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Dienstbarkeit

Kurzdefinition

Durch eine Dienstbarkeit räumt ein Grundstückseigentümer dem Besitzer einer benachbarten Immobilie bestimmte Nutzungsrechte an seiner Immobilie ein. Eingetragen wird eine Dienstbarkeit im Grundbuch, alternativ kann sie jedoch auch durch einen privatrechtlich geschlossenen Vertrag zustande kommen. Im Folgenden werden alle wesentlichen Punkte, die für das Thema relevant sind, erläutert. 

Inhaltsverzeichnis 

Was ist eine Dienstbarkeit?

Die Dienstbarkeit ist ein rechtlicher Begriff, der sich darauf bezieht, dass ein Eigentümer eine Sache nicht selbst oder nicht ohne Einschränkungen nutzt, sondern einer anderen natürlichen oder juristischen Person vertraglich geregelte Nutzungsrechte überlässt. In allgemeiner Form lässt sich eine Dienstbarkeit schuldrechtlich (durch Miete, Pacht, Leasing oder Leihe) oder als dinglich wirkende Dienstbarkeit gestalten. Mit Ausnahme der Leihe kann der Eigentümer für die Gewährung einer Dienstbarkeit Ansprüche auf eine Gegenleistung - in der Regel in Form eines Nutzungsentgelts - geltend machen. Das deutsche Recht sieht vor, dass alle Sachen mit einer Dienstbarkeit belastet werden können. Dabei kann es sich um Einzelgegenstände, Sachgesamtheiten, Rechte oder Immobilien handeln.

Arten von Dienstbarkeiten

Die Art der Sachen, die mit einer Dienstbarkeit belastet werden, entscheidet darüber, welche Nutzungsrechte dafür in Frage kommt. Der Gesetzgeber sieht hier die folgenden Arten vor:

Was bedeutet eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch?

Aus dem Überblick der Dienstbarkeitsarten geht hervor, dass diese Formen der Rechteübertragung nicht ausschließlich, aber in besonders großem Umfang in Bezug auf Grundstücke von Bedeutung sind. Grunddienstbarkeiten räumen dem Eigentümer eines sogenannten herrschenden Grundstücks bestimmte Rechte an einem dienenden Nachbargrundstück ein. Unter diese Form der Dienstbarkeit fallen beispielsweise Wege- , Durchfahrts-, Überbau- und Leitungsrechte. Eine solche Dienstbarkeit kann zwischen den Besitzern der beiden Grundstücke durch einen zivilrechtlichen Vertrag vereinbart werden und ist dann personengebunden. Alternativ wird eine Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen - bei einem Grundstücksverkauf wird sie an den neuen Eigentümer übertragen.

Privatrechtlicher Vertrag oder Grundbuch - was ist besser?

Die rechtlichen Konsequenzen eines privatrechtlichen Dienstbarkeitsvertrages oder einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit unterscheiden sich in wesentlichen Punkten. Ein Dienstbarkeitsvertrag ist nicht auf andere Personen übertragbar und erlischt bei einem Immobilienverkauf. Der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit ist dagegen dauerhaft an die Immobilie gebunden, Ausnahmen bestehen lediglich bei einer zeitlich begrenzten Dienstbarkeit. Bei einem Verkauf muss der neue Eigentümer auch die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit akzeptieren. Für den Verkäufer kann das negative Folgen haben: Der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit dokumentiert die Rechte Dritter an einem Grundstück. Bei Verkäufen resultieren hieraus in der Regel Preisminderungen, da der Käufer auch die Belastung durch die Dienstbarkeit erwirbt.

Der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit wird von einem durch den Eigentümer beauftragten Notar vorgenommen. Dieser formuliert die getroffenen Vereinbarungen in gesetzeskonformer Art und Weise, beglaubigt den Vertrag und beauftragt das Eintragen der Dienstbarkeit beim Grundbuchamt.

Für eine sogenannte altrechtliche Dienstbarkeit hat der Gesetzgeber Sonderregelungen vorgesehen. Dabei handelt es sich um Nutzungsrechte im Rahmen einer Dienstbarkeit, die vor der Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Jahr 1896 begründet wurden - sie müssen nicht im Grundbuch eingetragen sein. Eine solche Dienstbarkeit betrifft auch heute noch so manches Grundstück. Im Zweifelsfall ist auf juristischem Weg zu klären, ob eine altrechtliche Dienstbarkeit wirksam entstanden ist, aktuell noch fortbesteht oder aufgrund eines gutgläubigen Erwerbs erloschen ist. Absichern kann man Immobilien dagegen in gewissem Umfang durch entsprechende Vereinbarungen in den Gewährleistungsbedingungen des Kaufvertrages.

Unterformen der Dienstbarkeit

In allgemeiner Form werden Grunddienstbarkeitsvereinbarungen nach Nutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten unterschieden. Nutzungsdienstbarkeiten begründen die Erlaubnis, Teile des dienenden Grundstücks im jeweils vereinbarten Umfang zu nutzen. Durch Unterlassungsdienstbarkeiten werden bestimmte Handlungen - beispielsweise darin ausgeschlossene Bebauungen - untersagt. Häufig genutzt werden insbesondere die folgenden Arten der Dienstbarkeit:

Einräumen von Wege- oder Durchfahrtsrechten

Bei einer Grunddienstbarkeit des Wegerechts oder bei Bestehen eines Durchfahrtsrechtes dürfen der begünstigte Grundstückseigentümer sowie dessen Mitbewohner und Besucher einen exakt definierten Weg über das dienende Grundstück nutzen. Vor allem Häuser ohne direkten Zugang zu öffentlichen Verkehrswegen sind auf Wege- oder Durchfahrtsrechte angewiesen. Ihre Eigentümer können den Anspruch auf ein Wegerecht auch im Rahmen des gesetzlich vorgeschriebenen Notwegerechts geltend machen.

Einräumen von Überbaurechten

Wenn im Rahmen einer Dienstbarkeit ein Überbaurecht gewährt wird, erlaubt der Eigentümer des dienenden Grundstücks, dass Teile der Bebauung des herrschenden Grundstücks die Grundstücksgrenzen überschreiten.

Grunddienstbarkeit Leitungsrecht

Das EInräumen eines Leitungsrechts als Grunddienstbarkeit ermöglicht das Verlegen von ober- oder unterirdischen Leitungen zu einem straßenfernen Grundstück. Dabei kann es sich um Strom-, Wasser-, Energie- oder Kommunikations- und Datenleitungen handeln.

Bebauungsbegrenzungen

Bebauungsbegrenzungen können in Form einer Unterlassungsdienstbarkeit vereinbart werden. Hierdurch kann beispielsweise das Einhalten einer bestimmte Gebäudehöhe oder eines Mindestabstands zwischen den Gebäuden auf benachbarten Grundstücken vorgegeben werden. Eine solche Dienstbarkeitsvereinbarung ist für Bauherren ebenso bindend wie die Vorgaben des Bauamts.

Belastungen durch Schmutz und Lärm

Eine solche Vereinbarung und ein entsprechender Grundbucheintrag kann beispielsweise in Frage kommen, wenn ein landwirtschaftlicher oder gewerblicher Betrieb Grundstücksanteile verkauft und sich vor Schadenersatzansprüchen des Käufers schützen will. Dieser verpflichtet sich als Eigentümer des dienenden Grundstückstücks in einer Dienstbarkeitsvereinbarung dazu, dauerhafte Schmutz- und Lärmbelästigungen zu akzeptieren.

In diesen Bereich fallen auch das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht, das Grundstückseigentümern erlaubt, das Nachbargrundstück zu betreten, um Reparatur- oder Sanierungsarbeiten an eigenen Gebäuden auszuführen, falls diese sonst nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich wären. Eine spezielle Dienstbarkeitsvereinbarung muss in solchen Fällen nicht getroffen werden, jedoch sind die geplanten Arbeiten dem Nachbarn vorab im Rahmen einer angemessenen Frist anzuzeigen, die jeweils durch Gesetze der Bundesländer vorgegeben wird.

Dienstbarkeit im öffentlich-rechtlichen Rahmen

Eine Dienstbarkeit kann sich auch aus öffentlich-rechtlichen Ansprüchen - beispielsweise definierten Wegerechten - ergeben. Eingetragen werden solche Rechte nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Kommune.

Rechte und Pflichten aus einer Dienstbarkeit

Aus einer Dienstbarkeit ergeben sich für den Begünstigten Rechte, ebenso jedoch auch Pflichten. Wichtig ist, beides im Dienstbarkeitsvertrag eindeutig zu definieren. Relevante Pflichten betreffen beispielsweise den schonenden Umgang mit den Bereichen des Nachbargrundstücks, für die ein Nutzungsrecht besteht. Je nach Sachlage können hierzu auch Pflege- und Instandsetzungsmaßnahmen gehören. Sofern der Eigentümer eines dienenden Grundstücks benachbarten Grundstücksbesitzern die Nutzungsrechte nicht aufgrund des Notwegerechts oder anderer gesetzlicher Vorgaben, sondern auf freiwilliger Basis einräumt, kann er dafür außerdem ein Nutzungsentgelt bzw. eine Nutzungsrente in Form einer Einmalzahlung oder monatlicher Raten verlangen. Diese Zahlungen sind Bestandteil der Verpflichtungen des begünstigten Eigentümers und bei Nichterfüllung durch den Rechtegeber einklagbar.

Wert und Kosten einer Dienstbarkeit

Die Notargebühren für den Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit belaufen sich laut den Angaben der Bundesnotarkammer für jeden Wertanteil in Höhe von 5.000 Euro auf jeweils 30 Euro - sie bemessen sich somit nach dem Wert der Dienstbarkeit. Als Bemessungsgrundlage hierfür dient somit der Grundstückswert, durch den sich auch die laufenden Kosten, die durch eine Dienstbarkeitsvereinbarung entstehen, berechnen lassen.

Beispielsweise wirkt sich die Gewährung eines Wegerechts als wertmindernd für das dienende Grundstück aus, der Wert des herrschenden Grundstücks steigt dagegen. Allerdings sind diese beiden Wertentwicklungen nicht direkt komplementär - der Wertzuwachs auf der einen entspricht nicht direkt dem Wertverlust auf der anderen Seite. Berechnet werden kann der Wert des Wegerechts auf der Basis von zwei unterschiedlichen Wertansätzen: Entweder werden der Wert des herrschenden oder des dienenden Grundstücks mit und ohne Wegerecht ermittelt. Gegebenenfalls wird hierfür ein Sachverständiger hinzugezogen. In beiden Szenarien muss eine Abschätzung erfolgen, wie hoch der Wert des Wegerechts tatsächlich ist. Als Kriterium dafür kann der Grad der Beeinträchtigung des dienenden Grundstücks durch die Ausübung des Wegerechtes dienen, der beispielsweise bei einer gewerblichen Nutzung dieses Rechtes höher ist.

Wann erlischt eine Dienstbarkeit?

Änderungen oder Löschungen von Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind, müssen grundsätzlich durch den Begünstigten - also den Eigentümer des herrschenden Grundstücks - beantragt werden. Bei einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeitsvereinbarung spielt ein Eigentümerwechsel dabei keine Rolle. Die Vereinbarung erlischt nur dann, wenn ein entsprechender Antrag vorliegt bzw. durch den Ablauf einer zeitlichen Befristung. Wenn die Vereinbarung lediglich in Form eines privatrechtlichen Vertrages getroffen wurde, erlischt sie dagegen bei einem Verkauf oder durch den Ablauf der Vertragsfrist.

Unterschiede zwischen Dienstbarkeit und Nießbrauch

Die Begriffe Grunddienstbarkeit und Nießbrauchsrecht werden umgangssprachlich oft synonym verwendet. Eine Dienstbarkeitsvereinbarung bezieht sich auf exakt definierte Nutzungsrechte, die sich auf einen bestimmten Bereich, jedoch nicht auf die gesamte Immobilie erstrecken. Der Nießbrauch ist dagegen eine spezielle Form der Dienstbarkeit, die in der Regel ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie begründet.

Nießbrauchsrechte werden häufig in einem erbrechtlichen Kontext vergeben - beispielsweise, wenn ein Immobilienerbe an die Kinder fließen soll, der überlebende Ehegatte jedoch ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhält, das ihm ermöglicht, Haus und Grundstück ohne Einschränkungen zu nutzen und bei Bedarf auch baulich zu verändern. Bei dem Modell der Leibrente geben die Personen das Eigentum ihrer Immobilie komplett auf, können die Immobilie durch das Nießbrauchsrecht aber weiterhin nutzen. Dafür, dass sie das Eigentum der Immobilie abgeben, bekommen sie monatlich eine Rente ausbezahlt. In vielen Fällen bieten speziell Immobilienrenten Anbieter eine abgewandelte Form, nämlich das sogenannte Wohnrecht an, welches beispielsweiße die Möglichkeiten der baulichen Veränderungen oder Vermietung der Immobilie bei einem anstehenden Umzug ins Pflegeheim, nicht beinhaltet. Auch bei einem Immobilien Teilverkauf gegen Einmalzahlung kann der Eigentümer durch das Nießbrauchsrecht den verkauften Teil weiterhin nutzen, bleibt dabei aber Mehrheitseigentümer. Dadurch gewinnt man finanzielle Freiheit, behält aber die Entscheidungshoheit und kann weiterhin komfortabel im gewohnten Umfeld bleiben. Außerdem kann man durch das Nießbrauchsrecht weiterhin finanzielle Vorteile aus der Immobilie ziehen, beispielsweise durch eine Vermietung oder eine Wertsteigerung der Immobilie.  

Ein Nießbrauchsrecht wird ebenso wie eine Dienstbarkeit notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Es ist nicht vererbbar, besteht durch den Grundbucheintrag jedoch auch bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie fort. Am häufigsten wird ein lebenslanger Nießbrauch vereinbart. Sein Wert hängt vom Verkehrswert der Immobilie oder des verkauften Anteils, aber auch von der voraussichtlichen Dauer der Inanspruchnahme und damit von Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab.

Fazit - Die Grundlagen der Dienstbarkeit zusammengefasst

Eine Grunddienstbarkeit räumt einem anderen Grundstückseigentümer bestimmte Nutzungsrechte am eigenen Grundstück ein. Dabei kann es sich beispielsweise um Leitungs- und Wegerechte, Überbaurechte oder die Vereinbarung von Bebauungsbegrenzungen im Rahmen einer Unterlassungsdienstbarkeit handeln. Dienstbarkeitsvereinbarungen werden im Grundbuch eingetragen oder in Form eines privatrechtlichen Vertrages getroffen. Die Belastung des Grundstücks durch einen solchen Grundbucheintrag wird durch einen Eigentümerwechsel nicht aufgehoben. Falls keine Befristung vorliegt, kann sie nur auf Antrag des begünstigten Grundstückeigentümers verändert oder beendet werden. Die umfassendste Grunddienstbarkeitsvariante ist das Nießbrauchsrecht. Wer dieses Recht besitzt, kann eine Immobilie beispielsweise auch nach einem Teilverkauf in umfassender Art und Weise nutzen. Der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen, so dass der durch die Vereinbarung Begünstigte maximale Rechtssicherheit genießt.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen