Immobilienkaufvertrag: Darauf sollte man achten!

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Was ist beim Immobilienkaufvertrag zu beachten? Diese Frage stellt sich vielen (zukünftigen) Immobilieneigentümern, die vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie stehen. Da Immobiliengeschäfte stets zusammen mit einem Notar abgewickelt werden, sind Käufer und Verkäufer nicht auf sich alleine gestellt. Dennoch sollten sie sich mit der Frage, worauf sie beim Immobilienkaufvertrag achten müssen, auseinandersetzen. Nur so können sie sicherstellen, dass bestimmte Interessen auch beachtet und durchgesetzt werden und sie keine für sie nachteiligen Vereinbarungen akzeptieren. Sehen wir uns daher den Immobilienkaufvertrag genauer an.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Ein Immobilienkaufvertrag ist der Vertrag, den Verkäufer und Käufer einer Immobilie miteinander abschließen, um den Verkauf bzw. Kauf der Immobilie zu formalisieren. Gegenstand des Vertrags ist eine Immobilie – ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück.

Für den Immobilienkaufvertrag müssen im Gegensatz zu anderen Arten von Kaufverträgen besondere Formvorschriften eingehalten werden, und zwar gilt für den Immobilienkaufvertrag nach § 311b BGB die Pflicht zur notariellen Beurkundung. Demnach muss beim Kauf und Verkauf einer Immobilie zwingend ein Notar hinzugezogen werden, ein Immobilienkaufvertrag ohne Notar ist nichtig.

Was muss im Immobilienkaufvertrag stehen?

Im Immobilienkaufvertrag sind alle für den Vertragsabschluss erforderlichen Daten zu den Vertragsparteien sowie zum Vertragsgegenstand anzugeben. Hierfür sollten dem Verkäufer die entsprechenden Unterlagen bereits vorliegen, insbesondere der Grundbuchauszug. Außerdem werden im Immobilienkaufvertrag Angaben zu sonstigen Vereinbarungen gemacht, zum Beispiel zu mitverkauftem Mobiliar.

Zu den wichtigsten Vertragsinhalten des Immobilienkaufvertrags gehören:

• Angaben zu Käufer und Verkäufer: Im Vertrag sind die vollständigen Namen und Adressen beider Parteien aufzuführen.
• Beschreibung der Immobilie: Unter anderem sind die Lage, Anschrift, Grundbuchbezirk und Grundbuchblattnummer angegeben, um das Grundstück genau zu benennen.
• Mit dem Grundstück verbundene Belastungen oder Rechte: Dies können unter anderem Nießbrauchrechte oder Wegerechte sein, die ungeachtet eines Eigentümerwechsels bestehen bleiben.
• Kaufpreis und Zahlungstermin: Der vereinbarte Kaufpreis sowie getroffene Vereinbarungen zu Zahlungsterminen, Anzahlungen oder Finanzierungen sind unverzichtbarer Bestandteil des Immobilienkaufvertrags.
• Datum des Eigentumsübergangs und der Übergabe der Immobilie: Der Besitzübergang wird im Immobilienvertrag genau geregelt.
• Mängelhaftung und Gewährleistungsregelungen: Ebenfalls wichtig sind Bestimmungen zur Haftung bei versteckten Mängeln sowie ein eventuelles Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag in einem solchen Fall.
• Sonstige Vereinbarungen: Wurden Vereinbarungen wie die Verpflichtung zur Renovierung oder zur Übernahme von Mobiliar getroffen, wird dies ebenfalls in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen.

Sind besondere Ausgestaltungen im Immobilienkaufvertrag möglich?

Neben dem gewöhnlichen Gesamtverkauf einer Immobilie stehen Immobilienbesitzern noch andere Möglichkeiten zur Verfügung, das in der Immobilie gebundene Vermögen nutzen zu können, und zwar ohne aus dieser ausziehen zu müssen. Wir möchten hier insbesondere auf zwei Möglichkeiten der sogenannten Immobilienverrentung eingehen:

Leibrente

Beim Immobilienverkauf mit Vereinbarung einer Leibrente geht das Eigentum wie bei einem normalen Verkauf auf den Käufer über. Der Verkäufer bleibt jedoch in der Immobilie wohnen und erhält ein Wohnrecht. Statt eines einmaligen Kaufpreises zahlt der Käufer meist eine regelmäßige Rente an den Verkäufer.

Der Immobilienkaufvertrag wird in diesem Fall individuell gestaltet, da es hier keine Standardverträge gibt. Dabei müssen zusätzliche Punkte in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden, zum Beispiel:

• Zuständigkeitsbereiche, etwa für den Fall notwendiger Reparaturmaßnahmen
• Wohnrecht des Leibrentenempfängers
• Zahlungsmodalitäten
• Regelung für den Fall des vorzeitigen Todes des Leibrentenempfängers
• Finanzieller Ausgleich bei Aufgabe des Wohnrechts

Immobilien-Teilverkauf

Diese Option ist besonders interessant, wenn größere Summen benötigt werden, sich an den Wohnverhältnissen aber nichts ändern soll. Der Immobilien-Eigentümer verkauft hier einen Anteil von bis zu 50 % an seinem Haus oder seiner Wohnung an einen Teilkauf-Anbieter. Er bleibt Haupteigentümer und hat weiterhin die volle Entscheidungsmacht bei allen Änderungen, die am Haus vorgenommen werden sollen. Hinsichtlich des verkauften Anteils erhält er ein vollumfängliches Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. 

