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Dachausbau: Was es alles zu berücksichtigen gilt


Gedämmtes Fenster nach Dachausbau

Es findet sich vieles auf einem Dachboden - auf alle Fälle jedoch zusätzliche Wohnfläche, die sich durch einen fachgemäßen Dachausbau erschließen lässt. Doch es bedarf nicht nur zündender Dachausbau Ideen, sondern der Prüfung der baulichen Voraussetzung und vor allem einer umsichtigen Planung, um ein solches Vorhaben erfolgreich zu realisieren. Und nicht zuletzt ist vor dem Dachausbau die Frage der Finanzierung zu klären - hier finden Sie alle wichtigen Informationen zum Dachausbau im Überblick.

 Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet eigentlich Dachausbau?

Als Dachausbau wird allgemein die Umnutzung von Flächen im Dachboden beschrieben: Vor allem in älteren Häusern wurden die Dachböden früher zum Wäschetrocknen genutzt, in jüngerer Zeit bleiben sie entweder ungenutzt oder mutieren so nach und nach zu Lagern für alle Gegenstände, die nicht mehr benötigt werden. Das verursacht bei einem Auszug nicht nur eine Menge Arbeit, sondern erweist sich insbesondere in Bezug auf den Brandschutz als enorme Gefahrenerhöhung. Doch so einfach loslegen und das Dachgeschoss ausbauen ist nicht zielführend - beim Dachausbau greifen nämlich die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. Grundsätzlich können Sie aber davon ausgehen, dass der Dachausbau ein Ziel der Stadtplanung ist - und in vielen Bereichen auch gefördert wird.

Allerdings sind einige Bedingungen zu erfüllen, wie zum Beispiel in puncto ausreichender Belichtung von Wohnräumen, die den zusätzlichen Einbau von Dachfenstern oder -gauben notwendig machen kann. Das wiederum kann mit den Auflagen des Denkmal- oder Ensembleschutzes kollidieren, da die Geometrie durch den Dachbodenausbau verändert werden würde. Ebenso konfliktträchtig erweist sich der Dachausbau, wenn das Resultat eine Luxuswohnung ist, der zum Beispiel eine exklusive Dachterrasse zugeordnet wird. Wollen Sie jedoch in Ihrer eigenen Immobilie den Dachboden ausbauen, um für sich und Ihre Familie selbst zusätzlichen Wohnraum schaffen, dann zeigen wir Ihnen gerne interessante Wege auf.

Wie kann ich mein Dach ausbauen?

Der erste Schritt zum Dachgeschossausbau ist die kritische Bestandsaufnahme. Beantworten Sie sich zunächst einige wichtige Fragen, wie zum Beispiel: 

  • Ist der Dachboden beheizt oder benötigen Sie eine neue Heizung und die notwendigen Leitungen?
  • Reichen die Fenster aus, um ausreichend Licht in den Raum/die Räume einfließen zu lassen - oder benötigen Sie zusätzliche?
  • Sind die vorhandenen Fenster dicht und erfüllen sie die Anforderungen der Wärmedämmung?
  • In welchem Zustand befinden sich das Mauerwerk und vor allem der Schornstein - sind hier Ausbesserungen notwendig?
  • Welche Qualität hat der Boden im Dachgeschoss - und welche Ausstattung stellen Sie sich vor?
  • Benötigen Sie eine neue Treppe, um ins Dachgeschoss zu gelangen?

Weitere Überlegungen gelten den baulichen Gegebenheiten: Das Dach selbst sollte einen Neigungswinkel von wenigstens 35 Grad aufweisen - besser mehr. Gleichzeitig sollten aber mehr als zwei Drittel der Räume mittig eine Höhe von wenigstens 2,30 Meter mitbringen, um nach dem Dachausbau als dauerhafter Wohnraum genutzt werden zu können. Ein Gästezimmer kommt vielleicht mit 1,80 Meter Höhe aus. Sobald die Raumhöhe einen Meter unterschreitet, muss nicht mal eine Genehmigung für den Dachausbau  beantragt werden. 

Was kostet es mich, einen Dachausbau durchzuführen?

Wie viel genau ein Dachausbau kosten wird, hängt naturgemäß von den Voraussetzungen und der Qualität ab, die Sie im Dachausbau erreichen wollen, aber eben auch vom Anteil Ihrer Eigenleistungen. Ausschlaggebend ist einerseits die Fläche beim Dachausbau, andererseits die Fragen, ob Sie den Dachausbau mit Fenster und vor allem Wärmedämmung realisieren wollen. Haben Sie eine Aufsparrendämmung vor, dann steigen die Kosten deutlich an. Umso wichtiger ist es, sich zunächst umfassend zu Informieren und verschiedene Dachausbau Ideen zu entwickeln, die Sie mit einem Architekten besprechen und abwägen können. Nutzen Sie zum Beispiel nach der Bestandsaufnahme folgenden Ablauf.

Wie sollte ich beim Dachausbau vorgehen?

Haben Sie bereits Ideen entwickelt, wie Sie den Dachboden ausbauen könnten, liegen noch einige, aber ausgesprochen wichtige Schritte vor Ihnen. Befassen Sie sich zunächst mit diesen Fragen:

Wie verträgt sich die Statik mit dem geplanten Dachausbau?

Unabhängig davon, ob Sie entsprechend der in Ihrem Bundesland gültigen Bauordnung eine Genehmigung für den Dachausbau benötigen oder nicht, sollten Sie einen Fachmann auf die Statik blicken lassen. Eventuell reichen die Voraussetzungen für den Dachausbau nicht aus, er weiß in jedem Fall Abhilfe. Schließlich wollen Sie Möbel, aber auch Sanitärinstallationen und die Heizung einbauen - und das sollte die Geschossdecke auch aushalten. Er wird insbesondere prüfen, ob das Untergeschoss über eine zentrale, tragende Wand im Inneren verfügt.

Wie sieht das mit der Baugenehmigung für den Dachausbau aus?

Die Regelungen in puncto Baugenehmigung für einen Dachausbau variieren je nach Bundesland. Außerdem sind bei denkmalgeschützten Häusern weitere Bestimmungen und Auflagen zu berücksichtigen. Ausschlaggebend sind der Umfang der Baumaßnahmen und die landeseigenen Regelungen. Eines lässt sich jedoch festhalten: Verändern Sie mit dem Dachausbau das äußere Bild des Gebäudes, benötigen Sie sicher eine Genehmigung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Dachneigung oder das Dach selbst durch Einbauten verändert werden. Und selbstverständlich auch dann, wenn Sie nicht nur das Dachgeschoss ausbauen, sondern zusätzlich aufstocken.

In einigen Bundesländern muss der Dachausbau sogar genehmigt werden, wenn sich am Äußeren des Hauses gar nichts verändert, aber die Räume bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurden. Waren Räume jedoch bereits Wohnräume, können Sie ohne Weiteres eine Heizung einbauen, Trockenwände einziehen oder auch die Fenster erneuern - das muss nicht genehmigt werden. Für alle Fälle gilt aber: Keinesfalls darf die ursprüngliche Baustruktur verändert werden. Ebenfalls wichtig: Bedenken Sie beim Dachgeschossausbau die Geschossfläche, die für ein Grundstück vorgegeben ist. Überschreiten Sie durch den Dachausbau diese Grenzen, müssen Sie eventuell auch noch für Autoparkplätze sorgen!

Welche Wärmedämmung kommt bei einem Dachausbau in Frage?

Hier greift die Energieeinsparverordnung (EnEV), die bestimmte Mindestanforderungen formuliert, um einen energetisch sinnvollen Dachausbau zu gewährleisten. Zur Auswahl stehen verschiedene Dämmverfahren:

  • Unterdämmung

Der Dämmstoff wird unter den Dachsparren befestigt. Dieses Verfahren eignet sich jedoch nicht, wenn Sie mit dem Dachbodenausbau Wohnraum schaffen wollen. 

  • Zwischensparrendämmung

Der Dämmstoff wird zwischen die Dachsparren gepackt und mit einer Untersparrendämmung kombiniert. 

  • Aufsparrendämmung

Das Dach muss abgedeckt werden, um den Dämmstoff auf den Dachsparren zu befestigen - dieses Verfahren ist das teuerste, aber auch das beste - und reduziert nicht das Raumvolumen.

Wie lässt sich der Dachboden ausbauen? Ideen auf Papier bringen

Dachböden sind in der Regel groß genug, dass Sie mit dem Dachausbau nicht nur einen Raum erhalten, sondern diesen auch noch bedarfsgerecht unterteilen können. Halten Sie Ihre Ideen in einer Skizze fest, das hilft bei der konkreten Planung. Bedenken Sie im Vorfeld, ob Ihnen Trockenbauwände ausreichen - sie müssen ja keine Last tragen. Bevorzugen Sie massive Wände, wird es nicht nur schwieriger, auch die Dachausbau Kosten steigen naturgemäß an. Grundsätzlich ist es sinnvoll, die Versorgungsleitungen so kurz wie möglich zu planen: Platzieren Sie das neue Bad also am besten direkt über einem im Untergeschoss bereits vorhandenen Badezimmer, sparen Sie einiges an Kosten ein. Diese Vorgehensweise empfiehlt sich auch bei den Türen, um eine sinnvolle Wegführung zu erreichen.

Dachausbau vom Architekten zeichnen lassen

Ihre Skizze und Erläuterungen setzt der Architekt oder Bauingenieur in eine exakte Ausführungszeichnung um: Er plant alle Details - angefangen bei der Dämmung über die Heizungs-, Elektro- und Wasserinstallation bis hin zum Dachausbau mit Fenster, Gauben oder Treppenanschlüssen. Das bedeutet natürlich, dass Sie nicht nur für das Dachboden Ausbauen Kosten einplanen müssen, sondern auch für einige Fachleute. Doch an dieser Stelle zu sparen, wäre keine gute Idee: Eventuelle Fehler machen sich gerade beim Dachausbau dramatisch bemerkbar und werden unter dem Strich teurer, als wenn Sie den Dachausbau von vornherein fachkundig umsetzen lassen.

Noch ein weiterer Punkt spricht für eine Ausführungsplanung: Sie erhalten auch gleich eine Aufstellung der zu erwartenden Kosten für den Dachausbau - und damit eine belastbare Grundlage. Oft genug werden kleinere Posen wie Steckdosen oder Lichtschalter nämlich vergessen, doch auch die summieren sich. Sollten Sie mit dem Gedanken an einen Modernisierungskredit spielen, wie er beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Dachausbau ausgereicht wird, dann ist eine solche Planungsgrundlage ohnehin notwendig. Eine sinnvolle Alternative zum Kredit kann der Teilverkauf Ihrer Immobilie sein, bei dem Sie Mehrheitseigentümer bleiben und, ganz ohne sich zu verschulden, Geld aus Ihrer Immobilie lösen ohne die Kontrolle abzugeben. 

Wie lange dauert der Dachausbau?

Wie lange sich die Arbeiten hinziehen, hängt natürlich vom Aufwand ab, den Sie betreiben wollen. In jedem Fall müssen Sie mit zwei bis vier Wochen rechnen, wenn Sie ausreichend Handwerker einsetzen können und diese professionell koordiniert werden. Schon aus diesem Grund - und natürlich wegen der Haftung für die komplizierten Arbeiten - empfiehlt es sich, kompetente und erfahrene Fachfirmen zu beauftragen. Eigenleistungen können Sie vor allem beim Innenausbau erbringen, wenn es zum Beispiel gilt, Fußbodenbelag zu verlegen oder die Wände zu tapezieren. Fakt ist: Lassen Sie den Dachausbau von Fachleuten ausführen, werden Sie nicht nur schneller fertig, sondern dürfen sich auch auf ein hochwertiges Ergebnis freuen.

Was sollte ich noch über einen Dachausbau wissen?

Natürlich stellt sich die Fragen nach der Finanzierung, wenn Sie Ihren Dachboden ausbauen - Kosten fallen in jedem Fall in einer nur selten aus dem Ersparten zu bewerkstelligenden Größenordnung an. Hier kommen verschiedene Lösungen in Frage:

Zum einen ist hier das KfW-Programm 430 zu nennen, das einen Zuschuss für den Dachausbau zu Wohnraum von bis zu 30.000 Euro vorsieht. Voraussetzung ist jedoch, dass die Bauplanung und -begleitung mit Unterstützung eines Energieberaters umgesetzt wird. Und dieser legt naturgemäß großen Wert auf die Verbesserung der Energieeffizienz und die Einhaltung der diesbezüglichen Richtlinien. Auch der Energieberater kostet Geld, das Honorar wird von der KfW zu 50 Prozent bezuschusst. Ergänzend können Sie verschiedene Kreditlinien der KfW in Anspruch nehmen und Ihre Immobilie beleihen - auch hier nur unter der Voraussetzung, dass sämtliche KfW-Richtlinien eingehalten werden.

Wenn Sie stattdessen unabhängig von Richtlinien Ihren Dachboden nach Ihren eigenen Ideen umbauen wollen, oder sich nicht verschulden möchten,  dann empfiehlt sich ein Immobilien Teilverkauf.Dabei wird ein Teil Ihre Immobilie fair und flexibel verkauft, beispielsweise 20 Prozent und sie befreien ohne sich zu verschulden genau so viel Geld aus Ihrer Immobilie wie Sie aktuell benötigen. Im Gegensatz zu anderen Modellen der Immobilienverrentung, bei der Sie Ihre Immobilie schon heute verkaufen, um den Kaufpreis beispielsweise voll ausgezahlt zu bekommen und zurückmieten, oder einen Anteil des Kaufpreises (mit Abschlägen vom Marktwert) als Leibrente ausgezahlt zu bekommen, bietet der Immobilien Teilverkauf diverse Vorteile.  Anstatt zu verkaufen, bleiben Sie Mehrheitseigentümer und behalten so die Entscheidungshoheit und partizipieren zugleich mit Ihrem Anteil weiterhin am Immobilienmarkt. Über das Nießbrauchsrecht  wird sichergestellt, dass Sie weiterhin Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten bleiben. 

Fazit: Mit Dachausbau Platz schaffen und Immobilienwert steigern

Der Dachausbau ist sicherlich eine Möglichkeit zur Platzoptimierung die zwar wohlüberlegt sein sollte, jedoch auch viele Vorteile für  Immobilieneigentümer mit sich bringt. Man kann den gewonnen Platz für viele Dinge nutzen unter anderem für zusätzlichen Wohnraum. Außerdem steigert man mit einem Dauchausbau in der Regel deutlich den Wert der Immobilie. Natürlich bringt der Ausbau zusätzliche Kosten mit sich, doch mit der richtigen Planung und finanziellen Unterstützung lässt sich auch diese Hürde überwinden.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen

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