Erbpachtgrundstück - Vor- und Nachteile in der Übersicht

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Bauland ist teuer – das Erbpachtgrundstück ist daher eine interessante Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks. Insbesondere in Ballungsräumen und begehrten Lagen können hohe Grundstückspreise für Menschen mit geringem Einkommen den Hausbau deutlich erschweren. Mit einem Grundstück in Erbpacht sparen Sie hohe Kosten für den Grundstückskauf ein und realisieren Ihren Traum vom Eigenheim. Allerdings bringt eine Erbpacht auch Nachteile mit sich wie beispielsweise eingeschränkte Möglichkeiten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Informieren Sie sich jetzt über das Erbrecht und lesen Sie, welche Vor- und Nachteile ein Erbpachtgrundstück bietet.

 Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Erbpachtgrundstück?

Zunächst ist es sinnvoll, sich in Bezug auf das Erbpachtgrundstück die Bedeutung zu vergegenwärtigen. Wenn Ihr Budget begrenzt ist, können Sie alternativ zum Kauf auch ein Grundstück pachten, auf dem Sie Ihren Neubau errichten. Die Besonderheit liegt bei einem Erbpachtgrundstück somit in der Tatsache, dass Sie das Grundstück lediglich für eine bestimmte Zeit nutzen und es nicht zu Ihrem Eigentum wird. Die Erbpachtgrundstück-Kosten sind daher zunächst deutlich geringer als bei einem Grundstückskauf. Das Erbbaurecht ist umgangssprachlich auch unter der nicht ganz korrekten Bezeichnung Erbpacht bekannt. Bereits seit 1919 bietet es die Möglichkeit, die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks von denen des darauf errichteten Gebäudes zu trennen. 

Für einen vertraglich festgelegten Zeitraum zahlen Sie dem Erbpachtgeber für das Erbpachtgrundstück den vereinbarten Pachtzins, meist erfolgt die Zahlung in monatlichen oder jährlichen Raten. Für den Erbbauberechtigten ist dies mit dem positiven Aspekt verbunden, dass kein hoher Betrag für den Grundstückskauf eingeplant werden muss. Auch für den Grundstückseigentümer bietet das Erbpachtgrundstück einige Vorteile. Der Grundbesitz wird wirtschaftlich genutzt und bleibt als Erbpachtgrundstück dauerhaft erhalten. Die gesetzlichen Grundlagen sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter schließen einen notariell beglaubigten Vertrag und es erfolgt ein Eintrag im Grundbuch. Dem Bauherren sichert dieser Vertrag das Recht zu, ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück zu errichten.

Wer kauft Erbpachtgrundstücke?

Meist vergeben Kirchen, Kommunen oder Stiftungen Erbbaurechte. Vereinzelt ist auch von privaten Grundstückseigentümern hin und wieder ein Erbpachtgrundstück im Angebot.Sie können als Privatperson ein Erbpachtgrundstück kaufen und es beispielsweise als Geldanlage für die Altersvorsorge nutzen. Grundsätzlich lässt sich das Erbbaurecht unabhängig von der Nutzungsart auf jedes Grundstück anwenden. Viele Kommunen vergeben die Rechte nicht nur für Wohngebäude, auch Hotels, Geschäftsgebäude oder Sportplätze lassen sich auf einem Erbpachtgrundstück errichten. Einschlägige Angebote rund um das Thema Erbpachtgrundstück finden Sie beispielsweise in lokalen Tageszeitungen, auf Immobilienportalen oder bei Maklern. Zudem können Sie sich bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung erkundigen, ob derzeit ein Erbpachtgrundstück angeboten wird.

Wenn Sie bei der Suche nach geeignetem Baugrund auf ein interessantes Angebot stoßen und das betreffende Erbbaugrundstück lieber kaufen möchten, ist dies meist Verhandlungssache. Setzen Sie sich in diesem Fall mit dem Verpächter in Verbindung und signalisieren Sie Ihre Bereitschaft, das Erbpachtgrundstück zu kaufen. Kirchen oder Kommunen sind häufig eher dazu bereit, einen Erbpachtgrundstück-Verkauf in Betracht zu ziehen. 

Vertragsabschluss und Grundbucheintrag

Über das Pachtverhältnis schließen Grundstückseigentümer und Erbbaurechtnehmer einen notariell beglaubigten Erbpachtgrundstück-Vertrag ab. Da das Erbbaurechtsgesetz keine sehr detaillierten Regelungen vorgibt, müssen Sie viele Rahmenbedingungen individuell regeln. Dies betrifft beispielsweise folgende Punkte:

Vertragslaufzeit

Die Vertragslaufzeit ist zwischen den Vertragsparteien frei verhandelbar. Gängig ist ein Zeitraum von 99 Jahren, es kann für ein Erbpachtgrundstück allerdings auch eine kürzere Laufzeit von 50, 60 oder 70 Jahren vereinbart werden. 

Erbpachtzins

Laut § 9 Abs. 1 ErbbauRG steht dem Erbpachtgeber ein Erbpachtzins in Form eines regelmäßig zu zahlenden Entgelts zu. Im Vertrag legen die beiden Vertragsparteien Höhe und Fälligkeit (jährliche, vierteljährliche oder monatliche Zahlweise) fest. Meist wird bei Vertragsabschluss ein bestimmter Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts als Erbpachtzins festgelegt, üblich sind meist vier bis sechs Prozent des Grundstückwertes.

Zinsanpassungen

In der Wertsicherungsklausel des Vertrages sind die vorgesehenen Intervalle und Rahmenbedingungen der vereinbarten Anpassungen geregelt. Der vereinbarte Zins unterliegt von Zeit zu Zeit Anpassungen, meist wird er alle drei Jahre angepasst. In der Regel orientieren sich die Zinserhöhungen am jeweils gültigen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Mitspracherechte

Der Erbpachtrechtgeber kann sich bei An- oder Umbauten des Gebäudes oder bei einer Hypothekenbelastung ein Mitspracherecht sichern.

Vorkaufsrecht

Falls Grundstückseigentümer oder Bauherr einen Verkauf in Betracht ziehen, können Sie sich ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht sichern.

Dokumentation des Erbbaurechts

Die Dokumentation des Erbbaurechts wird in zwei Grundbüchern vorgenommen:

• Grundstücksgrundbuch (Belastung in Abteilung II)
• Erbbaugrundbuch (siehe §§ 14 ff. ErbbauRG)

Der Erbbaurechtsnehmer übernimmt bei einem Erbpachtgrundstück Kosten wie Grunderwerbssteuer, Erschließungskosten oder Beiträge für die Gebäudeversicherung, da er die gesamte Nutzungsmöglichkeit über das Erbpachtgrundstück erhält.

Erbpachtgrundstück: Kündigung und Vertragsende

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Erbpachtgrundstück verkaufen, übernimmt der neue Hausbesitzer den Vertrag mit der restlichen Vertragslaufzeit. Dem Grundstückseigentümer steht bei einem Erbpachtgrundstück-Hausverkauf meist ein Vorkaufsrecht zu, zudem benötigen Sie für den Verkauf grundsätzlich dessen Einverständnis. Der Erbbaurechtsgeber kann bei einem Erbpachtgrundstück den Verkauf nur aus triftigen Gründen verweigern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Wohngebäude nach dem Verkauf als Gewerbebetrieb genutzt werden soll.

 Eine vorzeitige Kündigung des Vertrages vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums ist für beide Parteien grundsätzlich nicht möglich. Allerdings steht dem Erbbaurechtsgeber unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht (Heimfall) zu. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Erbbaurechtsnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Wenn der Pächter auf dem Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist keinen Hausbau vornimmt oder gegen weitere Verpflichtungen verstößt, kann der Erbbaurechtsgeber eine Rückübertragung verlangen.

 Bei einem Heimfall oder nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit geht das Haus in den Besitz des Grundstücksbesitzers über. Dieser ist laut gesetzlichen Vorgaben jedoch dazu verpflichtet, dem bisherigen Hauseigentümer eine Zahlung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes zu leisten. Allerdings können Sie vertraglich durchaus auch eine höhere Entschädigung vereinbaren oder sich im Vertrag zum Erbpachtgrundstück bei Hausverkauf oder Vertragsende ein Vorkaufsrecht einräumen lassen.

