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Duldungspflicht – was ist das und was ist diesbezüglich zu beachten?


Ehepaar einigt sich per Handschlag mit einem Handwerker

Vermieter sind laut § 535 BGB dazu verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand zu übergeben und sie während der gesamten Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter muss die erforderlichen Maßnahmen dulden, sofern sie keine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen.  Hier finden Sie alles Wichtige zum Thema Duldungspflicht und wie sich diese im Falle der Immobilienverrentung äußert. 

Inhaltsverzeichnis

Duldungspflicht: Definition

“Dulden” bedeutet, dass der Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinzunehmen hat. Er darf die Arbeiten weder behindern noch verhindern und muss auch damit verbundene Nebenerscheinungen wie Lärm, Schmutz, Erschütterungen sowie das Abschalten von Strom, Wasser oder Heizung ertragen. Um Streitigkeiten entgegenzuwirken, wurde im Mietrecht eine Duldungspflicht verankert. Hierbei ist zwischen der Duldungspflicht für Mieter bei Instandhaltung und der Duldungspflicht für Mieter bei Modernisierung zu unterscheiden. 

Bei Instandhaltungsmaßnahmen, die der Gewährleistung oder Wiederherstellung des vertraglich zugesicherten Zustands der Mietsache dienen, unterliegen Mieter gemäß § 555a Abs. 1 BGB der Duldungspflicht. Gleiches gilt für weiterführende Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen wie den Einbau einer Heizung, das Dämmen von Wänden oder die Montage neuer Fenster, sofern sie zur nachhaltigen Verbesserung der Mietsache beitragen oder helfen, Energie einzusparen. In diesem Fall kommt der § 555d Abs. 1 BGB zum Tragen. 

Was bedeutet die Duldungspflicht bei Umbaumaßnahmen?

 Im Rahmen der Duldungspflicht sind Mieter verpflichtet, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in ihrer Wohnung zuzulassen. Es gibt jedoch Ausnahmen. Hat der Vermieter es versäumt, den Mieter korrekt über den Umfang und die Dauer der Umbaumaßnahmen aufzuklären, greift die Duldungspflicht nicht.

Handelt es sich um Maßnahmen, die weder der Instandsetzung noch der Modernisierung dienen, besteht laut Mietrecht keine Duldungspflicht. Stellen Modernisierungsmaßnahmen eine unzumutbare Härte dar, dürfen Mieter sich ebenfalls gegen die Duldungspflicht wehren. Auch stark beeinträchtigende Umbauarbeiten, die ausschließlich im Interesse des Vermieters oder eines anderen Mieters sind, unterliegen nicht der Duldungspflicht. 

Die Duldungspflicht für den Mieter bei der Instandhaltung oder Modernisierung beinhaltet nicht, dass er aktive Unterstützung leisten muss. Er braucht demzufolge kein Mobiliar beiseite zu räumen, um dem Vermieter oder den Handwerkern den Zugang zu ermöglichen.

Welche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten muss der Mieter dulden?

Welche Maßnahmen Mieter zu welchem Zeitpunkt dulden müssen, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Erhaltungsmaßnahmen darf der Mieter nicht verhindern. Bei einem Wasserrohrbruch oder einem Schimmelbefall besteht beispielsweise grundsätzlich eine Duldungspflicht für Mieter, denn die Reparaturen dienen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache.

Führen Renovierungsarbeiten zu einer Wertverbesserung, müssen Mieter dies in aller Regel als Modernisierung dulden. Auch wenn der Vermieter durch die Maßnahmen einen “allgemein üblichen” Zustand herstellen möchte, greift die Duldungspflicht des Mieters. Ist der Vermieter aufgrund eines Gesetzes oder einer behördlichen Auflage zu einer Modernisierung verpflichtet, ist die Duldungspflicht ebenso von Bedeutung.

Sollen Arbeiten durchgeführt werden, deren Ergebnis über den allgemein üblichen Zustand hinausgeht, können Mieter sowohl persönliche Härten als auch ihre finanzielle Belastbarkeit als Gegenargument gegen die Duldungspflicht anführen. Wirtschaftliche Gründe allein führen aber üblicherweise nicht zur Aussetzung der Duldungspflicht des Mieters. Meist wird stattdessen entschieden, dass die Arbeiten geduldet werden müssen, aber die Modernisierungskosten nicht oder nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden dürfen. 

Wie weit reicht die Duldungspflicht bei einer Modernisierung?

Sind Modernisierungsmaßnahmen so weitreichend, dass sie der Mietsache einen völlig neuen Charakter verleihen, gilt keine Duldungspflicht. Das ist beispielsweise der Fall bei einer Grundrissänderung, dem Anbau neuer Räume oder der Errichtung einer Terrasse oder eines Wintergartens. Derart gravierende Maßnahmen gehen sowohl über die “nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache” (§ 555 b Nr. 4 BGB) als auch über die “dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse” (§ 555 b Nr. 5 BGB) hinaus, die eine Duldungspflicht rechtfertigen würden.

Welche baulichen Veränderungen durch den Mieter bedürfen einer Erlaubnis? 

Auch wenn sie keinen Modernisierungskredit erhalten, entscheiden sich einige Mieter, ihre Wohnung durch Umbauten an ihre individuellen Bedürfnisse anzupassen. Dabei ist jedoch längst nicht alles gestattet. Erlaubnispflichtig sind Um- und Anbauten, welche die Immobilie grundsätzlich verändern und sich später nur schwer wieder beseitigen lassen. Hierzu zählen:

  • der Einbau neuer Türen und Fenster,
  • das Einziehen von Zwischendecken,
  • Veränderungen am Mauerwerk,
  • das Legen von Elektroleitungen,
  • der Einbau eines neuen Bades,
  • der Keller- oder Dachausbau und
  • das Verlegen von Fliesen oder Parkettböden. 

Besteht der begründete Verdacht, dass die Umbaumaßnahmen die Bausubstanz gefährden, kann der Vermieter seine Einwilligung verweigern. Stimmt er einem Umbau zu, darf er eine angemessene Sicherheitszahlung zur Deckung der Rückbaukosten fordern. Nimmt ein Mieter bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters vor, kann dieser die sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache verlangen.

Bei Umbauten, die sich zum Ende des Mietverhältnisses leicht wieder entfernen lassen, gilt für den Vermieter eine Duldungspflicht. Dazu gehören beispielsweise Einbauküchen, Toiletten, Waschbecken, Badewannen, Hochbetten, Beleuchtungssysteme und Türschlösser.

Welche Rechtsmöglichkeiten haben Vermieter im Zusammenhang mit der Duldungspflicht?

Widerspricht ein Mieter Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich oder verweigert den Handwerkern trotz Duldungspflicht den Zutritt, darf der Vermieter die Arbeiten in der Wohnung nur ausführen, wenn dies durch ein Gericht so bestimmt wurde. Hierzu kann er eine Duldungsklage zur Durchsetzung der Duldungspflicht einreichen. Im Urteil werden gegebenenfalls die Maßnahmen angegeben, die der Duldungspflicht unterliegen.

Eine Berufung gegen eine im Urteil festgesetzte Duldungspflicht ist möglich, wenn der Berufungswert mehr als 600 Euro beträgt. Darüber hinaus kann das Gericht eine Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung, zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung oder zur Fortbildung des Rechts zulassen.

Ist die Berufung weder vom Wert her zulässig noch vom Gericht zugestanden, ist das Urteil bezüglich der Duldungspflicht sofort rechtskräftig. Das heißt, der Vermieter darf bei einer Bestätigung der Duldungspflicht ohne Weiteres mit den Arbeiten beginnen. Missachtet der Mieter die gerichtliche Entscheidung zur Duldungspflicht und verweigert die Instandhaltung oder Modernisierung auch weiterhin, könnte der Vermieter daraus eine Kündigung des Mietvertrags ableiten.

Ist die Berufung zulässig, prüft das Gericht nochmals, ob die Duldungspflicht aus bestimmten Gründen ausgesetzt wird oder der Mieter die Maßnahmen billigen muss. Es kann die Berufung aber auch ohne erneute mündliche Verhandlung über die Aussetzung der Duldungspflicht zurückweisen.

Wie können sich Mieter gegen die Duldungspflicht wehren?

Bezüglich der Duldungspflicht für Mieter bei Reparaturen gibt es keine Ausnahmen. Bei der Duldungspflicht für Mieter bei Modernisierung stellt sich das Ganze etwas anders dar. Zwar darf der Wohnungsnutzer entsprechende Maßnahmen nicht ohne Weiteres ablehnen, er kann sich jedoch auf einen Härtefall berufen. Hierzu muss er die Umstände, die für das Aussetzen der Duldungspflicht von Bedeutung sind, gegenüber dem Vermieter bis zum Ende des auf die Modernisierungsankündigung folgenden Monats schriftlich begründen. Die Frist entfällt, wenn der Vermieter den Mieter in der Ankündigung nicht auf den Zeitrahmen und die Form des Härteeinwands hingewiesen hat.

Wie verhält es sich mit der Duldungspflicht bei der Immobilienverrentung?

Bei der Immobilienverrentung in Form vom Modell einer Leibrente oder dem modernen und flexiblen Teilverkauf erhalten die Verkäufer entweder ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht. Beim Abschluss einer Leibrente, auch Immobilienrente genannt, sind sie nicht länger Eigentümer der Immobilie. Beim Immobilien Teilverkauf gewinnen Sie dagegen einen stillen Miteigentümer. Die Auswirkungen hinsichtlich der Duldungspflicht sind also je nach Modell der Immobilienverrentung verschieden. Gibt es einen neuen Eigentümer, sind Sie nicht länger für Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten verantwortlich. Sie haben jedoch auch keinen Einfluss auf eventuelle Modernisierungsmaßnahmen und sind somit verpflichtet etwaige Vornahmen an der Immobilie zu dulden. Bei einem Teilverkauf hingegen unterliegen Sie keiner Duldungspflicht. Durch den Erhalt des Nießbrauchrechts, welches beim Immobilien Teilverkauf sogar zur Ihrer Sicherheit in das Grundbuch eingetragen wird, behalten Sie hinsichtlich gewünschten Änderungen an Ihrer Immobilie oder Modernisierungsmaßnahmen die volle Entscheidungsgewalt. Der Anbieter ist in der Regel stiller Partner an Ihrer Seite.

Fazit: Duldungspflicht erleichtert Vermietern Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Sowohl bei Instandhaltungs- als auch bei Modernisierungsmaßnahmen unterliegen Mieter einer Duldungspflicht. Auch bei dem Modell der Leibrente, bei der sie ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, sind Sie zur Duldung sämtlicher Maßnahmen verpflichtet. Sie können jedoch bei einer geplanten Modernisierung Härten geltend machen, um die Duldungspflicht zu umgehen. Darüber hinaus unterliegen sie im Falle des Besitz eines Nießbrauchsrecht ebenfalls nicht der Duldungspflicht, sondern entscheiden selbst über sämtliche Arbeiten. 

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.

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