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Wir erklären Ihnen was Sie über Erschließungskosten wissen müssen


Baupläne mit Werkzeugen und Taschenrechner

Erschließungskosten für ein Grundstück oder die Verkehrserschließung sollten nicht unterschätzt werden. Dieser Beitrag erklärt Ihnen, wann diese Kosten anfallen und mit welchen Beträgen Sie rechnen müssen. Erfahren Sie ebenfalls, wie Sie sich im Alter gegen Erschließungskosten absichern können, wenn Sie planen Ihr Haus zu verkaufen!

Inhaltsverzeichnis

Was sind Erschließungskosten?

Erschließungskosten sind Abgaben, die Bauherren entrichten müssen, wenn ein Grundstück an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze angeschlossen wird. Die Erschließung von einem Grundstück umfasst Gas, Elektrizität, öffentliche Wasserversorgung, sowie der Anschluss an die Kanalisation. Anteilig fällig werden zudem Erschließungskosten der Straße und Kosten für Gehweg, Beleuchtung, öffentliche Grünanlagen, Lärmschutzanlagen sowie Kinderspielplätze. Bei der Erschließung eins Grundstücks können außerdem Kosten für den Anschluss an das Telefon- oder Kabelfernsehnetz entstehen.

Die Kosten der Erschließung beruhen auf verschiedenen Rechtsgrundlagen, maßgeblich ist vor allem § 129 Baugesetzbuch (BauGB). Aufschlüsselung und Verteilung werden von der für das Grundstück zuständigen Gemeinde definiert. 

Wann müssen Erschließungskosten für ein Grundstück gezahlt werden?

Typisch sind Erschließungskosten im Neubaugebiet. Denn bevor überhaupt gebaut werden kann, muss die Versorgung mit Strom und Wasser gewährleistet sein. Ein Grundstück erschließen lassen ist daher die Voraussetzung, um überhaupt eine Baugenehmigung zu erhalten. Damit besteht ein großer Unterschied zwischen Hausbau und Hausverkauf. Grundsätzlich müssen Sie mit Erschließungskosten im Neubaugebiet rechnen. Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie, müssen Sie nicht mehr das Grundstück erschließen lassen. Es fallen für Hauskäufer - wenn überhaupt - nur sehr geringe Kosten an.

Falls Sie planen, ein Haus zu bauen und auf der Suche nach einem passenden Baugrund sind, müssen Sie vorab gut prüfen, ob Sie das Grundstück erschließen müssen. Kaufen Sie am besten bereits erschlossenes Bauland oder ein Grundstück, in dessen Kaufpreis die Kosten der Erschließung inkludiert sind - auch dann, wenn Ihnen der Kaufpreis zunächst deutlich höher erscheint. Denn als Eigentümer verlangt die Kommune von Ihnen, dass Sie sich mit bis zu 90 % an den Kosten beteiligen.

Tipp: Bei der Angabe des Bodenwertes erkennen Sie, ob mit Erschließungskosten zu rechnen ist. “ebp” ist das Kürzel für erschließungspflichtige Grundstücke, bei “ebf” handelt es sich um bereits erschlossenes Bauland.

Welche Arten von Erschließungskosten gibt es?

 Die Kosten der Erschließung bei einem Grundstück verteilen sich auf verschiedene Posten. Während einige davon zwingend notwendig sind, haben Sie bei anderen Erschließungskosten ein gewisses Sparpotenzial.

Strom: Damit Ihr Grundstück an das Stromnetz angeschlossen wird, müssen 2000 bis 3000 Euro zwingend einkalkuliert werden. Falls Leitungen verlängert werden müssen, können die Erschließungskosten deutlich höher ausfallen. Möchten Sie sich diese Kosten sparen, können Sie über eine Fotovoltaikanlage nachdenken.

Gas: Kosten für Gas können anfallen, müssen es aber nicht. Denn nicht jedes Haus benötigt einen Gasanschluss, zum Beispiel, wenn über Fernwärme geheizt und mit Strom gekocht wird. Ist der Anschluss doch notwendig, ist mit ca. 2000 Euro zu rechnen.

Wasser: Die Erschließungskosten für Wasser richten sich nach der Entfernung zur nächsten Anschlussstelle. Kalkulieren Sie mit Kosten zwischen 2000 und 5000 Euro. Die Kosten der Erschließung werden in ländlichen Gegenden oft durch den Verzicht auf einen Anschluss an das Abwassernetz eingespart. Hausbesitzer speichern das Abwasser in einem Tank, der regelmäßig von einem Dienstleister abgepumpt wird. Ob sich das für Sie langfristig lohnt, müssen Sie im Vorfeld gut durchkalkulieren.

Telekommunikation: Je nach Lage des Hauses und Vorliebe kommen ein klassischer Festnetzanschluss oder eine Kombination aus TV-Kabelanschluss, Telefon und Internet infrage. Planen Sie Kosten von maximal 1000 Euro ein.

Erschließungskosten – ein Rechenbeispiel

Eine einfache Formel, mit der Sie pauschal Erschließungskosten berechnen können, existiert nicht. Zum einen kommt es auf die Gebührenstaffelung der Gemeinde an, in der sich Ihr Grundstück befindet. Laut Baugesetzbuch sind verschiedene Modelle möglich. Erschließungskosten werden entweder in Abhängigkeit von der Länge der Straßenfront, die zum Grundstück gehört, kalkuliert oder anhand der Gesamtfläche. Entscheidend kann auch der Grad der Bebauung sein. Wenn Sie Ihr Grundstück stärker bebauen dürfen, haben Sie mehr davon und müssen entsprechend höhere Erschließungskosten tragen. Eine Rolle bei der Berechnung spielen auf jeden Fall die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ).

Angenommen, Sie müssen ein 1000 Quadratmeter Grundstück erschließen. Wenn GRZ bei 0,5 und GFZ bei 1,0 liegen, bedeutet das, 500 Quadratmeter dürfen maximal bebaut werden. Sollte das Haus zwei Geschosse mit jeweils einer Fläche von 100 Quadratmetern haben, kostet Sie der Abwasseranschluss rund 1600 Euro - bei angenommenen Erschließungskosten von acht Euro pro Quadratmeter. Für die Stromversorgung addieren Sie 1500 Euro, für Gas 1000 Euro, die Wasserversorgung kostet ebenfalls 1000 Euro und für Telekommunikation werden 500 Euro fällig. Damit sind Sie bei Erschließungskosten von insgesamt 5600 Euro.

Tipp: Es kann vorkommen, dass Gemeinden einen größeren Teil der Erschließungskosten übernehmen. Das ist häufig dann der Fall, wenn der Neubau von Häusern attraktiv gemacht werden soll.

Mit den Kosten der Erschließung von einem Grundstück ist es alleine nicht getan. Bei neuem Bauland ist meist eine Vermessung des Grundstücks erforderlich. Dabei wird ein amtlicher Lageplan erstellt, die Durchführung obliegt einem staatlich anerkannten Vermessungsbüro. Kalkulieren Sie für die komplette Vermessung mit der Erstellung aller notwendigen Pläne 2000 bis 3000 Euro ein. Ein Bodengutachten kann ebenfalls zusätzlich erforderlich werden.

Wann und an wen werden Erschließungskosten gezahlt?

Die Erschließungskosten für ein Grundstück werden vom Eigentümer an die Kommune entrichtet, in deren Einzugsbereich das entsprechende Bauland liegt. Bei Anschlüssen an Strom- oder Wasserversorgung werden Gebühren manchmal von den Versorgungsämtern erhoben. Es gilt ein Zeitfenster von vier Jahren nach Abschluss aller Erschließungsmaßnahmen, um die Rechnung zu stellen. Sie haben die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Erschließungskosten einzulegen, müssen allerdings zunächst zahlen. Rechnungen, die später kommen, sind verjährt.

Die Kosten für die Erschließung können Sie im Rahmen der Modernisierungsleistungen steuerlich geltend machen. Dabei ist es unerheblich, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermietet haben. Es spielt keine Rolle, ob die Kosten für Arbeiten auf privatem oder öffentlichen Grund entstanden sind.

Wie Sie sich gegen Erschließungskosten nach vielen Jahren absichern

Wahrscheinlich haben Sie sich über Erschließungskosten keine Gedanken mehr gemacht, wenn Ihr Grundstück schon bei Bau oder Hauskauf erschlossen war. Einen Strich durch die Rechnung machen kann Ihnen leider nach Jahrzehnten noch die Verkehrserschließung. Die ist erst dann abgeschlossen, wenn eine Straße, samt Teileinrichtungen aus dem Ausbauplan, fertiggestellt ist. Die Verjährungsfrist von vier Jahren beginnt erst dann zu laufen und die Kommune kann Ihnen Ihren Anteil an Kosten für Straßenausbau, Parkbuchten, Grünstreifen, Fuß- und Radwege oder die Straßenbeleuchtung in Rechnung stellen. Wer ein Haus kaufen möchte, sollte sich daher über in Zukunft zu erwartende Kosten bei Nachbarn oder dem Bauamt informieren.

Was Sie beim Immobilienverkauf bezüglich der Erschließungskosten beachten müssen

Steht bei Ihrem Anwesen noch die Verkehrserschließung aus und Sie entscheiden sich, Ihr Haus beispielsweise aus Altersgründen zu verkaufen, sind einige Dinge zu bedenken. Grundsätzlich muss derjenige zahlen, der bei Ergehen des Bescheids als Eigentümer oder Erbbauberechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Viele Käufer wollen sich daher im Kaufvertrag absichern, indem sie mit dem ehemaligen Besitzer vereinbaren, dass dieser später für noch anfallende Erschließungskosten aufkommt. Willigen Sie - vielleicht zu vorschnell - ein, kann die Summe eine böse Überraschung für Sie bedeuten. Denn häufig wird beim Ermitteln des Immobilienwerts vergessen, dass diese Kosten in der Zukunft auf Sie zukommen.

Fazit: Erschließungskosten umgehen durch Immobilienverrentung 

Möchten Sie Ihr geliebtes Heim gar nicht aufgeben, so bleiben Ihnen die Optionen der Leibrente oder eines Teilverkaufs der Immobilie. Entscheiden Sie sich für ersteres erhalten Sie ein Wohnrecht, ohne weiterhin der Eigentümer der Immobilie zu sein. Dadurch müssen Sie entsprechend nicht mehr für Erschließungskosten aufkommen und haben in dieser Sicht eine finanzielle Planungssicherheit. 

Auf der anderen Seite ermöglicht Ihnen das innovative Modell des Immobilien Teilverkaufs Liquidität freizusetzen. Dieses freigesetzte Kapital können Sie schließlich nicht nur für die Abzahlung der Erschließungskosten verwenden, sondern beispielweise auch für die Modernisierungen Ihrer Immobilie einsetzen, ohne einen Modernisierungskredit aufnehmen zu müssen. Im Gegensatz zur Leibrente erhalten Sie bei einem Teilverkauf ein Nießbrauchsrecht für den verkauften Anteil der Immobilie, sodass Sie weiterhin Teileigentümer der Immobilie bleiben und damit frei über Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen entscheiden können, sowie darüber hinaus von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie profitieren

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.

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