Was sind Erbpachtgrundstücke wert?

Der Wert einer Immobilie lässt sich in der Regel aus der Kombination von Bodenwert, Gebäudewert und den Werten vorhandener Außenanlagen ermitteln. Ein Grundstück in Erbpacht ist nicht Eigentum des Pächters, allerdings ist bei einem Hausverkauf das Erbpachtgrundstück von Bedeutung und Sie sollten daher den Bodenwert bei der Ermittlung des Verkaufspreises keinesfalls unbeachtet lassen. Das vertraglich vereinbarte Nutzungsrecht des Grundstücks stellt durchaus einen Wert dar, der sich anhand unterschiedlicher Methoden errechnen lässt. Sie möchten ein Erbpachtgrundstück als Wertanlage kaufen? Der Wert eines Erbpachtgrundstückes lässt sich ebenso wie bei klassischen Baugrundstücken anhand der lokalen Bodenrichtwerte oder mittels Vergleichswertverfahren ermitteln. Eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück zeichnet sich im Vergleich zu klassischen Angeboten meist durch einen niedrigeren Kaufpreis aus.

Erbpachtgrundstücke: Vorteile und Nachteile

 Wenn Sie ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen möchten, ist dies durchaus möglich. Besonders wenn es zum Verkauf kommt, gibt es neben den Vorteilen bei einem Erbpachtgrundstück auch Nachteile. Für einen besseren Einblick in das Thema Erbbaugrundstück haben wir Ihnen nachstehend die einzelnen Vor- und Nachteile übersichtlich aufgelistet:

Erbpachtgrundstück Vorteile

• Das Erbpachtgrundstück ist für Menschen mit geringem Einkommen eine günstige Alternative zum Grundstückskauf
• Das Erbbaurecht lässt sich später verkaufen oder vererben
• Bauherren benötigen weniger Eigenkapital
• Lange Laufzeit und vertragliche Vereinbarungen gewähren dem Erbpachtnehmer Planungssicherheit
• Erbpachtzinsen sind meist niedriger als Zinsen für Baudarlehen
• Häufig bieten Grundstückseigentümer besondere Vergünstigungen für Familien mit Kindern, dies ist meist bei kirchlichen Organisationen der Fall
• Wenn der Vertrag ohne Verlängerung endet, erhält der Erbbauberechtigte vom Erbpachtgrundstück-Eigentümer eine Entschädigung für die Immobilie
• Erbpachtgeber: Das Grundstück bleibt als Eigentum erhalten und wird wirtschaftlich genutzt

Erbpachtgrundstück Nachteile

• Das Erbpachtgrundstück ist nicht Eigentum des Hausbesitzers
• Meist muss der Hausbesitzer dem Erbpachtgeber ein Mitspracherecht beim Hausbau, bei späteren Umbauten sowie bei einer Umkehrhypothek oder einem Modernisierungskredit einräumen
• Bei geringer Restlaufzeit ist es meist schwierig, die Immobilie zu verkaufen
• Auf die Dauer des vertraglich vereinbarten Zeitraums zahlt der Pächter aufgrund der Anpassungen meist mehr als bei einem Grundstückskauf
• Dem Erbbaurechtgeber steht ein Vorkaufsrecht zu
• Verlust an Flexibilität, beispielsweise ist der Immobilien Teilverkauf nicht mehr möglich

Fazit 

Ein Erbpachtgrundstück ist insbesondere bei wenig Eigenkapital eine interessante Alternative zum Grundstückskauf. Allerdings entstehen besonders beim Verkauf Nachteile durch ein Erbpachtgrundstück. Zwar gibt es auch Verrentungsanbieter welche gegen oft hohe Abschläge ein Erbpachtgrundstück gegen eine regelmäßige Zahlung ankaufen, jedoch sind die besonders interessanten Möglichkeiten der Verrentung - nämlich solche mit Einmalzahlung wie der Immobilien Teilverkauf - in der Regel nur erschwert möglich.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen