Bei der Finanzierung einer Immobilie wenden sich die meisten Verbraucher vorrangig an ihre Hausbank, um ein Darlehen zu beantragen. Möchte ein Unternehmen größere Investitionen tätigen, kommt häufig ein sogenannter stiller Teilhaber ins Spiel. Kann ein stiller Teilhaber aber auch eine Immobilie finanzieren oder einen Kredit zur Modernisierung gewähren? Bevor Sie sich auf einen stillen Teilhaber einlassen, sollten Sie die Vor- und Nachteile kennen.
Stiller Teilhaber: Definition
Ein stiller Teilhaber oder auch stiller Gesellschafter beteiligt sich in der Regel an einer gemeinsamen Sache oder Unternehmung, ohne nach außen als Gesellschafter aufzutreten. Dies kann in Form von Geld- oder Sachleistungen, aber auch Dienstleistungen erfolgen. Ein stiller Teilhaber wird nicht in das Handelsregister eingetragen und hat im Normalfall keine Entscheidungsbefugnis hinsichtlich der geschäftlichen Aktivitäten. Als Investor hat ein stiller Teilhaber Einsicht in die Geschäftsbücher und erhält eine Vergütung für seine Einlage, die vorab vertraglich vereinbart wird. Sie erfolgt meistens in Form von festen Zinszahlungen oder als prozentuale Beteiligung am Gewinn.
Weitere Formen der stillen Beteiligung
In der Praxis treffen Unternehmen mit ihren stillen Teilhabern oft eine Vereinbarung, dass sie am unternehmerischen Risiko sowie an der Weiterentwicklung des Unternehmens beteiligt werden. Sie erhalten somit Kontroll- und Mitspracherechte, wodurch sie steuerlich als Mitgesellschafter gelten. Eine stille Beteiligung ist jedoch nicht nur bei Unternehmen möglich, sondern auch im privaten Immobilienbereich. Ein stiller Teilhaber finanziert möglicherweise notwendige Umbaumaßnahmen und sichert sich im Gegenzug eine Beteiligung an der Immobilie. Die Bedingungen dieser Art der Finanzierung werden notariell beurkundet, um allen Beteiligten ein höchstes Maß an Sicherheit zu gewährleisten.
Vor- und Nachteile eines stillen Teilhabers
Einen stillen Teilhaber an der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie zu beteiligen, hat Vor- und Nachteile, die Sie im Vorfeld bedenken sollten. Entscheiden Sie sich für die Finanzierung über einen stillen Teilhaber, haben Sie folgende Vorteile:
- Sie bleiben im geliebten Umfeld wohnen
- Sie entscheiden selbst über Renovierungsmaßnahmen
- Sie nutzen die Immobilie nach Ihrem Bedarf
- Sie verfügen frei über den ausgezahlten Geldbetrag
Gegenüber dem stillen Teilhaber bestehen jedoch auch Verpflichtungen, die zu beachten sind:
- Zahlung eines Nutzungsentgeltes
- Mitspracherecht beim Verkauf der Immobilie
- Gegebenenfalls zusätzliche Bearbeitungskosten bei der Abwicklung
Da für die Vereinbarung der stillen Beteiligung bei einer Immobilienfinanzierung ein notarieller Vertrag erforderlich ist, entstehen gegebenenfalls weitere Gebühren bei der Abwicklung, die unter anderem vom Notar und dem Grundbuchamt erhoben werden. Sie richten sich nach der Höhe der Auszahlungssumme und sind in der Regel vom Verkäufer zu tragen.
Stiller Teilhaber: Immobilien finanzieren und beleihen
Ein stiller Teilhaber kann als Investor dazu beitragen, Ihre Immobilie zu finanzieren, Umbaumaßnahmen zu ermöglichen oder einen größeren Geldbetrag zur Deckung notwendiger Ausgaben bereitzustellen. Beim Immobilienteilverkauf, einer Unterform der Immobilienverrentung, handelt es sich um eine faire Alternative zu klassischen Verrentungsmodellen wie der Leibrente.
Während Ihre Hausbank bei einem Modernisierungskredit Ihre Immobilie beleihen und eine Grundschuld eintragen wird, verkaufen Sie bei einem Teilverkauf bis zu 50 % Ihrer Immobilie an einen Immobilienpartner Ihrer Wahl. Der stille Teilhaber wird anschließend als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im Gegenzug erhalten Sie die vereinbarte Sofortauszahlung und ein Nießbrauchsrecht. Dieses Recht stellt für den ursprünglichen Eigentümer die Sicherheit dar, die Immobilie weiterhin nach eigenen Vorstellungen nutzen zu können und sie im eigenen Sinne verwalten und gestalten zu können. Modernisierungsmaßnahmen oder auch größere Renovierungsarbeiten lassen sich auf diese Weise problemlos finanzieren. Da Sie auch nach einem Teilverkauf weiterhin der Haupteigentümer bleiben, entscheiden Sie allein, welche Umbaumaßnahmen durchgeführt werden sollen. Auf diese Weise bleiben Sie in Ihrem gewohnten Umfeld wohnen und profitieren von einer neuen, modernen Ausstattung nach Ihren Vorstellungen.
Kündigung des Vertrags mit einem stillen Teilhaber
Als Unternehmer ist es einfach, Verträge mit stillen Teilhabern zu kündigen oder aufzulösen. Die Investitionssumme wird zurückgezahlt und Zinszahlungen oder andere Vergütungsformen eingestellt. Der stille Teilhaber ist nicht länger am Unternehmen beteiligt. Möchten Sie den Teilverkauf Ihrer Immobilie rückgängig machen, ist dies ebenfalls durch einen Rückkauf Ihres verkauften Anteils möglich.
Der Unterschied bei einer stillen Beteiligung an einer Immobilie besteht lediglich darin, dass die Rückabwicklung über einen Notar zu erfolgen hat. In diesem Fall kaufen Sie den Eigentumsanteil vom stillen Teilhaber an Ihrer Immobilie zurück und lassen das Nießbrauchsrecht aus dem Grundbuch wieder löschen. Das Eigentum wird in vollem Umfang an Sie zurück übertragen. Beachten Sie jedoch, dass unter Umständen bei der Auszahlung des Miteigentümers eine Wertsteigerung der Immobilie zu berücksichtigen ist.
Fazit: Der stille Teilhaber in Unternehmen und der Immobilienfinanzierung
Ein stiller Teilhaber ist eine Art Investor, der größere Ausgaben in Unternehmen, aber auch bei Immobilien finanziert. Er erhält im Gegenzug eine Vergütung, die in Form von Zinsen, einer Gewinnbeteiligung oder, wie beim Teilverkauf, als Nutzungsentgelt gezahlt wird. In Unternehmen hat er nur ein Mitspracherecht, wenn dies gesondert vereinbart wird. Bei einer Immobilienfinanzierung wird er als Miteigentümer eingetragen, überlässt die Nutzung der Immobilie und Entscheidungen über Umbauarbeiten jedoch dem ursprünglichen Eigentümer. Dies funktioniert über ein in das Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Das finanzielle Herauslösen eines Betrags über das Hinzuholen eines stillen Teilhabers ist für viele eine interessante Alternative zu herkömmlichen Darlehen.
* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.