Reallast

Die Reallast bietet Verkäufern von Immobilien die Möglichkeit, auch nach einem Immobilienverkauf finanziell oder durch Sach- oder Dienstleistungen zu profitieren. Der neue Grundstückseigentümer geht damit jedoch eine langfristige Verbindlichkeit ein, was den Wert der Immobilie mindern kann. Hier erfahren Sie, was eine Reallast ist und welche Alternativen es gibt.

Inhaltsverzeichnis

Reallast Definition: Was ist eine Reallast?

Die Reallast ist einfach erklärt. Die Reallast beschreibt das Recht einer Person, vom Eigentümer eines Grundstücks wiederkehrende Leistungen zu beziehen. Im Gegensatz zu einer Grundschuld oder einer Hypothek müssen diese Leistungen nicht zwingend finanzieller Natur sein, sondern bestehen häufig aus Sachleistungen oder Dienstleistungen. Außerdem erhält der Berechtigte einer Reallast im Gegensatz zu Dienstbarkeiten (Nießbrauch, Wegerecht usw.) nicht unmittelbar eine Nutzungsbefugnis. Der Eigentümer des Grundstücks entscheidet, auf welche Weise er die vereinbarten Leistungen erwirtschaftet und muss nicht zwingend durch die Immobilie erwirtschaftet werden. Das Grundstück dient lediglich als eine Art Pfand für den Fall, dass der neue Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ist dies der Fall haftet er nicht nur mit seinem Grundstück, sondern auch mit seinem gesamten persönlichen Vermögen.

Reallast im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Die Reallast wird nach dem deutschen Sachenrecht in § 1105 des BGB geregelt. Der Berechtigte kann in besonderen Fällen über eine Zwangsvollstreckung die Herausgabe der vereinbarten Leistungen sowie persönliche Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer geltend machen.

Die Reallast, die zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten vereinbart wurde, ist in Abteilung II des jeweiligen Grundbuchs eingetragen. Je nach Vereinbarung kann das Recht übertragbar und vererbbar sein. Die Reallast gab es bereits im Mittelalter. In einigen Grundbüchern sind heute noch Eintragungen zu finden, die den Berechtigten beispielsweise eine fest vereinbarte Menge an Naturalien wie Kartoffeln oder Weizen zusichern. Die Reallast wird heute jedoch häufig als sogenannter “Altenteil” in Verbindung mit einem Wohnrecht vereinbart. Der Eigentümer überträgt dabei zu Lebzeiten das Grundstück an den Nachfolger und erhält im Gegenzug eine monatliche Zahlung oder Dienstleistung sowie ein Nutzungsrecht auf Lebenszeit für die darauf befindliche Immobilie. 

Verschiedene Arten der Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

In Abteilung II des Grundbuchs werden Lasten und Beschränkungen eingetragen, die das jeweilige Grundstück betreffen. Sie können beispielsweise aus Dienstbarkeiten bestehen:

• Grunddienstbarkeiten (Recht zugunsten eines anderen Grundstückseigentümers wie Wegerecht, Leitungsrecht usw.)
• Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (beispielsweise nicht vererbbares und nicht veräußerliches Wohnrecht)
• Nießbrauch (nicht vererbbares und nicht veräußerliches Recht zugunsten einer bestimmten Person wie Recht auf Mietzinsen usw.)
• Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht (vererbbares und veräußerliches Recht zugunsten eines Wohnberechtigten oder Nutzungsberechtigten)

Neben den Dienstbarkeiten gibt es weitere Lasten, die im Grundbuch eingetragen sein können:

• Reallast: Immobilien mit einer Vereinbarung, nach der ein Begünstigter fest vereinbarte Leistungen (Geld-, Sach- oder Dienstleistungen) erhält
• Vorkaufsrecht: Recht des Begünstigten, in einen vom Grundstückseigentümer mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag einzutreten
• Erbbaurecht: vererbbares und veräußerliches Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen
• ”Altenteil”: Kombination aus Reallast und Wohnrecht

Reallast und Erbbaurecht unterscheiden sich hinsichtlich der Nutzungsbefugnis. Beim Erbbaurecht hat der Begünstigte das Recht, das Grundstück selbst zu nutzen, wobei die Reallast nur das Recht verleiht, eine bestimmte Leistung (wiederkehrende Geldzahlungen oder Sachleistungen) vom Grundstückseigentümer zu erhalten.

Nießbrauch und Reallast sind beides Grundstücksbelastungen, die im Grundbuchauszug der Immobilie zu finden sind. Der Unterschied besteht unter anderem darin, dass der Nießbrauch nicht vererbt oder veräußert werden kann. Eine Reallast kann vererbt werden, wenn diese Last mit der Immobilie selbst zusammenhängt. Weiterhin beinhalten Reallast und Nießbrauch verschiedene Rechte. Beim Nießbrauch erhält der Begünstigte beispielsweise das Recht, die Immobilie zu vermieten oder Ernteerzeugnisse zu verkaufen, während bei der Reallast der Begünstigte eine vorab fest vereinbarte Leistung vom Eigentümer erhält.

Auswirkungen der Reallast auf den Wert der Immobilie

Eine eingetragene Reallast mindert in der Regel den Verkehrswert einer Immobilie, da sie den Eigentümer langfristig an wiederkehrende Geld-, Sach- oder Dienstleistungen bindet. Wie Sie den Wert einer Reallast berechnen, hängt von der jeweiligen Vereinbarung mit dem Begünstigten ab. Zur Wertermittlung der Reallast wenden Sie sich am besten direkt an einen Experten.

Steht ein Verkauf oder eine umfassende Sanierung der Immobilie an, sollten Lasten und Beschränkungen im Grundbuch vorab gelöscht werden. Möchte die Bank beispielsweise Ihre Immobilie beleihen und eine Grundschuld als Sicherheit für einen Modernisierungskredit eintragen lassen, ist die Rangfolge der Rechte am Grundstück zu klären. Die Rangfolge der Rechte klärt, welcher Begünstigte bei einer Zwangsvollstreckung vorrangig bedient wird. In den meisten Fällen besteht das Kreditinstitut darauf, die Grundschuld vorrangig einzutragen. Andernfalls ist das Darlehen unter Umständen nicht vollständig besichert, was zur Ablehnung des Kredits führen kann.

Ist die Reallast beim Verkauf der Immobilie noch im Grundbuch eingetragen, kann dies zusätzlich Auswirkungen auf die Suche nach einem Käufer haben. Solange das Recht noch nicht löschungsreif ist, stellt es für den künftigen Eigentümer in den meisten Fällen eine Belastung dar.

Kann bei einer Reallast eine Verjährung eintreten? Ja, fällige Ansprüche aus einer Reallast können verjähren. Frühestens nach einer Frist von drei Jahren und spätestens nach zehn Jahren ab dem festgelegten Beginn gelten die Ansprüche gemäß BGB in der Regel als verjährt. Für Ansprüche mit Vollstreckungstitel gilt eine Verjährungsfrist von bis zu 30 Jahren.

So wird eine Reallast aus dem Grundbuch gelöscht

Da eine Reallast nicht nur den Verkehrswert einer Immobilie mindern kann, sondern gegebenenfalls auch eine finanzielle Belastung für den Eigentümer darstellt, sollte die Löschung des Rechts spätestens bei einer größeren Renovierungsmaßnahme in Betracht gezogen werden.

Um die Reallast im Grundbuch löschen zu lassen, kontaktieren Sie zunächst den Begünstigten der Reallast. Für die Aufhebung ist eine Aufgabeerklärung des Berechtigten erforderlich, die notariell zu beglaubigen ist. Sollte ein Ablaufdatum für die Reallast vereinbart worden sein, kann die Löschung danach in der Regel einfach beim Grundbuchamt beantragt werden.

