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Vorkaufsrecht Immobilien - Wie beeinflusst das Vorkaufsrecht den Immobilienverkauf?


Bildliche Darstellung Vorkaufsrecht

Inhaltsverzeichnis

Vorkaufsrecht für Immobilien: Definition und Handhabung

Das Vorkaufsrecht für Immobilien beschreibt ein besonderes Privileg, welches in einigen Fällen durch die gültige Gesetzgebung und andererseits durch eine vertragliche Regelung zwischen zwei Parteien gewährt wird. Solch ein Vorkaufsrecht für Haus, Mietswohnungen und Grundstücke erlaubt es einer dritten Partei, das zum Handel offerierte Objekt beziehungsweise den Gegenstand des Kaufvertrags vorzugsweise zu erwerben. Während das Vorkaufsrecht in Deutschland auch für einige mobile Güter gilt, behandelt dieser Ratgeber ausschließlich das Vorkaufsrecht für Immobilien. 

Vorkaufsrecht für Immobilien: Was ist das und welchen Sinn macht es?

Immobilien können mit einem Vorkaufsrecht belastet sein. Das bedeutet, dass eine dritte Partei das Recht genießt, die Immobilie noch vor der eigentlich als Käufer auftretenden Partei zu erwerben - daher auch die Bezeichnung “Vorkaufsrecht”. Der Verkäufer, der das Objekt veräußern möchte, kommt in Folge dessen in eine einzigartige Situation: Er kann sich zwar eigenständig oder über einen Makler auf die Suche nach einem Käufer machen und diesen auch finden, muss den künftig zustande kommenden Kaufvertrag aber zuerst dem berechtigten “Vorkäufer” (der dritten Partei) vorlegen. Der Vorkäufer hat das Recht, umgangssprachlich ausgedrückt, sich “vorzudrängeln”. In diesem Fall wird der Verkäufer gezwungen, wenn ein Vorkaufsrecht für eine Wohnung oder ein Haus besteht, selbiges an die dritte Partei/den berechtigten Vorkäufer zu verkaufen - der Käufer erhält damit keine Chance mehr zum Kauf.

Arten und Formen vom Vorkaufsrecht bei Immobilien

 In Deutschland wird beim Hausverkauf Vorkaufsrecht zwischen drei Arten unterschieden:

  • dingliches Vorkaufsrecht
  • schuldrechtliches Vorkaufsrecht
  • öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Dingliches Vorkaufsrecht

Die Bezeichnung “dinglich” gibt an, dass das Immobilien Vorkaufsrecht im Grundbuch festgehalten ist. Aus diesem Grund ist es eine öffentlich einsehbare Verfügungssperre für anstehende Verkäufe. Eine weitere Besonderheit ist, dass es für das Grundstück selbst gilt. Außerdem ist keine mögliche Schadensersatzzahlung bei einer Übergabe vorgesehen. Das dingliche Vorkaufsrecht darf sogar rückwirkend aktiviert werden, wenn der Käufer bereits im Grundbuch vermerkt wurde, ohne dass der berechtigte Vorkäufer den Kaufvertrag vorgelegt bekam.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Dieses Vorkaufsrecht wird im § 463 - 473 BGB definiert. Die dritte Partei erhält dadurch das Recht, welches für zwei Kalendermonate gilt, eine Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben, wie sie einem potentiellen Käufer angeboten wurde. Wurde die für das Vorkaufsrecht der Immobilien berechtigte Partei fälschlicherweise übergangen, kann diese Partei es zwar nicht rückwirkend geltend machen, aber Schadensersatz einklagen.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Solch ein Vorkaufsrecht für Immobilien gilt lediglich für Gemeinden, die damit freigewordene Flächen zuerst erwerben dürfen. Für diese Flächen gelten aber verschiedene Voraussetzungen, auch unterliegt die Gemeinde bestimmten Anforderungen, zum Beispiel die Fläche für das Allgemeinwohl zu verwenden.

Welche Parteien haben ein Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Mit Hinblick auf den Immobilienkauf nimmt die Art des Vorkaufsrechts eine Schlüsselrolle ein. An dieser Stelle sei erwähnt, dass unser angebotener Immobilien Teilverkauf eine besondere Sicherheit mit sich bringt. Denn dabei haben Ihre Erben automatisch ein Vorkaufsrecht für den Rückkauf des veräußerten Immobilienanteils. Das sorgt für ein gutes Gewissen mit Hinblick auf künftige Generationen, während die größtmögliche Flexibilität für Ihre Erben erhalten bleibt. Bei anderen Modellen der Immobilienverrentung ist die Flexibilität von Rückkauf oder Vererben der Immobilie erschwert, oder sogar gar nicht möglich - wie etwa beim Modell der Leibrente

In der obigen Klassifizierung nach Arten wird zugleich deutlich, welche Parteien ein Vorkaufsrecht für Immobilien genießen. Das sind unter anderem:

  • Gemeinden
  • aktuelle Mieter
  • Miterben

Ein Vorkaufsrecht für Mieter im Haus besteht jedoch nur, wenn selbiges zum ersten Mal während der Mietdauer verkauft wird. Um von dem Vorkaufsrecht für die Wohnung oder dem Vorkaufsrecht als Mieter im Haus Gebrauch zu machen, muss der aktuelle Eigentümer diesem das Verkaufsvorhaben samt Konditionen mitteilen. Mieter mit einem Vorkaufsrecht für das Haus haben dann zwei Monate Zeit, die Immobilie zu den Konditionen zu erwerben. Sollte der Mieter mit dem Vorkaufsrecht für das Haus während dieser Zeit nicht reagieren, erlischt sein Anspruch automatisch.

Des Weiteren besteht ein Vorkaufsrecht für das Haus im Erbfall, wenn mehrere Parteien Teil einer Erbgemeinschaft sind. Das Vorkaufsrecht für das Haus im Erbfall genießen alle Teile dieser Erbgemeinschaft. Möchte eine Partei in dieser Gemeinschaft den eigenen Anteil veräußern, können alle anderen Parteien von ihrem Vorkaufsrecht für das Haus Gebrauch machen.

Flexible vertragliche Regelung für das Vorkaufsrecht von Immobilien

Beim Hausverkauf ein Vorkaufsrecht genießen auch Parteien, die selbiges zuvor vertraglich geregelt haben. Die vertragliche Regelung vom Vorkaufsrecht für Immobilien ist flexibel, sofern zwei Parteien (aktueller Eigentümer und berechtigter Vorkäufer) diesem zustimmen, einen Vertrag aufsetzen und ihn notariell beglaubigen lassen.

Wann erlischt das Vorverkaufsrecht für Immobilien?

Das Vorverkaufsrecht für Immobilien verliert in diesen Situationen seine Gültigkeit: 

  • Die Frist zur Ausübung nach § 469 BGB verstreicht.
  • Beim Tod des Vorkaufsberechtigten nach § 473 BGB.
  • Eine notarielle, berechtigte Löschung vom Vorkaufsrecht stattfindet nach § 19 GBO.
  • Sofern der Grundbucheintrag keine Richtigkeit mehr aufweist nach § 87 GBO.

Fazit 

Das Vorkaufsrecht für die Eigentumswohnung oder das Haus ist eine sinnvolle Regelung, um Dritten ein zusätzliches Privileg zu gewähren. Ob sich der Objektwert durch ein bestehendes Vorkaufsrecht der Immobilien mindert, ist indes von weiteren Variablen abhängig. Unter gegebenen Umständen kann es sinnvoll sein, wenn die vom Vorkaufsrecht für eine Eigentumswohnung oder ein Haus profitierende Partei zuvor von der Unterzeichnung einer Verzichtserklärung überzeugt wird.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen

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