Energieausweis beim Hausverkauf - Pflichten, Kosten & mehr

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Sie haben vor, nach vielen Jahren Ihr Eigenheim zu verkaufen? Dann benötigen Sie den Energieausweis um das Haus zu verkaufen. Gerade bei einer Immobilie, die schon in die Jahre gekommen ist, kann eine schlechte Energieeffizienz den Verkaufspreis empfindlich drücken. Ein Hausverkauf ohne Energieausweis ist allerdings nicht möglich. Erfahren Sie hier, was Sie beim Energieausweis für den Hausverkauf beachten müssen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Energieausweis beim Hausverkauf?

Der Energieausweis beim Hausverkauf sowie bei der Vermietung existiert seit 2008 und ist seit 2014 Pflicht. Bis zum Mai 2015 konnte beim Hausverkauf für den Energieausweis eine Übergangsfrist genutzt werden. Seitdem ist ein Hausverkauf ohne Energieausweis ein Verstoß gegen das Gesetz und zieht entsprechend Strafen nach sich.

Es handelt sich bei dem Energieausweis für den Hausverkauf um ein Dokument, in dem der energetische Zustand der Immobilie festgehalten wird. Sie können daraus ableiten, wie hoch der tatsächliche Energieverbrauch eines Hauses ist.

Manchmal wird der Energieausweis beim Hausverkauf auch als Energiepass bezeichnet. Beim Hausverkauf ist der Energieausweis Verzicht einmal abgesehen von den gesetzlichen Regelungen nicht empfehlenswert. Denn nur so kann sich der potenzielle Eigentümer ein Bild davon machen, welcher Energieverbrauch und welche Sanierungsmaßnahmen auf ihn zukommen. Wenn Sie ein Haus verkaufen sind im Energieausweis die folgenden Angaben aufgeführt:

• Baujahr des Gebäudes
• Typ der Heizung
• Art des Energieausweises für den Hausverkauf - hier wird zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterschieden
• Angabe des Energiebedarfes oder des Energieendverbrauches in kWh pro Quadratmeter
• Geht es um einen neuen Energieausweis für den Hausverkauf, muss in dem Dokument die Energieeffizienzklasse gelistet sein.

Ausnahmen beim Energieausweis für den Hausverkauf

Ein Haus verkaufen ohne Energieausweis ist nicht möglich. Sie benötigen nicht nur einen Energieausweis für den Hausverkauf, sondern auch bei der Vermietung. Das gilt ebenfalls für Verkauf und Vermietung von Eigentumswohnungen. Auch wenn es sich um eine gewerbliche Immobilie handelt, ist der Energieausweis für den Hausverkauf vorzulegen. Ebenso, wenn Sie einen Immobilien Teilverkauf  oder einen Verkauf auf Leibrente durchführen möchten. Bei einer Eigentumswohnung ist für das gesamte Haus der Energieausweis maßgeblich, nicht für eine einzelne Wohneinheit. Das heißt, wenn Sie eine Dachgeschosswohnung verkaufen, benötigen Sie für das komplette Haus den Energieausweis ebenso wie für die Vermietung der Erdgeschosswohnung.

Beim Hausverkauf ist der Energieausweis Verzicht in den folgenden Fällen möglich - hier sieht der Gesetzgeber Ausnahmeregelungen vor:

• Bei sehr kleinen Gebäuden mit einer maximalen Nutzfläche von 50 qm ist beim Hausverkauf der Energieausweis Verzicht zulässig.
• Der Energieausweis um ein Haus zu verkaufen ist nicht erforderlich, wenn das Objekt unter Denkmalschutz steht.
• Bei einem Haus ist der Energiepass nicht vorzulegen, wenn das Objekt von Ihnen oder dem zukünftigen Besitzer abgerissen werden soll.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher Energieausweis ist beim Hausverkauf notwendig?

Wenn Sie einen Energieausweis für den Hausverkauf benötigen, haben Sie häufig die Wahl zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Keinen Gedanken müssen Sie sich beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung machen- denn für das gesamte Haus ist der Energieausweis bereits bei Ihrem Immobilienverwalter vorhanden.

Der Energieausweis basiert auf den durchschnittlichen Verbrauchswerten im Zeitraum der letzten drei Jahre. Dabei tauchen auf dem Energieausweis für den Hausverkauf die abgerechneten Werte auf. Es handelt sich dabei um den sogenannten Verbrauchsausweis.

 Wird der Energieausweis als Bedarfsausweis ausgestellt, muss eine Analyse des gesamten Hauses erfolgen. Beurteilt werden Zustand von Heizung, Fenster, Dach und Wänden. Aus dieser Hochrechnung wird der theoretische Bedarf ermittelt. Der Energieausweis um das Haus zu verkaufen muss immer erstellt werden, wenn das Gebäude vor dem Stichtag 1. November 1977 erbaut wurde und das Haus maximal fünf Wohnungen hat. Das Haus verkaufen ohne Energieausweis, der den Bedarf ermittelt, ist möglich, wenn Sie nachweisen können, dass Sie mit Modernisierungen die Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 erfüllt haben. Der Bedarfsausweis wird auch bei einem Neubau erstellt, wenn noch keine drei Abrechnungsperioden zusammengekommen sind. Daher ist auch bei einem Neubau kein Hausverkauf ohne Energieausweis möglich.

Unterschiedlicher Energieausweis beim Hausverkauf möglich - welche Option ist die beste?

Vielleicht haben Sie auf den Energieausweis beim Hausverkauf das erste Mal einen Blick geworfen. Dort sehen Sie eine Skala mit verschiedenen Farben, die hilft, den Energieverbrauch genau zu bewerten. Grün besagt, dass ein Gebäude sehr energieeffizient ist. Zeigt Ihr Energieausweis für den Hausverkauf einen Wert im roten Bereich an, sind sehr wahrscheinlich Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Haben Sie vor, für den Hausverkauf den Energieausweis anzufordern, muss in vielen Fällen individuell entschieden werden, ob der Verbrauchs- oder Bedarfsausweis für Sie die bessere Wahl ist. 

Untersuchungen haben gezeigt, dass der Energieausweis für den Hausverkauf bei einem Bedarfsausweis Abweichungen von bis zu 108 % zeigt. Bei einem Verbrauchsausweis sind es ungefähr 26 %. Zugrunde gelegt wurden die Werte von identischen Objekten. Das heißt, dass der Energieausweis beim Hausverkauf Nachteile bringen kann, wenn darauf der Bedarf festgelegt ist. Wenn möglich, sollten Sie sich daher für den Hausverkauf den Energieausweis als Verbrauchsausweis ausstellen lassen. Sie profitieren damit von geringeren Energiewerten und müssen sich zudem nicht auf die Hochrechnungen im Bedarfsausweis verlassen.

Wo gibt es den Energieausweis für den Hausverkauf und wie hoch sind die Kosten?

In den einzelnen Bundesländern sind verschiedene Institutionen zuständig, wenn Sie den Energieausweis benötigen. Häufig ist es die Bauaufsichtsbehörde oder das Bauamt. Benötigen Sie nur einen Verbrauchsausweis, geht das sogar online - schließlich sind nur die letzten drei Jahresabrechnungen maßgeblich.

Ein Bedarfsausweis oder ein Energieausweis, den Sie nicht per Internet bestellen, darf nur von einer qualifizierten Person ausgestellt werden. Es handelt sich dabei unter anderem um Architekten Ingenieure, Heizungsbauer oder Schornsteinfeger, die eine Fortbildung gemäß energiesparendes Bauen nach EnEV 2014 Anlage 11 absolviert haben.

Wenn Sie sich den Energieausweis ausstellen lassen, hat dieser eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Wollen Sie das Haus verkaufen und im Energieausweis fehlen bestimmte Angaben oder hat eine nicht befugte Person das Dokument erstellt, muss ein neuer Ausweis erstellt werden. Haben Sie eine neue Heizungsanlage einbauen lassen oder andere Modernisierungsmaßnahmen vornehmen lassen, ist es notwendig, den Energieausweis erneut ausstellen zu lassen. 

Falls Sie den Energieausweis ausstellen lassen, tragen Sie als Eigentümer die Kosten. Kalkulieren Sie für einen Verbrauchsausweis mit etwa 50 bis 100 Euro, ein Bedarfsausweis ist mit mindestens 400 Euro deutlich teurer. Einem Hausverkauf wird der Notar dann nicht zustimmen. Außerdem müssen Sie die Energieeffizienz Ihres Objektes bereits in der Verkaufsanzeige angeben und Interessenten Einsicht in die gesamten Hausverkauf Unterlagen gewähren. 

Vorsicht: Ein ungünstiger Energieausweis beim Hausverkauf kann die Verkaufssumme mindern

Ein Haus zu verkaufen ohne Energieausweis kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro nach sich ziehen. Wenn Sie das Haus verkaufen und den Energieausweis beantragen, kann das zu einer bösen Überraschung führen. Denn entpuppt sich Ihr geliebtes Daheim als ein Energiefresser, drückt das den Kaufpreis nach unten. Schließlich muss der Käufer weitere Summen einkalkulieren und eventuell einen Modernisierungskredit für die Sanierung aufnehmen.

Statt Ihre Immobilie zu verkaufen, gibt es im Alter jedoch noch eine weitere Möglichkeit. Mit einem Immobilien Teilverkauf bleiben Sie in Ihren eigenen vier Wänden wohnen. Sie erhalten ein Nießbrauchsrecht, welches sogar ins Grundbuch eingetragen wird und der Miteigentümer bleibt als stiller Teilhaber im Hintergrund. Da sich Ihr neu gewonnener Immobilien Partner beim späteren Gesamtverkauf um alle Hausverkauf Unterlagen kümmert, müssen Sie sich über einen schlechten Energieausweis beim Hausverkauf keine Gedanken machen.

 Fazit 

Bis auf die im Artikel erwähnten Ausnahmen bei Gebäuden, ist es nicht nur rechtlich notwendig sondern auch sinnvoll einen Energieausweis zu besitzen. Besonders bei der Vermietung einer Immobilie oder beim Immobilienverkauf trägt der Inhalt des Ausweises auch dazu bei wie der Marktwert der Immobilie letztendlich eingeschätzt wird. Teilweise ist es sogar notwendig die Werte bereits bei der Ausschreibung offenzulegen. Klären Sie auch, ob Sie einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis benötigen.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen