Immobiliengutachter – Was macht er und wofür wird er benötigt?

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Die Aufgaben eines Immobiliengutachters sind vielfältig. Als Spezialist des Baugewerbes verfügt er über umfangreiches Fachwissen und wird daher gern zu Rate gezogen, wenn es um Fragen rund um Immobilien geht. Auch für den Abschluss eines Teilverkaufs ist die Bewertung der Immobilie durch einen professionellen Immobiliengutachter essenziell. Welcher Immobiliengutachter für Ihren Bedarf der Richtige ist und welche Voraussetzungen er erfüllen sollte, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Was macht ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter ist im Allgemeinen ein Sachverständiger zur Immobilienbewertung, der den Zustand einer Immobilie professionell bewertet und ein Wertgutachten erstellt. Viele Sachverständige verfügen über zusätzliche Qualifikationen wie der staatlich geprüfte Immobiliengutachter und der zertifizierte Immobiliengutachter. Gutachter unterstützen Eigentümer, Käufer und Investoren bei der Bewertung von Gebäuden, Grundstücken und anderen Immobilien. Mithilfe eines Gutachtens können Immobilienverkäufer beispielsweise einen marktgerechten Verkaufspreis festlegen. Immobiliengutachter werden oft auch von Gerichten und Behörden beauftragt, um ein Hausgutachten zu erstellen, das als Grundlage für wichtige Entscheidungen dient.

Hat der Gutachter ein Haus zu bewerten, benötigt er detaillierte Angaben und Unterlagen zur Immobilie. Sollte der Eigentümer diese nicht zur Hand haben, fordert der Immobiliengutachter auf Wunsch entsprechende Dokumente bei Ämtern und Behörden an.

Ein professioneller Gutachter für Immobilien wird in der Regel mit verschiedenen Aufgaben betraut. Er untersucht den Bodenzustand, prüft die Struktur des Gebäudes (Statik) oder des Grundstücks (Bodenbeschaffenheit) und stellt fest, ob Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Außerdem berechnet der Immobiliengutachter den aktuellen Marktwert für das Objekt anhand bestimmter Kennzahlen wie vergangener Transaktionen in der Region mithilfe spezieller Softwareprogramme.

Der Immobiliengutachter holt auf Wunsch außerdem weitergehende Informationen über den lokalen Entwicklungsplan sowie gesetzliche Vorschriften in Bezug auf Bautechnik und Milieuschutz ein, damit Interessenten eine fundierte Kaufentscheidung treffen können.

Sachverständiger oder Immobiliengutachter

Die Bezeichnung „Sachverständiger” wird in der Regel bei Gerichten und Behörden verwendet, da sie sich häufig auf einen Gesetzeswortlaut berufen, in dem vorwiegend der Begriff Sachverständiger verwendet wird. Ein Immobiliensachverständiger nimmt wie der Immobiliengutachter den Zustand einer Immobilie in Augenschein und erstellt basierend auf seiner fachkundigen Bewertung ein entsprechendes Wertgutachten.

Im Gegensatz zum Immobiliengutachter trifft der Sachverständige hauptsächlich innerhalb seines Fachgebietes Feststellungen. Er sollte unabhängig sein und über die nötige Erfahrung sowie umfangreiche Kenntnisse auf seinem Fachgebiet verfügen. Ein Sachverständiger im Immobilienbereich erstellt im Wesentlichen Wertermittlungen für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie zur Einschätzung von Baumängeln.

Ein Immobiliengutachter wird vorwiegend bei Rechtsstreitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten zwischen Privatpersonen eingesetzt. Wie der Sachverständige verfasst auch er seine Beurteilung schriftlich. Das Gutachten sollte klar verständlich formuliert sein, da es nicht nur von Juristen, der Polizei oder von Beamten, sondern auch von Privatpersonen gelesen wird. Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert eines Objekts wie ein Sachverständiger unabhängig und neutral. Am häufigsten erstellt er Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten und berät seine Auftraggeber beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Qualifizierung von Sachverständigen und Immobiliengutachtern

Die Qualifizierung eines Sachverständigen oder auch Immobiliengutachters lässt sich an der Zertifizierung erkennen. Sie werden beispielsweise von Sprengnetter, DIA oder HypZert vorgenommen.