Gilt die Reallast nur für die Lebenszeit des Berechtigten, erlischt sie mit seinem Tod. Zur Löschung der Reallast im Grundbuch ist dann die Vorlage der Sterbeurkunde meistens ausreichend. In einigen Fällen ist die Reallast vererbbar und kann auch auf die Erben übergehen. Um die Reallast im Grundbuch löschen zu lassen, sind hierbei die Erben zu kontaktieren.

Anwendungsgebiete einer Reallast und Alternativen

Eine Reallast wird beispielsweise vereinbart, um dem Begünstigten regelmäßige Geldzahlungen, Sachleistungen oder Dienstleistungen zukommen zu lassen. In der Praxis wird eine Reallast häufig mit dem Altenteilsrecht eingesetzt. Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, kann sich der Berechtigte, welcher sich möglicherweise schon im gehobenen Alter befindet, eine monatliche Versorgungsrente und Pflegeleistungen sichern.Ein anderes Beispiel für Sachleistungen können beispielsweise Naturalien wie Brennholz aus einem forstwirtschaftlich genutzten Grundstück sein. Als Dienstleistung kann unter anderem die Pflege im Alter vereinbart werden. Achten Sie jedoch darauf, bei der Vereinbarung den Wert der Sach- oder Dienstleistung zu beziffern, um sie bei einer Pflichtverletzung einfacher geltend machen zu können.

Möchten Sie Ihre Immobilie vorzeitig an Ihre Nachkommen übergeben, kann die Reallast eine Möglichkeit sein, anstelle des Kaufpreises wiederkehrende Zahlungen zu erhalten. Vereinbaren Sie zusätzlich ein Wohnrecht, können Sie das Haus oder die Wohnung weiterhin wie gewohnt nutzen.

Möchten Sie jedoch weiterhin Eigentümer Ihrer Immobilie bleiben, bietet sich eine andere Art der Immobilienverrentung an: der Immobilienteilverkauf. Dabei handelt es sich um eine flexible Alternative zu den veralteten Verrentungsmodellen wie dem Altenteil oder der Leibrente. Bei einem Teilverkauf veräußern Sie nur einen Anteil an Ihrer Immobilie und erhalten im Gegenzug ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Sie bleiben Mehrheitseigentümer. Ein in das Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht bietet im Gegensatz zur Reallast den Vorteil, dass Sie Ihre Immobilie später auch vermieten können.

Eine weitere Option ist die in Deutschland wenig genutzte Umkehrhypothek. Bei diesem Modell vereinbaren Sie mit einem Immobilienpartner Ihrer Wahl einen Kredit, der mit einer Grundschuld besichert und entweder als Renten- oder Einmalzahlung in Anspruch genommen wird. Die Zinsen und Tilgungen werden gestundet und erst zum Ablauf des Darlehens fällig. 

Fazit: Eintragung einer Reallast sollte gut überlegt sein

Die Reallast ist ein ins Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Begünstigten den Bezug regelmäßiger Geldbeträge, Sachleistungen oder Dienstleistungen ermöglicht. Sie wird häufig im Zuge der Übertragung des Eigentums an die Nachkommen in Verbindung mit einem Wohnrecht vereinbart. Die Eintragung einer Reallast sollte gut überlegt sein, denn falls der Schuldner nicht mehr in der Lage ist, den Forderungen nachzukommen, haftet er nicht nur mit seinem Grundstück, sondern auch mit seinem privaten Vermögen. Zudem mindert die Reallast in der Regel den Verkehrswert der Immobilie. Die Löschung der Reallast aus dem Grundbuch ist im Allgemeinen nur mit Zustimmung des Berechtigten und notarieller Beglaubigung möglich. Wer eine Reallast erwägt, um zusätzliches Kapital zu erhalten, sollte in jedem Falle auch über andere Modelle der Immobilienverrentung wie den Teilverkauf nachdenken. Hierbei bleiben Sie weiterhin Eigentümer der Immobilie, haben viele Gestaltungsmöglichkeiten und es wird keine Grundschuld eingetragen.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.