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Grundsteuerreform - Was hat sich geändert?


Berechnung der neuen Grundsteuer

Ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 hat zur Grundsteuerreform geführt, die am 01.01.2025 in Kraft treten wird. Hier können Sie sie in kompakter Form mit allen wesentlichen Neuerungen nachvollziehen. Als Immobilienbesitzer ist die Grundsteuerreform mit Blick auf laufende Kosten ein wichtiges Thema, denn die Berechnung der neuen Grundsteuer lässt Sie wissen, mit welchen Abgaben Sie in Zukunft rechnen müssen. 

Inhaltsverzeichnis  

Grundlagen: Was ist das grundsätzliche Ziel der Grundsteuerreform? 

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine der wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen und Städte, um die öffentliche Infrastruktur zu gestalten. Insofern wird klar, welche finanzielle Bedeutung die Grundsteuerreform für das öffentliche Leben auf der kommunalen Ebene hat. Diese 2019 beschlossene Reform ist eine notwendige Antwort auf einUrteil des Bundesverfassungsgerichts. Dieses war zur Überzeugung gekommen, dass die Werte für die Berechnung der Grundsteuer veraltet sind. Das Ziel der Grundsteuerreform ist es, diese Werte zu aktualisieren und gleichzeitig für mehr Fairness und Transparenz insgesamt zu sorgen. Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral gestaltet sein, sodass die gesamte Steuerlast für Immobilienbesitzer nicht größer wird. Im Einzelfall kann das aber anders aussehen, dazu später mehr. Nach dem Gesetzesbeschluss soll die Grundsteuerreform ab dem 01.01.2025 in Kraft treten. Bis dahin sollen Kommunen die Bewertungsverfahren neu gestalten und somit die notwendigen Grundlagen schaffen.

Grundlagen: Welche Gründe gibt es für das Grundsteuer Reformgesetz?

Von 1964 in Westdeutschland und von 1935 für Ostdeutschland werden für die Ermittlung der Höhe der Grundsteuer von Immobilien so genannte Einheitswerte herangezogen. Diese Einheitswerte hätten eigentlich in regelmäßigen Abständen angepasst werden sollen. Dazu ist es aber nie gekommen, sodass die zugrunde gelegten Einheitswerte einfach längst nicht mehr aktuell sind. Zudem hat das Bundesverfassungsgericht kritisiert, dass die Unterschiede der Einheitswerte zwischen Ost und West dem Gleichheitsprinzip widersprechen. Diese ausschlaggebenden Punkte haben letztendlich zur Grundsteuerreform geführt. Wichtig für die neue Grundsteuer sind auch die gestiegenen Grundstückswerte durch die Immobilienknappheit. Bei der neuen Berechnung soll also auch dieses Problem berücksichtigt werden. 

Was ändert sich nach der Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer?

Die wichtigste Frage für Immobilienbesitzer ist nun, welche finanziellen Folgen diese Reform mit sich bringen wird. Für die Antwort auf diese Frage gibt es unterschiedliche Punkte, die beachtet werden müssen. Die wichtigste Erkenntnis aber ist, dass die Grundsteuerreform wertorientiert ist. Nach wie vor wird der Immobilienwert einen starken Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer haben. Die wichtigsten Änderungen nach der Grundsteuerreform können Sie hier in übersichtlicher Form nachlesen:

  1. Einheitswerte von Immobilien werden sich an den aktuellen Zahlen und Entwicklungen orientieren (z. B. Bodenrichtwerte, Nettokaltmieten in der Umgebung, Alter und Zustand der Immobilien etc.).
  2. Damit es nicht zu Kostensteigerungen mit Blick auf das neue Grundsteuer Bundesmodell kommt, werden die Steuermesszahlen deutlich sinken müssen. Dadurch werden die Wertsteigerungen von Immobilien im Rahmen der Grundsteuerreform ausgeglichen.
  3. Kommunen werden ihre Hebesätze anpassen, damit die Einnahmen insgesamt konstant bleiben. Mit Hebesätzen haben Kommunen einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer.
  4. Durch die Neueinführung der neuen Grundsteuer C wird es teurer, unbebautes Land im eigenen Besitz zu halten. Mit diesem Teil der Grundsteuerreform soll die Bautätigkeit angeregt werden. 

Nachgerechnet: Wer zahlt nach der Grundsteuerreform mehr?

Auch nach der Reform der Grundsteuer wird die Berechnung wie bisher mit diesen drei Schritten erfolgen: 

Wert des Grundbesitzes (vormals Einheitswert) × Steuermesszahl × Hebesatz  = Verbrauchswert

Ganz eindeutig lässt sich das noch nicht für jede Person individuell feststellen. Zuerst müssen die neuen Einheitswerte und Steuermesszahlen feststehen, die nötig sind, um für ein Gebäude die Grundsteuer neu berechnen zu können. Ab 2022 soll mit diesen Arbeiten begonnen werden. Es kann also sein, dass sich das Finanzamt oder die Gemeinde bei Ihnen meldet, um die neue Grundsteuer berechnen zu können. Auch wenn noch keine konkreten Änderungen durch das Grundsteuer Reformgesetz feststehen, verschaffen Ihnen die folgenden Grundsätze mehr Orientierung.

Experten sind sich darüber einig, dass die Abgaben für Besitzer von Einfamilienhäusern nach der Grundsteuerreform steigen werden, wobei diese Entwicklung aber insgesamt sehr moderat ausfallen sollte. Der Standort wird nach der Grundsteuerreform wesentlich stärker gewichtet werden. Deswegen ist damit zu rechnen, dass Immobilien in begehrten städtischen Lagen höher bewertet werden als Grundstücke auf dem Land. In Großstädten dürfte die Grundsteuerreform zu steigenden Abgaben führen. Auf dem Land oder in der städtischen Peripherie hingegen könnte sich die Grundsteuerreform durchaus zu Ihrem finanziellen Vorteil auswirken.

Definitiv mehr zahlen werden Besitzer von unbebautem Land nach der Grundsteuerreform. Mit der Einführung der neuen Grundsteuer C wird es sich meist nicht mehr lohnen, ein Grundstück nicht zu verkaufen oder unbebaut zu lassen.Besprechen Sie Ihre individuell zu erwartenden Änderungen beispielsweise mit Ihrem Steuerberater. Da dieser Artikel nicht die Einholung von Rechtsrat oder einer Finanzberatung ersetzt ist es unbedingt ratsam individuelle Szenarien mit einem Experten zu besprechen, bevor Sie konkrete Entscheidungen treffen. 

Was sollte ich noch über die Grundsteuerreform wissen? 

Bis hierhin dürfte deutlich geworden sein, dass sich durch die Grundsteuerreform nicht alles ändern wird. Neu ist der stärkere Fokus auf aktuelle Zahlen wie den Grundstückswert, an dessen Entwicklung Sie als Immobilienbesitzer ohnehin stark interessiert sein dürften. Experten verweisen darauf, dass ca. 19 Millionen Haushalte mit einer zusätzlichen Steuererklärung rechnen müssen. Durch das Grundsteuer Reformgesetz wird ein gewisser Mehraufwand auf Immobilienbesitzer zukommen, der sich noch vollständig abschätzen lässt. Bodenrichtwerte, die Grundstücksfläche und die Mietniveaustufe müssen durch die Grundsteuerreform schlichtweg neu berechnet werden. 

Grundsteuer Bundesmodell oder Öffnungsklausel?

Sie werden sehr wahrscheinlich im Zuge der Diskussionen rund um die Reform der Grundsteuer von Öffnungsklauseln hören. Damit ist eine Sonderregelung gemeint: Die Bundesländer haben die Möglichkeit, vom vorgegebenen Bundesmodell der Grundsteuer abweichen zu können. 5 Bundesländer (Niedersachsen, Hessen, Sachsen, Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Rheinland-Pfalz und das Saarland) haben bereits bekannt gegeben, von dieser Klausel Gebrauch zu machen und regional abweichende Lösungen für die Grundsteuerreform umzusetzen. Diese und ggf. weitere Bundesländer werden somit in die Lage versetzt, eigene Schwerpunkte bei der Grundsteuerreform zu setzen. Als Immobilienbesitzer sind Sie gut beraten, die konkreten Rahmenbedingungen für Ihr Bundesland zu prüfen.

Die Suche nach Orientierung: Rechtzeitig vorbereiten und den Überblick behalten?

In der Theorie gilt die Grundsteuer in neuer Form erst ab 2025. Doch durch die hohe Anzahl der bis zu diesem Datum neu zu bewertenden Immobilien spüren viele Grundstücksbesitzer bereits jetzt einen gewissen Handlungsdruck oder wollen sich einen Überblick verschaffen und sich entsprechend vorbereiten. Die anstehende Neubewertung von Millionen von Immobilien bedeutet auch sich mit anstehenden bürokratischen und monetären Belastungen auseinanderzusetzen - auch bei Privatgrundbesitzern. Hier ist Immobilienexpertise gefragt. Kein Wunder also, dass moderne Services der Immobilienverrentung wie der Immobilien Teilverkauf gerade immer beliebter werden, da man sich hier einen starken Immobilienpartner als Miteigentümer an die Seite holt. Bei diesem Verfahren verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie gegen eine Sofortauszahlung der entsprechenden Summe. Gleichzeitig wird aber auch ein sogenanntes Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen, das Sie dazu befähigt, den verkauften Teil gegen einen relativ geringen monatlichen Nutzungsbeitrag weiterhin vollends zu nutzen. Als Miteigentümer ist der Anbieter natürlich auch daran interessiert, dass mit der Immobilie alles maximal zu Ihren Gunsten als Besitzer abläuft. Bei Fragen haben Sie also einen Partner an Bord, der mehr involviert nicht sein könnte.

Fazit: Welcher Handlungsbedarf ergibt sich durch die Grundsteuerreform?

Die neuen Regelungen der Grundsteuerreform werden erst ab 2025 in Kraft treten. Bis dahin bleibt es übergangsweise bei der bisherigen Herleitung der Grundsteuer. Der Zeitraum bis Ende 2022 soll genutzt werden, damit Behörden neue Einheitswerte mit Blick auf aktuelle Entwicklungen berechnen können. Erst wenn diese Werte und die gesenkte Steuermesszahl feststehen, kann man für eine Immobilie die Grundsteuer neu berechnen. Im Mittel soll es nicht zu einer Mehrbelastung kommen. Das schließt nicht aus, dass es für einige Immobilienbesitzer teurer oder auch billiger wird. Abzuwarten bleibt, inwiefern es zukünftig zu regelmäßigen Neubewertungen kommt, um dem anfänglichen Ziel der Grundsteuerreform zu entsprechen.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen

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