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Sondereigentum

Kurzdefinition

Wenn es in Gesprächen und Diskussionen um das Thema Eigentumswohnung geht, fallen schnell die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Als potenzieller Käufer einer Eigentumswohnung - sei es für die eigene Nutzung oder zur Weitervermietung - sollte man wissen, worin sich diese Begriffe unterscheiden und welche Rechte und Pflichten jeweils damit verbunden sind. 

Inhaltsverzeichnis

Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie sowohl ein Sondereigentum als auch ein Gemeinschaftseigentum an der gesamten Immobilie. Ersteres wird vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um ein dem Volleigentum ähnliches Recht an einer Wohnung, das in der Regel für Wohnzwecke gedacht ist. Es können unter bestimmten Voraussetzungen aber auch andere Räumlichkeiten innerhalb einer Immobilie als Sondereigentum zählen, beispielsweise Garagen, Werkstätten oder Lagerräume. Der Eigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum nach Wunsch zu bewohnen, zu vermieten und verpachten oder auf andere Weise zu nutzen, sofern er dadurch nicht bestehende Gesetze oder die Rechte von Dritten verletzt.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach dem WEG allgemein sämtliche Bestandteile, Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes, die nicht unter das Sondereigentum fallen sowie das Grundstück, auf dem die Immobilie steht. Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums wird von allen Eigentümern gemeinsam getragen. Meist wird dafür ein Verwalter bestellt.

Eine Abgrenzung zwischen den beiden Eigentumsarten Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hat sowohl eine rechtliche als auch eine finanzielle Bedeutung. Denn während das Sondereigentum an einer Wohnung unter der Verfügungsgewalt des einzelnen Eigentümers liegt, wird das gemeinschaftliche Eigentum von allen Wohnungseigentümern zusammen verwaltet und finanziell getragen.

Falls Sie den Kauf einer Eigentumswohung von einem Vorbesitzer ins Auge fassen, ist es wichtig, die Tilgungserklärung nachvollziehen zu können und sich darüber zu informieren, wie hoch beispielsweise die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist. Auch die Kosten für eine Renovierung oder Instandhaltung von zu erwerbendem Sondereigentum sollten Sie durchkalkulieren.

Welche Bestandteile gehören zum Sondereigentum?

Typische Sondereigentum-Bestandteile bei einer Eigentumswohnung sind folgende:

Eine detaillierte Aufschlüsselung wird in der sogenannten Teilungserklärung vereinbart. Diese bildet die Basis einer Wohnungseigentümergemeinschaft und regelt die jeweiligen Eigentumsverhältnisse sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten jedes einzelnen Eigentümers. In der Teilungserklärung werden neben den Angaben zum Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auch eventuelle Sondernutzungsrechte festgeschrieben.

Wer trägt die Kosten für das Sondereigentum?

Für sein Sondereigentum muss jeder Eigentümer anfallende Kosten alleine bewältigen, etwa wenn er sich einen neuen Fußbodenbelag verlegen lässt oder die Wände in einer anderen Farbe streichen will.  Sollen zum Beispiel die sanitären Anlagen im Badezimmer erneuert werden, hat er ebenfalls freie Hand und muss die Eigentümergemeinschaft weder informieren noch um Erlaubnis fragen, sondern lediglich die Kosten tragen, denn Sanitärinstallationen gehören zum Sondereigentum. Es gibt aber auch Fälle, die differenzierter betrachtet werden müssen.

Falls jedoch für die Renovierung auch beispielsweise die Abwasserrohre verändert werden müssen, die zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen, sind die Rechte der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigten. Man muss sich also mit den anderen Eigentümern abstimmen und in der Regel auch für diese Kosten aufkommen.

Bei Haftungsfragen macht das WEG eindeutige Vorgaben. Laut § 14 hat der Eigentümer bei Schäden für sämtliche Sondereigentum-Gebäudeteile die Kosten zu übernehmen. Das gilt auch, wenn durch sein Sondereigentum an einer Wohnung Teile des gemeinschaftlichen Eigentums in Mitleidenschaft gezogen werden. Dringt also zum Beispiel durch einen Waschmaschinenschaden Wasser in die darunter liegende Wohnung ein, hat der die Kosten für die Renovierung der anderen Wohnung zu tragen. Gleiches gilt, wenn durch ein Sondereigentum Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Wenn die Eigentümergemeinschaft zustimmt, können einem einzelnen oder mehreren Eigentümern einer Wohnung in der Immobilie Sondernutzungsrechte für Teile des Gemeinschaftseigentums zugestanden werden, die anderen Eigentümern verwehrt bleiben. Das kann der Fall sein, wenn ein Eigentümer einen Teil des Gartens für sich allein nutzen will. Dadurch entsteht jedoch kein Sondereigentum am Garten.

Rechtlich gesehen hat das Sondernutzungsrecht gegenüber dem Sondereigentum allerdings eine schwächere Position, weil es durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft auch wieder entzogen werden kann. Es kann ebenfalls nicht an Dritte weitergegeben werden, sondern ist ganz klar an das Wohnungseigentum gebunden.

Hat ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht für einen Teil der Immobilie und verkauft seine Immobilie oder Objekt an jemand anderen, muss das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt sein, damit es auf den Käufer übergehen kann.

Umfangreicher als das Sondernutzungsrecht ist beispielsweise das Nießbrauchsrecht bei einem Immobilien Teilverkauf. Dabei verkauft man einen Teil seiner Immobilie an einen seriösen Teilverkaufsanbieter wie Heimkapital, kann aber durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht weiterhin wie zuvor in der Immobilie wohnen bleiben. Durch die erhaltene Sofortauszahlung beim Teilverkauf ist man aber finanziell deutlich unabhängiger.

Für welche Kosten muss die Eigentümergemeinschaft aufkommen?

Generell muss die Eigentümergemeinschaft für alle Kosten aufkommen, die nicht zu einem Sondereigentum gehören. Dazu zählen:

Die jeweiligen Anteile der Eigentümer an den gemeinsam zu tragenden Kosten werden in der Regel nach der Höhe des Miteigentumanteils berechnet, das heißt an der Größe der Wohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie. Wer eine 100-qm-Wohnung als Sondereigentum besitzt, zahlt also doppelt so viel wie der Eigentümer einer 50-qm-Wohnung. Allerdings können besondere Ausstattungsmerkmale diese Faustformel ändern. Verfügt beispielsweise eine von zwei gleich großen Wohnungen über eine Dachterrasse, die andere aber nicht, muss der Eigentümer mit Dachterrasse normalerweise einen höheren Kostenanteil für das gemeinschaftliche Eigentum entrichten. Entsprechende Regelungen werden in der Teilungserklärung festgeschrieben.

In manchen Fällen werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentum jedoch lediglich nach der Wohneinheit aufgeteilt. Ob Sie dann eine kleinere oder größere Wohnung als Sondereigentum besitzen, spielt keine Rolle. Alle Eigentümer zahlen den gleichen Betrag, etwa wenn eine Reparatur am Fahrstuhl oder die Renovierung des Treppenhauses fällig wird. Möglich sind zudem Umlegungen nach der Personenzahl in einem Haushalt.

Was gehört bei einer Eigentumswohnung zum Gemeinschaftseigentum?

Neben dem Grundstück gibt es zahlreiche Gebäudeteile, die dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Dazu zählen:

Sind Fenster einer Eigentumswohnung Sondereigentum?

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Balkontüren und Fenster nicht Sondereigentum, sondern zwingend Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn in der Teilungserkärung etwas anderes vereinbart wurde. In der Rechtsprechung werden deshalb Fenster nicht als Sondereigentum anerkannt. Sie können also als Wohnungseigentümer keine eigenmächtigen Veränderungen vornehmen, sondern müssen dafür immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Die Kosten für eine Renovierung oder Veränderung sind ebenfalls von allen Eigentümern gemäß ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart wurde.

Das gilt für die Rahmen, die Art der Verglasung, für Fensterläden und Außenjalousien, Markisen, Fenstersimse und außen liegende Fensterbänke. Lediglich die inneren Fensterbänke zählen zum Sondereigentum und können nach Belieben gestaltet oder verändert werden.

Was darf man in einer Eigentumswohnung umbauen?

Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, gibt es vielleicht Details, mit denen Sie nicht ganz zufrieden sind und die Sie ändern möchten. Solange Ihre Änderungswünsche nur Ihr Sondereigentum betreffen, haben Sie völlig freie Hand, sofern Sie nicht gegen anderslautende Gesetze oder die Rechte Dritter verstoßen. Welche Bestandteile zum Sondereigentum gehören, ist weiter oben bereits in einer Liste aufgezählt worden.

Alle Änderungen, bei denen das Gemeinschaftseigentum miteinbezogen wird, sind mit der Eigentümergemeinschaft abzuklären und von dieser genehmigen zu lassen. 

Wer bezahlt die Wohnungstüren bei einer Eigentumswohnung?

Die Wohnungstüren gehören in einer Eigentümergemeinschaft wie die Fenster zwingend zum GE, und zwar auch wieder unabhängig davon, was in der Teilungserklärung vereinbart wurde. Sie können also beispielsweise nicht einfach eine Tür aus Metall gegen eine Tür aus Holz austauschen. Die Gestaltungsfreiheit, die Ihnen diesbezüglich bleibt, ist die Gestaltung der Innenseite, denn diese zählt zum Sondereigentum. Insgesamt lassen sich Wohnungstüren deshalb als Teileigentum bezeichnen.

In einem Schadensfall sind die Kosten für die Reparatur oder für den kompletten Austausch einer Wohnungstür von der ganzen Eigentümergemeinschaft zu tragen (vergl. dazu das Urteil des Landgerichts Dormund Az.: 1 S 473/16). Die Gemeinschaft kann lediglich versuchen, den Verursacher des Schadens an den Aufwendungen zu beteiligen.

Wer kommt für Dachfenster in einer Eigentumswohnung auf?

Bei Dachfenstern kommt es häufiger zu Streitigkeiten, da diese bei einer Eigentümergemeinschaft nur in einer bzw. wenigen Wohnungen zur Verfügungen stehen. Treten beispielsweise Feuchtigkeitsschäden durch ein defektes Dachfenster in der dazugehörigen Wohnung auf, stellt sich die Frage, wer für den Schaden aufzukommen hat. Zählt das Dachfenster zum Sondereigentum oder zum gemeinschaftlichen Eigentum? Muss der Eigentümer der Wohnung alleine bezahlen oder die gesamte Gemeinschaft?

Der Bundesgerichtshof hat in einem entsprechenden Fall entschieden, dass im Zweifel die Eigentümergemeinschaft für den Schaden aufzukommen hat (vergl. BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)

Sind Garagen, Garten und Balkon Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Ob der Balkon Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum ist, wurde oben bereits behandelt. Es handelt sich eher um ein Teileigentum, denn Außenwände und Balkondecke sind GE, der Balkonbodenbelag jedoch Sondereigentum.

Wie steht es mit dem Sondereigentum beim Garten und dem Sondereigentum bei der Garage? Der Garten kann laut WEG kein Sondereigentum sein, denn dieses ist nur für abgeschlossene Räume möglich. Es kann allenfalls in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht für Teile des Gartens an einen oder mehrere Eigentümer der Gemeinschaft vergeben werden.

In den meisten Fällen gehört zum Sondereigentum auch die Garage bzw. der Stellplatz für ein Auto in der Tiefgarage. Dieser wird zusammen mit der Eigentumswohnung erworben. Für Reparaturen und Instandhaltung hat also der Eigentümer allein zu sorgen. Gemeinschaftliches Eigentum sind lediglich die allgemeinen Verkehrsflächen in der Tiefgarage.

Was ist eine bauliche Veränderung im Sinne des WEG?

Das WEG unterscheidet drei Kategorien an baulichen Veränderungen, die sich auf erforderliche Mehrheiten in der Eigentümerversammlung unterscheiden:

  1. bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG)
  2. Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG)
  3. modernisierende Instandsetzungen (§ 22 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über eine bloße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen. Sie schaffen eine dauerhafte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer.

Modernisierungen erhöhen lediglich den Gebrauchswert und verändern grundsätzlich nicht die Eigenart der Immobilie. Hierfür reicht eine qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung.

Modernisierende Instandsetzungen dienen dem Erhalt des Gemeinschaftseigentum und gehen über bloße Reparaturen oder Wiederherstellungen hinaus. Sie bringen ein effektives Kosten-Nutzen-Verhältnis im technischen und wirtschaftlichen Sinne. Hierfür reicht eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer bei der entsprechenden Versammlung.

Fazit zum Sondereigentum

Wie Sie an Hand dieses Beitrag gesehen haben, gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung zahlreiche Punkte zu beachten, um Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft aber auch mit dem entsprechenden Gesetz (WEG) zu vermeiden. Vor allem die Unterschiede zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum und die Teilungserklärung sollten dabei genau beachtet werden. Darüber hinaus ist es wichtig zu wissen, wie hoch Ihre Kostenanteile bei Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum sind, ob diese pauschal nach Wohneinheiten oder individuell nach Wohnungsgrößen, Personenzahl oder besonderen Ausstattungsmerkmalen abgerechnet werden.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen