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Vorvertrag Hausverkauf: Wann er sinnvoll ist und was Sie dazu wissen sollten


Pärchen im gehobenen Alter unterschreibt Hausverkaufs Vorvertrag

Kurzdefinition

Als Vorvertrag gilt eine für beide Parteien verpflichtende schuldrechtliche Vereinbarung, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag abzuschließen. So muss auch der Vorvertrag die Formerfordernisse für den Hauptvertrag erfüllen und bei Bedarf vor einem Notar beurkundet werden. Grundsätzlich sollten alle für den Hauptvertrag wesentlichen Punkte bereits im Vorvertrag enthalten sein.

Immobilientransaktionen bedürfen großer Sorgfalt - es geht immerhin um große Summen, die dabei bewegt werden. Nicht immer lassen sich alle Details des geplanten Kaufvertrages sofort abschließend regeln - und genau hier kommt der Vorvertrag für den Hausverkauf ins Spiel. Was Sie damit erreichen können, aber auch bedenken sollten, das erfahren Sie im Folgenden.

 Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Vorvertrag dem Grundsatz nach?

Der Name spricht für sich: Als Vorvertrag gilt eine für beide Parteien verpflichtende schuldrechtliche Vereinbarung, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag abzuschließen. Das so fixierte Verpflichtungsgeschäft wird im Prinzip mit dem Abschluss eines Hauptvertrages erfüllt. Aus diesem Grund muss auch der Vorvertrag die Formerfordernisse für den Hauptvertrag erfüllen und bei Bedarf vor einem Notar beurkundet werden. Grundsätzlich sollten alle für den Hauptvertrag wesentlichen Punkte bereits im Vorvertrag enthalten sein.

Was ist ein Vorvertrag in Bezug auf den Hausverkauf / Immobilienverkauf?

Wollen Sie Ihre Eigentumswohnung, Ihr Haus oder ein Grundstück verkaufen, können Sie einen Vorvertrag für den Immobilienverkauf vereinbaren - und das aus gutem Grund: Haben Sie zum Beispiel eine grundsätzliche Einigung mit einem Käufer herbeigeführt und zieht sich der eigentliche Eigentümerwechsel noch etwas hin, können Sie mit einem Hausverkauf Vorvertrag Sicherheit für beide Parteien schaffen. Sie verpflichten sich nämlich beiderseitig dazu, zu einem späteren Zeitpunkt den finalen Kaufvertrag abzuschließen. Sobald alle noch zu klärenden Punkte ausgeräumt sind, unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag - und der Vorverkaufsvertrag für das Haus ist somit erfüllt.

Wichtig: Verwechseln Sie bitte nicht einen solchen Vorvertrag für den Hausverkauf mit einer Reservierungsbestätigung. Diese wird in der Regel nicht notariell beurkundet, sie ist also rechtlich nicht bindend. Sicherheit für Ihren Hausverkauf erhalten Sie nur, wenn Sie vor einem Notar einen Vorvertrag für den Immobilienverkauf schließen. Bei einem Immobilienteilverkauf erhalten Sie von Heimkapital entlang des Prozesses ein verbindliches Angebot, weshalb Sie dafür keinen Vorvertrag benötigen.

Es liegt also auf der Hand, dass der Vorverkaufsvertrag für ein Haus wenigstens dieselben Vereinbarungen enthalten sollte, wie der spätere Kaufvertrag: 

  • vollständige Namen der beiden Vertragsparteien
  • Kaufpreis und Modalitäten der Zahlung
  • genaue Bezeichnung des Objektes entsprechend des Grundbuchs - Grundstücks- und Flurnummern
  • vereinbarte Frist für den Abschluss des Hauptvertrages
  • zu erfüllende Bedingungen für den Vertragsabschluss - Finanzierung, Baugenehmigung o.ä.
  • Rücktrittsbedingungen
  • Regelungen zum Schadenersatz

In einem Vorvertrag für den Hausverkauf sind also durchaus einige zusätzliche Punkte zu regeln, wie beispielsweise der Zeitpunkt und die Bedingungen für den Abschluss des Hauptvertrages oder die Rücktrittsmöglichkeiten für beide Parteien, die unter Umständen eine Vertragsstrafe nach sich ziehen können.

