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Miteigentum – Welche Varianten gibt es?


Teiverkauf Immobilien Partner und Miteigentümer

Über das Wesen von Eigentum haben bereits die antiken Philosophen räsoniert, später die Staatstheoretiker der Aufklärung, die Ökonomen einer jeden Epoche, Generationen von Soziologen und nicht zuletzt auch die Theologen. Heute definiert das Bürgerliche Gesetzbuch BGB den juristischen Eigentumsbegriff und das Grundgesetz verbrieft die verfassungsrechtliche Komponente. Was jedoch ist Miteigentum? Klassischerweise entsteht es, wenn mehrere Personen zusammen eine Sache erwerben, beispielsweise Ehepartner ein Haus kaufen. Oder auch, wenn eine Sache an mehrere Personen vererbt wird, die dann (zwangsläufig) eine Erbengemeinschaft bilden. Miteigentum unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom klassischen Eigentum – insbesondere was die Verfügungsgewalt über die Sache angeht. Alles, was Sie über die Miteigentumsgemeinschaft oder das Miteigentum an Grundstück oder Immobilie wissen sollten, lesen Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

1. Was genau ist Miteigentum?

Miteigentum bezeichnet zunächst ganz allgemein Eigentum, das mehreren Personen gemeinsam gehört – im Unterschied zum Alleineigentum. Juristisch wird Eigentum als unmittelbare, rechtlich gesicherte “Herrschaft” über eine Sache klassifiziert. Dieses “Herrschaftsrecht” erlaubt Ihnen, wenn Sie Alleineigentümer sind, beliebig über die Sache zu verfügen – sofern Sie damit nicht gegen andere gesetzliche Vorgaben verstoßen. Sind Sie beispielsweise Alleineigentümer einer Immobilie, können Sie diese vermieten oder verkaufen, sich für eine Immobilienverrentung entscheiden oder eine Leibrente bevorzugen. Sind hingegen im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen und halten Sie lediglich ein Miteigentum an der Immobilie, greifen andere Vorschriften. Diese richten sich nach Art und Charakter des Miteigentums. Ein Sonderfall ist beispielsweise der Immobilien Teilverkauf. Sie agieren in diesem Fall als Haupteigentümer und es wird ein weiterer Eigentümer ins das Grundbuch eingetragen. Als Gegenzug erhalten Sie eine Auszahlung für den verkauften Anteil Ihrer Immobilie, der Ihnen finanziellen Freiraum ermöglicht.. Ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht sichert Sie zudem gesondert ab.

2. Bruchteilseigentum: Freie Verfügbarkeit über den eigenen Anteil

Beim sogenannten Bruchteilseigentum steht jedem Miteigentümer ein konkreter Bruchteil an der jeweiligen Sache – also beispielsweise 1/2, 1/4 oder 1/3 usw. – als eigenständiges “dingliches” Recht zu. Das heißt: Jeder Bruchteilseigentümer kann nach eigenen Wünschen über seinen Anteil bestimmen. Er kann sein Miteigentum verkaufen oder seinen Anteil an einer Immobilie beleihen, sein Miteigentum an einem Grundstück verpfänden. Der klassische Fall für ein Miteigentum nach Bruchteilen liegt vor, wenn beide Ehepartner jeweils hälftig als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch vermerkt sind. Einzige Ausnahme von der Regel der freien Verfügbarkeit: Möchte ein Ehepartner sein Miteigentum verkaufen, dann benötigt er immer dann die Zustimmung des Partners, wenn sein Anteil sein gesamtes Vermögen oder zumindest dem Großteil seines Vermögens ausmacht.

3. Gesamthandseigentum: Allein die Gemeinschaft entscheidet

Im Gegensatz zum Miteigentum nach Bruchteilen haben Sie beim Gesamthandseigentum nur wenig individuelle Handlungsfreiheit. In aller Regel findet sich dieses Miteigentum vor allem bei Erbengemeinschaften. In diesen Fällen werden im Grundbuch mehrere Eigentümer als Erbengemeinschaft eingetragen. Als Mitglied einer solchen Erbengemeinschaft halten Sie zwar ein Miteigentum an Grundstück oder Immobilie, Sie können aber nur einvernehmlich mit den anderen Erben über die weitere Zukunft des Nachlasses entscheiden. Grundstück und/oder Immobilie gehören der Erbengemeinschaft “zur gesamten Hand” – daher der eigentümliche Name.

Allerdings: Anders als bei der freiwilligen Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer handelt es sich bei der Erbengemeinschaft ja quasi um einen “erzwungenen” Zirkel. Das Recht trägt diesem Umstand insofern Rechnung, als dass Sie die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen können, sollte sich beispielsweise keine Übereinkunft über den Verkauf eines Hauses erzielen lassen. Im Resultat enden solche Streitigkeiten über das Miteigentum an Immobilien zumeist mit einer Teilungsversteigerung.

4. Wie werden die Anteile am Miteigentum berechnet?

Grundsätzlich handelt es sich bei Miteigentumsanteilen immer um ideelle Werte. Das gilt sowohl für das Miteigentum nach Bruchteilen als auch für die Miteigentumsgemeinschaft. Es ist also nicht so wie es in dem bekannten Hollywood-Scheidungsdrama “Der Rosenkrieg” dargestellt wird, in dem der wutschnaubende Ehemann den kostbaren Mahagoni-Tisch mit der Kettensäge in zwei Teile zerlegt, weil ihm ja 50 Prozent des Vermögens gehören. Das BGB setzt vielmehr den Gesamtvermögenswert als Basis für die Bestimmung der jeweiligen Miteigentumsanteile. Sind mehrere Eigentümer für ein Haus im Grundbuch eingetragen, dann halten alle den dort verzeichneten Anteil an der Immobilie als Ganzes. Anders verhält es sich jedoch, wenn beispielsweise Eltern ihren drei Kindern zwar ihr gesamtes Vermögen vererben, testamentarisch aber festlegen, dass die vorhandene Immobilie an Kind A gehen soll, während Kind B und C zusammen ein großes Grundstück erhalten. In diesem Fall entspricht das ideelle Miteigentum an der Erbschaft für Kind A einer realen Sache, nämlich der Immobilie.

5. Wohnungseigentum als spezieller Sonderfall von Miteigentum

Eine Sonderstellung zwischen Alleineigentum und Miteigentum nimmt das Wohnungseigentum ein. Verkauft ein bis dato alleiniger Eigentümer einen Teil seiner Immobilie als Eigentumswohnung, so wird durch notariell beurkundete Teilungserklärung für den späteren Wohnungseigentümer nicht klassisches Miteigentum, sondern vielmehr Sondereigentum geschaffen. Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch vermerkt und der Eigentümer kann fortan beliebig darüber verfügen. Er kann die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten, sich beizeiten für einen Immobilien Teilverkauf entscheiden oder die Wohnung für einen Modernisierungskredit belasten. Auch eine Erbengemeinschaft, in der mehrere Eigentümer für ein Haus im Grundbuch eingetragen sind, kann in dieser Immobilie Wohnungseigentum begründen. Diese Option ist jedoch rechtlich an das Vorhandensein von mindestens zwei eigenständigen Wohneinheiten gebunden. Vertraglich wird in diesen Fällen zumeist festgelegt, dass ein eventueller, späterer Verkauf der Eigentumswohnungen der Zustimmung der Miteigentumsgemeinschaft bedarf.

Fazit 

Das deutsche Recht regelt sehr genau, welche Rechte aus Miteigentum abgeleitet werden können. So dürfen sich Ehepartner, die zusammen eine Immobilie erwerben und gemeinsam im Grundbuch eingetragen sind, darauf verlassen, auch bei einem späteren Zerwürfnis keinen finanziellen Schaden erleiden zu müssen. Anders sieht es gleichwohl aus, wenn Miteigentum im Rahmen einer Erbengemeinschaft entsteht. In diesem Fall hängt das “Wohl und Wehe” des ererbten Vermögens oft von der Harmonie der Erben ab. Insbesondere Immobilienbesitzer sind daher gut beraten, noch zu Lebzeiten genau festzulegen, was mit dem Haus, in das ein Leben lang investiert wurde, genau passieren soll.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen

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