Eigentümergrundschuld - Was Sie wissen sollten

---

Allgemein ist eine Grundschuld eine im Grundbuch eingetragene Belastung einer Immobilie. Beispielsweise lassen sich Banken bei Gewährung eines Kredits zur Sicherheit eine Grundschuld auf dem Grundstück des Kreditnehmers eintragen. Die Eigentümergrundschuld ist dabei eine spezielle Form der Grundschuld. Sie steht nicht etwa einer Bank oder anderem Kreditgeber, sondern dem Eigentümer der Immobilie selbst zu. Auch ist sie eine besonders wirksame Sicherung für Kreditgeber. Das folgt daraus, dass Eigentümergrundschulden vom Eigentümer selbst auf ein bezahltes Grundstück eingetragen werden. Sie besetzen dann im Grundbuch den ersten Rang unter den Grundschulden und können nicht durch Fremdgrundschulden in der Rangfolge verdrängt werden. Eine sehr attraktive Lösung für Fremdgeldgeber wie Banken, denen die Eigentümergrundschuld damit höchste Sicherheit bieten, wenn sie dann an die Bank abgetreten werden. Erfahren Sie mehr zum Thema Eigentümergrundschuld in diesem Beitrag. Vor allem möchten wir auch auf intelligente Alternativen zur Kreditvergabe aufmerksam machen, wie etwa den Immobilien Teilverkauf.

 Inhaltsverzeichnis

Die Eigentümergrundschuld einfach erklärt

Man kann sich fragen, warum es interessant sein kann, dass ein Eigentümer einer Immobilie für sich eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt. Grundsätzlich gehören Grundschulden zu den Grundpfandrechten. Meist ist das Thema Grundschuld dann interessant, wenn sich ein Kreditgeber wie eine Bank eine Grundschuld als Sicherheit in das Grundbuch eintragen lässt. Sobald der Kredit abbezahlt ist, erteilt die Bank dem Kreditnehmer auf Verlangen eine Löschungsbewilligung. Dieser hat dann die Wahl zwischen der Löschung der fremden Grundschuld oder ihrer Umwandlung in eine Grundschuld zu seinen Gunsten. Die Eigentümergrundschuld kann ihm später als Sicherung für eine weitere Kreditaufnahme dienen. Bei Pfändung ist die Eigentümergrundschuld durch ihren ersten Rang privilegiert. Bei einer später folgenden Kreditaufnahme kann die Eigentümergrundschuld durch Abtretung an die Bank deshalb als attraktive Sicherheit dienen.

Arten der Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld ist der Definition nach durch Eintragung ins Grundbuch wirksam. Bei der speziellen Eigentümerbriefgrundschuld kommt noch hinzu, dass zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein Dokument ausgestellt wird, das den Inhaber der Grundschuld gegenüber anderen legitimiert. Bei einer Eigentümergrundschuld mit Brief sollte möglichst der Brief aber nicht verloren gehen, weil das einen Verkauf des Grundstückes erschweren könnte.

Auch die verdeckte Eigentümergrundschuld ist eine besondere Form des Pfandrechts. Sie ist entstanden, wenn zur Sicherung der Forderung eines Dritten eine Hypothek in das Grundbuch eingetragen wurde. Entsteht die Forderung in der Folgezeit nicht, steht die Eintragung dem Grundstückseigentümer zu. Aus dem Grundbuch ergibt sich dabei allerdings noch der Dritte, für dessen nicht entstandene Forderung die Sicherheit gedacht war. Es ist so manchmal den Eigentümern des Grundstücks gar nicht bewusst, dass sie über eine verdeckte Eigentümergrundschuld verfügen.

Auch die Variante der Eigentümerbriefgrundschuld ist weniger bekannt. Eine Eigentümergrundschuld mit Brief kann den Vorteil haben, dass eine weitere Legitimation über die Grundschuld vorliegt, ohne dass immer sofort ein Blick in das Grundbuch erfolgen muss.

Wann ist ein Eigentümergrundschuld sinnvoll?

Sie kann zugunsten des Eigentümers den Rang bei den Versicherungsrechten im Grundbuch sichern. Der Eigentümer kann dann später die Eigentümergrundschuld durch Abtretung als Sicherung für Dritte einsetzen. Interessant ist auch die Situation einer Eigentümergrundschuld bei Verkauf der Immobilie. Hier steht dem Verkäufer einer Immobilie jetzt die ursprüngliche Eigentümergrundschuld weiterhin als Fremdgrundschuld gegenüber dem Erwerber des Grundstücks zu. Es sollte also insbesondere der Käufer einer Immobilie darauf achten, ob eine Eigentümergrundschuld bei Verkauf eingetragen ist.

Teilweise hat der Gesetzgeber für Eigentümergrundschulden einen Automatismus vorgesehen. Sie entstehen dann automatisch, wenn beispielsweise nach Abzahlung eines Kredites eine Hypothek als Sicherung für den Kreditgeber wegfällt und die Fremdgrundschulden stehen bleiben. Da bei Pfändung die Eigentümergrundschuld erstrangig ist, bleibt sie eine bevorzugte Sicherung bei folgender Kreditaufnahme.

Die Eigentümergrundschuld einrichten / löschen und die damit verbundenen Kosten

Eigentümergrundschulden können durch Bestellung oder per Gesetz entstehen. Da die Eigentümergrundschuld ihrer Definition nach ein Grundpfandrecht ist, kann der Eigentümer eines Grundsatzgrundstückes sie durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und durch die Eintragung der Eigentümergrundschuld ins Grundbuch einrichten. Die Erklärung muss beim Notar beglaubigt werden. Eine Eigentümergrundschuld löschen, auch das ist mit einer beglaubigten Erklärung, der Löschungsbewilligung verbunden. In der Regel ist deshalb immer an Kosten zu denken, wenn Sie für sich eine Grundschuld bestellen oder eine Eigentümergrundschuld löschen. Sie müssen etwa mit insgesamt 0,2 % der Grundschuldsumme für Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren.

Per Gesetz entsteht ein Eigentümergrundschuld zum Beispiel in Umwandlung einer Hypothek zugunsten eines Kreditgebers nach Tilgung der Kreditraten. Ist ein Kredit abgezahlt, müsste zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch eine Löschungsbewilligung beantragt werden. Diese Löschungsbewilligung verursacht Kosten. Lässt der Kreditnehmer und Grundstückseigentümer die Grundschuld dagegen im Grundbuch stehen, wird sie automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Ihm entstehen dann keine Kosten.

Liquide ohne Eigentümergrundschuld?

Eine Eigentümergrundschuld kann zwar praktisch sein, um als Sicherheit für mögliche Kredite wie einem Modernisierungskredit zu dienen. Auf der anderen Seite ist sie mit Kosten verbunden, und bei einem Grundstücksverkauf kann sie hinderlich sein. Denken Sie auch an Alternativen wie einen Teilverkauf der Immobilie. Ein Immobilien Teilverkauf ist eine tolle Möglichkeit die Liquidität Ihrer Immobilie zu nutzen, sogar ohne sich dabei verschulden zu müssen. Ein in das Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht sichert Sie dabei ab, sodass Sie weiter in Ihrer Immobilie leben können und auch sonst die volle Kontrolle behalten. Beim Teilverkauf, oder auch weniger aktuellen Modellen der Immobilienverrentung wie der Immobilienleibrente benötigen Sie in der Regel keiner Eigentümergrundschuld und ziehen dennoch liquide Mittel aus Ihrer Immobilie.

Fazit 

Eigentümergrundschulden sind eine besondere Form der Grundschuld, die dem Eigentümer selbst zustehen. Sie entstehen per Bestellung oder auch per Gesetz, beispielsweise, wenn nach Abteilung eines Kredits eine Fremdgrundschuld im Grundbuch stehen bleibt. Eine Eigentümergrundschuld kann attraktiv sein, weil sie wegen ihrer Erstrangigkeit im Grundbuch eine attraktive Sicherheit bietet. Andererseits sind Bestellung und Löschung von Eigentümergrundschulden kostenpflichtig. Wir zeigen Ihnen gern, wie Sie beispielsweise durch einen Teilverkauf Ihrer Immobilie ohne eine Eigentümergrundschuld liquide Mittel aus Ihrer Immobilie ziehen können. 

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen