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Nutzungsrecht

Jeder Besitzer einer Immobilie steht früher oder später vor der Frage, was nach dem eigenen Tod mit dem Haus oder der Eigentumswohnung geschehen soll. Soll das Haus schon zu Lebzeiten den Kindern überschrieben werden oder lohnt sich ein Verkauf? Ganz gleich, ob Sie über Verkauf, Teilverkauf oder Leibrente nachdenken: Das Thema Nutzungsrecht spielt für jeden Eigentümer eine wichtige Rolle. Was Sie zum Immobilien Nutzungsrecht wissen sollten, erfahren Sie hier. 

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Nutzungsrecht im Immobilien-Kontext?

 Per Definition setzt jedes Nutzungsrecht eine vertragliche Vereinbarung voraus: Wer ein Nutzungsrecht besitzt, kann eine Sache nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein – z.B. ein Fahrrad am Urlaubsort.  Das geliehene Rad darf zwar genutzt, aber nicht weiterverkauft werden. Auch bei Immobilien gibt es nach dieser Definition Nutzungsberechtigte: Wer ein einfaches Nutzungsrecht einer Wohnung besitzt, zahlt quasi eine Leihgebühr (manchmal auch Miete) als Nutzungsentgelt. Einfache Nutzungsrechte wie diese werden per (Miet-)Vertrag geregelt. Ein sogenanntes dinglich abgesichertes, ausschließliches Nutzungsrecht dagegen wird im Grundbuch eingetragen und kann nur gelöscht werden, wenn der Nutzungsberechtigte zustimmt. Im Immobilienkontext gibt es drei Arten von dinglichem Nutzungsrecht:

Welche Nutzungsrechte besitze ich als Mieter?

Mit Unterzeichnung des Mietvertrages sichert sich ein Mieter ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer privaten Wohnung. Dies heißt beispielsweise, dass der Vermieter kein Zutrittsrecht genießt, also die Räume seines Mieters nicht einfach ohne dessen Erlaubnis betreten darf. Gleiches gilt übrigens auch für Ihre Kinder, falls Sie diesen das Haus gegen ein lebenslanges Wohnrecht vermacht haben. Dieses Nutzungsrecht berechtigt zum vertragsgemäßen Gebrauch und verpflichtet zur pfleglichen Behandlung des genutzten Objekts. Das je nach Vertrag zeitlich befristete oder unbefristete Nutzungsrecht eines Mieters zählt zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten und erstreckt sich auch auf öffentliche Bereiche wie Keller, Fahrstuhl, Parkplatz oder Garten. Jedoch ist dies ein einfaches Nutzungsrecht mit gewissen Grenzen durch die Hausordnung: So darf bei zu wenig Platz für das Mobiliar nicht einfach auf das gemeinschaftliche Treppenhaus ausgewichen werden. Für Gemeinschaftsbereiche wie Hausflur oder Garten gilt ein nicht ausschließliches Nutzungsrecht. Ein sogenanntes “Nicht ausschließliches Nutzungsrecht” entbindet Mieter jedoch nicht von der Pflicht, diese Bereiche zu pflegen – oder anteilige Kosten, etwa für die Gartenpflege durch einen Dienstleister, zu tragen. Im Umkehrschluss heißt Sondernutzungsrecht, z.B. bei eigenem Gartenstück oder einem bestimmten Parkplatz, dass deren Nutzung durch Dritte verboten ist.

Was geschieht mit dem Mieter-Nutzungsrecht im Todesfall?

Sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite ist ein Mietvertrag vererblich: Die Erben treten in das Mietverhältnis ein, mit allen vertraglich vereinbarten Rechten und Pflichten. Dabei gelten einfache Nutzungsrechte ggf. auch für andere Eintrittsberechtigte, also nicht zwingend die Erben, sondern Ehepartner, Lebensgefährte, Verwandte gerader Linie, Geschwister oder Adoptivkinder. Dies kann bei dringendem Wohnbedarf der Fall sein oder dort, wo zuvor ein gemeinsamer Haushalt mit dem Verstorbenen bestand. Diese Tatsache wird bei Eheleuten als selbstverständlich angenommen. Praktisch formuliert: Stirbt der Vater, darf der Sohn seine Mutter, die neue Partnerin in zweiter Ehe oder einen Freund, der mit dem Vater gemeinsam gewirtschaftet hat, nicht vor die Tür setzen, um als gesetzlicher Erbe selbst einzuziehen. Durch dieses Eintrittsrecht wirkt sich das Nutzungsrecht auch direkt auf den Vermieter aus, der bei Versterben seines Mieters den Erbberechtigten kündigen darf – jedoch nicht einem Eintrittsberechtigten wie etwa dem erwähnten Freund des Vaters und Mieters.

Wer erhält das Nutzungsrecht an der Mietwohnung bei Scheidung?

 Bei einvernehmlicher Scheidung müssen sich Eheleute untereinander im Rahmen eines Scheidungsvergleiches vertraglich über Ehewohnung, eheliches Gebrauchsvermögen und Ersparnisse einigen. Wer gerne in der Immobilie bzw. Eigentumswohnung bleiben möchte, kann den anderen verpflichten, gegen eine Ausgleichszahlung auszuziehen. Ist die Ehewohnung dagegen eine Mietwohnung, deren Vertrag auf beide Ehepartner oder nur den anderen lautet, sind Nutzungsrecht und Mietrechte abzutreten – bevor die Scheidung rechtskräftig wird. Nicht selten stellt sich im Scheidungsfall einer der Partner quer, sobald es um eine vertragliche Lösung zur Abtretung der Mietrechte an den (noch nicht geschiedenen) Ehepartner geht. Doch wie sichern Sie Ihr uneingeschränktes Nutzungsrecht, wenn beide Anspruch auf die gemeinsame Mietwohnung erheben? In diesem Fall können Mietrechte wie Nutzungsrechte im Scheidungsfall per Gerichtsbeschluss übertragen werden. Das Gericht kann anordnen, dass der Expartner in das Mietverhältnis eintritt – oder nur einem von beiden das Mietrecht als uneingeschränktes Nutzungsrecht zusprechen.

Wie sichern Sie sich als Eigentümer das Nutzungsrecht am Haus?

 Statt Ihre Immobilie zu vererben bzw. einen Erbvertrag zu schließen, mit dem Sie zusichern, dass Sie ein Objekt später übertragen werden, können Sie Haus oder Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten verschenken. Bei einer Schenkung entscheidet in der Regel nicht das Erbrecht, sondern Sie selbst, wer Ihre Immobilie bekommt – und haben auch mit einer etwaigen Hypothek nichts mehr zu tun. Allerdings geben Sie mit dem Eigentümerwechsel im Grundbuch (und entsprechender Nutzungsrecht Erklärung) auch sämtliche Rechte wie Ihr eigenes Nutzungsrecht auf. Es sei denn, Sie treffen eine Nießbrauchsregelung (dann profitieren Sie auch wirtschaftlich) oder Sie knüpfen mittels Nutzungsrecht Vertrag ein reines Wohnrecht an die Schenkung. Hierbei profitiert der Beschenkte, weil er diese Nutzungsrechte in den meisten Fällen auch steuerlich geltend machen kann. Besprechen Sie hierbei Ihre individuelle Situation jedoch unbedingt mit einem Rechtsberater.

Lässt sich ein Nutzungsrecht wie Wohnrecht oder Nießbrauch kündigen? 

Einfache Mietverhältnisse mit einfacher Nutzung sind lediglich vertraglich geregelt: Eine Kündigung des Mietvertrags genügt. Anders bei Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht: Stehen die Nutzungsrechte für eine Immobilie gemäß Nutzungsrecht Erklärung im Grundbuch, braucht es die Zustimmung des Wohnberechtigten zur Löschung, die – wie den Grundbucheintrag selbst – ein Notar vornimmt. Falls nicht anders vereinbart, enden Nutzungsrechte in der Regel erst mit dem Ableben des vorigen Eigentümers.

Nießbrauch im Grundbuch

Wussten Sie schon: Beim Teilverkauf von Heimkapital wird ein Nießbrauchsrecht für Sie und Ihren Partner in das Grundbuch eingetragen.

Immobilie beleihen oder verkaufen und trotzdem das Nutzungsrecht an der Immobilie behalten?

Vereinbaren Sie bei Verkauf Ihrer Immobilie gleichzeitig ein exklusives Mietrecht, profitieren Sie von einem attraktiven Kaufpreis und werden zum Mieter. Instandhaltung, Reparaturen & Co. sind ab sofort Sache des neuen Eigentümers – das kann eine  Entlastung sein, aber auch die Aufgabe von Selbstbestimmung bedeuten. Zum Beispiel, wenn man den Dachausbau oder das altersgerechte Bad in der Zukunft doch noch einmal umsetzen will. Dieses Modell nennt sich Rückmietkauf. Es hat jedoch viele Vorteile, Mehrheitseigentümer der eigenen Immobilie zu bleiben, wofür es ebenfalls innovative Lösungen wie etwa den Immobilienteilverkauf gibt. Dabei verkaufen Sie bis zu 50% der Immobilie und erhalten ein Nießbrauchsrecht, mit dem Sie weiterhin die volle Kontrolle behalten. Nur für den Anteil, den Sie verkauft haben, wird ein geringer Nutzungsbeitrag fällig. 

Welche Vorteile bietet Nießbrauch als Nutzungsrecht?

 Nießbrauch ist viel mehr als nur einfaches Wohnrecht: Als Nießbraucher haben Sie nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht, sondern können Ihren Teil der Immobilie selbst lukrativ nutzen, z.B. vermieten oder verpachten (alleiniges Fruchtziehungsrecht). Sie verkaufen Ihre Immobilie, aber bleiben trotzdem dort wohnen. Schließlich war Ihr Haus Ihr Lebensmittelpunkt, über Jahre und Jahrzehnte – und Sie sind dort eingebunden, in Nachbarschaft und Umfeld. Leider geht an einem Verkauf manchmal kein Weg vorbei – entweder, weil es finanziell eng wird oder Sie sich endlich den lang ersehnten Traum einer Reise erfüllen wollen. Wenn Sie Ihr Haus ganz oder anteilig verkaufen, endet Ihr Wohnrecht beim Nießbrauchsrecht nicht zwangsläufig mit Ihrem Auszug. Wie bei einem Teilverkauf von Immobilien, mit dem Sie gebundenes Vermögen flüssig machen, ohne Ihr Haus als Ganzes zu verkaufen. Dies ist auch unabhängig vom Alter möglich; Im Übrigen bleiben Sie Eigentümer des verbliebenen Teils und können Ihre Immobilie später normal vererben oder eine Schenkung vereinbaren. Außerdem können Sie ein vertraglich vereinbartes Rückkaufsrecht wahrnehmen, um Ihren Anteil zum aktuellen Marktwert zurückzukaufen.

Was bestimmt über den Wert von Nutzungsrechten?

Was Nutzungsrechte kosten, bestimmen mehrere Faktoren, wie voraussichtliche Lebenserwartung, potenzielle Mieteinnahmen und Kapitalwert, wobei nicht nur Alter, sondern auch Geschlecht eine Rolle spielen – das Finanzministerium stellt dazu entsprechende Übersichten bereit. Auf Basis des Bewertungsgesetzes wird der Jahreswert des Nutzungsrechts ermittelt. Bewohnen Sie als Berechtigter die Immobilie selbst, ist dieser Jahreswert die Miete, die Sie sonst pro Jahr für eine vergleichbare Wohnung zahlen würden. Bei Vermietung des Objekts entspricht der Jahreswert den jährlichen Mieteinnahmen, höchstens aber dem Verkehrswert einer Immobilie geteilt durch 18,6 (§ 16 Bewertungsgesetz). Wo der Verkehrswert liegt, bestimmen wiederum die Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Jetzt multiplizieren Sie den Jahreswert noch mit einem bestimmten Faktor (Altersfaktor). Auch dessen Höhe definiert sich nach Bewertungsgesetz und den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Diese werden jedes Jahr neu ermittelt – der Grund, weshalb Alter, vermutete Lebenserwartung und Geschlecht (Frauen leben im Durchschnitt länger als Männer) darüber bestimmen, welcher Wert einem Nutzungsrecht wie Nießbrauch oder Wohnrecht zugemessen wird. Ein Wert, von dem Sie übrigens Werbungskosten abziehen und steuerlich geltend machen können! Je höher das Alter, desto niedriger der Wert, der an die Lebensdauer einer Person geknüpft ist. Sind Sie z.B. unter 30, geht man von dem fiktiven Wert 20 aus, sind Sie über 70, wird der Notar den Jahreswert (z. B. 2.000 Euro) nur noch mit 5 multiplizieren – macht 10.000 Euro insgesamt.

Wie wird ein Wohnrecht als Nutzungsrecht berechnet?

 Die Berechnung eines lebenslangen Wohnrechts, ist das § 14 Bewertungsgesetz zugrunde gelegt..

Die Formel lautet stets:

Jahresmiete × Kapitalwertfaktor = Wert des Nutzungsrechts
Jahresmiete= Nettokaltmiete pro Monat × 12

 

Anbieter von Immobilienrenten wenden jeweils in manchen Fällen eigene, individuelle Konzepte und Formeln bei der Berechnung von Nießbrauch und Wohnrecht an. 

Worauf ist bei der Berechnung von lebenslangem Wohnrecht noch zu achten?

 Der Jahreswert, also die fiktive Jahresmiete, wird mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert, aber darf dabei nicht höher sein als der Immobilienwert (der aktuelle Marktwert der Immobilie) geteilt durch 18,6. Allerdings kommt dies nur selten vor, weil Faktor 18,6 heißt, dass die Mietrendite hier über 5,38 Prozent liegt. Kredite, Wohnrecht oder weitere Belastungen gehören hier nicht dazu. Wollen Sie eine Vereinbarung zur Schenkung, für den Erbfall etc. treffen, empfiehlt sich die Erstellung eines Wertgutachtens. Den jeweiligen Kapitalwertfaktor finden Sie in den Tabellen des Statistischen Bundesamtes; 5,5 Prozent Verzinsung sind inkludiert. Bei eigengenutzten Immobilien ist der Mietpreis eines vergleichbaren Objekts zu ermitteln – in den Mietangeboten von Immobilienportalen sowie in offiziellen Mietpreisspiegeln der Kommunen werden Sie fündig.  Darüber hinaus wird der persönliche Gesundheitszustand beim Nutzungswert nicht überprüft und berücksichtigt. 

Fazit: Nutzungsrecht kennen, Nutzungsrecht ausreizen!

 Das Nutzungsrecht im Immobilien-Kontext  hat zahlreiche Facetten: Je nachdem, ob Sie als Mieter ein Nutzungsrecht auf Basis vertraglicher Erklärung genießen, sich ein lebenslanges Wohnrecht durch Vertrag sichern oder als Nießbraucher von Wohnrecht und wirtschaftlich lukrativer Nutzung durch den Teilkauf Ihrer Immobilie profitieren: Je nach Ausgestaltung stattet ein vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht Sie als Nutzer einer Immobilie – von Mietwohnung über Eigentumswohnung bis Einfamilienhaus – mit einem unterschiedlich großen Spektrum an Rechten und Pflichten aus. Fazit: Nur, wer hier die gesetzlichen Vorgaben und Rahmenbedingungen von Nutzungsrecht in jedem individuellen Einzelfall kennt, kann diese Regularien zu seinem wirtschaftlichen und persönlichen Vorteil gewinnbringend nutzen!

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.