Wertgutachten Haus - Was ist es und wann lohnt es sich?

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Mit einem Wertgutachten für Haus und Grundstück wird der Verkehrswert und damit der Marktwert einer Immobilie ermittelt. Wertgutachten für ein Haus werden auf der Grundlage unterschiedlicher Verfahren erstellt. Umfang und Kosten für ein Wertgutachten richten sich nach den Zielstellungen der Wertermittlung.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Wertgutachten für ein Haus?

 Ein Wertgutachten für ein Haus liefert Dritten - beispielsweise potenziellen Käufern, Gerichten, dem Finanzamt oder anderen Behörden - exakte Informationen über den Zustand und folglich über den Marktwert einer Immobilie. Wertgutachten für ein Haus werden durch einen professionellen Sachverständigen erstellt. Begutachtet werden dabei sämtliche Faktoren, die Einfluss auf den Objektwert haben. Ermittelt wird durch ein Wertgutachten für ein Haus der Verkehrswert der Immobilie, der schriftlich festgehalten und umfassend begründet wird. Er ist nicht identisch mit dem tatsächlichen Verkaufspreis der Immobilie, der auch durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird.

Wertgutachten für ein Haus versus Immobilienbewertung

Grundsätzlich ist bei Wertgutachten für ein Haus zwischen gerichtsfesten Vollgutachten und Kurzgutachten zu unterscheiden. Neben diesen beiden Formen der Wertermittlung kann eine sogenannte Immobilienbewertung vorgenommen werden, die jedoch nicht die gleiche Aussagekraft wie ein Wertgutachten für ein Haus besitzt.

Gerichtsfeste Vollgutachten oder Kurzgutachten als Wertgutachten für ein Haus und Immobilienbewertungen dienen unterschiedlichen Zwecken und müssen daher jeweils spezifische Anforderungen erfüllen.

Vollgutachten: Gerichtsfestes Wertgutachten für ein Haus

Gerichtsfeste Wertgutachten für ein Haus oder Grundstück in Form eines sogenannten Vollgutachtens liefern einen ausführlichen und umfassenden Überblick über alle Wertfaktoren, die für eine Immobilie von Bedeutung sind. Ein solches Wertgutachten für ein Haus erfordert die Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die Sachverständigen, die berechtigt sind, ein solches Wertgutachten für ein Haus zu erstellen, werden durch die Industrie- und Handelskammern oder die Ingenieur- und Architektenkammern der Bundesländer geprüft, bestellt und in seiner Arbeit kontrolliert. Persönlich und fachlich müssen sie sehr hohe Anforderungen erfüllen, sodass ein von ihnen erstelltes Wertgutachten für ein Haus auch vor Gericht Bestand hat. Ihre Zulassung erhalten sie für jeweils fünf Jahre, danach müssen sie eine erneute Prüfung absolvieren.

Ein gerichtsfestes Vollgutachten umfasst mindestens dreißig Seiten, kann je nach dem Zustand der Immobilie und den Anforderungen an das Gutachten jedoch auch deutlich umfangreicher sein. Die Erstellung kann einige Wochen, zum Teil jedoch auch mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Gerichtsfeste Wertgutachten für ein Haus sind in den folgenden Situationen gesetzlich vorgeschrieben:

• Gerichtliche Auseinandersetzungen, beispielsweise bei Erbschaft oder Scheidung.
• Beleg des Verkehrswertes einer Immobilie gegenüber Behörden.
• Zwangsversteigerungen.
• Zur Ermittlung des Betriebsvermögens von Gewerbetreibenden.
• Zur Bewertung von Baumängeln im Vorfeld eines Rechtsstreits oder außergerichtlichen Vergleichs.

Kurzgutachten: Reduziertes Wertgutachten für ein Haus für behördliche Zwecke

Kurzgutachten sind im Umfang reduzierte Wertgutachten für ein Haus. Sie können durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch einen zertifizierten Gutachter vorgenommen werden. Die Zulassung und Kontrolle eines zertifizierten Gutachters erfolgt durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) auf der Grundlage von EU-Normen. Das Zertifikat ist ebenfalls für einen Fünf-Jahres-Zeitraum gültig. EU-zertifizierte Gutachter sind in ihren Befugnissen den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt und somit auch berechtigt, ein gerichtsfestes Wertgutachten für ein Haus zu erstellen. In der Praxis wird dies von Gerichten und Behörden jedoch nicht immer akzeptiert und ihre Tätigkeit auf die Erstellung von Kurzgutachten eingeschränkt.

