Wertermittlung Immobilie

Zu verschiedenen Zeitpunkten im Leben taucht bei Hausbesitzern die Frage auf, was die eigene Immobilie wert ist. Um diese Frage zu beantworten, bieten sich verschiedene Wege an. Man kann den Wert selbst schätzen, man kann einen Fachmann mit der Schätzung beauftragen oder man kann den Wert ganz genau ermitteln lassen. Um einen wirklich exakten Wert zu erhalten, empfiehlt sich vor allem letzteres. Dabei stellen sich viele weitere Fragen. Wer kann mit der Ermittlung beauftragt werden? Welche Kosten entstehen dabei? Wann ist die Wertermittlung tatsächlich erforderlich? Im folgenden Artikel beantworten wir diese Fragen und verschaffen Ihnen einen Überblick über das Thema Wertermittlung bei Immobilien.

Inhaltsverzeichnis

Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?

Wenn wir über den Wert einer Immobilie sprechen, meinen wir damit den Verkehrswert der Immobilie. In § 194 des Baugesetzbuches wird der Verkehrswert folgendermaßen definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Es ist also der Wert, zu dem eine Immobilie auf dem Immobilienmarkt verkauft werden kann.

Die Wertermittlung einer Immobilie kann über drei unterschiedliche Verfahren ermittelt werden, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

1. Vergleichswertverfahren

   Dieses Verfahren wird häufig eingesetzt, wenn Immobilienbesitzer ihr Haus schätzen lassen, das sie selbst bewohnen. In diesem Verfahren erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie, indem die erzielten Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien in einer ähnlichen Lage herangezogen werden.

2. Sachwertverfahren

   Bei diesem Verfahren erfolgt die Immobilien-Wertermittlung aufgrund des Bodenwerts und der Bausubstanz. Diese beiden Faktoren ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert. Durch Multiplikation mit einem Sachwertfaktor für die Marktanpassung erhält man anschließend den Verkehrswert.

3. Ertragswertverfahren

   Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten zum Einsatz. In die Wertermittlung der Immobilie fließen hier die erzielbaren Mieteinnahmen, zu erwartende Ausgaben für die Instandhaltung, der Liegenschaftszins und Risikofaktoren ein.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

In den Verkehrswert einer Immobilie fließen verschiedene Faktoren ein. Wichtig ist zunächst das Alter und der bauliche Zustand einer Immobilie. Je kürzer die sogenannte Restnutzungsdauer der Immobilie, umso niedriger der Wert. Allerdings kann diese Nutzungsdauer durch Modernisierungsmaßnahmen verlängert und damit der Wert erhöht werden.

Angebot und Nachfrage spielen ebenso eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie. Je höher die Nachfrage bei einem gleichzeitig knappen Angebot, umso höher der Verkehrswert. Die Lage ist dabei ein zentraler Faktor, wenn der Verkehrswert ermittelt wird, da sie sich stark auf die Nachfrage auswirkt. Zentral gelegene Immobilien sind in der Regel teurer als (häufig größere) Häuser auf dem Land. Schlechte Infrastruktur oder ein fehlendes kulturelles Angebot wirken sich negativ auf die Nachfrage aus und führen zu niedrigeren Preisen. Übermäßiger Lärm oder andere Belästigungen wirken sich ebenfalls negativ auf den Immobilienwert aus. Eine hohe Nachfrage nach Immobilien in Gegenden mit guter Anbindung, zum Beispiel in Flughafennähe, lässt die Preise hingegen steigen.

Der Bodenrichtwert bietet einen Anhaltspunkt für den Grundstückswert und ist damit eine Grundlage für den Verkehrswert. Es handelt sich dabei um Durchschnittswerte von Grundstücken in einer Gemeinde oder in Gebieten einer Gemeinde, der auf den gesammelten Kaufpreisen von Grundstücken in der jeweiligen Richtwertzone basiert. Er wird in der Regel alle zwei Jahre zum 31. Dezember ermittelt. Aus diesem Grund ist er mit Vorsicht zu betrachten, da er der Entwicklung auf dem dynamischen Immobilienmarkt häufig hinterherhinkt. 

Weitere wichtige Faktoren bei der Wertermittlung einer Immobilie sind Ausstattung, Größe und Aufteilung einer Immobilie. Eine hochwertige Ausstattung, ausreichende Größe und sinnvolle Aufteilung wirken sich positiv auf den Wert aus.

Bestimmte mit dem Grundstück verbundene Rechte und Belastungen können sich ebenfalls stark auf den Wert einer Immobilie auswirken. Dazu zählen zum Beispiel Wohnungs- oder Nießbrauchrechte, welche im Grundbuch eingetragen sind und bei einem Eigentümerwechsel ihre Gültigkeit behalten.

Wer ermittelt den Wert einer Immobilie?

Die Wertermittlung einer Immobilie kann auf drei Wegen erfolgen. Man kann die Wertermittlung selbst durchführen oder die Immobilie schätzen lassen – per Online-Bewertung oder durch einen Gutachter.

1. Immobilienwert selbst ermitteln

   Um den Immobilienwert selbst zu ermitteln, kann man andere Angebote, beispielsweise auf Online-Portalen, heranziehen und diese mit der eigenen Immobilie vergleichen. Problematisch ist jedoch, dass in der Regel das Fachwissen für eine korrekte Einschätzung fehlt. Außerdem ist die eigene Immobilie oft mit Emotionen beladen, wodurch eine objektive Bewertung erschwert wird. Der Verkäufer muss außerdem einen hohen Zeitaufwand für die Wertermittlung seiner Immobilie aufwenden. Dafür entstehen ihm allerdings keine Kosten.

2. Immobilienwert online ermitteln

   Die Wertermittlung einer Immobilie online ist ebenfalls kostenlos. Bei dieser Form der anonymen Wertermittlung einer Immobilie erfolgt die Berechnung auf der Grundlage bestimmter Eckdaten der Immobilie. Dazu zählen die Art der Immobilie, Wohnung oder Haus, die Postleitzahl, das Baujahr, die Wohnfläche in Quadratmetern, die Grundstücksfläche in Quadratmetern und die Anzahl der Wohnräume ohne Bad, Küche und Flur. Gegebenenfalls können noch zusätzliche Daten abgefragt werden, zum Beispiel Qualitätsstandard oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Diese Form der Wertermittlung der Immobilie ist schnell und für jeden einfach durchzuführen. Allerdings sollte beachtet werden, dass es sich auch in diesem Falle vor allem um einen Anhaltspunkt handelt. Viele Aspekte bleiben unbeachtet, etwa eine besonders edle Ausstattung oder attraktive Lage. Daher sollte für die endgültige Wertermittlung der Immobilie unbedingt ein Fachmann hinzugezogen werden.

3. Immobilienwert durch einen Gutachter ermitteln lassen

   Die sicherste Form der Wertermittlung einer Immobilie ist über einen Gutachter. Dabei kann ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten erstellt werden. In beiden Fällen wird die Immobilie vor Ort begutachtet. Anschließend ermittelt der Gutachter den Wert der Immobilie anhand der oben genannten Verfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt unter anderem davon ab, wofür das Gutachten erstellt wird. Gegebenenfalls werden die Methoden auch kombiniert. Der Vorteil dieser Form der Wertermittlung ist natürlich, dass das Ergebnis ein realistischer Betrag ist. Außerdem ist sie in bestimmten Fällen sogar Pflicht. Der Nachteil liegt im Preis des Gutachtens. Für die Wertermittlung einer Immobilie wegen eines geplanten Verkaufs reicht das günstigere Kurzgutachten aus. Die Kosten hierfür richten sich nach Art und Lage des Objekts, für ein Kurzgutachten ist aber mit etwa 500 Euro zu rechnen. Die Kosten für ein Vollgutachten bewegen sich im vierstelligen Bereich, man kann mit etwa 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts rechnen. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro würden also bis zu 5.000 Euro anfallen.

Welche Rolle spielt der Makler bei der Wertermittlung einer Immobilie?

Viele Makler bieten die Immobilien-Wertermittlung als kostenlose Dienstleistung an. Damit wird auch das Ziel verfolgt, die Immobilie im Anschluss für den Kunden zu verkaufen. Aus diesem Grund kann eine Wertermittlung einer Immobilie durch einen Makler, kann daher in manchen Fällen auch vorerst höher ausfallen, als sie im finalen Vertrag wirklich angesetzt wird. Unter Umständen bleiben aber wichtige Faktoren unberücksichtigt, etwa im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundstücks. In vielen Fällen erfolgt außerdem keine Besichtigung vor Ort. Dadurch besteht das Risiko für den Verkäufer, dass der Preis zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird. In ersterem Fall verzögert sich der Verkauf oder kommt gar nicht zu Stande, in letzterem verliert der Verkäufer Geld.

Zu welchem Anlass ist die Wertermittlung einer Immobilie erforderlich?

Neben der Ermittlung des Verkehrswerts für den Verkauf, bei dem die Wertermittlung die Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises bildet, kann die Wertermittlung einer Immobilie in verschiedenen Fällen erforderlich sein. Möglich ist zum Beispiel auch, dass ein Kaufinteressent die Wertermittlung durch einen Gutachter in Auftrag gibt. So erhält er eine umfassende Auskunft über den Zustand der Immobilie und erfährt bereits vor der Kaufentscheidung, mit welchen Investitionen er zusätzlich zu rechnen hat.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist häufig auch bei einer Erbschaft erforderlich. Bei der Erbauseinandersetzung sowie bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer muss der genaue Immobilienwert ermittelt werden. Wer sein Haus schon zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung auf seine Erben übertragen möchte, kann den Verkehrswert freiwillig über einen Gutachter nachweisen lassen: Bei der Schenkung einer Immobilie entsteht durch die Wertermittlung unter Umständen ein steuerlicher Vorteil, da der vom Finanzamt über Standardverfahren ermittelte Verkehrswert, der bei der Ermittlung der Schenkungssteuer angesetzt wird, häufig über dem tatsächlichen Wert liegt. Besprechen Sie dies jedoch mit Ihrem Steuerberater, da dieser Text nur informativen Zecken dient. 

Auch bei einem Teilverkauf wird der Wert der Immobilie mithilfe eines Gutachtens ermittelt. Hierfür bewertet ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter das Haus vor Ort. In der Regel ist das bei den meisten Teilverkaufsanbietern kostenlos und der Kunde muss sich um nichts kümmern. So können sich Immobilienbesitzer darauf verlassen, dass sie einen fairen und marktgerechten Preis für den Teilverkauf erhalten.

Die Wertermittlung einer Immobilie kann außerdem in Sorgerechtsangelegenheiten, für steuerliche Zwecke oder im Versicherungsfall erforderlich sein. Allen diesen Fällen ist gemeinsam, dass die Wertermittlung der Immobilie über einen öffentlich bestellten Gutachter erfolgen muss.

Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?

Erbschaften aller Art sind in Deutschland steuerpflichtig, davon sind auch Immobilien nicht ausgenommen. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab. Dieser wird zur Festlegung der Erbschaftssteuer vom Finanzamt geschätzt. Nicht selten fällt diese Schätzung jedoch zu hoch aus. Erben haben aber das Recht, dieser Schätzung ein Verkehrswertgutachten entgegenzuhalten. Die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft kann sich demnach zugunsten der Erben auswirken und ist durchaus empfehlenswert.

Neben der Berechnung der Erbschaftssteuer ist es auch für die Erbauseinandersetzung wichtig, den genauen Wert zu kennen. Übernimmt zum Beispiel einer der Erben in einer Erbengemeinschaft die vererbte Immobilie, kann er den anderen Erben ihren Anteil auszahlen. Damit alle beteiligten Sicherheit hinsichtlich des ihnen zustehenden Betrags haben, sollte ein Gutachter das Haus bewerten.

Im Falle einer Erbschaft muss ein Vollgutachten erstellt werden. Dieses wird von einem unabhängigen Gutachter mittels der oben genannten Verfahren erstellt und hat Gültigkeit vor Gericht.

Fazit: Vermeintliche Ersparnis kann zur Kostenfalle werden

Die ausführliche Wertermittlung einer Immobilie durch einen Gutachter kann in vielen Fällen vermieden werden. Beim Verkauf kann der Preis auch auf Grundlage einer Schätzung festgelegt werden. Auch bei Steuerangelegenheiten schreibt das Finanzamt keinen Gutachter vor, sondern führt selbst eine Schätzung durch. Die vermeintliche Einsparung von Gutachterkosten kann sich jedoch schnell zu einer Kostenfalle entpuppen. Es ist daher in vielen Fällen dringend zu empfehlen, einen Gutachter mit der Wertermittlung zu beauftragen. Nur so ist eine wirklich präzise Bestimmung des Verkehrswertes möglich.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.