch die monatliche Zahlung werden frühzeitig vereinbart und bieten damit Sicherheit und Beständigkeit bei einer Zwischenfinanzierung. Beim Teilverkauf sind Sie zudem nicht verpflichtet, den ausgezahlten Betrag nach 24 Monaten zurückzuzahlen. Der Teilverkauf ist außerdem altersunabhängig möglich.

Fazit: Alternativen im Blick haben 

Eine Zwischenfinanzierung bietet die Möglichkeit, in Immobilien oder Sparplänen gebundenes Kapital vor Ablauf der Fälligkeitsfrist zu nutzen. Die Rückzahlung des Kredits erfolgt in einer Summe durch fällige Sparguthaben oder den Verkauf einer Immobilie. In den meisten Fällen wird von den Banken ein variabler Zinssatz angeboten, der sich nach dem aktuellen Marktgeschehen richtet. Sollten Sie eine Zwischenfinanzierung in Erwägung ziehen, lohnt es sich daher in jedem Fall, die Vor- und Nachteile sowie mögliche Alternativen im Blick zu haben.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.