Die reduzierten Wertgutachten für ein Haus haben in der Regel einen Umfang von zehn bis 15 Seiten. Ihre Erstellung dauert zwischen wenigen Tagen und einigen Wochen. Kurzgutachten werden beispielsweise beim Finanzamt oder anderen Behörden eingereicht, um steuerliche und andere administrative Anforderungen zu erfüllen.

Immobilienbewertungen

Immobilienbewertungen werden auch von Immobilienmaklern sowie von freien Sachverständigen ausgestellt, die keiner amtlichen Zertifizierung und Kontrolle unterliegen. Die meisten freien Sachverständigen organisieren sich in verschiedenen Berufsverbänden. Zum Teil werden Immobilienbewertungen von Maklerunternehmen auch online angeboten.

Der Umfang einer Immobilienbewertung beläuft sich ebenso wie ein Kurzgutachten auf etwa zehn bis 15 Seiten. Anders als ein Wertgutachten für ein Haus besitzen Immobilienbewertungen keine Rechtsverbindlichkeit und sind auch nicht in der Lage, die Anforderungen von Behörden zu erfüllen. Zur Ermittlung des Immobilienwertes eignen sie sich beispielsweise bei privaten Immobilienverkäufen sowie bei Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten, bei denen keine strittigen Fragen und damit juristische Auseinandersetzungen bestehen oder zu erwarten sind. 

Was kostet ein Wertgutachten für ein Haus?

Wertgutachten für ein Haus sind grundsätzlich kostenpflichtig. Bis August 2009 galt dafür die Wertgutachten-Haus-Gebührenordnung. Heute sind die Preise für das Wertgutachten für ein Haus frei verhandelbar. Auftraggeber sollten daher grundsätzlich die Angebote mehrerer Gutachter vergleichen. Jedoch können Sie bei den Kosten für das Wertgutachten für ein Haus Sie mit bestimmten Rahmenwerten kalkulieren: 

Die Kosten für ein gerichtsfestes Wertgutachten für ein Haus hängen maßgeblich vom Verkehrswert der Immobilie ab. Je höher dieser ist, desto mehr müssen Sie auch für das Gutachten bezahlen. Den Preisen für ein Vollgutachten liegt die Honorarordnung für Ingenieure und Architekten zugrunde. Die Höhe des Gutachterhonorars orientiert sich an einer Summe von 0,5 bis einem Prozent des Immobilienwertes. Ein Wertgutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro kostet im Schnitt also zwischen 2.000 und 4.000 Euro. Abhängig vom Aufwand für das Gutachten ist jedoch eine davon abweichende Preisgestaltung möglich.

Bei einem Wertgutachten für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien müssen Sie im Vergleich zu Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit höheren Kosten rechnen, da hierfür ein höherer Arbeitsaufwand nötig ist. Das Gleiche trifft auf Wertgutachten für ein Haus bei Erbschaft zu, dessen Kosten bei komplizierten Erbfällen ebenfalls deutlich höher liegen können.

Kurzgutachten zur Vorlage bei Behörden kosten meist zwischen 500 und 1.000 Euro.

Immobilienbewertungen werden von Maklerfirmen oder Teilverkauf Anbietern zum Teil kostenlos erstellt. Freie Sachverständige fordern hingegen ebenso wie für die reduzierten Wertgutachten für ein Haus ein Honorar zwischen 500 und 1.000 Euro.

Wichtig: Bei Immobilienfinanzierungen wird der Verkehrswert der Immobilie grundsätzlich durch die Bank ermittelt. Solange Sie der Bewertung durch die Bank nicht widersprechen wollen, müssen Sie bei Finanzierungen somit kein eigenes Wertgutachten für Ihr Haus erstellen lassen.

Ist ein Wertgutachten für ein Haus steuerlich absetzbar?

