Teileigentum

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Teileigentum: Definition

Nach § 1 Abs. III des Wohneigentumsgesetzes (WEG) handelt es sich beim Teileigentum um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen eines Gebäudes. In Verbindung damit steht ein Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Teil- und Wohnungseigentum unterscheiden sich lediglich in ihrer Zweckbestimmung. In der rechtlichen Behandlung bestehen keine Unterschiede.

Festgelegt wird das Teileigentum in der Teilungserklärung. Das ist ein Vertrag, indem sämtliche Einzelheiten bezüglich der genauen Nutzung vereinbart werden. Die vertraglich festgehaltenen Verhältnisse müssen nicht mit den gesetzlichen Bestimmungen übereinstimmen. Bei einem Gerichtsverfahren ist die Teilungserklärung bindend, auch wenn sie von den gesetzlichen Richtlinien abweicht.

Welche Teile einer Immobilie zählen zum Teileigentum? 

Nach § 1 WEG, Abs. 3, gehören zum Teileigentum zum Beispiel:

• Geschäftsräume,
• Praxen,
• Büros,
• Restaurants,
• Werkstätten,
• Lagerräume

Neben Mehrfamilienhäusern können auch Schulen, Hotels, Krankenhäuser sowie touristisch genutzte Gebäude wie Ferienhäuser und Pensionen in Teileigentum aufgeteilt werden. Gleiches gilt für Pflegeheime, weil die Einheiten für gewöhnlich nicht über eigene Küchen verfügen und somit nicht als eigenständige Wohnung gelten.

Stellplätze in Garagen oder Tiefgaragen zählen als Teileigentum, wenn ihre Flächen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt und entsprechende Markierungen angebracht wurden. Im Freien befindlichen Stellplätzen kann hingegen kein Sondereigentum eingeräumt werden, da ihnen die Raumeigenschaft fehlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie überdacht sind oder nicht. Solche Stellplätze zählen zum Gemeinschaftseigentum. Es ist jedoch möglich, einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen (z. B. Parkplätze einer Arztpraxis).

Auch ein Gartenstück auf dem Grundstück einer Wohnanlage kann kein Teileigentum sein, da hier ebenfalls das Gebäude fehlt.

Wo ist das Teileigentum am Haus dokumentiert?

Grundsätzlich ist das Teileigentum im WEG geregelt. Die genaue Umsetzung für ein Wohngebäude erfolgt über eine Teilungserklärung, die die Besitzverhältnisse und die konkrete Nutzung der Sondereigentumseinheiten gegenüber dem Grundbuchamt der jeweiligen Kommune dokumentiert. Letzteres ist wichtig, um Streit unter den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft zu vermeiden. Auch beim Verkauf oder Teilverkauf von Immobilien mit im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht ist die Teilungserklärung zwingend erforderlich.

Die Teilungserklärung selbst besteht aus einem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ersterer zeigt eindeutig auf, was Sondereigentum (also Teil- und Wohnungseigentum) ist. Letztere gibt Aufschluss über die Abtrennung der einzelnen Wohnungen und gewerblichen Einheiten. Auf freiwilliger Basis ist häufig auch die Gemeinschaftsordnung Bestandteil der Teilungserklärung.

Worin liegt der Unterschied zwischen Sondereigentum und Teileigentum?

Der Begriff Sondereigentum ist ein Überbegriff für Teil- und Wohnungseigentum. Beim Wohnungseigentum handelt es sich um Sondereigentum, das zu Wohnzwecken genutzt wird, also um eine in einem Mehrfamilienhaus befindliche Eigentumswohnung. Teileigentum hingegen umfasst das Sondereigentum an Räumlichkeiten, die beliebigen anderen Zwecken dienen, insbesondere der gewerblichen Nutzung.

Wohnungs- und Teileigentum sind immer in Verbindung mit Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum anzusehen. Wenn Sie dieses Sondereigentum zum Kauf anbieten, müssen Sie in aller Regel auch die dazugehörigen Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum veräußern.

Kann ein Teileigentum zu Wohnzwecken genutzt werden?

Im Prinzip ist eine Nutzung ausschließlich zur gewerblichen Verwendung vorgesehen. Der Gebrauch zu Wohnzwecken ist aber möglich, wenn die Fläche ausreichend groß ist und die anderen Eigentümer dadurch nicht stärker beeinträchtigt werden als bei gewerblichem Einsatz. Zudem müssen Anschlüsse für die Küche und ein Badezimmer mit Toilette, Waschbecken sowie Dusche oder Wanne vorhanden sein.

Sofern die Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vorliegt, können Sie Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln und umgekehrt. Die Umwandlung ist jedoch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Zu berücksichtigen sind dabei einerseits die Ausgaben für die räumliche Umgestaltung, andererseits aber auch die Notar- und Grundbuchkosten, da die Änderung rechtlich einwandfrei festgehalten werden muss. Die Kosten für den Notar und die Änderung im Grundbuch sind nicht pauschal zu beziffern, da sie sich nach dem Wert des umzuwandelnden Eigentums richten.

Welche Regeln gelten für bauliche Veränderungen am Teileigentum? 

Betreffen die baulichen Veränderungen ausschließlich das Sondereigentum des Teileigentumbesitzers, benötigt dieser keine Zustimmung der anderen Eigentümer. Er kann sogar Wände entfernen, sofern es sich nicht um tragende Bestandteile des Gebäudes handelt. Zur Straßenseite hin gelegene Fensterflächen sowie die Eingangstür dürfen jedoch nicht einfach verkleinert, vergrößert oder anderweitig baulich verändert werden, da sie teilweise zum Gemeinschaftseigentum gehören. Hierfür bedarf es der Zustimmung der Miteigentümer sowie eines entsprechenden Beschlusses zur baulichen Veränderung.

Ist es möglich, Teileigentum zu verkaufen? 

Teileigentum dürfen Sie ebenso verkaufen wie Wohnungseigentum. Zu beachten ist jedoch, dass es in einer Wohneigentümergemeinschaft generell in Zusammenhang mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum steht. Miteigentumsanteile und Teileigentum sind nicht getrennt voneinander veräußerbar. Gemäß § 6 WEG umfassen die Rechte am Miteigentum stets auch das Sondereigentum und dieses kann nicht ohne Anteil am Gemeinschaftseigentum verkauft werden.

Was sollte man noch über das Teileigentum wissen?

Entscheiden Sie sich dafür, eine Wohnung in einer WEG mit Teileigentum zu erwerben, sollten Sie sich bezüglich potenzieller Einschränkungen im Klaren sein. Befindet sich beispielsweise im Erdgeschoss eine Arztpraxis, müssen Sie als Eigentümer einer darüber befindlichen Wohnung damit rechnen, im Hausflur regelmäßig auf fremde Menschen zu treffen. Wird eine Gaststätte betrieben, kann es während der Öffnungszeiten auch mal lauter werden. Ob sich in einem Wohnobjekt Teileigentum befindet, finden Sie mithilfe der Teilungserklärung heraus. 

Fazit: Teileigentum für Laien oft nur schwer durchschaubar

Wer sich nicht genauer mit der Definition von Teileigentum befasst, läuft Gefahr, dieses mit dem Miteigentum, also dem Anteil am Gemeinschaftseigentum zu verwechseln. Häufig kommt es auch zur Verwechslung mit einer Erbengemeinschaft, bei der jedem Erben einen Teil derselben Immobilie zusteht. Es lohnt sich also, sich umfangreich über das Teileigentum zu informieren, um über dessen Einzelheiten genauestens informiert zu sein.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.