Auch diese besonderen Regelungen müssen im Immobilienkaufvertrag festgehalten werden. Demnach ist es wichtig, den Teilverkauf mit einem professionellen Immobilienpartner durchzuführen. Dieser berät Sie nicht nur umfassend im Vorfeld, sondern kümmert sich auch um sämtliche Formalitäten wie beispielsweise den Vertrag.

Welche Vertragsparteien sind im Immobilienkaufvertrag vertreten?

Im Immobilienkaufvertrag werden die beteiligten Parteien, und zwar Käufer und Verkäufer, aufgenommen. Der Notar ist dafür zuständig, deren Identität anhand eines Ausweisdokuments zu überprüfen, sofern ihm die Vertragsparteien nicht persönlich bekannt sind.

Bei den Vertragsparteien kann es sich zum Beispiel um Privatpersonen, Unternehmen oder Erbengemeinschaften handeln.

Wer erstellt den Immobilienkaufvertrag und wie viel kostet er?

In Deutschland gilt, dass der Immobilienkaufvertrag von einem Notar erstellt werden muss. Dieser prüft dafür die ihm zur Verfügung gestellten notwendigen Unterlagen und erfasst die zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen. Er erstellt einen Entwurf des Immobilienkaufvertrags und sendet diesen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin zur Unterzeichnung des Vertrags an die Vertragsparteien.

In dieser Zeit können sich die Parteien noch einmal eingehend mit den Folgen der Verkauf- bzw. Kaufentscheidung befassen. Sie haben außerdem die Möglichkeit, den Immobilienkaufvertrag zu prüfen. Käufer und Verkäufer können hier eine Checkliste zum Immobilienkaufvertrag oder einen Mustervertrag als Hilfestellung bei der Prüfung nutzen.

Noch besser ist es aber, den Immobilienkaufvertrag von einem Fachanwalt oder einem Immobilienmakler prüfen zu lassen. Dieser kann auch für Ihre Interessen eintreten, der Notar ist nämlich zu Neutralität verpflichtet und tritt nicht als Berater auf.

Die vom Notar für den Immobilienkaufvertrag berechneten Kosten belaufen sich auf ca. 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Wann ist ein Immobilienkaufvertrag rechtswirksam?

Ein Immobilienkaufvertrag ist ab dem Zeitpunkt rechtskräftig, ab dem alle Formvorschriften erfüllt sind. Das heißt konkret, dass beide Vertragsparteien sich über den Eigentümerwechsel einig sind und dies mit ihrer Unterschrift vor dem Notar kundgetan haben. Mit der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags durch den Notar wird der Vertrag rechtswirksam.

Was passiert aber, wenn eine der Parteien im Nachhinein einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wünscht? Ist dies überhaupt möglich?

In der Praxis kommt dies grundsätzlich selten vor. Dennoch gibt es ein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag, zum Beispiel wenn nach Vertragsabschluss erhebliche Mängel festgestellt werden, die arglistig verschwiegen wurden. Auch der Verkäufer kann in bestimmten Fällen den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag verlangen, zum Beispiel, wenn der Käufer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt. Neben dem gesetzlichen Rücktrittsrecht kann auch ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart werden, welches Vorrang vor dem gesetzlichen hat. Da ein vertragliches Rücktrittsrecht eine Rückabwicklung erheblich vereinfacht, ist es in der Regel empfehlenswert, dieses im Vertrag aufzunehmen.

Daneben kann auch ein Widerrufsrecht im Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden. Dies gilt in der Regel für einen Zeitraum von 14 Tagen. Die Vereinbarung eines Widerrufsrechts im Immobilienkaufvertrag ist zum Beispiel sinnvoll, wenn bei Vertragsabschluss noch Fragen offen sind. Dieser Fall kommt allerdings eher selten vor, da Unklarheiten üblicherweise vor Vertragsabschluss geklärt werden.

Fazit: Käufer wie Verkäufer sollten sich unbedingt mit dem Immobilienkaufvertrag auseinandersetzen

Der Immobilienkaufvertrag unterliegt im Gegensatz zu anderen Arten von Kaufverträgen wesentlich strengeren Formvorschriften. So ist zum Beispiel ein Notar zwingend vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass sämtliche rechtliche Vorgaben eingehalten werden und die Parteien sich der Bedeutung bewusst sind. Allerdings ist dieser zu Neutralität verpflichtet. Um bestimmte Interessen durchzusetzen, sollten sich die Parteien also unbedingt selbst damit auseinandersetzen, was beim Immobilienkaufvertrag zu beachten ist.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.