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Spekulationssteuer Immobilien - Hierauf sollten Sie unbedingt achten


Steuerrechner liegt vor einem Haus

Verkaufen Sie Ihr Anwesen innerhalb einer bestimmten Frist mit Gewinn, hält der Staat die Hand auf und bittet Sie mit einer Spekulationssteuer für Immobilien zur Kasse. Erfahren Sie hier, wann der Immobilienverkauf für Sie grundsätzlich steuerfrei ist, was im Erbfall zu beachten ist und wie Sie eine eventuelle Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen. Da dieser Artikel nicht die Einholung von Rechtsrat ersetzt ist es unbedingt ratsam individuelle Szenarien mit dem Steuerberater zu besprechen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Spekulationssteuer für Immobilien und wann fällt sie an?

Gemäß Einkommensteuergesetz § 23 müssen Sie auf Gewinne aus privaten Verkäufen und Veräußerungen eine Steuer entrichten, die sogenannte Spekulationssteuer für Immobilien und andere Güter. Die Steuer wird erhoben, da es durch den Verkauf eines Wirtschaftsguts zu einer kurzfristigen Wertsteigerung kommt. Der Gesetzgeber möchte durch die Spekulationssteuer bei Immobilien und anderen Wirtschaftsgütern verhindern, dass Verkäufer Preissteigerungen bewusst ausnutzen. Der Gewinn wird daher dem Einkommen bei der Einkommenssteuer zugerechnet. Die Spekulationssteuer bei Immobilien ist vor allem bei vermieteten Häusern ein Thema, damit Mieten nicht in für Verbraucher unbezahlbare Höhen getrieben werden.

Es gilt dabei eine Immobilien Spekulationsfrist zu beachten. Diese vom Gesetzgeber vorgeschriebene Spekulationsfrist für Immobilien beträgt ab dem Kauf zehn Jahre. Das heißt, die Spekulationssteuer beim Hausverkauf wird dann fällig, wenn Sie zum Beispiel nach fünf oder acht Jahren Ihr Objekt wieder verkaufen. Keine Spekulationssteuer bei Immobilien fällt an, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach zwölf oder zwanzig Jahren veräußern.

Gut zu wissen: Es gibt zahlreiche Ausnahmeregeln im privaten Bereich, bei denen keine Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf erhoben wird. Während die Spekulationssteuer bei Immobilien über einen relativ langen Zeitraum in Betracht kommt, ist sie bei anderen Wertgegenständen kürzer. Möchten Sie Gold oder Münzen verkaufen, weil Sie beispielsweise vermeiden möchten, einen Modernisierungskredit aufzunehmen, beträgt die Frist hier zwei Jahre. Auf Aktien fällt nicht mehr wie bei Immobilien die Spekulationssteuer an. Seit 2009 gilt hier unabhängig von Fristen eine Abgeltungssteuer.

Spekulationssteuer bei Immobilien in Eigennutzung – das müssen Sie wissen

Als Faustregel merken Sie sich: Eine Spekulationssteuer bei Immobilien fällt immer dann an, wenn ein Objekt, das Sie nicht selbst nutzen innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert wird und Sie dabei einen Gewinn machen. Grundsätzlich keine Spekulationssteuer für Immobilien wird erhoben, wenn Sie das Objekt länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz haben. 

Eine Immobilie steuerfrei verkaufen Sie innerhalb der Zehnjahresfrist, wenn Sie selbst in dem Anwesen wohnen. Die Immobilien Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn Sie das Haus zuerst vermietet haben. Wichtig beim Immobilienverkauf für die Spekulationssteuer ist nur, dass Sie das Objekt vor der Veräußerung mindestens zwei Jahre plus im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Zahlen müssen Sie die Spekulationssteuer auf Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist, wenn Sie zunächst selbst in dem Haus gewohnt haben und es anschließend vermietet haben. Beachten Sie dabei: Die Immobilien Spekulationsfrist wird berechnet ab dem Tag des notariellen Kaufvertrages. Wann der Eigentümerwechsel in das Grundbuch eingetragen wurde, ist dabei unerheblich.

Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt anteilig an, wenn Sie Ihr Eigentum zum Teil selbst nutzen und teilweise vermietet haben. Angenommen, Sie erhalten aus einem Verkauf einen Spekulationsgewinn von 100.000 Euro. Falls Sie 70 % der Wohnfläche selbst nutzen und 30 % (zum Beispiel die Einliegerwohnung) vermietet haben, müssen Sie beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer nur auf 30.000 Euro abführen. Haben Sie in Ihrem Anwesen ein Arbeitszimmer und das immer steuerlich geltend gemacht, fällt ebenfalls anteilig die Spekulationssteuer für Immobilien an. Entfallen auf Ihr Arbeitszimmer 10 % der Gesamtfläche, sind 10 % Ihres Spekulationsgewinnes zu versteuern.

Die Spekulationssteuer für Immobilien fällt ebenfalls an, wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkaufen. Sie können ebenfalls Ihre Immobilie nicht steuerfrei verkaufen, wenn Ihr Zweitwohnsitz nicht aus beruflichen Gründen, sondern für private Zwecke erworben wurde. Die Spekulationsfrist für Immobilien ist daher auch in diesem Fall zu beachten.

Spekulationssteuer für Immobilien im Erbschaftsfall

Fällt die Spekulationssteuer für Immobilien auch im Erbfall an? Hier ist der Gesetzgeber ganz klar. Sie erben die Spekulationsfrist auf den Haus- oder Wohnungsverkauf mit. Die Frist beginnt nicht mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem Sie das Erbe antreten. Es gilt der Termin, zu dem beim Notar der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Hat der Erblasser die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vier Jahre lang vermietet, müssen Sie noch sechs Jahre mit dem Verkauf warten, damit die Spekulationssteuer für Immobilien nicht anfällt. Sofern der Erblasser die letzten zwei Jahre vor seinem Tod und im Verkaufsjahr selbst in dem Objekt gewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer für Immobilien, wenn Sie den Besitz veräußern. Beachten Sie, dass je nach Ihrem Verhältnis zu dem Verstorbenen die Erbschaftssteuer zusätzlich anfallen kann. Bei Schenkungen müssen Sie ebenfalls mit der Spekulationssteuer für Immobilien rechnen. Da dieser Artikel nicht die Einholung von Rechtsrat ersetzt ist es unbedingt ratsam individuelle Szenarien mit dem Steuerberater zu besprechen.

Spekulationssteuer für Immobilien- wann gilt der Verkauf als gewerblich?

Sie wollen mehrere Immobilien verkaufen und wissen nicht, ob das Finanzamt das als privates oder gewerbliches Veräußerungsgeschäft einstuft? Orientieren können Sie sich grob an der sogenannten “Drei-Objekt-Grenze”. Kaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, die Sie dann weiterverkaufen, gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. Die Größe der Immobilie spielt dabei keine Rolle. Es fallen auch Neubauten darunter oder Häuser, die vor dem Verkauf grundlegend modernisiert werden.

Das Finanzamt hält sich dabei nicht zwingend an die drei Objekte-Vorgabe und geht häufig nach einer von Beginn an bestehenden Veräußerungsabsicht aus. Gibt es einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen einer Modernisierung oder dem Erteilen einer Baugenehmigung und dem Verkauf, kann Ihnen ein gewerblicher Verkauf unterstellt werden. Besitzen Sie hingegen vier Objekte und haben in einem davon mindestens fünf Jahre gewohnt, kann ein Privatverkauf als Maßstab angelegt werden. Haben Sie mit dem Erreichen der Rente eine gewerbliche Immobilie Ihrer Firma in Ihren Privatbesitz überführen lassen, läuft die Frist von zehn Jahren neu ab dem Tag der Übertragung. Es gilt der Wert für eine eventuelle Spekulationssteuer für Immobilien an dem Tag, an dem die Übertragung von der Firma auf den Privatbesitz stattfand.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Möchten Sie die Höhe der Spekulationssteuer für Immobilien herausfinden, ist im ersten Schritt der Verkaufsgewinn zu ermitteln. Doch geht es hier nicht nur um den Differenzbetrag zwischen Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Verkaufserlös. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) wird ebenfalls rückabgewickelt. Den Gewinn als Berechnungsgrundlage für die Spekulationssteuer für Immobilien ermitteln Sie nach folgender Formel: 

Gewinn = (Erlös für die Veräußerung + AfA + Nebenkosten der Veräußerung) - (Kaufpreis der Immobilie + Kaufnebenkosten + getätigte Aufwendungen)

Ein Wort zu den Aufwendungen: Haben Sie die Immobilie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf renoviert, zählen Sie diesen Betrag zu den Anschaffungskosten. Das reduziert innerhalb der Frist den Gewinn aus der Spekulation. Renovieren Sie vor dem Verkauf, werden diese Ausgaben ebenfalls berücksichtigt.

Angenommen, Sie haben Ihre Immobilie für 600.000 Euro verkauft. Die kompletten Kauf- und Herstellungskosten betrugen damals 500.000 Euro. Zusätzlich fallen Kosten für die Veräußerung von 50.000 Euro an. Dann müssen Sie 50.00 Euro Spekulationsgewinn versteuern. Bei einem Jahresbruttoeinkommen von 50.000 Euro sind bei der Einkommenssteuer dann 100.000 Euro angegeben. Aufgrund der Steuerprogression wird Sie das Finanzamt ordentlich zur Kasse bitten. Ihre Gewinne aus einer privaten Veräußerung bleiben steuerfrei, wenn Ihr Spekulationsgewinn 600 Euro im Jahr nicht übersteigt. Auch hier gilt: Holen Sie im konkreten Fall unbedingt ergänzend Rechtsrat einer Fachperson wie etwa eines Steuerberaters.

Bedenken Sie, dass die Rückabwicklung der AfA dazu führen kann, dass Sie auch einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen können, wenn Ihr Verkaufserlös unter dem einst gezahlten Kaufpreis liegt. Der Verlust reduziert nicht Ihr Einkommen. Es gäbe allenfalls die Möglichkeit, einen Verlustvortrag zu nutzen. Das heißt, wenn Sie in den kommenden Jahren eine weitere Immobilie noch innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend veräußern, kann der ehemalige Verlust mit diesem Gewinn verrechnet werden. Die Spekulationssteuer für Immobilien fällt dann entsprechend geringer aus.

Immobilien Teilverkauf – fällt auch hier eine Spekulationssteuer für Immobilien an?

Statt eine Immobilie zu beleihen, weil ein Modernisierungskredit erforderlich ist, entscheiden sich viele Eigentümer, mit dem Rentenalter ihr Haus oder ihre Wohnung zum Teil zu verkaufen. Durch den Immobilien Teilverkauf ist es möglich, auf einmal eine größere Summe zu erhalten. Selten kommt als Alternative auch das Modell der Leibrente infrage, bei der allerdings hohe Abschläge auf den Marktwert mit einkalkuliert werden müssen. Gerade im fortgeschrittenen Alter ist es schwierig, eine Immobilie beleihen zu lassen. Gleichzeitig steckt das lebenslang aufgebaute Vermögen im Eigentum fest und kann nicht nach Wunsch genutzt werden. Die Immobilienverrentung erlaubt es, dank Nießbrauch, in den geliebten vier Wänden wohnen zu bleiben.

Interessant ist in diesem Zusammenhang die Frage, wie sich ein Teilverkauf mit Immobilienverrentung oder Auszahlung einer großen Summe auf die Spekulationssteuer für Immobilien auswirkt. Auch hier gilt: Eine Spekulationssteuer für Immobilien bei einem Teilverkauf müssen Sie grundsätzlich je nach Nutzungsart ebenfalls entrichten. Bei vermieteten Objekten gilt die bereits erwähnte Frist von zehn Jahren. Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, ist die Frist entsprechend kürzer. Entscheiden Sie sich daher, Ihr selbst bewohntes Haus zu verkaufen, ist bei Modellen mit Einmalzahlung in der Regel keine Spekulationssteuer für Immobilien erforderlich.

Zusammengefasst: Da die Immobilie in der Regel selbst bewohnt ist, und meist sogar bereits länger als zehn Jahre bewohnt ist, ist die Spekulationssteuer in der Regel kein Thema für Teilverkäufer. Ihre individuelle Situation sollten Sie jedoch unbedingt nochmals mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Fazit: Lassen Sie sich vorab über die Spekulationssteuer für Immobilien beraten

Pauschal lässt sich nicht sagen, ob Sie für Ihr Haus eine Spekulationssteuer für Immobilien entrichten müssen. Bevor Sie sich mit dem Gedanken an einen Verkauf oder einen Teilverkauf tragen, sollten Sie sich daher auf jeden Fall beraten lassen. Kontaktieren Sie unbedingt Ihren Steuerberater. Sie haben Fragen rund um den Teilverkauf oder die Leibrente? Kontaktieren Sie uns oder erfahren Sie mehr in unserem Magazin.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen

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