In Deutschland unterscheidet man unter anderem zwischen einem zertifizierten Immobiliengutachter und einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter. Zertifizierte Sachverständige haben gegenüber der Zertifizierungsstelle ihre fachliche und persönliche Kompetenz nachzuweisen. Hierfür sind meist Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben erforderlich, die sie der Zertifizierungsstelle vorlegen.

Staatlich anerkannte Sachverständige verfügen über umfangreiche Kenntnisse in bestimmten Fachbereichen, die durch eine Prüfung bei der jeweiligen Kammer ihres Fachbereichs nachgewiesen wurden. Zudem verfügen sie über langjährige Berufserfahrung in ihrem Fachbereich.

Eine besondere Stellung nimmt der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Immobiliengutachter ein. Er erstellt auf seinem jeweiligen Fachgebiet juristisch relevante Gutachten und nimmt Beratungen, Prüftätigkeiten oder auch Überwachungen vor. Er ist nicht mit einem sogenannten freien Sachverständigen zu verwechseln, der ein selbst ernannter Sachverständiger ohne Bestellung durch Außenstehende ist.

Im Übrigen ist ein vom Gericht ernannter Immobiliengutachter, der vorsätzlich oder grob fahrlässig ein falsches Immobiliengutachten erstellt, zum Schadensersatz verpflichtet. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein falsches Immobiliengutachten Grundlage einer unrichtigen gerichtlichen Entscheidung geworden ist.

Arten von Gutachten

Sachverständige und Immobiliengutachter können mit verschiedenen Arten von Gutachten betraut werden.

Kurzgutachten:

• Auftraggeber sind in der Regel Verbraucher
• Schriftliches Gutachten (15 bis 25 Seiten)
• Besichtigung vor Ort
• Ermittlung des Verkehrswertes

Beratung bei Immobilienverkauf:

• Besichtigung vor Ort
• Schriftliches Gutachten (15 bis 25 Seiten)
• Einschätzung zur Gebäudesubstanz und eventuellen Sanierungsbedarf

Beleihungswertgutachten:

• Besichtigung vor Ort
• Ermittlung des Beleihungswertes
• Anerkennung durch Banken
• Schriftliches Gutachten (25 bis 45 Seiten)

Verkehrswertgutachten:

• Besichtigung vor Ort
• Prüfung auf mögliche Baulasten
• Einsichtnahme in das Altlastenkataster
• Anerkennung durch das Finanzamt und Gerichte
• Schriftliches Gutachten (25 bis 45 Seiten)
• Ermittlung des Verkehrswertes

Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung werden in Deutschland drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren von Immobiliengutachtern angewandt:

• Ertragswertverfahren: Ermittlung des Immobilienwertes durch seinen Ertrag, hauptsächlich bei vermieteten Immobilien
• Vergleichswertverfahren: Ermittlung des Immobilienwertes basierend auf realisierter Kaufpreise bei vergleichbaren Objekten, hauptsächlich bei Eigentumswohnungen
• Sachwertverfahren: Ermittlung des Wiederbeschaffungswertes unter Berücksichtigung wertmindernder Faktoren wie Abnutzung. Dies ist das gängigste Verfahren.

Zur exakten Bestimmung des Immobilienwertes verwendet ein professioneller Immobiliengutachter in der Regel zwei Bewertungsverfahren.

Wann benötige ich einen Immobiliengutachter?

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich vorab über die ortsüblichen Marktpreise informieren. Hierfür ist es ratsam, einen kompetenten Immobiliengutachter mit einer zuverlässigen Wertermittlung zu beauftragen. Ein Gutachten trägt dazu bei, eine schnelle Einigung über den Kaufpreis zu erzielen und dem Käufer eine gewisse Sicherheit zu verschaffen. Für eine präzise Werteinschätzung sollten daher zum Hausverkauf Unterlagen vorliegen, die eine detaillierte Beurteilung ermöglichen. Der Immobiliengutachter wird sie gegebenenfalls bei den Behörden anfordern, falls sie dem Eigentümer nicht umfänglich vorliegen.

Auch bei einem Immobilienteilverkauf ist die Erstellung eines Gutachtens unerlässlich, um den exakten Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Zu diesem Zweck bestellt in der Regel der Immobilienpartner einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter, der die Immobilie vor Ort bewertet und ein Gutachten erstellt. Auf dieser Basis wird anschließend ein finales Angebot erstellt. 

Auch nach einer Modernisierung oder Sanierung des Gebäudes kann ein Gutachter beim Hauskauf mit einem professionellen Verkehrswertgutachten dabei helfen, die Wertsteigerung zu ermitteln und den Kaufpreis entsprechend anzupassen.

Bei einer Erbschaft oder Scheidung schafft ein Gutachten von einem qualifizierten Immobiliengutachter gegenüber einer Erbengemeinschaft, Ehegatten oder dem Finanzamt die Basis für eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage.

Für Gerichtsverfahren wird in der Regel ein Gutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachters benötigt. In diesem Fall ist ein Vollgutachten oder auch Verkehrswertgutachten zu erstellen. In folgenden Bereichen ist diese Art von Gutachten erforderlich:

• Bauschäden
• Scheidung
• Entschädigungsverfahren
• Zwangsversteigerung
• Erbschaft
• Vormundschaft 

Wie viel kostet ein Immobiliengutachter?

Die Immobiliengutachter-Kosten richten sich nach der Art des Gutachtens und der Komplexität der zu bewertenden Immobilie. Ein professionelles Immobiliengutachten hat seinen Preis. Die Kosten werden sowohl von der Größe der Immobilie als auch von ihrer Art (gewerbliche oder private Nutzung) beeinflusst. Für die Beschaffung von Dokumenten können zusätzliche Kosten entstehen.

Ein Immobiliengutachter kann sein Honorar grundsätzlich frei verhandeln. Je nach Aufwand kostet ein Verkehrswertgutachten bis zu 1,5 % des Immobilienwertes. Bei einem Verkehrswert von 300.000 EUR werden für ein Vollgutachten daher etwa 4.500 EUR berechnet. Erstellt der Gutachter nur ein Kurzgutachten, kostet es in der Regel rund 500 EUR.

Diese Angaben sind rein informativ. Für eine individuelle Berechnung der Kosten eines Immobiliengutachters empfehlen wir die Beratung durch einen Experten. 

Für einen Immobilienteilverkauf gilt etwas anderes. Bei einem Teilverkauf Haus oder Wohnung kümmert sich der Immobilienpartner in der Regel nicht nur um die Bestellung eines unabhängigen Gutachters, sondern übernimmt auch sämtliche Kosten für die Erstellung des Gutachtens. Potentielle Kunden von Heimkapital müssen sich somit weder um die Beauftragung, noch um die Bezahlung des Immobiliengutachters kümmern.

Welche Unterlagen braucht der Immobiliengutachter?

Um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, benötigt der Immobiliengutachter folgende Unterlagen:

• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Flächenberechnung und Kubaturberechnung
• Wohnflächenberechnung
• Grundrisse, Bauzeichnungen und Ansichten
• Aufstellung eventueller Schäden, Modernisierungen und Instandsetzungen
• Energieausweis

Bei vermieteten Objekten sind zudem eventuell vorhandene Mietverträge erforderlich, um ein Wertgutachten für das Haus erstellen zu können.

Falls diese Dokumente nicht vollständig vorliegen, können sie vom Gutachter für Immobilien mithilfe einer Vollmacht des Eigentümers bei den entsprechenden Behörden und Ämtern angefordert werden. Der Eigentümer spart sich jedoch unter Umständen Kosten für den Immobiliengutachter, wenn er sie selbst anfordert. Hierfür sind folgende Stellen zu kontaktieren:

• Grundbuchamt des jeweils zuständigen Amtsgerichts für einen aktuellen Grundbuchauszug und die Teilungserklärung einer Wohneinheit 
• Liegenschaftsamt (ehemals Katasteramt) der Gemeinde für einen amtlichen Flur- bzw. Lageplan
• Bauaufsichtsbehörde: Sie führt Archive mit den jeweiligen Bauakten. Im Bauamt wird für jeden Bauantrag eine Akte angelegt. Sie enthält die erforderlichen Bauzeichnungen, Baugenehmigungen, Baupläne, die Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Grundrisse für den Immobiliengutachter. Unter Umständen verfügt auch das Bauunternehmen oder der Architekt, der den Bau betreut hat, über diese Unterlagen.
• Hausverwaltung oder eigene Unterlagen: Damit der Gutachter das Haus bewerten kann, benötigt er eine Aufstellung über Schäden, Modernisierungen und Instandsetzungen anhand von Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen. Bei Eigentumswohnungen werden solche Maßnahmen oft für mehrere Wohnungen eines Gebäudes gleichzeitig durchgeführt. In diesen Fällen verfügt daher meist die Hausverwaltung über die wichtigsten Informationen. Darüber hinaus erstellt und archiviert eine Hausverwaltung die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Sie geben Aufschluss über Sanierungsmaßnahmen für die Wohnanlage.

Ermittlung des Immobilienwertes

Beim Besichtigungstermin mit dem Immobiliengutachter wird das Objekt persönlich in Augenschein genommen. Dabei wird der Zustand der Immobilie mit eventuellen Schäden und Mängeln eingehend dokumentiert, um ein fundiertes Gutachten erstellen zu können:

• Fassade (Dämmung, Anstrich)
• Fenster (Art, Isolierung)
• Dach (Dämmung, Beschaffenheit)
• Heizungsanlage (Art, Baujahr)
• Bausubstanz (Statik, eventuelle Schäden)
• Elektrik und Leitungen (Beschaffenheit, Sicherheit)
• Feuchtigkeitsschäden sowie Pilz- und Schädlingsbefall
• Umweltfaktoren (Lärm- und Geruchsbelästigung)
• energetischer und technischer Zustand des gesamten Gebäudes
• Wasserleitungen (Alter, mögliche Belastungen durch Schwermetalle)

Einem erfahrenen und fachkundigen Immobiliengutachter entgeht dabei auch nicht, ob Verstöße gegen den Brandschutz vorliegen oder notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anstehen.

Zur Erstellung der Wertermittlung bezieht der Immobiliengutachter unter anderem aktuelle Kaufpreise aus der Region, behördliche Eintragungen (wie Denkmalschutz oder Rechte Dritter) sowie Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse ein. Anhand seiner Expertise erstellt der Sachverständige schließlich eine schriftliche Stellungnahme, die die Wertermittlung ergänzt.

Zeitrahmen für die Erstellung eines Gutachtens

Der Zeitrahmen zur Erstellung einer Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Komplexität des Objekts und der Daten, die zur Verfügung stehen. Der Zeitaufwand variiert daher von Fall zu Fall.

Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, die Dauer des Prozesses zu beschleunigen, indem beispielsweise vorab sämtliche relevanten Informationen zusammengetragen und bereitgehalten werden, damit keine unnötige Verzögerung entsteht. Zudem ist es empfehlenswert, mit dem Immobiliengutachter in Kontakt zu bleiben, um eventuelle Verständnisprobleme oder Fragen direkt zu klären. Auf diese Weise können Unklarheiten schnell geklärt und die Bearbeitungszeit verkürzt werden.

Fazit: Immobiliengutachter verhelfen zu verlässlichen Wertangaben

Immobiliengutachten werden für verschiedene Zwecke benötigt. Fachkundige Sachverständige bieten sie daher in unterschiedlichem Umfang und mit verschiedenen Schwerpunktthemen an, nach denen sich auch der Preis des Gutachtens richtet. Auch bei einem Immobilienteilverkauf wird ein unabhängiges Gutachten angefertigt, für das allerdings in der Regel der Immobilienpartner aufkommt. Für ein gerichtsfestes Gutachten gelten besondere Voraussetzungen, wie beispielsweise eine spezielle Qualifizierung und Zertifizierung des Immobiliensachverständigen. Zur Erstellung einer Wertermittlung benötigt der Immobiliengutachter detaillierte Unterlagen, die vom Kunden oder auch vom Gutachter selbst bei den Behörden angefordert werden können.

 * Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.