Die steuerliche Absetzbarkeit von Wertgutachten für ein Haus akzeptieren die Finanzämter nur in den seltensten Fällen. Entscheidungen über die steuerliche Berücksichtigung der Kosten für das Wertgutachten musste bisher fast immer der Bundesfinanzhof als höchste steuerrechtliche Instanz in Deutschland fällen.

Als ein Wertgutachten-Haus-Beispiel, bei dem die Kläger schließlich eine steuerliche Absetzbarkeit der Kosten erreichen konnten, kann das folgende Urteil des Bundesfinanzhofs vom 19.06.2013 (Aktenzeichen II R 20/12) gelten: Erben, die eine Immobilie im Rahmen einer Erbengemeinschaft geerbt haben und ihren Immobilienanteil veräußern wollen, können demnach die Gutachterkosten als Nachlassverbindlichkeiten geltend machen, da in dieser Konstellation nur ein Wertgutachten für das Haus bei Erbschaft eine gerechte Aufteilung des Erbes sicherstellt.

Ein mögliches Recht von Vermietern auf die steuerliche Absetzbarkeit von Wertgutachten für vermietete Objekte als Werbungskosten hat der Bundesfinanzhof dagegen abgelehnt, da diese Werbungskosten in einem direkten Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen müssen - bei der Erstellung eines Wertgutachtens kann jedoch eine Verkaufsabsicht vermutet werden (Urteil vom 14.12.2004, Aktenzeichen IX R 34/03). Individuelle Fälle sind stets mit einem Steuerberater zu besprechen.

Wie wird ein Wertgutachten für ein Haus erstellt?

Um ein Wertgutachten für ein Haus zu erstellen, kommen drei unterschiedliche Verfahren - das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren - in Frage.

1. Vergleichswertverfahren

   Um das Wertgutachten für ein Haus im Rahmen eines Vergleichswertverfahrens zu erstellen, werden vergleichbare Immobilien aus der näheren Umgebung des zu bewertenden Objektes herangezogen. Im ersten Schritt wird anhand der Verkaufspreise der miteinander verglichenen Immobilien ein Grundwert ermittelt. Anschließend werden im Rahmen einer Feinjustierung die individuellen Besonderheiten der Immobilie in die Bewertung einbezogen. Wichtig bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist, dass die wesentlichen Merkmale der miteinander verglichenen Immobilien weitgehend identisch sind.

2. Ertragswertverfahren

   Bei einem Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer vermieteten Immobilie aus deren Mieterträgen abgeleitet. Grundlegende Kriterien dafür sind die Wohnfläche sowie der Mietpreis pro Quadratmeter. Weitere Einflussfaktoren auf den Ertragswert sind der Bodenrichtwert (der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche), der Gebäudeertragswert (Saldo der Mieteinnahmen und der Bewirtschaftungskosten des Gebäudes) sowie der Liegenschaftszins der jeweiligen Kommune, der durch den lokalen Gutachterausschuss anhand verschiedener Faktoren - unter anderem der Lage, der Gebäudegröße und der Gebäudeart - ermittelt wird.

3. Sachwertverfahren

   Das Sachwertverfahren ist ein rechnerisches Verfahren, das sich auf die Baukosten eines Gebäudes fokussiert. Bei neuen Gebäuden entspricht der  Sachwert den Herstellungskosten für die Bausubstanz. Bei älteren Gebäuden fließt die sogenannte Alterswertminderung in die Wertermittlung ein. Die Herstellungskosten und die Alterswertminderung werden auf der Grundlage des Baupreisindexes oder der Normalherstellungskosten für Gebäude dieses Typs berechnet. Außerdem muss anhand festgelegter Tabellen der Bodenrichtwert ermittelt werden. Der Verkehrswert des Gebäudes ergibt sich aus der Summe des Sachwerts und des Bodenrichtwerts.

In Wertgutachten für ein Haus wird das Sachwertverfahren meist als ergänzende Methode eingesetzt, um die Ergebnisse eines Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens zu präzisieren.

Wertgutachten für ein Haus - wie läuft es ab?

