Kernsanierung – sinnvoll vor dem Immobilienverkauf?

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Mit einer Kernsanierung verleihen Sie Ihrer alten Immobilie eine neuwertige Präsenz nach modernsten Standards. Die Kernsanierung im Haus ist ein umfangreiches und kostenintensives Projekt, wirkt sich jedoch spürbar auf den Immobilienwert aus. Ob Sie sich für eine Kernsanierung entscheiden oder die Immobilie unsaniert verkaufen, hängt von verschiedenen Kriterien ab. Denn der erzielte Verkaufswert der Immobilie sollte sich mindestens um die Investitionskosten erhöhen. Nur wenn dies bereits im Vorfeld zuverlässig einzuschätzen ist, kann eine Kernsanierung der Immobilie sinnvoll sein.

Inhaltsverzeichnis

Kernsanierung – was ist das genau?

Die Kernsanierung ist der Gebäuderückbau bis auf die tragenden Strukturen. Dazu zählen Wände, Stützen, Decken und Fundamente. Auf diese Weise soll die ursprüngliche Bausubstanz wiederhergestellt werden, ohne dass das Rohbauskelett maßgeblich verändert wird. Das Ergebnis ist eine neuwertige Bausubstanz und eine Immobilie, die moderne Standards erfüllt.

Im Detail bedeutet Kernsanierung die Modernisierung des gesamten Gebäudes vom Keller bis zum Dach und ist wesentlich umfangreicher, als ein Haus zu renovieren. Im Rahmen der Kernsanierung einer Immobilie wird die Fassade neu gestaltet, alte Böden und Wandfliesen werden entfernt und Wasser- und Elektroinstallationen durch neue Leitungen ersetzt. Bei Bedarf wird der Keller mit einer speziellen Abdichtung versehen oder eine Drainage rund um das Haus angebracht, um zukünftig das Eindringen von Feuchtigkeit in das Mauerwerk zu verhindern. Unter dem Aspekt der energetischen Sanierung erfolgt eine umfassende Wärmedämmung und alte Fenster und Türen werden gegen moderne Produkte ausgetauscht und Dachkonstruktion sowie die Dacheindeckung werden gedämmt und erneuert.

Wie umfangreich eine Kernsanierung schlussendlich ist, hängt von der Summe der erforderlichen Maßnahmen ab. Daran orientieren sich auch die Kosten für die Kernsanierung und die Entscheidung für Kernsanierung oder Neubau.

Die Planung der Kernsanierung

Sie planen für Ihr Haus eine Kernsanierung und die Kosten sind Ihnen ungefähr bekannt. Dann benötigen Sie im ersten Schritt einen Überblick über den tatsächlichen Umfang der erforderlichen Maßnahmen. Diesen erhalten Sie durch eine umfassende Analyse der Ist-Situation durch einen Fachmann. Definieren Sie gleichzeitig das Ziel der Kernsanierung. Soll der Altbau nur die Mindeststandards erfüllen oder soll die Kernsanierung das Haus in vollem Umfang modernisieren, sodass die nachfolgenden Eigentümer ein im Prinzip neuwertiges Gebäude kaufen.

• Klären Sie den Zustand der Bausubstanz ab
• Welche Maßnahmen sind unverzichtbar?
• Womit können Sie den Wert der sanierten Immobilie zusätzlich erhöhen?
• Welche rechtlichen Vorgaben wie EnEV, Denkmalschutz und ähnliches sind zu berücksichtigen?
• Höhe Ihres Budgets für die Kernsanierung
• Welche Eigenleistungen sind möglich?

Nach einer umfassenden Prüfung des Ist-Zustands der Immobilie erstellt ein beauftragtes Bauunternehmen den ersten Kostenvoranschlag für die Kernsanierung. Dieser dient für Sie als Entscheidungsgrundlage ob Sie Ihre Immobilie gesamt verkaufen oder einer Sanierung vornehmen, um später einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Als Alternative zum Gesamtverkauf können Sie auch einen Teilverkauf durchführen oder Ihre Immobilie auf Leibrente verkaufen, den Vergleich haben wir für Sie hier dargestellt. Prüfen Sie vor der endgültigen Entscheidung für die Kernsanierung die Bereitschaft potenzieller Interessenten, die Immobilie zu diesem Verkaufspreis zu erstehen. Erfahrene Immobilienmakler unterstützen Sie dabei mit Erfahrung und umfangreichem Wissen.