Ist ein Vorvertrag beim Hausverkauf rechtlich bindend?

Ein Vorvertrag zum Hausverkauf sollte vom Notar beurkundet werden, erst so ist er rechtlich bindend. So eröffnet sich für beide Seiten ein zeitlicher Spielraum, der für die Erfüllung der erforderlichen Bedingungen genutzt werden kann.

Auf Käuferseite kann es sich beispielsweise darum handeln, einen passenden Kredit zum Kauf oder einen Modernisierungskredit mit einer Bank zu vereinbaren und den Ablauf der Finanzierung zu organisieren. Als Verkäufer können Sie mit einem solchen Hausverkauf Vorvertrag aber auch die Zeitüberbrücken, bis Sie in Ihre neue Immobilie gezogen sind - hier sind die unterschiedlichsten Varianten möglich.

Allerdings darf nicht unerwähnt bleiben, dass auch ein Vorvertrag für den Hausverkauf aufgelöst werden kann, wenn eine der Parteien vom Vertrag zurücktritt. Dann allerdings hat die andere Partei Anspruch auf den vereinbarten Schadenersatz. Umso wichtiger ist es, die Details im Immobilienverkauf Vorvertrag überlegt zu formulieren. 

Was kostet ein Vorvertrag beim Hausverkauf?

Wenn Sie für Ihren Hausverkauf privat einen Vorvertrag schließen und vor dem Notar beurkunden lassen, entstehen naturgemäß Kosten, die im Notarkostengesetz geregelt sind. Ausschlaggebend ist der Wert der Immobilie, also der Kaufpreis, den Sie vereinbaren. Zur Orientierung: Sollten Sie eine Immobilie verkaufen wollen zum Preis von 250.000 Euro, müssen Sie mit Gebühren zwischen 400 und 500 Euro für den Vorvertrag für den Hausverkauf rechnen.

Wer bezahlt den Vorvertrag beim Hauskauf?

Um es vorweg zu nehmen: Das ist bei Vorvertrag für den Hausverkauf reine Verhandlungssache. Beim eigentlichen Verkaufsvertrag liegt ein Großteil der anfallenden Kosten beim Käufer, während der Verkäufer in der Regel die Gebühren für die Löschung einer eventuell noch im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder anderer Rechte Dritter übernimmt. Für einen Hausverkauf Vorvertrag gibt es keine gesetzlichen Regelungen, hier können sich die beiden Parteien individuell einigen.

Warum ist es sinnvoll, einen Vorvertrag beim Hausverkauf abzuschließen?

Es besteht keine Pflicht, einen Vorvertrag für den Hausverkauf abzuschließen - aber es gibt gute Gründe, wenn sich der eigentliche Verkauf zeitlich noch verzögert. Das kann vorkommen, wenn Käufer die Finanzierung noch nicht geklärt haben, zu einem späteren Zeitpunkt die Auszahlung einer Abfindung oder Erbschaft erwarten oder bei Grundstücksverkäufen die Baugenehmigung noch fehlt. Auch in puncto Leibrente oder Umkehrhypothek kann es zielführend sein, für den künftigen Hausverkauf privat einen Vorvertrag zu schließen: Sie können somit Ihre Altersversorgung schon frühzeitig sichern und die Vorbereitungen zum Vertragsabschluss in Ruhe treffen. Eine sinnvolle Alternative zur Leibrente ist der Immobilienteilverkauf, bei dem Sie einen Teil Ihrer Immobilie behalten aber trotzdem Liquidität freisetzen können. Unter dem Strich profitieren Sie mit einem Vorvertrag für den Hausverkauf gleich mehrfach, denn Sie binden den Käufer und erhalten eine gewisse Planungssicherheit.

Fazit 

Um schnell einen Immobilienverkauf Vorvertrag abschließen zu können, sollten Sie alle Hausverkauf Unterlagen vorsorglich zusammenstellen und alle relevanten Details im Vorfeld bedenken. Hier kann ein Notar wertvolle Unterstützung leisten. Achten Sie auch die rechtliche Bindung des Vorvertrages, klären Sie vorab wer die Kosten der Beurkundung trägt und erwägen Sie auch Alternativen zum Gesamtverkauf wenn sie den Hausverkauf erst in der Zukunft planen.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen

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