Bei einem Wertgutachten werden die Merkmale und Eigenschaften der Immobilie in systematischer Art und Weise überprüft. Hierzu gehört die Überprüfung des baulichen und technischen Zustands sowie des rechtlichen Status des Objektes.

Ein Wertgutachten kann für unbebaute Grundstücke, Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien erstellt werden. Berücksichtigt werden dabei die folgenden Faktoren:

• Baujahr und Erstbezug.
• Die Lage des Objektes. Hier spielen Kriterien wie die Verkehrsanbindung der Immobilie, das Vorhandensein von Einkaufs-, Kultur- und Freizeitmöglichkeiten in der näheren Umgebung sowie die allgemeinen Charakteristika des Umfelds (unter anderem gehobene oder durchschnittliche Lage) eine Rolle.
• Ausstattung und baulich-technischer Zustand der Immobilie. Begutachtet werden beispielsweise die Bausubstanz sowie der Zustand von Versorgungsleitungen und Elektroinstallationen.
• Der energetische Zustand der Immobilie. Überprüft wird, ob eine Wärmedämmung von Dach und Außenwänden sowie eine Isolierung von Außentüren und Fenstern vorhanden sind, welchen Wirkungsgrad die Dämmung aufweist und welche Werte im Energieausweis des Gebäudes ausgewiesen werden.
• Vor allem bei Baugrundstücken und abgelegenen Gebäuden der Erschließungsgrad der Immobilie.
• Vorhandensein und Zustand von Außenanlagen wie Gärten, Garagen oder Carports.
• Die Art der Immobiliennutzung als selbstgenutzte Wohnimmobilie, Vermietungsobjekt oder Gewerbeimmobilie.
• Rechtliche Rahmenbedingungen. In diesem Zusammenhang sind beispielsweise Wohn- und Wegerechte, Vorbau- oder Erbbaurechte oder ein bestehender Denkmalschutz von Bedeutung.

Welche Dokumente benötige ich für ein Wertgutachten für ein Haus? 

Checkliste: Für die Erstellung eines Wertgutachtens benötigen Sie die folgenden Dokumente:

• Einen Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate sein darf - beim Grundbuchamt erhältlich.
• Einen Auszug aus der Flurkarte und dem Baulastenverzeichnis - beim Katasteramt bzw. beim Bauordnungsamt erhältlich.
• Sämtliche Bauzeichnungen.
• Wohnflächenberechnung.
• Belege über Modernisierungen.
• Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Informationen zu den Nebenkosten.
• Nachweis von Erbbaurechten: Erbbauvertrag und Nachweis des Erbbauzinses.
• Bei denkmalgeschützten Immobilien: Kopie des Bescheides über den Denkmalschutz.
• Bei vermieteten Immobilien: Kopien der Mietverträge, Nachweis der Netto-Kaltmieten.

Fazit- Mit einem Wertgutachten den Marktwert einer Immobilie feststellen

Das Wertgutachten für ein Haus schafft Klarheit über den Verkehrswert und damit auch über den Marktwert einer Immobilie. Als Verkäufer vermeiden Sie mit einem Wertgutachten für Ihr Haus beispielsweise Vermögenseinbußen durch einen zu niedrig angesetzten Verkaufspreis. Der Käufer erhält durch das Wertgutachten für ein Haus alle Informationen zur Werthaltigkeit einer Immobilie, die er für eine fundierte Kaufentscheidung braucht. Ein weiterer wesentlicher Vorteil besteht darin, dass sich der Zeitaufwand für die Preisverhandlungen durch ein Wertgutachten für das Haus beträchtlich reduzieren kann.Auch bei der Immobilienverrentung, einer Leibrente oder einem Teilverkauf ist es wichtig den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Hierbei ist die Zusammenarbeit mit einem Anbieter zu empfehlen, der das Wertgutachten für das Haus beauftragt und folglich auch die Wertgutachten-Haus-Kosten in vollem Umfang übernimmt. Achten Sie ebenfalls darauf, dass Anbieter von sich unabhängige Gutachter beauftragen.

Bei einem Teilverkauf mit Heimkapital wird vor Ort eine kostenlose Einschätzung der Immobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter vorgenommen. 

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.