Entscheiden Sie sich für die Kernsanierung im Altbau, sollte ein erfahrener Bauunternehmer trotz geplanter Eigenleistungen das Gesamtprojekt organisieren. Dadurch erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand. Ein weiterer Aspekt ist die Qualitätsprüfung der durchgeführten Arbeiten. Ein erfahrener Bauunternehmer besitzt das erforderliche Know-how und sichert somit die qualitativ hochwertige Ausführung aller Leistungen.

Realisierung und Ablauf der Sanierungsmaßnahmen

Die Altbau Kernsanierung erfolgt immer von innen nach außen. Abhängig vom Umfang der Kernsanierung kann dies bedeuten, dass ein Gebäude bis auf den Rohbau zurückgebaut wird. Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden ist es sogar erforderlich, einen Teil der tragenden Elemente auszutauschen. Wobei dies eine zusätzliche Chance bietet, um die Raumaufteilung an die moderne Lebensweise anzupassen. Die Erneuerung oder Sanierung des Daches fällt ebenfalls in diese Phase.

Sind alle Wände saniert, erhält das Haus neue Elektro- und Wasserleitungen und alle erforderlichen Anschlüsse für die Technik werden vorbereitet. Im nächsten Schritt erhalten die Wände einen neuen Innenputz und bei Bedarf wird neuer Estrich verlegt. Die Sanitär- und Heizungsinstallation schließt diese Bauphase ab. Parallel dazu wird bereits mit den Arbeiten an der Fassade begonnen.

Abhängig von den erforderlichen Maßnahmen und der Verfügbarkeit der einzelnen Gewerke nimmt die Altbau Kernsanierung durchschnittlich vier bis sechs Monate in Anspruch.

Kernsanierung Haus und die Kosten

In der Regel liegen die Kosten einer Kernsanierung unter dem Preis eines Neubaus. Trotzdem ist es wichtig, die Vor- und Nachteile von Kernsanierung oder Neubau genauer zu betrachten. Inwiefern sich die Investition in eine Kernsanierung vor dem Immobilienverkauf tatsächlich lohnt, hängt von Faktoren wie der Lage der Immobilie, der Grundstücksgröße oder der Zielgruppe ab.

Die durchschnittlich für die Kernsanierung genannten Kosten bewegen sich im Bereich von 800 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche eines Hauses. Dabei handelt es sich um eine umfassende Kernsanierung mit einem mittleren Anteil an Eigenleistungen unter Aufsicht eines Bauunternehmens. Wie hoch die Kernsanierung Kosten letztendlich sind, hängt vom Umfang der Eigenleistung, der verwendeten Materialqualität und ähnlichen Faktoren ab.

Allerdings gibt es zahlreiche Förderungen für die Sanierungsmaßnahmen in Ihrem Haus. So werden die Kernsanierung Kosten und die damit verbundene finanzielle Belastung spürbar geringer. In der Regel bewegen sich die Förderungen in Form von Zuschüssen durch die KfW-Bank sowie länderspezifische und kommunale Förderprojekte im Bereich von 10 bis 15 % der Investitionssumme. Ein zinsgünstiger Modernisierungskredit oder eine Umkehrhypothek können die kostengünstige Finanzierung der Kernsanierung ergänzen.

Ein alternativer Weg die relativ hohen Kosten der Kernsanierung zu finanzieren ist es, einen Teil der Immobilie bereits vorab zu verkaufen. Lohnenswert ist dies dann, wenn durch die Wertsteigerung des verbleibenden Anteils nach Sanierung ein höherer Gesamtbetrag erzielt werden kann. Das Modell des Immobilien Teilverkaufs kommt hier in Frage. Bei einem Immobilien Teilverkauf gewinnen Sie zudem einen Partner, der Ihnen beim anschließenden Gesamtverkauf hilft, den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Kernsanierung vor dem Immobilienverkauf häufig rentabel

Die Kernsanierung einer Immobilie ist in den meisten Fällen rentabel. Vor allem bei Objekten in guter Lage oder beim Verkauf an Investoren. Bei Objekten ohne sichtbare Schäden sollten Sie überlegen, ob Sie eine teilweise Sanierung durchführen, um die Attraktivität für den potenziellen Käufer zu erhöhen. Kalkulieren Sie für eine komplette Sanierung 100 % des durch einen Sachverständigen festgestellten Immobilienwertes. Für intakte Vorkriegsbauten ist mit 50 - 60 % zu rechnen und für Gebäude ab den 70er Jahren ungefähr 20 % des Immobilienwertes.

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